珠海市某某物业服务有限公司中山分公司、梁某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民事判决书 （2024）粤2071民初28071号 原告：珠海市某某物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。 负责人：***。 委托诉讼代理人：余某。 委托诉讼代理人：***。 被告：梁某，女，1987年6月2日出生，汉族，住广东省中山市。 原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司（以下简称某某物业中山分公司）与被告梁某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年9月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业中山分公司的委托诉讼代理人余某、***，被告梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某物业中山分公司向本院提出诉讼请求：判令梁某向某某物业中山分公司支付2021年12月1日至2023年10月31日期间共23个月的物业管理费6407.8元及违约金（以每月物业管理费278.6元为基数，分别从欠费当月6日起按千分之三利率计算至清偿之日止）。庭审中，某某物业中山分公司变更诉求为：判令梁某向某某物业中山分公司支付2021年12月1日至2023年10月31日期间共23个月的物业管理费6406.42元及违约金（以每月物业管理费278.54元为基数，分别从欠费当月6日起按千分之三利率计算至清偿之日止）。事实和理由：2020年7月7日，某某物业中山分公司与梁某签订《钰海美筑前期物业服务协议业主临时管理规约》，合同期限自合同签订之日起至本物业业主委员会与物业管理公司另行签订物业服务合同生效之日止。物业坐落：中山市三乡镇x大道x号x名苑，权属人：***，建筑面积72042.57平方米，交楼时间：2020年12月30日。物业费计收标准：住宅按建筑面积，每月每平方米2.8元收取。付费期限：每月5日前按时足额交纳。违约金依据：业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起到实际缴清之日止每天按应交物业服务费的千分之三交违约金。欠费期间：2021年12月1日至2023年10月31日共23个月。欠费金额：物业管理费每月278.6元合计6407.8元及违约金。催收方式：经多次电话、短信、上门贴催费单催收，梁某仍未按合同约定支付物业管理费。某某物业中山分公司为维护自身权益，特向法院起诉。 梁某辩称，确认某某物业中山分公司诉求管理费的金额，但不同意支付违约金。因某某物业中山分公司提供的物业工作严重不到位，所以其才没有缴费，故相应的违约金也不应收取。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 某某物业中山分公司主张其于2018年1月入驻钰海美筑名苑小区；某某物业中山分公司与梁某于2020年7月7日签订《钰海美筑名苑前期物业服务协议》；梁某系钰x名苑小区x栋x房的业主，于2020年7月1日收楼后，拖欠2021年12月1日至2023年10月31日期间物业管理费合计6406.42元。某某物业中山分公司遂诉至本院，并提出前述诉求。 据某某物业中山分公司提交的物业企业接管项目备案登记表显示，2018年2月1日，珠海市某某物业服务有限公司接管钰海美筑名苑x栋项目，项目地址为中山市**乡**村“大x头”，建筑总面积为72042.58平方米，终止时间为本物业选举产生首届业主委员会为止。 据某某物业中山分公司提交的《钰海美筑名苑前期物业服务协议》显示，2020年7月7日，某某物业中山分公司（甲方）与梁某（乙方）签订《钰海美筑名苑前期物业服务协议》，主要约定：乙方所购房屋座落位置为中山市**乡**村“大基头”，住宅单元房号x，建筑面积为99.5平方米；本协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；各项物业服务费收费标准：住宅物业管理费2.8元／平方米／月（建筑面积）；乙方交纳费用时间：交房之日起预缴3个月物业服务费用，依次交纳时间为每月5日前；乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；本协议有效期自双方签字或盖章之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议还约定了其他事项。 据某某物业中山分公司提交的房屋入伙验收登记表显示，该登记表载明：以上所列项目的内容，已全部验收完毕，符合要求，同意验收交接。梁某在业主签名处签名并手写日期2020年7月1日。 据某某物业中山分公司提交的移交业主资料及物业清单显示，该清单载明：本人声明以上清单（含入户门钥匙7把）所列之资料和物品已全部收到，如有丢失自行负责。梁某在x栋x房签领人处签名捺印并手写签领日期2020年7月1日。 据本院查询的中山市不动产登记资料查询结果显示，中山市三乡镇x大道x号x名苑x栋x房的权利人为梁某，登记时间为2021年9月1日，权属状态为现势，建筑面积为99.48平方米。 庭审中，梁某确认某某物业中山分公司主张的物业服务费的欠费期间及金额，辩称其未交纳物业服务费的原因为某某物业中山分公司的物业服务不到位：1.对小区绿化和环境处理不到位；2.对小区消防通道违停未处理；3.对小区的共用设备设施未进行维护；4.对小区卫生问题未处理；5.车辆停放问题：未进行安全秩序维护；6.物业不及时回复消息，对梁某的诉求和问题未能解决；7.对小区电梯安全问题未尽监督责任，电梯事故和故障频发；8.未定期进行消杀；9.安全防护不当，小孩攀爬楼顶；10.未加装电动车充电桩；11.未关闭负一楼门、一楼大厅门、楼层上面的水井门及电门，存在安全隐患；12.物业工作人员没有人车分流，经常在消防通道和电房停放电动车。梁某围绕前述辩解提交照片、微信聊天记录截图等证据为证。某某物业中山分公司则主张其已依约履行合同约定的义务，并向本院提交了小区物业日常工作照片、巡查记录、外来人员登记、值班记录等证据为证。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。某某物业中山分公司与梁某签订的《钰海美筑名苑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。某某物业中山分公司主张梁某拖欠某某物业中山分公司2021年12月1日至2023年10月31日期间物业管理费的事实，有其当庭陈述及其提交的《钰海美筑名苑前期物业服务协议》、移交业主资料及物业清单、房屋入伙验收登记表、中山市不动产登记资料查询结果等证据为证，梁某在庭审中确认物业服务费的欠费期间及金额，本院予以认定。涉案前期物业服务协议约定了物业服务费计算标准及支付期限，某某物业中山分公司提供物业服务后,梁某作为x栋x房的业主，应依约定期限向某某物业中山分公司支付物业服务费。根据协议约定的物业服务费标准及梁某房屋面积，梁某每月应支付物业服务费278.54元（99.48平方米×2.8元／平方米／月）。经核算，2021年12月1日至2023年10月31日期间物业服务费合计6406.42元（278.54元×23个月），梁某应予支付。 关于违约金。涉案前期物业服务协议约定了业主交纳物业管理费时间为每月5日前，逾期交费则从逾期之日起按日利率3‰交纳违约金。该违约金明显过高，但梁某拖欠物业费，确已造成某某物业中山分公司未收款项资金占用期间的利息损失，梁某应予赔偿。根据前期物业服务协议约定、双方履行情况、过错程度等因素，本院酌定梁某以某某物业中山分公司诉请的计算基数即每月物业服务费278.54元为基数，自欠费当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍分别计付违约金至清偿之日止。某某物业中山分公司主张的违约金超出部分，本院予以驳回。 梁某主张某某物业中山分公司提供的物业服务质量不符合合同约定，梁某有权拒绝交纳相应的物业管理费。本院认为，根据日常生活经验可知，小区物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内过百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业管理费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业管理费，则这个小区的物业服务无法正常运行。小区内整体环境的正常维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。 在某某物业中山分公司为涉案小区提供物业服务的情形下，梁某负有按《物业服务合同》约定向某某物业中山分公司支付物业管理费的义务。梁某认为某某物业中山分公司未尽职履行《物业服务合同》所约定的服务事项，导致涉案小区存在小区绿化和环境处理不到位、未处理小区消防通道违停及卫生问题、未维护共用设备、未维护车辆停放安全秩序、不及时回复消息、对电梯安全问题未尽监督责任、未定期消杀、安全防护不当、未加装电动车充电桩、未关闭楼栋门、未关闭楼层上面的水井门及电门、未人车分流等问题，故无权收取物业管理费。本院认为，首先，梁某提交的证据不足以证明涉案小区物业管理长期存在上述问题。退一步讲，即使某某物业中山分公司在物业服务管理过程中存在一定瑕疵，当前证据也不足以证明某某物业中山分公司不履行涉案物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业服务中存在的瑕疵问题，梁某可以通过要求某某物业中山分公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。梁某以某某物业中山分公司未履行涉案物业服务合同义务而拒付物业管理费的抗辩理由不充分，本院不予采纳。梁某应向某某物业中山分公司支付拖欠的物业管理费。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 一、被告梁某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司支付2021年12月1日至2023年10月31日期间物业服务费6406.42元元及违约金（以每月物业服务费278.54元为基数，自欠费当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍分别计付违约金至清偿之日止）； 二、驳回原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，减半收取68元（原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告梁某负担并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告珠海市某某物业服务有限公司中山分公司支付。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十月三十一日 书记员*** ***