审某公司中山分公司、***物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤2071民初27926号 原告：审某公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（***D座物业管理用房），统一社会信用代码91442000763828201J。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 被告：***，女，1987年1月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：**，男，1985年3月22日出生，汉族，系被告的配偶。 原告审某公司中山分公司（以下简称为**公司中山分公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2023年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告**公司中山分公司委托诉讼代理人***、被告***及委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司中山分公司向本院提出诉讼请求：被告***立即向原告支付拖欠的高层物业服务费、专项整改费合计4921.6元及违约金（以每月欠付的物业费为本金，从拖欠月份的下一月的1日起，以每日万分之五为标准，计算至实际还清所有物业费之日止）。诉讼中，原告撤回诉讼请求中的专项整改费，并明确诉讼请求为被告向原告支付2021年12月1日至2023年5月31日期间的物业服务费3331.8元及违约金（从欠费次月1日起，按欠费总额的万分之五计收至清偿之日止）。事实和理由：**湾第三届业主委员会与原告签订**湾物业服务合同，约定原告于2021年4月7日为**湾小区提供物业服务。被告为产权人，其房屋范围处于原告提供物业服务的范围内。被告拖欠2021年12月1日至2023年5月31日期间的物业服务费。 被告***辩称，一、原告非本案适格主体。原告非案涉物业服务合同相对方，案涉合同是深某公司（以下简称为深某公司）通过中标后授权原告签订的，原告的行为系代理行为，仅证明深某公司承认对己方的约束力，委托书没有写明委托范围包括诉讼。二、深某公司通过招标方式于2020年3月1日签订了**湾物业服务合同，但没有按招标文件的规定交纳合同履行金、施工保证金，垫资的846461元，违反法律的强制性规定，该合同不生效，深某公司无权追缴物业管理费。三、2019年8月25日签订的**湾物业服务合同并不能通过中山市西区住建局的审核备案，被住建局和烟洲居委会下达了责令（限期）改正通知书,整改书中己明确指出物业合同中修改和新增条款涉及全体业主共同利益，明显超出之前业主大会表决的授权范围，已违反物业管理法律法规相关规定，责令限期整改，然而物业合同中的甲、乙双方也没有认真整改，偷换概念，以合法的流程掩盖违法事实，用申请专项维修基金的名义向**湾全体业主收取专项整改费，为避免法律的严格约束，匆匆忙忙在2020年12月召开业主大会进行表决；物业公司无权设立“物业专项整改费”该类强制性收费项目，表决结果应无效。未经业主、业委会授权的业委会主任签订的合同、召开的业主大会投票结果应认定为无效或应予以撤销。四、涉案物业合同是**湾第三届业委会通过招标方式产生的，招标文件是制定物业合同的基础，因此招标活动是关系到**湾全体业主的集体利益，然而涉案合同与招标书的合同存在差异并增加了条款，招标文件的内容才是聘请物业服务的本意。招标文件要求老化设施翻方案施工保证金，被告是此次招标活动的利益关系人，深圳万科进驻两年多了也没有按翻新方案进行翻新，属于单方违约，被告要求解除合同。五、合同中有关0.5元/平方米/月的专项整改费的收费条款无效。六、深圳万科无权收取更无权使用业主专项维修资金。原告收取的0.5元/平方米/月的专项整改费不仅违法且违规，***无需承担违约责任。七、合同约定的违约金过高。八、深某公司存在诸多违反合同的事实，深某公司从来没有公示过履约保证金10万元和施工保证金50万元有交过，没有保证金的合同按惯例无效，未按承诺投入前期资金846163元。深某公司拒绝按合同约定向业主公示相关内容，拒绝接受监督。深某公司违反服务合同的要求进行违约分包，将小区安保、**等行为外包，仅行政人员为深某公司员工。需要施工项目从不曾征求业主意见。原告服务不到位，垃圾成堆，观湖淤泥垃圾多，湖水臭，特别是涉案小区5栋与12栋之间景观湖，人造石山无喷水、垃圾堆积臭气熏天，滋生蚊虫，小桥护栏松动损坏长期没维修，把疏漏砖的草皮铲去，令水土流失，下雨泥泞满地，疏漏砖松动。九、深圳万科万科公司由2021年4月7日至今，没有营业执照，所有公示和文件也只是盖自制的章，为规避法律风险，没有公安备案的公章。十、深某公司在经营期间违法泄露业主的个人信息，第三方催收公司，滋扰业主，用所谓的“政务平台”1068、1069、1066等字头的短信平台和170的虚拟电话恐吓欺骗业主缴费，严重影响业主的正常生活。十一、根据深某公司公布的2023年第一季度的财务报表显示，物业费欠费924303.6元、专项整改费欠费394550.09元，本期结余-922157.89元，业主欠费数近120万，己损害了大多数业主的利益了，但财务报表上没有制表单位、制表人员签名，很多数据虚标，也没有原始数据支持财务报表中各项数据的真实性。十二、深某公司面对法院的合同纠纷判决没有认真执行，没把0.5元专项整改费和1.5元物业费拆分开收，也没有另案确认合同有效，是导致业主交不了费的重要原因，扩大不良影响，还浪费司法资源。十三、深某公司将主要物业管理服务委托给第三方，但未公示过相关信息。十四、公共收益资金流向不明，公共收益金额明显偏小，为防止损失扩大，恳请法院移交公安机关处理。十五、深某公司违法违规违反合同严重的严重行为，应承担违法责任赔偿并取消合同。十六、物业合同无效应撤销，扩大的损害应由深某公司承担，诉讼费不应由***承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案经审理认定事实如下： ***、**系业主，**公司中山分公司为案涉物业提供物业服务。案涉物业于2016年6月29日登记在***名下，于2023年3月10日变更产权人为***、**。案涉物业建筑面积为123.87平方米，诉讼中，**公司中山分公司主张按建筑面积123.4平方米计收物业服务费。 2019年1月30日，深圳市建某项目管理顾问有限公司中山分公司向深某公司（以下简称深某公司）出具中标通知书，载明：深圳市建某项目管理顾问有限公司中山分公司受中山市西区**湾业主委员会的委托，就中山市西区**湾小区物业管理服务采购（第二次）（项目编号：JXZS20170905GK241）采用公开招标的方式，按规定程序进行了采购，深某公司为本项目的成交单位，成交项目内容为中山市西区**湾小区物业管理服务采购（第二次）。 深某公司与**公司中山分公司签订授权委托书，主要约定：授权深某公司下属分支机构**公司中山分公司代表深某公司全权负责中山**湾项目的物业服务事宜，代表深某公司与**湾业委会签订该项目的前期物业服务合同。深某公司在授权单位处加***，**公司中山分公司在被授权分公司处加***。 **湾小区业主大会表决票（2020年12月16日-2020年12月30日）载明：表决事项为①**湾小区业主大会议事规则（2020修改版）；②授权业主委员会对损害业主合法权益的行为采取诉讼等途径要求侵权方或违约方停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等；③聘请第三方审计机构对小区公共收益情况进行审核、公示；④聘请第三方检测机构/维修单位对小区公共部位、公共设施设备进行检测、评估；⑤按《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》补建本小区专项维修资金，本小区专项维修资金整体补建完成前，**公司中山分公司进场后按0.5元/平方米/月的标准收取公共专项整改费用；⑥**公司中山分公司为**湾小区服务期间收集满意度调查表，第四年起住宅物业服务费标准由1.5元/平方米/月调整为2.5元/平方米/月，若签约进入第四年之前，**湾小区召开业主大会对第四年物业服务费调整事宜作出新决议，则依据新决议履行，但若第四年物业服务费未能达到2.5元/平方米/月的标准，**公司中山分公司保留无条件撤场的权利。**湾小区2020年12月业主大会表决票统计表主要载明：表决项①-⑥项表决通过的票数均超总权数的三分之二。**湾小区业主大会议事规则（2020修改版）第十六条载明：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责，受业主、业主大会监督，履行以下职责：…（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。 2021年2月5日，**湾小区第三届业主委员会（甲方）与**公司中山分公司（乙方）签订关于**湾项目遗留问题处理事宜的协议，主要约定：甲方同意乙方依据合同正本界定的方式方法募集和使用专项整改费，对历史遗留问题进行专项整改；本协议将作为**湾项目物业服务合同附件，与**湾项目物业服务合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。 2021年3月1日，中山市西区**湾小区业主委员会（甲方）与**公司中山分公司（乙方）签订**湾物业服务合同，主要约定：物业管理服务期限为4年，自2021年4月1日起至2025年3月31日止；住宅小区物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月，该项费用在签约后前三年保持不变；业主或物业使用人每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；乙方有权在关于**湾项目遗留问题处理事宜的协议正式确认签字确认后且**湾小区专项维修资金整体补建完成之前，按0.5元/平方米/月的标准向甲方全体业主收取物业专项整改费用，以用于关于**湾项目遗留问题处理事宜的协议中各类物业风险问题的专项整改，该费用随物业服务费同时收取费用的支出用于专项整改并季度的形式向全体业主公示。若**湾小区整体的专项维修资金提前补建成功的，乙方收取的费用在用于专项整改后仍有结余，可以弥补经第三方机构审计后乙方当期的经营亏损，之后还有盈余的应当用于向业主归还或抵扣业主应交的物业服务费；乙方承诺上述0.5元/平方米/月的物业专项整改费用，应在**湾小区专项维修资金补建成功后的次月停止向业主收取，乙方承诺进场后物业专项整改费用收取期间为三年，若在此期间小区专项维修资金仍无法补建成功，第四年不再继续收取，业主和非业主使用人在每月15日前交付物业服务费、水电费用；第十条，产权属于业主共有的车位以及其他公共部位、公用设施设备（包括电梯广告、公共场地租赁）的经营所得前三年按以下顺序分配：A.30%用于共用设施设备的维修，该资金应当划入甲方业主委员会专用账户，纳入“中山市西区**湾业主委员会对公账号”管理。B、70%划入日常维修资金与管理经费。为弥补小区整改支出不足，其中30%专用于共用设施设备的维修的资金除返还乙方先行垫付的整改费用外，其他全部用于项目支出。 根据上述约定，***每月应向**公司中山分公司支付的物业服务费为185.1元（1.5元/月/平方米×123.4平方米）。 2021年5月18日，中山市西区**湾业主委员会出具了一份证明，载明：深某公司被选定为**湾小区物业管理中标单位，获得**湾小区物业管理服务权，于2021年3月1日签订**湾物业服务合同，**公司中山分公司于2021年4月7日正式入驻**湾小区，并在小区提供物业管理服务，正式履行合同。 2022年2月7日，***、***、***起诉至本院，请求判令:1.撤销被告于2020年12月31日召开业主大会作出的决定即关于“**湾小区业主大会议事规则（2020年修订版）”、“授权**湾业委会对损害业主合法权益的行为采取诉讼等途径要求侵权方或者违约方停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等”、“授权**湾业委会聘请第三方审计机构对小区公告收益情况进行审核、公示”、“授权**湾业委会聘请第三方检测机构/维修单位对小区公共部位、公共设施设备进行检测、评估”、“按《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》补建小区专项维修资金。本小区专项维修资金整体补建完成前，**公司中山分公司进场后按0.5元/平方米/月的标准收取公共专项整改费用（不超过三年）”的决议、“万科物业为**湾小区服务期间收集满意度调查表，第四年起住宅物业服务费标准由每平方米1.5元/月调整为每平方米2.5元/月，若进入第四年之前，**湾小区召开业主大会对第四年物业服务费调整事宜作出新决议，则依据新决议履行。但若第四年物业服务费未能达到2.5元/平方米/月的标准，**公司中山分公司保留无条件撤场的权利”的表决结果。2022年10月28日，本院做出（2022）粤2071民初4448号民事判决书，认定“涉案六项决议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于可由小区业主意思自治的范畴，不存在明显违法违规或侵害业主合法权益的情况，全体业主有权根据小区的实际情况、对居住环境的需求进行表决，涉案小区业主大会的六项决议的表决结果均符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定”，故本院判决驳回***、***、***的诉讼请求。***、***、***不服，提起上诉，2023年2月22日，广东省中山市中级人民法院作出（2023）粤20民终591号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 **公司中山分公司称于2021年4月7日开始按合同约定为案涉物业提供包干制物业服务，包含安全设备维护、卫生服务。***则认为**公司中山分公司物业服务不到位，捆绑收费、私吞公共收益，滥用维修资金，没有履行招标合同的义务，没有固定的绿化班和工程班，大部分工作采用外包等。 另查，2022年2月24日，本院立案受理**公司中山分公司诉***物业服务合同纠纷一案【案号为（2022）粤2071民初6661号】。该案中，**公司中山分公司诉请***支付所欠的自2021年4月至2021年11月物业服务费1916.81元及违约金。***则要求**公司中山分公司将0.5元专项整改费从账单中拆分开之后进行支付，并称因**公司中山分公司表示无法拆分，且拒绝以招标文件中1.5元／平方米的标准收取物业管理费，客观上导致其无法支付，故其不应承担违约责任。本院于2022年5月10日作出民事判决，认定“**公司中山分公司以物业服务费须与专项整改费用一并缴纳为由拒绝单独收取物业服务费没有任何法律和合同依据，不应得到支持，**公司中山分公司应当先行收取物业服务费。**公司中山分公司上述行为导致损失扩大，根据法律规定，扩大的损失应由原告自行承担，故本院对物业服务费的违约金不予支持。”判决作出后，**公司中山分公司提起上诉。经审理，中山市中级人民法院于2023年2月17日作出终审判决【案号为（2022）粤20民终5831号】，驳回上诉，维持原判。在**公司中山分公司起诉的其他案件中，业主普遍反映因存在捆绑收费的问题故无法单独缴纳物业服务费。**公司中山分公司称其司自2022年6月份已经允许业主拆分缴费，即可以单独缴纳物业服务费，并当庭展示了“住这儿”APP的相关页面。经查，“住这儿”APP仍显示账单中含有专项整改费的收费项目，**公司中山分公司称可以通过预存缴费的方式单独缴纳物业服务费。为证明自2022年6月份已经允许业主拆分缴费，庭审后，**公司中山分公司向本院提交了落款时间为2022年6月20日的“关于**湾小区物业费起诉案件判决结果的说明”及2022年6月21日其针对该说明向律师进行咨询的聊天记录。其中说明所载的部分内容如下：“……在上述案子新的判决结果出来之前，出于缓和部分业主与物业中心矛盾、共建和谐社区的考虑，服务中心拟暂时对物业费与专项整改费分开收取。”**公司中山分公司称该说明张贴在小区，但未能出示相关原始载体。另，**公司中山分公司还向本院提交了管家与其他业主的聊天记录，在2022年6月20日的微信聊天中，管家向业主***表示：“如果您只想交1.5元的管理费可以来前台处理，或管家上门帮您弄一下”。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原告**公司中山分公司与被告***对于欠交物业服务费的基本事实没有争议，本院依法予以确认。依据已查明的事实，结合双方提供的证据和**，本案的争议焦点为：一、关于原告的诉讼主体资格是否适格；二、关于***应否缴纳物业服务费及违约金的问题。对于本案争议焦点问题，本院评析如下： 一、关于原告的诉讼主体资格。 **公司中山分公司作为深某公司设立的分公司，在工商行政管理部门办理了注册登记并领取了营业执照。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定“公民、法人或其他组织可以作为民事诉讼的代表人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第五十一条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人分支机构。本案中**公司中山分公司虽然不具备法人资格，但属于依法设立并领取营业执照的法人分支机构；且深某公司中标后与**公司中山分公司签订授权委托书，授权深某公司下属分支机构**公司中山分公司代表深某公司全权负责中山**湾项目的物业服务事宜；嗣后，**公司中山分公司与案涉小区业委会签订了物业服务合同，**公司中山分公司作为物业服务合同的签订主体，其亦实际为案涉小区提供了物业服务，故**公司中山分公司的诉讼主体适格，本院对***抗辩**公司中山分公司无诉讼主体资格不予采纳。 二、关于***应否缴纳物业服务费及违约金的问题。 虽然***主张业主大会的表决结果无效，故而物业服务合同内容不是全体业主的意志表现，对业主不具有约束力。但涉案小区业主已另案提起（2022）粤2071民初4448号诉讼，请求撤销投票表决结果，包括撤销专项整改费用、撤销调整物业费等。相关生效判决已认定“涉案小区业主大会的六项决议的表决结果均符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定”。根据业主大会表决结果第1项也即**湾小区业主大会议事规则（2020修改版）第十六条第（二）项的规定，中山市西区**湾小区业主委员会有权代表小区业主、业主大会与**公司中山分公司签订物业服务合同。物业服务合同中依法经过业主大会表决或授权的相关合同条款对全体业主具有效力。另根据业主大会表决结果第6项，其中明确载明了住宅物业服务费标准，也即住宅物业服务费收费标准经过了业主大会的表决，故物业服务合同中有关住宅物业收费标准的相关条款合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，该合同条款对***具有法律约束力。且**公司中山分公司已于2021年4月7日入驻案涉小区，实际为涉案小区提供了物业管理服务，***作为涉案小区的业主享受了相应的物业管理服务，***亦应按合同约定及时缴纳物业费。***抗辩物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，因物业公司提供的物业服务具有整体性及公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以其对服务的个体或者服务中的一般瑕疵为由拒交物业服务费，会造成物业企业的运营经费不足和服务积极性降低，导致物业服务企业无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常缴纳物业服务费的业主乃至全体业主的利益。***提供的证据不足以证明万科物业中山公司提供的物业服务存在足以达到减免物业费程度的重大瑕疵,***以该理由拒交物业费的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，***应支付2021年12月1日至2023年5月31日期间的物业服务费3331.8元（185.1元/月×18个月）。 关于违约金的问题。在本院审理的**公司中山分公司对其他业主提起诉讼的案件中，业主普遍反映因万科物业公司存在捆绑收费的情况故无法单独缴纳物业服务费。**公司中山分公司予以否认，称自2022年6月开始已经允许业主单独缴费。根据另案生效判决【（2022）粤20民终5831号】认定的事实，其中认定**公司中山分公司以物业服务费须与专项整改费用一并缴纳为由拒绝单独收取物业服务费，也即至该判决作出之日即2023年2月17日中山市中级人民法院仍然认定**公司中山分公司存在捆绑收费的情形。**公司中山分公司提交的证据也不足以证明其自2022年6月已经允许业主单独缴费。且根据**公司中山分公司当庭展示的物业缴费APP，其中的账单仍将尚存争议的专项整改费部分包含在收费项目中，虽然**公司中山分公司主张可以通过预存缴费的方式单独支付物业费，但其就此并未向业主广泛告知，其在开庭时才向业主演示操作的具体步骤，且操作步骤繁琐，导致业主不能快速顺畅的缴纳费用。据此本院认定**公司中山分公司并未就允许单独缴纳物业费的相关情况向小区业主进行了广泛告知，致使业主客观上无法单独支付物业服务费，**缴纳物业服务费的责任不在业主一方。因此，**公司中山分公司上述行为导致损失扩大，由此产生的扩大损失应由**公司中山分公司自行承担，故本院对物业服务费的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起***向原告审某公司中山分公司支付从2021年12月1日至2023年5月31日期间的物业服务费计3331.8元； 二、驳回原告审某公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告***负担并于本判决发生法律效力之日起***迳付原告审某公司中山分公司。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年十月三十一日 书记员　　*** ***