珠海市某某物业服务有限公司中山分公司、吕某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民事判决书 （2024）粤2071民初28075号 原告：珠海市某某物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。 负责人：***。 委托诉讼代理人：余某。 委托诉讼代理人：***。 被告：吕某，女，1979年5月20日出生，汉族，住广东省中山市。 原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司（以下简称某某物业中山分公司）与被告吕某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年9月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业中山分公司的委托诉讼代理人余某、***，被告吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某物业中山分公司向本院提出诉讼请求：判令吕某向某某物业中山分公司支付2021年11月1日至2023年10月31日期间共24个月的物业管理费9329.76元及违约金（以每月物业管理费338.74元为基数，分别从欠费当月6日起按千分之三利率计算至清偿之日止）。事实和理由：2020年9月21日，某某物业中山分公司与吕某签订《钰海绿洲前期物业服务协议业主临时管理规约》，合同期限自合同签订之日起至本物业业主委员会与物业管理公司另行签订物业服务合同生效之日止。物业坐落：中山市三乡镇x大道x号x名苑x区，权属人：***，建筑面积96148.18平方米，交楼时间：2019年12月30日。物业费计收标准：住宅按建筑面积，每月每平方米2.8元收取。付费期限：每月5日前按时足额交纳。违约金依据：业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起到实际缴清之日止每天按应交物业服务费的千分之三交违约金。欠费期间：2021年11月1日至2023年10月31日共24个月。欠费金额：物业管理费每月338.74元合计9329.76元及违约金。催收方式：经多次电话、短信、上门贴催费单催收，吕某仍未按合同约定支付物业管理费。某某物业中山分公司为维护自身权益，特向法院起诉。 吕某辩称，2020年9月份签署购买合同，2021年7月3日收楼，某某物业中山分公司强制要求其交物业费1379.4元，因其不同意，某某物业中山分公司不让其去看房和交钥匙。后其发现房屋发生一系列的质量问题，某某物业中山分公司进行维修，导致其无法入住。2021年9月19日其的房屋维修至10月7日都没有维修好，2022年9月17日至今其的房屋依然是裂的，没有人处理，也没有某某物业中山分公司的任何人来找其。2024年5月4日，其的车库进水，2栋步梯的地瓷砖破烂了，有向某某物业中山分公司反映，但没有人进行处理。某某物业中山分公司找工人去维修墙裂，其个人自费清理卫生费，但某某物业中山分公司没有给其报销清洁费。消防拴2024年3月10日拍照的是检查日期是2022年7月11日、2023年6月9日的检查签名，买房的时候没有告知其路有一半是市政的，之前说那里可以停车充电，现在不能停车充电。最后，关于信息通知，5月4日停电的时候，其在群里询问某某物业中山分公司工作人员,没有人及时回复或者通知何时恢复供电。基于以上原因，其没有欠某某物业中山分公司物业管理费及违约金。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 某某物业中山分公司主张其于2018年1月入驻x名苑x区；某某物业中山分公司与吕某于2020年9月21日签订《钰海绿洲前期物业服务协议业主临时管理规约》；吕某系钰海绿洲名苑1区2栋304房的业主。某某物业中山分公司主张吕某于2021年7月3日收楼后，拖欠2021年11月1日至2023年10月31日期间物业管理费合计9329.76元。吕某辩称2021年7月3日收楼后吕某发现房屋存在问题，无法入住，所以没有收楼；当时收到了钥匙，后某某物业中山分公司收走吕某的钥匙，2021年9月某某物业中山分公司将钥匙还给吕某。某某物业中山分公司要求吕某支付尚欠物业管理费无果,遂诉至本院，并提出前述诉求。 据某某物业中山分公司提交的物业企业接管项目备案登记表显示，2018年1月1日，珠海市某某物业服务有限公司接管x名苑x区x栋项目，项目地址为中山市**乡**村“林x碑”，建筑总面积为96148.18平方米，终止时间为本物业选举产生首届业主委员会为止。 据某某物业中山分公司提交的《钰海绿洲前期物业服务协议业主临时管理规约》显示，2020年9月21日，某某物业中山分公司（甲方）与吕某（乙方）签订《钰海绿洲前期物业服务协议业主临时管理规约》，主要约定：乙方所购房屋座落位置为中山市**乡**村“林屋碑”，住宅单元房号x，建筑面积为120.98平方米；本协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；各项物业服务费收费标准：住宅物业管理费2.8元／平方米／月（建筑面积）；乙方交纳费用时间：交房之日起预缴3个月物业服务费用，依次交纳时间为每月5日前；乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；本协议有效期自双方签字或盖章之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；规约还约定了其他事项。 据某某物业中山分公司提交的移交业主资料及物业清单显示，该清单载明：本人声明以上清单（含入户门钥匙7把）所列之资料和物品已全部收到，如有丢失自行负责。吕某在x栋x房签领人处签名并手写签领日期2021年7月3日。 据本院查询的中山市不动产登记资料查询结果显示，中山市三乡x都大道x号x名苑x区x栋x房的权利人为吕某，登记时间为2021年9月28日，权属状态为现势，建筑面积为120.98平方米。 庭审中，吕某确认某某物业中山分公司主张的物业服务费的欠费期间及金额，辩称其未交纳物业服务费的原因为某某物业中山分公司的物业服务不到位：1.承重墙墙体开裂；2.2栋地下车库的步梯地砖从2024年5月开始损坏，没有维修；3.楼顶的门是坏的；4.消防设施没有定期维护。吕某围绕前述辩解提交照片、微信聊天记录截图、房屋入伙验收登记表等证据为证，该登记表主要载明：“1.入户门：大门后门缝需填补墙角壁有小洞；4.墙内墙面：①书房左墙角上下不平行，歪斜；②主人房左面墙壁处发黑；③客厅入户左墙有痕；④次卧入房右墙起泡；5.室内地面：墙砖上方各间房子都掉皮；6.阳台：生活阳台墙上瓷砖脱落；7.电源开关及室内开关、插座：弱电箱盖更换；8.室内电器、设施：电路未检查；9.厨房、卫生间防水层：①共用卫生间窗台空鼓、左墙瓷砖空鼓；②厨房门右侧瓷砖空鼓；以上所列项目的内容，已全部验收完毕，符合要求，同意验收交接。吕某在业主签名处签名并手写日期2021年7月3日，殷某在钰海绿洲名苑服务中心的验收经办人处签名”。据吕某提交的微信聊天记录截图显示，2022年9月17日某某物业中山分公司工作人员通过微信向吕某提出砍墙后修复的方法对墙面开裂问题进行维修，2022年11月21日某某物业中山分公司工作人员询问吕某维修时间，吕某回复“怎么维修，先告诉我解决方案，如果还是砍墙我不接受，后面我也不想再说了，已经给你们讲的很清楚了”。某某物业中山分公司则主张吕某的墙体开裂问题属于吕某与开发商之间的问题，其物业服务内容是公共区域的承重墙，其已依约履行合同约定的义务，并向本院提交了小区物业日常工作照片、保洁检查记录等证据为证。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。某某物业中山分公司与吕某签订的《钰海绿洲前期物业服务协议业主临时管理规约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。某某物业中山分公司主张吕某拖欠某某物业中山分公司2021年11月1日至2023年10月31日期间物业管理费的事实，有其当庭陈述及其提交的《钰海绿洲前期物业服务协议业主临时管理规约》、移交业主资料及物业清单、中山市不动产登记资料查询结果等证据为证，吕某在庭审中确认物业服务费的欠费期间及金额，本院予以认定。涉案规约约定了物业服务费计算标准及支付期限，某某物业中山分公司提供物业服务后,吕某作为1区2栋304房的业主，应依约定期限向某某物业中山分公司支付物业服务费。根据规约约定的物业服务费标准及吕某房屋面积，吕某每月应支付物业服务费338.74元（120.98平方米×2.8元／平方米／月）。经核算，2021年11月1日至2023年10月31日期间物业服务费合计8129.76元（338.74元×24个月），吕某应予支付。某某物业中山分公司主张的物业服务费超出部分，本院予以驳回。 关于违约金。涉案规约约定了业主交纳物业管理费时间为每月5日前，逾期交费则从逾期之日起按日利率3‰交纳违约金。该违约金明显过高，但吕某拖欠物业费，确已造成某某物业中山分公司未收款项资金占用期间的利息损失，吕某应予赔偿。根据规约约定、双方履行情况、过错程度等因素，本院酌定吕某以某某物业中山分公司诉请的计算基数即每月物业服务费338.74元为基数，自欠费当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍分别计付违约金至清偿之日止。某某物业中山分公司主张的违约金超出部分，本院予以驳回。 吕某主张某某物业中山分公司提供的物业服务质量不符合合同约定，吕某有权拒绝交纳相应的物业管理费。本院认为，根据日常生活经验可知，小区物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内过百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业管理费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业管理费，则这个小区的物业服务无法正常运行。小区内整体环境的正常维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。 在某某物业中山分公司为涉案小区提供物业服务的情形下，吕某负有按《物业服务合同》约定向某某物业中山分公司支付物业管理费的义务。吕某认为某某物业中山分公司未尽职履行《物业服务合同》所约定的服务事项，导致涉案小区存在承重墙墙体开裂、未维护共用设备、未定期维护消防设施等问题，故无权收取物业管理费。本院认为，首先，吕某辩称其因其房屋承重墙墙面开裂而拒不交纳物业费，但吕某围绕该辩解提交的照片均显示墙面开裂部分位于房屋内部即吕某名下房屋专有部分，不属于涉案前期物业服务协议第二条第一款约定的物业公司负有维护管理责任的房屋共用部位，吕某亦未提交证据证明某某物业中山分公司对墙面开裂存在过错，且根据吕某提交的微信聊天记录截图显示，某某物业中山分公司已协助提供墙面维修方案，但吕某不同意该维修方案，导致某某物业中山分公司未能完成维修，故吕某以墙面开裂为由主张免除物业费，显无依据，本院不予采纳。若房屋主体结构存在质量问题，吕某应向开发商反映解决，与本案并非同一法律关系，本案不作处理。其次，吕某提交的证据不足以证明涉案小区物业管理长期存在未维护共用设备、未定期维护消防设施等问题。退一步讲，即使某某物业中山分公司在物业服务管理过程中存在一定瑕疵，当前证据也不足以证明某某物业中山分公司不履行涉案物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业服务中存在的瑕疵问题，吕某可以通过要求某某物业中山分公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。吕某以某某物业中山分公司未履行涉案物业服务合同义务而拒付物业管理费的抗辩理由不充分，本院不予采纳。吕某应向某某物业中山分公司支付拖欠的物业管理费。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 一、被告吕某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司支付2021年11月1日至2023年10月31日期间物业服务费8129.76元及违约金（以每月物业服务费338.74元为基数，自欠费当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍分别计付违约金至清偿之日止）； 二、驳回原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费246元，减半收取123元（原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司已预交），由原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司负担16元，由被告吕某负担107元并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司支付。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十月三十一日 书记员*** 林雷