广东某某物业管理有限公司中山分公司、李某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民事判决书 （2024）粤2071民初32005号 原告：广东某某物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 被告：李某，男，1989年4月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 原告广东某某物业管理有限公司中山分公司（以下简称某某物业中山分公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年10月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业中山分公司的委托诉讼代理人***、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李某立即向某某物业中山分公司支付2019年8月1日至审判当月止的物业服务费（每月按828.42元计算）及违约金（以每季度拖欠的2485.26元为基数，自该季度首月26日起至实际支付之日止，按每日千分之二计算）；2.判令李某承担某某物业中山分公司因本案支出的律师费3000元。诉讼中，某某物业中山分公司将第一项诉讼请求变更为：判令李某向某某物业中山分公司支付2019年8月至2024年10月期间的物业服务费52190.46元及违约金（以每月拖欠的828.42元为基数，自欠费的当月1日起按照每月千分之二的标准计算至清偿之日止）。事实和理由：李某系广东省中山市板芙镇x路x号x苑x期x幢x房的业主。根据某某物业中山分公司与李某签订的《领美江畔豪苑前期物业管理服务协议》物业费计收标准为住宅按3.5元每平方米每月，物业服务费的收费时间为每季首月25日前支付当季物业费，业主或费业主使用人逾期交纳物业服务费的，某某物业中山分公司有权自逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之二收取滞纳金。截止目前，李某无故拖欠物业服务费，经某某物业中山分公司多次催收仍不支付。某某物业中山分公司为维护自身权益，特向法院起诉。 李某辩称：1.某某物业中山分公司的部分主张已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”某某物业中山分公司请求李某承担2019年8月1日至2024年10月1日的物业管理费。但某某物业中山分公司提供的证据显示某某物业中山分公司首次向李某催收物业管理费在2024年1月17日，某某物业中山分公司主张的2019年8月1日至2021年1月16日期间的物业管理费，已过三年的诉讼时效，依法丧失胜诉权。2.本案前期物业服务合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第二款规定：“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。”《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”本案中，某某物业中山分公司未经招投标方式被选聘前期物业服务企业以及未经主管部门批准采取协议方式被聘为前期物业管理服务企业，违反《民法典》上述规定，案涉前期物业服务合同无效，自始不具备法律效力，某某物业中山分公司关于违约金、律师费等诉求缺乏合同基础和法律依据。3.违约金过高。即便前期物业服务合同有效，某某物业中山分公司主张日千分之二主张违约金亦显著过高，请法院依法减少违约金标准，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率作为计算基准。4.房屋地面下沉非常严重。房屋下沉，开裂非常严重，一直沟通都得不到解决，一直到2024年7月23日才迫于无奈收楼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月1日，某某物业中山分公司登记成立，经营范围为物业管理服务。某某物业中山分公司主张其于2016年入驻领xx小区，李某系涉案小区x期x幢x房的业主，李某拖欠2019年8月至2024年10月期间的物业服务费52190.46元。某某物业中山分公司催款无果，遂诉至本院，并提出前述诉求。 据某某物业中山分公司提交的领美江畔豪苑前期物业管理服务协议显示，2017年2月11日，甲方李某与乙方某某物业中山分公司签订领美江畔豪苑前期物业管理服务协议，主要约定：物业建筑面积230.94平方米，坐落位置广东省中山市板芙镇xx号x苑x幢x房；第七条：乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：别墅按建筑面积每月每平方米3.5元计收；第十条：乙方从2018年5月31日起计收物业管理服务费（以开发商出具的收楼通知书约定的日期为准），每季首月25日前支付当季的服务费；第十一条第2项：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之2交纳滞纳金处理；第二十四条：甲方违反协议,不按本协议约定的收费标准和规定时间交纳有关费用的,乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之二的标准收取违约金,通过法律途径进行追收,届时,甲方需承担乙方因诉讼支出的律师费；第二十八条：服务期限自2018年5月31日起至小区业主委员会与选聘的物业管理公司签订的“物业管理委托合同”生效时止。协议还约定了其他事项。 据某某物业中山分公司提交的中山市板芙镇x路x号领x苑一期实测面积明细表显示，2018年5月20日，中山市某某工程服务有限公司出具的中山市板芙镇x四路x号x苑一期实测面积明细表，载明：涉案房屋套内建筑面积为236.69平方米，产权面积为236.69平方米，备注：粤（2016）中山市不动产权第0**5号。 据某某物业中山分公司提交的中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，2018年5月30日，中山某某房地产有限公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，该登记证载明：建设单位：中山某某房地产有限公司；工程名称：领美x苑x期工程（x幢、x幢、商业x幢、商业x幢、配电房）；工程地址：中山市**镇**村；使用性质：商业、住宅、其他；建筑面积：34036.66平方米（34幢4层）。 据某某物业中山分公司提交的整付零寄交寄清单、收楼通知书显示，2018年5月30日，中山某某房地产有限公司向李某邮寄收楼通知书，载明：阁下购买的49幢04房已经验收合格，您的专约收楼时间为2018年5月30日至2018年6月30日，请您在该时间内亲临或委托他人前来中山华立普罗旺斯庄园（备案名：领美畔豪苑）销售中心，在相关销售人员指引下办理收楼手续。若在您专约的时间内，您仍未前来办理收楼手续，本公司将按相关规定视您已按约定时间默认收楼，贵单元的物业管理费、公共水电分摊由2018年7月1日起开始计算，并由物业公司收取。庭审中，李某确认收到该收楼通知书。 据某某物业中山分公司提交的领美江畔豪苑业主收楼物品资料签收单显示，领美x豪苑x幢x房业主李某，现收到收楼资料（包括单元入户门匙2条），李某在业主确认签名处签名捺印并手写日期2024年7月23日。 据某某物业中山分公司提交的短信记录截图、寄件单、物业服务费催缴函显示，2024年1月17日、3月19日、4月20日，某某物业中山分公司向李某在领x豪苑前期物业管理服务协议上手写的联系电话发送催缴物业服务费的短信，催缴2019年8月起物业服务费。2024年1月18日，某某物业中山分公司向李某在领美江畔豪苑前期物业管理服务协议上手写的居住地址及联系电话邮寄物业服务费催缴函，催缴2019年8月起物业服务费。诉讼中，李某提供上述号码作为接收电子送达的手机号码。 据李某提交的不动产权证显示，2024年9月14日，李某取得不动产权证，载明：权利人：李某；坐落：中山市板芙镇x路x号x豪苑x期x幢x房；建筑面积：236.69平方米。 另查，某某物业中山分公司因本案支出了律师费3000元。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。2017年2月11日李某与某某物业中山分公司签订的领美江畔豪苑前期物业管理服务协议系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效，双方均应恪守履行。李某辩称某某物业中山分公司未经招投标方式被选聘为前期物业服务企业以及未经主管部门批准采取协议方式被聘为前期物业管理服务企业，涉案协议无效。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《物业管理条例》第二十四条第一款规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”因《物业管理条例》第二十四条第一款的规定属于管理性禁止规范，不属于强制性规定，不构成民事法律行为无效，故李某辩称涉案协议无效，于法无据，本院不予采信。 某某物业中山分公司主张李某拖欠2019年8月至2024年10月期间的物业服务费的事实，有其当庭陈述及其提交的领美江畔豪苑前期物业管理服务协议、中山市建设工程竣工验收备案登记证、整付零寄交寄清单、收楼通知书、领美江畔豪苑业主收楼物品资料签收单、短信记录截图、寄件单、物业服务费催缴函、中山市不动产登记资料查询结果等证据为证。李某确认其自2019年8月至今未交纳物业服务费，认为其于2024年7月23日收楼，同意自2024年7月23日起按协议约定交纳物业服务费。本院认为，中山某某房地产有限公司于2018年3月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，于2018年5月30将收楼通知书邮寄李某，李某确认收到该收楼通知书。李某未在收楼通知书载明的时间内前去收楼，视为李某已完成收楼，李某应按照收楼通知书的约定自2018年7月1日起交纳物业服务费。李某辩称房屋下沉、开裂问题未解决导致其于2024年7月23日收楼，但李某未提交证据证明涉案物业在2018年通知收楼时存在房屋地面下沉、开裂的质量问题，应由其承担举证不能的不利后果，本院不予采信。 关于诉讼时效的问题。李某辩称2019年8月至2024年10月期间的物业服务费已超过诉讼时效，而某某物业中山分公司提交的短信记录截图显示某某物业中山分公司自2023年1月17日至2024年4月20日期间向李某在领美xx苑前期物业管理服务协议上手写的联系电话发送催缴物业服务费的短信,对于2019年8月至12月期间的物业服务费,某某物业中山分公司未提交证据证明其在诉讼时效内向李某催收前述期间的物业服务费或李某确认支付前述期间物业服务费或存在其他诉讼时效中断的情形，故本院认定2019年8月至12月期间物业服务费已超过法律规定的三年诉讼时效，2020年1月起的物业服务费未超过法律规定的三年诉讼时效。故某某物业中山分公司要求李某支付2019年8月至12月期间物业服务费，本院不予支持。 协议签订后,某某物业中山分公司履行了提供物业服务的义务,李某作为涉案物业的业主，应依约定期限向某某物业中山分公司支付相应的物业服务费。中山市某某工程服务有限公司出具的中山市板芙镇x路x号领x豪苑一期实测面积明细表显示案涉房屋的建筑面积为236.69平方米，物业服务费按建筑面积3.5元／月／平方米计算，每月应交物业服务费为828.42元（236.69平方米×3.5元／月／平方米）。经核算，2020年1月至2024年10月期间的物业服务费为48048.36元（828.42元／月×58个月），李某应予支付。某某物业中山分公司主张的物业服务费超出部分，本院不予支持。 关于违约金。涉案协议约定每季首月25日前支付当季服务费，逾期交费则从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金。李某逾期交纳物业服务费，已构成违约。故某某物业中山分公司主张李某以每月应付物业服务费828.42元为基数，分别自欠费的当月26日起计付违约金，合理有据，本院予以支持。涉案协议约定的违约金标准明显过高，某某物业中山分公司主张按每月千分之二计付违约金，本院予以照准。某某物业中山分公司主张的违约金超出部分，本院予以驳回。 关于律师费，双方签订的《领美江畔豪苑前期物业管理服务协议》约定了律师费责任，且某某物业中山分公司已经实际支付律师费3000元，故某某物业中山分公司主张李某负担该笔律师费3000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 一、被告李某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东某某物业管理有限公司中山分公司支付2020年1月至2024年10月期间物业服务费48048.36元及违约金（以每月应付物业服务费828.42元为基数，分别自欠费的当月26日起按每月千分之二计至清偿之日止）； 二、被告李某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东某某物业管理有限公司中山分公司支付律师费3000元； 三、驳回原告广东某某物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1076元，减半收取538元（原告广东某某物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告广东某某物业管理有限公司中山分公司负担40元，由被告李某负担498元并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告广东某某物业管理有限公司中山分公司支付。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十一月五日 书记员*** ***