陕西大明建筑工程有限责任公司

中国工商银行股份有限公司汉中分行与汉中金江大酒店有限公司,***等金融借款合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网

陕西省汉中市中级人民法院

民事判决书

(2019)陕07民初56号

原告：中国工商银行股份有限公司汉中分行。住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4716。

负责人：王建安，该行行长。

委托诉讼代理人：刘曙光，该分行员工。

委托诉讼代理人：唐文浩，该分行员工。

被告：汉中金江大酒店有限公司。住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0157。

法定代表人：***，该公司执行董事。

被告：陕西大明建筑工程有限责任公司。住所地：西安市长安区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3800。

法定代表人：王靖琦，该公司执行董事兼总经理。

被告：陕西富帝置业有限责任公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610000786963676C。

法定代表人：***，该公司执行董事。

被告：***，男，生于1975年7月9日，汉族，住陕西省靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系汉中金江大酒店有限公司，陕西富帝置业有限责任公司法定代表人。

四被告共同委托诉讼代理人：曹永胜，陕西兢业律师事务所律师。

四被告共同委托诉讼代理人：徐璟，陕西兢业律师事务所律师。

原告中国工商银行股份有限公司汉中分行(以下简称“工行汉中分行”)与被告汉中金江大酒店有限公司（以下简称“金江酒店”）、陕西大明建筑工程有限责任公司（以下简称“大明建筑公司”）、陕西富帝置业有限责任公司（以下简称“富帝置业公司”）、***金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行汉中分行的委托诉讼代理人刘曙光、唐浩文，被告金江酒店、大明建筑公司、富帝置业公司、***的共同委托诉讼代理人曹永胜、徐璟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

工行汉中分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告金江酒店向原告偿还借款本金5322.6万元及欠息108.8万元（截止2019年3月21日累计欠息），及上述借款本息至清偿之日止的后续利息；2、判令原告享有对被告提供的抵押物（位于汉台区XX路西侧、XX路XX酒店XX层XX房、一区1至4层营业房、二区1至18层营业房、三区负1层至4层等房产）拍卖变卖后所得价款的优先受偿权；3、判令被告***、大明建筑公司、富帝置业公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由四被告承担。

事实和理由：2013年1月15日，原告工行汉中分行与被告金江酒店签订《固定资产支持融资借款合同》，合同编号：26060503-2013（汉台字）0009号，约定借款金额8000万元，用于酒店装修，借款期限5年，借款利率按实际放款日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%计息，金江酒店于每季度最后一个月的第10日偿还到期利息，贷款到期一次性归还贷款本金和全部利息。借款到期后，被告金江酒店未能归还贷款，向原告申请展期。双方于2018年3月29日，签订《借款展期协议》，合同编号：0260600006-2018（展期）0005、0013号；同日，被告金江酒店与原告重新签订了《最高额抵押合同》，金江酒店自愿提供其位于汉中市汉台区XX路XX段西侧的国有土地使用权（土地使用权证号：汉市国用（土）第60XX号）及位于汉中市汉台区XX路XX段西侧的房产（房权证号：房权证汉台区字第0846XX号、0846XX号、0846XX号、0846XX号）作为抵押担保并已办理抵押登记手续，他项权证号分别为：陕（2018）汉台区不动产证明第00051XX号、00051XX号、00051XX号、00051XX号。同时，原告与被告***、大明建筑公司、富帝置业公司分别重新签订了《保证合同》。现上述借款期限已到，四被告均未按照合同约定履行还本付息的义务，已构成违约，请求法院判如所请。

四被告共同答辩称，关于借款本息，被告金江酒店于2013年2月1日向原告借款5000万，于2013年4月3日借款3000万，共计借款本金为8000万，以上两笔借款发放后，被告金江酒店一直按照合同约定还本付息，经财务对账，截止2019年之前的利息已全部还清，本金尚欠5322.6万元。原告主张的利息108.8万元，需由双方财务人员共同对账核实。另，在贷款之前，原告于2012年12月31日预先收取了被告342万元的利息，该342万元利息应当抵扣2013年1月至2019年6月期间的利息。其次，根据原告提交的四份他项权证可知，办理抵押登记的时间已经超过了抵押合同约定的时间，抵押登记不发生法律效力，原告主张的对抵押房屋优先受偿无事实和法律依据。再次，关于被告***、大明建筑公司、富帝置业公司的连带保证责任，应当先由主债务人自行提供的担保物优先偿还债务，担保物不足以清偿债务时，才应当由保证人在不足以清偿的范围内承担保证责任。

原告工行汉中分行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下几组证据。

第一组：原告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明及四被告企业工商登记信息；证明原、被告的身份情况。第二组：1、《固定资产支持融资借款合同》，合同编号：26060503-2013（汉台字）0009号；2、《借款展期协议》，合同编号：0260600006-2018（展期）0005、0013号；3、《最高额抵押合同》二份；4、《保证合同》六份；证明原告与被告金江酒店发生债权债务关系的法律事实以及被告***、大明建筑公司、富帝置业公司应按照合同约定承担连带保证责任的法律事实。第三组：1、借款凭证两张；2、陕（2018）汉台区不动产证明第00051XX号、00051XX号、00051XX号、00051XX号他项权证；3、金江酒店、大明建筑公司、富帝置业公司分别向原告出具的承诺书三份；证明原告已按合同约定发放贷款、并对抵押物享有优先受偿权，金江酒店作为主债务人所作的还款承诺及大明建筑公司、富帝置业公司作为担保人所作的担保承诺。第四组：1、2013年2月1日发放5000万元借款的台账表、2013年4月3日发放3000万元借款的台账表；2、尚欠贷款利息计算明细；证明被告已归还借款本金2677.4万元，尚欠借款本金5322.6万元；从2019年1月至6月，被告金江酒店累计欠息229.4381万元。第五组：XX酒店签订的投融资顾问、资金托管、现金管理服务合同书六份及相应的转账支票；证明被告答辩中所述的预先收取342万元利息与事实不符，该342万元系被告金江酒店委托原告为其提供投融资顾问、资金托管、现金管理服务所支付的费用，与本案无关联性。

被告金江酒店提交的证据有：1、2012年12月31日，被告金江酒店向原告交纳342万元的转账凭证六张及原告向被告金江酒店开具的收款发票四张；2、金江酒店对原告收取342万元费用的情况说明一份。证明被告金江酒店于2012年12月31日向原告交纳342万元费用的事实，以及该费用为金江酒店委托原告为其提供投融资顾问、资金托管、现金管理服务所支付的费用，而非预先支付的贷款利息。

被告***、大明建筑公司、富帝置业公司未提交证据。

庭审中，本院组织双方当事人进行质证。四被告对原告提交的五组证据的真实性均予以认可，但对第三组证据中的四份不动产他项权证的证明目的有异议，认为案涉《最高额抵押合同》第四条第1项明确约定应当于合同签订后10日内到登记机关办理抵押登记手续，而办理四份他项权证的时间均超过了抵押合同中约定的期限，抵押登记不发生法律效力。

原告对被告金江酒店提交的两组证据的真实性及证明目的均予以认可，双方对342万款项的性质已经核实清楚，系被告金江酒店委托原告为其提供投融资顾问、资金托管、现金管理服务所支付的费用，与本案无关。

经当庭举证、质证，核对证据原件，本院对原告提交的五组证据，及被告金江酒店提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。

根据双方当事人陈述以及采信的证据，本院认定以下基本事实：

被告金江酒店因酒店装修，于2013年1月15日与原告工行汉中分行签订《固定资产支持融资借款合同》，合同编号：26060503-2013（汉台字）0009号，合同约定借款本金为8000万元，借款期限为5年，自实际提款日起算。借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为年利率6.4%，浮动幅度为（上浮/下浮/零）5%。借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。同日，原告工行汉中分行与被告金江酒店又签订了《最高额抵押合同》，合同编号为26060503-2012年汉台（抵）字0068号，合同约定金江酒店所担保的主债权为自2013年1月18日至2018年1月18日期间，在人民币1亿元的最高余额内，原告依据与金江酒店之间的借款合同而享有的对债务人的债权；最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的其他费用；本合同签订后10日内双方到有关抵押登记机关办理抵押登记手续；后附抵押物清单一份。合同签订后，原告于2013年2月1日向被告金江酒店发放贷款5000万元，于2013年4月3日发放贷款3000万元。此后被告金江酒店按照还款计划陆续归还了部分借款本息。

该笔贷款到期后，经双方协商，原告与被告金江酒店于2018年3月29日，就该8000万借款重新签订了《借款展期协议》，合同编号：0260600006-2018（展期）0005、0013号，合同约定：原借款合同项下借款金额为8000万元，已偿还2380万元，展期金额为5620万元；原借款合同对应的借款期限到期日为2018年1月18日，现将上述借款期限延长至2019年1月17日。借款展期部分的利率按照下列方式重新确定：按照人民银行公告人民币中长期贷款利率：五年以上4.9%上浮20%。借款人未按照本协议约定偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收20%作为罚息利率，对借款人自逾期之日起按照罚息利率计收利息。同日，原告与被告金江酒店重新签订了《最高额抵押合同》，担保债权的期限自2018年1月19日至2021年1月18日，其余内容与2013年1月15日《最高额抵押合同》内容一致，后附抵押物清单一份：国有土地使用权证一本(证号为：汉市国用（土）第60XX号)，房屋所有权证四份（证号为：房权证汉台区字第0846XX号、0846XX号、0846XX号、0846XX号）。2018年4月17日，原告与被告金江酒店按照《最高额抵押合同》约定及抵押物清单的内容，就抵押房屋办理了不动产抵押权登记，四份他项权证书分别为：陕（2018）汉台区不动产证明第00051XX号、00051XX号、00051XX号、00051XX号。

2018年3月29日，被告***、大明建筑公司、富帝置业公司分别与原告签订了两份《保证合同》，三被告自愿为金江酒店2013年1月15日签订的26060503-2013（汉台字）0009号《固定资产支持融资借款合同》及2018年3月29日签订的0260600006-2018（展期）0005、0013号《借款展期协议》提供连带保证责任；保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的其他费用；保证期间为主合同项下借款期限届满之次日起两年。上述六份《保证合同》第六条第6.2项均明确约定“乙方承诺：甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免”。

上述合同签订后，被告金江酒店于2019年1月24日归还本金234万，2019年1月30日归还本金13.9万元，2019年2月15日归还本金49.5万元，利息按期清偿至2018年12月31日。截止当前，被告尚欠借款本金5322.6万元，利息从2019年1月起再未偿还。2019年4月，原告将四被告诉至法院，审理过程中被告金江酒店要求双方财务就尚欠利息数额进行对账，经财务对账，双方共同确认2019年1月18日至2019年6月20日，金江酒店尚欠原告利息为2294381.31元。后续利息按前述六个月的利息计算方式继续计算。

本院认为，原告与被告金江酒店签订的《固定资产支持融资借款合同》、《借款展期协议》、《最高额抵押担保合同》，原告与被告***、大明建筑公司、富帝置业公司签订的六份《保证合同》均为各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行。本案的争议焦点主要有以下三点：一、本案所涉债权的本金数额及利息的认定；二、抵押担保的效力及实现优先受尝权的范围；三、被告***、大明建筑公司、富帝置业公司保证责任的认定。

首先，关于借款本金，根据原告提交的借款凭证、账户台账明细表可知，原告发放贷款8000万元，被告金江酒店已偿还借款本金2677.4万元，尚欠借款本金5322.6万元。原、被告双方对于尚欠借款本金数额均无异议，本院依法予以确认。关于利息，经本院组织双方财务对账，双方共同确认利息清偿至2018年12月31日，被告金江酒店对原告主张的2019年1月至6月的利息2294381.31元予以认可。

其次，关于抵押担保的效力及实现优先受尝权的范围。原告与被告金江酒店分别于2013年1月15日、2018年3月29日签订两份《最高额抵押担保合同》，被告金江酒店自愿以其所有的一宗国有土地使用权(证号为：汉市国用（土）第60XX号)，四宗房屋所有权（证号为：房权证汉台区字第0846XX号、0846XX号、0846XX号、0846XX号），为该笔贷款提供最高额抵押担保，双方于2018年4月17就四宗房产做了他项权抵押登记，并取得陕（2018）汉台区不动产证明第00051XX号、00051XX号、00051XX号、00051XX号四份不动产他项权登记证书。故四宗房产的担保物权依法设立，在被告金江酒店不能履行到期债务需实现担保物权时，原告对于陕（2018）汉台区不动产证明第00051XX号、00051XX号、00051XX号、00051XX号他项权利证书中所记载的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，上述抵押登记的房产所占用的土地使用权视为一并抵押。被告辩称办理抵押登记的时间超过了《最高额抵押担保合同》中约定的时间，抵押登记无效，但是，案涉《最高额抵押担保合同》约定双方需在合同签订后10日内办理抵押登记的条款，不属于效力性条款，不影响抵押合同的生效及抵押权的设立。抵押合同自双方签字生效，抵押权自办理抵押登记时设立，被告主张抵押无效的抗辩，于法无据，本院不予支持。

再次，被告***、大明建筑公司、富帝置业公司自愿与原告签订《保证合同》，自愿为金江酒店2013年1月15日签订的26060503-2013（汉台字）0009号《固定资产支持融资借款合同》及2018年3月29日签订的0260600006-2018（展期）0005、0013号《借款展期协议》项下的借款本息承担连带保证责任。本案同一债权既有保证又有物的担保，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任。但在原告与三保证人的六份《保证合同》中均约定“甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免”。故依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，债权人应当按照约定实现债权，被告***、大明建筑公司、富帝置业公司应对金江酒店的借款本金人民币5322.6万元及其利息、罚息、复利等范围内承担连带保证责任，现原告在保证期间内要求被告***、大明建筑公司、富帝置业公司承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。三被告承担担保责任后，有权向主债务人金江酒店追偿。三保证人称在主债务人金江酒店提供的抵押物不足以清偿债务的情况下承担保证责任，与合同约定不符，亦有悖法律规定，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百零九条，《中华人民共和国物权法》一百七十六条、第一百八十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条之规定，判决如下：

一、由被告汉中金江大酒店有限公司在本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司汉中分行借款本金5322.6万元以及2019年1月18日至2019年6月20日期间的利息2294381.31元，2019年6月21日后至借款清偿之日止的利息、复利、罚息按合同约定计付。

二、被告汉中金江大酒店有限公司用于担保的陕（2018）汉台区不动产证明第00051XX号、00051XX号、00051XX号、00051XX号他项权利证书，原告中国工商银行股份有限公司汉中分行对上述他项权利证书中所记载的抵押物以及上述房产所占用的土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。