***、**日等执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁1092民初1719号 原告：***，男，1979年11月9日出生，汉族，住威海市**市。 委托诉讼代理人：***，男，住**市，系**市新元建筑工程有限公司推荐。 被告：**日，男，1966年7月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告：林淑凤，女，1957年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告：丛日波，男，1977年2月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告：杨机文，男，1967年9月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告：***，男，1963年4月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 五被告共同委托诉讼代理人：***，山东胜鼎律师事务所律师。 五被告共同委托诉讼代理人：**，山东胜鼎律师事务所律师。 第三人：威海**建设集团有限公司（统一社会信用代码913710002642029330），住所地威海市青岛中路188号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：田晓娟，女，系公司员工。 第三人：文登**置业有限公司（统一社会信用代码913710815533818273），住所地威海市文登区天福办世纪大道99-1号。 法定代表人：**，总经理。 第三人：****房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371082593629524J），住所地威海市**市崂山街道办事处台上***。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 第三人：**市新元建筑工程有限公司（统一社会信用代码913710821668545752），住所地威海市**市城西山庄。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 原告***与被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***、第三人威海**建设集团有限公司（以下简称**集团）、文登**置业有限公司（以下简称文登**公司）、****房地产开发有限公司（以下简称****公司）、**市新元建筑工程有限公司（以下简称新元建筑公司）执行异议之诉一案，本院于2022年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***委托诉讼代理人***、第三人**集团委托诉讼代理人田晓娟、第三人****公司委托诉讼代理人***、第三人新元建筑公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：请求依法判决停止对**市**新城XX室的执行，并解除查封措施。事实与理由：2016年10月15日，****公司与新元建筑公司签订《协议书》，约定以其名下**市**新城XX室房屋（以下简称涉案房屋）抵顶土建工程款，抵顶金额427662元。上述协议签订后，新元建筑公司将上述房产出售给原告，各方于2016年11月2日签订《***》，约定了房屋坐落、房款数额等，并告知****公司涉案房产已由原告购买，各方款项已结清，请给予办理预售/现售合同的签订手续，《***》签订后，****公司向原告交付了上述房产，但始终以不具备办证条件为由未予办理不动产权证。2022年5月20日，法院张贴（2022）鲁1092执恢70号之二执行公告，拟对涉案房产进行拍卖。原告认为涉案房产系原告的合法财产，不应对其拍卖，特向法院提起执行异议，法院于2022年7月22日出具（2022）鲁1092执异60号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告合法取得涉案房产，足以排除法院的执行措施。因此请求依法停止对**市**新城XX不动产的执行措施。 被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***辩称，原告起诉没有事实和法律依据，不能排除对案涉房产的执行。原告所称的协议书及***均不符合法律规定的书面买卖合同要件，***约定标的为案涉房屋受益权，系原告单方作出的承诺，是要约邀请，并不是房屋买卖合同。根据案涉房屋协议书约定的内容，新元建筑公司在签订协议时工程尚未完毕、工程款尚未确定，案涉房屋买卖价款的支付存在问题。结合与案涉房屋同性质的原登记在**名下的房屋，在2017年****公司将房屋转让给**的交易情况能说明如果双方存在真实房屋买卖合同关系，在2017年是可以将房屋预售登记在原告名下的，但****公司与原告没有签订任何书面房屋买卖合同，涉案房屋的执行不应被排除。本案五被告代表了羊角埠村100余户居民。 第三人**集团述称，涉案房屋网签在**名下是因为****公司与**间有借贷关系，**集团是担保人，一部分房产作为担保网签在**名下，**集团、****公司偿还了部分借款，**又通过债权转让的方式将部分债权转给了威海商田贸易有限公司、**，**集团、****公司履行了向威海商田贸易有限公司、**的还款义务，威海商田贸易有限公司也同意解除对部分房屋网签的查封，案涉房屋是其中一户。 第三人****公司陈述意见同**集团。 第三人新元建筑公司述称，****公司于2016年10月25日以房屋抵顶工程款的形式将案涉房屋转到新元建筑公司。原告是新元建筑公司的员工，新元建筑公司将涉案房屋卖给原告，原告通过现金方式支付房款15万元，约定剩余房款以原告及其父亲在新元建筑公司的工资以及奖金抵顶。2016年11月2日，新元建筑公司配合原告到****公司办理房产确定手续，****公司要求原告出具一份***，证明新元建筑公司与****公司之间的账目处理没有其他纠纷，****公司指导操作同时出具了原告付清全部房款的收款收据。****公司称可随时拿着收款收据等手续将房屋转移至原告名下。在**借款发生前，涉案房屋已经由****公司转到新元建筑公司名下并全额付款。经对账，****公司共欠付新元建筑公司工程款770余万元，在通过以几套房屋抵顶之后，仍然欠付新元建筑公司接近400万元工程款。新元建筑公司与原告均认为涉案房屋已经确权，但不清楚房产办理的手续，认为****公司出具的手续就可以确权，如果当时****公司说明了必须网签，肯定是要办理网签手续的。当时新元建筑公司对****公司与**之间的事情不知情。 第三人文登**公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，亦未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月25日，新元建筑公司（乙方）与****公司（甲方）签订《协议书》，约定双方协商就甲方用其名下房产受益权与乙方所施工的**新城北区土建工程款兑换事宜达成协议：房屋为**新城住宅XX室，面积92.01平方米，单价4648元/平方米，金额427662元，车库编号XX车，面积25.98平方米，单价4380元/平方米，金额113792元，合计541454元。房款据实多退少补，办理房产产权证的一切税费由买受人承担。甲方用上述房屋受益权的房款按进度偿还所欠乙方施工的土建工程款。受益权是指：房产销售后，销售款专项用于支付乙方工程款。甲方不得挪用此房的房款。乙方如需将该房产自用或贷款，经甲方同意后可为其办理转房贷款手续，甲方按乙方的施工进度将货款返还给乙方。 2016年11月1日，**集团向新元建筑公司出具《兑换情况表》，载明案涉房屋于该日进行转房，**新城XX室、XX室未转，确认已转房款8222543元、未转房款958144元，付款及扣款8268666.55元，合计17449353.55元，对方欠公司243759.34元。由**、**等人分别在负责人处签字、***在审批人处签字，**集团解释称“对方欠公司243759.34”的意思是新元建筑公司当时有243759.34元的发票未给付，其中包含未转房款部分，所以当时其仍欠付新元建筑公司工程款。 2016年11月2日，****公司向新元建筑公司出具金额为541454元的收款收据，事由为“**新城XX房款（转账）”。 同日，新元建筑公司、***向****公司出具***，载明，贵公司抵顶给新元建筑公司的坐落于****新城小区XX室住宅、XX号车库，转卖给***，请给予办理新元建筑公司与***关于上述房产的商品房预售/现售合同的签订手续，承诺****公司与***关于上述房屋的合同不实际履行，房屋单价4648元/平方米，车库单价4380元/平方米，由***与****公司据实结算，上述房产的总房款为541454元。 原告自认其未在涉案房屋居住，因小区物业公司规定领取钥匙就需交纳物业费，原告无力支付故未领取房屋钥匙。 本院在**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***与**集团、文登**公司、****公司民间借贷纠纷案件执行过程中，于2019年2月1日作出（2018）鲁1092执957号之二执行裁定书，查封了案涉房产。2021年12月28日，本院以（2018）鲁1092执957号之十四执行裁定书，继续查封了该房产。原告提出执行异议，本院于2022年7月22日做出（2022）鲁1092执异60号执行裁定书，驳回***的异议申请。原告不服，提起诉讼。 另查明，2015年，**集团、****公司向案外人**借款，并将包括案涉房屋在内的多套房屋网签备案在**名下以保证**债权的实现。2017年9月6日，**将**集团、****公司诉至文登区人民法院要求偿还借款本金350万元及利息，双方达成调解协议，文登区人民法院出具（2017）鲁1003民初3808号民事调解书。该案执行过程中，2017年10月20日、2017年11月1日，**分别与威海商田贸易有限公司、**签订两份《债权转让协议书》，约定**将其在（2017）鲁1003民初3808号民事调解书中200万元、194万元的债权分别转让给威海商田贸易有限公司及**，其中与威海商田贸易有限公司的协议中约定**需将包括案涉房屋在内的部分房屋解封，由**公司与威海商田贸易有限公司另行协商房屋事宜。后**的执行案件执结，威海商田贸易有限公司申请变更其为申请执行人。该案已经执结。 诉讼过程中，当事人为证明其主张向本院提交以下证据： 一、原告向本院提交：1.新元建筑公司、****公司**确认的由威海经济技术开发区通顺建设建立有限责任公司出具的****新城14#住宅楼、15#住宅楼《工程造价咨询审查定案表》各一份，载明14#住宅楼核定工程造价为4560680.9元、15#住宅楼核定工程造价为3170311.06元，内附工程预结算表落款时间均为2015年12月10日。2.新元建筑公司（乙方）与****公司（甲方）于2014年4月24日签订的《建设工程施工合同》，约定乙方城建甲方****新城46、47、48、49#楼施工图纸设计范围内所有土建及安装工程；工程款的支付按60%房屋受益权和40%付现金方式进行结算（房屋具体位置在甲方统一安排给合作伙伴可选范围之内，价格以甲方销售价格为准）。3.2014年10月6日新元建筑公司向****公司开具的建筑业统一发票一张，金额为550万元。经质证，被告称对上述证据的真实性均无法确认，对关联性有异议，认为不能确认新元建筑公司是否实际履行施工协议、是否付清房款；**集团、****公司、新元建筑公司对上述证据均无异议。经审查，原告向本院提交的证据均系原件，本院对上述证据真实性予以确认。 二、**集团向本院提交：威海**房地产开发有限公司（甲方）与新元建筑公司（乙方）于2012年3月19日签订的《协议书》，约定乙方承建甲方****新城14#、15#楼土建及安装工程，工程款的支付按50%房屋受益权和50%付现金方式进行结算（房屋具体位置在甲方统一安排给合作伙伴可选范围之内，价格以甲方销售价格为准），**集团解释称在协议签订之日2012年3月19日，****公司尚未成立，威海**房地产开发有限公司代为签订上述协议，****公司成立后由其继受合同权利义务，并向本院提交威海**房地产开发有限公司出具的说明。经质证，原告对证据无异议；被告称证据的真实性均无法确认，对关联性有异议；****公司、新元建筑公司对证据无异议。经审查，**集团向本院提交的证据系原件，本院对其真实性予以确认。 三、****公司向本院提交：2016年3月新元建筑公司向****公司开具的建筑业统一发票三张，金额分别为1730991.96元、100万元、300万元。经质证，原告对证据无异议；被告称证据的真实性均无法确认，对关联性有异议，认为不能确认新元建筑公司是否付清房款；**集团、新元建筑公司对证据无异议。经审查，****公司向本院提交的证据系原件，本院对其真实性予以确认。 以上事实，有当事人陈述及书证等在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是：原告对**市**新城XX室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时满足上述条件即可排除强制执行。本案中，新元建筑公司与****公司之间存在建设工程施工合同关系，新元建筑公司对**新城14#、15#、46-49#楼土建及安装工程进行施工，****公司以涉案房屋抵顶欠付原告的工程款，并由新元建筑公司与****公司签订协议书。新元建筑公司又将涉案房屋出售给原告，但原告自认其并未居住在涉案房屋，亦未领取房屋钥匙，因此，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告不享有物权期待权，即原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费7715元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省威海市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　郎　冰 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十一月二十八日 书　记　员　　袁　嘉