***、**日等执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁1092民初1730号 原告：***,男，1978年1月29日出生，汉族，住**市。 委托诉讼代理人：**，***开辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***开辉律师事务所律师。 被告：**日,男，1966年7月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区. 被告：林淑凤,女，1957年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区. 被告：丛日波,男，1977年2月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区. 被告：杨机文,男，1967年9月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区. 被告：***,男，1963年4月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区. 五被告共同委托诉讼代理人：***，山东胜鼎律师事务所律师。 五被告共同委托诉讼代理人：**，山东胜鼎律师事务所律师。 第三人：威海**建设集团有限公司（统一社会信用代码913710002642029330），住所地威海市青岛中路188号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：田晓娟，女，系公司员工。 第三人：文登**置业有限公司（统一社会信用代码913710815533818273），住所地威海市***天福办世纪大道99-1号。 法定代表人：**，总经理。 第三人：****房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371082593629524J），住所地**市崂山街道办事处台上***。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 第三人：***,男，1959年1月12日出生，汉族，住**市. 第三人：**市**石材有限公司（统一社会信用代码91371082MA3C6UR26J），住所地**市**路18号。 法定代表人：***，经理。 共同委托诉讼代理人：***，***开辉律师事务所律师。 原告***与被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***、第三人威海**建设集团有限公司（以下简称**集团）、文登**置业有限公司（以下简称文登**公司）、****房地产开发有限公司（以下简称****公司）、***、**市**石材有限公司（以下简称**石材公司）执行异议之诉一案，本院于2022年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***共同委托诉讼代理人***、第三人**集团委托诉讼代理人田晓娟、第三人****公司委托诉讼代理人***、第三人***与**石材公司法定代表人及共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：请求依法判决不得执行**市**新城XX房屋。事实与理由：威海经济技术开发区人民法院在办理**日等五人与**集团、文登**公司、****公司执行案件时，查封了包含**市**新城XX房屋（以下简称涉案房屋）在内的五套房屋，并拟对上述房屋进行拍卖。**市**新城XX房屋是***合法购买的财产，并已实际装修入住。如果法院拍卖该房屋将严重侵犯原告作为房屋所有权人的利益，***提出执行异议申请，威海经济技术开发区人民法院于2022年7月27日做出(2022）鲁1092执异63号裁定书，驳回异议请求。***不服该裁定，具体事实与理由如下：一、被执行人在2016年8月20日将涉案房屋抵顶给***。被执行人欠付***货款，2016年8月20日，达成三方协议，约定将****公司名下的涉案房屋抵顶给***。二、***于2017年6月19日将涉案房屋出售给***，***系涉案房屋实际所有权人。2017年6月19日，****公司向***出具收款收据二张，载明收到房款377000元、60918元，共计437918元。***与***签订承诺书一份，约定***将该房屋售与***。2017年6月19日，***作为业主进行了水电开通，并缴纳了维修基金，2017年6月21日，***缴纳了预收水费、装修押金。被执行人向***出具房屋交付业主使用登记表，明确载明实际交付日期2017年6月19日。自2017年6月19日起***对该房屋进行装修入住，物业费、水电费支付至今。综上所述，***系案涉房屋的实际所有权人，请求依法判决不得执行涉案房屋。 被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***辩称，***诉讼没有事实和法律依据，诉状中陈述的协议书不是涉案房屋所有权的买卖合同，协议书的标的是涉案房屋受益权。 第三人**集团述称，涉案房屋因****公司与**有借贷关系，一部分房产作为担保，网签在**名下，**将债权转让给威海商田贸易有限公司、**，****公司分别付清威海商田贸易有限公司以及**的借款。 第三人****公司陈述意见同**集团。 第三人***、**石材公司述称，***系**石材公司法定代表人，协议书系***签订，以涉案房屋抵顶**石材公司的石材款。后***将涉案房屋出售给原告，房款为377000元，已全部付清。房款支付情况为：2017年4月29日，***向***银行卡转账14000元、86000元；2018年扣工资2万元；2019年扣工资3万元；2020年扣工资27000元；2021年扣工资25000元；2022年扣工资4000元；2022年7月14日向***转账94000元，上述期间零星向***支付77000元，其中2017年6月6日，支付两笔3万元，剩余房款系***儿子收取。***系**石材公司员工，是车间加工工人。 第三人文登**公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，亦未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月20日，***（乙方）与**集团（甲方）、****公司（丙方）签订《协议书》，约定就甲方用丙方名下房产受益权及酒卡与乙方所供的**新城理石兑换事宜达成协议：房屋为**新城住宅XX室，面积92.01平方米，单价4358元/平方米，金额400980元，草棚编号XX,面积15.52平方米，单价2380元，金额36938元，金额合计437918元；四季兴贸易商行酒卡10000元，合计447918元。房款据实多退少补，办理房产产权证的一切税费由买受人承担。丙方用名下房屋受益权的销售款及酒卡偿还所欠甲方的货款，甲方收到货款后按供货进度付给乙方。受益权是指：房产销售后，销售款专项用于支付受益人。其他人不得挪用此房的房款。乙方如需将该房产自用或贷款，经甲方同意后可为其办理转房贷款手续，丙方按乙方供货进度将贷款返还给甲方后，甲方付给乙方。 2017年6月1日，**集团向***出具《兑换情况表》，载明涉案房屋于该日进行转房，确认已转房款2310854元，付款及扣款90000元，合计2400854元，公司欠对方306254元，由**、**分别在负责人处签字、***在审批人处签字。 2017年6月19日，****公司向***出具金额为377000元、60918元的收款收据二张，事由为“**新城XX房款（转账）”。同日，****公司向***出具金额为1613元的收款收据，事由为**新城XX维修基金。同日，***领取涉案房屋钥匙，办理交房手续。2017年6月21日，威海**物业服务有限公司**分公司收取***物业费828元、装修押金1000元、预收水费200元。***提交的涉案房屋水费凭证显示2017年9月水费2.80元、12月水费2.80元、2018年8月水费2.80元；历月电费明细显示自2017年9月起产生电费。 另查明，2015年，**集团、****公司向案外人**借款，并将包括案涉房屋在内的多套房屋网签备案在**名下以保证**债权的实现。2017年9月6日，**将**集团、****公司诉至威海市***人民法院要求偿还借款本金350万元及利息，双方达成调解协议，威海市***人民法院出具（2017）鲁1003民初3808号民事调解书。该案执行过程中，2017年10月20日、2017年11月1日，**分别与威海商田贸易有限公司、**签订两份《债权转让协议书》，约定**将其在（2017）鲁1003民初3808号民事调解书中200万元、194万元的债权分别转让给威海商田贸易有限公司及**，其中与威海商田贸易有限公司的协议中约定**需将包括案涉房屋在内的部分房屋解封，由**公司与威海商田贸易有限公司另行协商房屋事宜。后**的执行案件执结，威海商田贸易有限公司申请变更其为申请执行人。该案已经执结。 涉案**市**新城小区XX室房屋现登记在****公司名下，网签在案外人**名下，本院通过公共外呼系统向**询问案涉房屋情况，其称与**的债权债务已经清结，房屋已经返还给**公司，与其没有关系。 本院在**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***与**集团、文登**公司、****公司民间借贷纠纷案件执行过程中，于2019年2月1日作出（2018）鲁1092执957号之二执行裁定书，查封了涉案房产。2021年12月28日，本院以（2018）鲁1092执957号之十四执行裁定书，继续查封了该房产。***旭提出执行异议，本院于2022年7月27日做出（2022）鲁1092执异63号执行裁定书，驳回***的异议请求。***不服，提起诉讼。目前涉案房屋无其他限制信息。 诉讼过程中，当事人为证明其主张向本院提交以下证据： 一、***、**石材公司向本院提交：1.***（乙方）与**集团（甲方）于2014年6月20日签订的《板材采购合同》，约定甲方向乙方采购板材，供货地点为：南海开发区、***、**市区的甲方项目工地；采购材料用途：用于室内外镶贴工程；交货时间及地点为：双方结算时以甲方开具的材料入库单为准；材料价款支付方式为：甲乙双方协商用房屋受益权的房款进行结算，当乙方结算的工程款高于甲方制定房屋受益权的房款时，双方进行财务结算，同时甲方为乙方办理相关手续；合同另约定了采购材料名称、价格、质量要求及违约责任等内容。经质证，***对证据无异议；五被告称对证据真实性不清楚，该合同签订时间为2014年，合同甲方主体并非涉案房屋开发商，双方应当有对账结算；第三人**集团、****公司对证据均无异议。本院经审查认为，***、**石材公司提交的该证据系原件且**集团、****公司认可，故本院对该证据真实性予以确认。 二、**集团向本院提交：**集团2014年6月、2014年12月、2015年12月会计账簿中关于***供货的发票、材料结算单、收料单、材料供应明细表各一宗，拟证实***向**集团供货及以房抵款真实性。经质证，***对上述证据无异议，认为能够证实**公司与***存在供货关系，结合协议书及兑换情况表，可以证实**集团与***均同意用涉案房屋抵顶垫付的货款；五被告认为证据的真实性无法确定，即使真实，也不能证明欠款已转化为涉案房屋购房款；第三人****公司、***、**石材公司对上述证据均无异议。本院经审查认为，**公司提交的证据系原件，本院对该证据的真实性予以确认。 以上事实，有当事人陈述及书证等在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是：***对**市**新城XX房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时满足上述条件即可排除强制执行。 本案中，第一，***与**集团、****公司之间存在建筑材料买卖合同关系，***向**集团提供板材等材料，从**集团提供的发票、材料结算单、收料单、材料供应明细表等证据能够证明***实际履行了合同义务，**集团、****公司取得了相应利益，***已与**集团、****公司签订以涉案房屋抵顶货款的协议书，该协议书上记载了房屋的坐落、房屋价款等主要合同条款，并于2017年6月1日经**集团、****公司相关负责人在兑换情况表签字确认，故该协议书应当认定为双方就涉案房屋达成的买卖合同，且***已经实际支付了对价。***又将涉案房屋转让给***，***基于其与***的房屋买卖合同关系，取得了***对涉案房屋的权利，至于***是否向***全额支付房款系其与***之间的法律关系，并未损害**集团、****公司及其相关债权人的权益。第二，***提供的水电费明细等证据能够证明其在2017年已经实际居住使用涉案房屋。第三，涉案房屋虽网签在**名下，但**明确表示其与**公司之间的债权债务已经清结，故涉案房屋未办理产权登记证书系**集团及****公司的原因造成，而非***的过错。综上，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对***的请求依法予以支持。另，因本案纠纷的产生系**集团及****公司的过错造成，故诉讼费用应当由其承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行**市**新城XX房屋。 案件受理费7315元，由威海**建设集团有限公司、****房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省威海市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　郎　冰 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十二月十二日 书　记　员　　袁　嘉