蒋晓萍、石泉县市政工程公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省安康市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕09民终1293号

上诉人（一审原告）：***，女，1969年6月25日出生，汉族，住石泉县。

委托诉讼代理人：谭矛勇（系***姐夫），1951年8月21日出生，汉族，住石泉县。

委托诉讼代理人：刘平，陕西森云律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：石泉县市政工程公司。地址：石泉县。

法定代表人：王伟，总经理。

委托诉讼代理人：曹汉军，公司法律顾问。

上诉人***因与被上诉人石泉县市政工程公司（以下简称“市政公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院(2021)陕0922民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持***的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由市政公司负担。事实与理由：1.市政公司改制后的资产没有XX小区XX号楼一楼通道和二层房屋282.58㎡。市政公司和国有资产管理中心没有该房产国有资产登记、债务登记等任何档案资料。市政公司认为置换取得房屋产权与事实不符。2.2012年，经三方协商，由张XX接手市政公司，并由张XX个人买房，张XX按照约定交付了34万元，陕西金江福楼房地产开发有限公司（以下简称“金江福楼公司”）也出具了收条，***购买XX小区XX号楼一楼通道和二层房屋282.58㎡事实清楚。3.案涉房屋由***购买，市政公司已将房屋交还于***，市政公司应尽协助过户登记义务。

市政公司辩称，1.市政公司系国有公司，虽然金江福楼公司给***出具了收条，但除此之外的国有土地使用证、房产契税证、房屋所有权证均证实案涉房屋的所有权属于市政公司。因此，案涉房屋应属市政公司所有。2.时任市政公司的法定代表人张XX系***的丈夫，***付款系在张XX的授意之下，34万元中包含有给市政公司办理三证的费用。因此，收条并不能证明张XX擅自同意将属于市政公司的房屋私自转让给***。3.物权的转让需要经过法定的程序，市政公司属于国有公司，即使要处分不动产，也应当按照法律程序办理，不能仅凭一份收据就变更了案涉房屋的权属。综上，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.判令市政公司协助***办理位于石泉县城关镇XX小区XX号楼一楼通道和二层房产282.58㎡房屋产权变更（过户）登记；2.本案诉讼费由市政公司承担。

一审法院认定事实：***与张XX系夫妻关系。2018年3月24日，市政公司（甲方）与金江福楼公司（乙方）签订《关于购买XXXX#楼补充协议》，约定：1.乙方将XXXX#楼一层门厅（含楼梯）44平方米，单价3000元/平方米，合价13.2万元，二楼办公用房226平方米，单价1200元/平方米，合价为27.12万元，总价位40.4万元，现金交易卖给甲方。2.双方均同意将甲方东西向库房拆除，预留5米为小区通道使用，由乙方负责修建好大门及通道路面和维护管理。3.甲方经会议决定在南北向原库房进行改造，一层做公司库房，二层做项目部办公用房，乙方不得阻拦及干扰施工。4.乙方使用甲方通道20米×5米=100平方米=0.15亩×25万元/亩=3.75万元，余款36.25万元，经双方协商甲方共计支付32万元整。5.甲方由于周转资金困难，双方签订协议时，甲方预付12万元，余款甲方出抵押物，乙方协助银行贷款20万元。6.乙方为甲方代办好三证，费用由甲方支付。7.签订协议后，考虑到甲方急于搬迁，可先行装修，在甲方付清余款后，再行迁入办公。8.本协议经双方签字盖章生效，与商品房买卖合同同时产生法律效力，有关房屋买卖详细内容均按照商品房买卖合同条款执行。甲方：市政公司（公司印章）法定代表人张XX（签名）乙方：金江福楼公司（公司印章）法定代表人代XX（签名）。

此后，双方签订《房屋购销合同》（内容与补充协议基本一致）。金江福楼公司按约于2018年12月30日为市政公司申请办理了石国用（2008）第XX号《国有土地使用证》（土地使用权人：市政公司、使用权面积40.2㎡）。2009年1月6日办理了（完税证号XXXX）《契税证》（纳税人：市政公司）。2010年9月1日申请办理了（石泉县房权证城关镇字第XXX号）《房屋所有权证》（房屋所有权人：市政公司、建筑面积282.58㎡），上述办证所需费用由金江福楼公司垫付。2012年8月31日，石泉县人力资源和社会保障局石人社函（2012）XX号《关于市政公司工作人员划转的通知》同意将XX公司蒋小萍（即***）等九名同志划转到XX工作。当年，金江福楼公司因市政公司改制向市政公司催要案涉房屋房价款及办证费用，时任市政公司经理张XX与金江福楼业务负责人刘XX找到时任石泉县城建局局长张XX，经商议由张XX个人先行垫付案涉购房款，待后市政公司再由其他渠道解决张XX所付购房款。2012年11月11日，***到金江福楼公司提交现金支票一张和现金4万元，金江福楼公司向***出具收据一张，载明：今收到***现金支票壹张计叁拾万元整（￥300000.00元），现金肆万元整（￥40000元），用于购买市政公司二层办公用房。注明含办证支付费用。金江福楼公司（加盖印章），经手人：李勇，2012年11月11日。并将房屋所有权证、土地使用证、契税证交给了***。

2018年1月，张XX去世。此后，***认为XXXX#楼一层门厅（含楼梯）及二楼用房是张XX在世时由***全资购买的，要求市政公司返还该房屋并办理房产过户登记未果。2020年8月，***委托谭矛勇就市政公司办公用房产权问题进行信访。2020年8月14日，石泉县住房和城乡建设局作出石住建信字（2020）XX号文件《关于谭矛勇信访事项的处理意见书》。2020年8月19日，石泉县财政局作出石财函[2020]XX号《石泉县财政局关于谭矛勇信访事项的处理意见书》。处理意见：市政公司与金江福楼公司签订了《房屋购销合同》，基于市政公司利用土地资产进行置换房产行为，该处房产是市政公司的资产是毋庸置疑的。故***提出的将该房屋产权为其办理过户的要求是无理的，另外要求市政公司自她出资之日起为其支付租赁费用的诉求也是无法满足的。如果***坚持认为现登记为市政公司的房产是她的合法财产，建议她向法院提起诉讼。关于***向金江福楼公司交纳的32万元请提供足够的证据以便于与市政公司协商解决，或者依据法律维护自身的合法权益。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向石泉县人民政府提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。2021年5月11日，石泉县人民政府作出石政信函[2021]XX号《关于谭矛勇信访事项的复查意见书》。复查认为：该房屋作为国有资产注资，属于石泉县市政公司所有，但该房屋出资问题存在争议，县住建局的处理意见书对其认定事实调查不清楚。根据《信访条例》第三十四条和《陕西省信访事项复查复核办法》第十五条之规定，复查意见如下：撤销石泉县住房和城乡建设局《关于谭矛勇信访事项的处理意见书》（石住建信字[2020]XX号），因该案涉及民事行为，应当通过诉讼等法定途径维权。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向安康市人民政府提出申请复核。逾期不申请复核，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。***于2021年7月8日诉至法院。

一审法院认为，一、不动产登记纠纷是指权利人和利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记所产生的纠纷，我国《物权法》第十九条专门设立了异议登记制度。金江福楼公司按照《关于购买XXXX#楼补充协议》、《房屋购销合同》约定将所涉房屋交付市政公司使用，并于2009年1月6日前基于上述合同为市政公司申请代为办理了《国有土地使用证》、《契税证》、《房屋所有权证》，至此市政公司取得了案涉房屋的所有权，此时***（包括张XX）非案涉房产的权利人或利害关系人。***要求市政公司协助变更（过户）登记的理由是认为，张XX生前任市政公司经理，在公司改制时因公司资金紧张，经张XX、城建局主要领导、金江福楼公司负责人商议，由市政公司将案涉房屋出卖给***，实际上是要求市政公司履行合同义务，因此本案非不动产登记纠纷，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、我国《合同法》规定，合同是双方当事人意思一致的体现，其形式有口头、书面和其他形式，法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同的，当事人应当采取书面形式订立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。***称市政公司2012年改制时因无资金向金江福楼公司交纳购房款，经商议由***出资购买案涉房产与法院调查事实不符，同时***也未提供市政公司与***关于案涉房产买卖合同，其主张案涉房产归***所有，要求市政公司协助其办理变更不动产登记的请求缺乏事实依据，不予支持。审理中，市政公司表示市政公司没有支付《关于购买XXXX#楼补充协议》购房款32万元及2万元办证费，因此***关于34万元的权益可另案主张。本案案件事实发生在2021年1月1日之前，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费100元（***已预交）、减半收取50元，由***负担。

二审中，当事人均未提交新证据。二审中，***申请法院调取石泉县政府2012年8月30日的县长办公会议纪要、市政公司的档案资料及财务账册，本院认为其申请调取的证据与本案争议焦点无直接关联性，故不予准许。

经二审查明，市政公司与金江福楼公司签订补充协议的时间应当为2008年3月24日。金江福楼公司申请办理国有土地使用证的时间应当为2008年12月30日。2020年8月14日，石泉县住房和城乡建设局作出的文件应当为（2020）XX号。一审对上述事实认定有误，应予更正。除此之外，经二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合***的上诉意见，本案的争议焦点为：市政公司是否应当协助***办理案涉房屋的产权变更登记。

首先，从案涉房屋的来源来看，案涉房屋原属金江福楼公司所有，2008年，金江福楼公司与市政公司签订协议将该房屋现金交易卖给市政公司。该协议中明确约定了房屋总价款40.4万元，金江福楼公司使用市政公司通道100平方米，折价3.75万元，余款36.25万元经协商市政公司共计支付32万元整。由此可见，案涉房屋系市政公司通过协议的方式从金江福楼公司处转让而来。

其次，从登记情况来看，早在2008年，金江福楼公司即按上述合同约定为市政公司办理了国有土地使用证、契税证及房屋所有权证，上述证件载明的房屋所有权人均为市政公司，目前上述登记并未进行过任何变更。

第三，从本案***持有的收条性质来看，该收条仅是***向金江福楼公司支付了34万元用于市政公司二层办公用房（含办证费用）的出资证明，但仅以此并不能证明***对案涉房屋享有所有权。具体理由如下：一、***并未提交其他证据证明其与市政公司之间存在合同关系，约定将案涉房屋所有权转让给***，也未提交证据证明其与金江福楼公司之间存在关于案涉房屋的买卖合同关系，故应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，自行承担举证不能的不利后果。二、***支付的款项中包含办证费用，与市政公司和金江福楼公司协议中“由金江福楼公司代办好三证，由市政公司支付费用”的约定相符。案涉房屋的证件办于市政公司名下，***个人支付该笔办证费用，却在此后的时间里未就此提出异议不合常理。三、***支付该笔款项的背景为，市政公司与金江福楼公司签订了协议，但市政公司并未按照协议支付约定价款，经时任市政公司法定代表人、金江福楼公司负责人、石泉县城建局局长三方协商，由张XX先行垫付该笔款项，待后由市政公司通过其他途径解决张XX垫付的款项。***系时任市政公司法定代表人张XX的妻子，因此，***支付该笔款项应为以张XX名义为市政公司垫付该笔款项。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　程及海

审判员　　王　佳

审判员　　柯增旭

二〇二一年十一月二十七日

书记员　　马晓敏