陕西春园实业有限公司与西安江南美地酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）西中民一终字第00341号

上诉人（原审原告、反诉被告）陕西春园实业有限公司，住所地陕西省铜川市王益区红旗街32号。

法定代表人吴静，该公司经理。

委托代理人周雪原，陕西天地行律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）西安江南美地酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区劳卫路1号。

法定代表人干贤玉，该公司董事长。

委托代理人安文江，陕西维恩律师事务所律师。

委托代理人关益，陕西维恩律师事务所律师。

委托代理人王帆，男，1977年9月20日出生，汉族。

原审第三人西安西何家村城中村改造建设发展有限公司，住所地西安市碑林区劳卫路中段1号。

法定代表人赵建平，该公司董事长。

委托代理人安文江，陕西维恩律师事务所律师。

上诉人陕西春园实业有限公司（以下简称春园公司）因与上诉人西安江南美地酒店管理有限公司（以下简称江南美地公司）、原审第三人西安西何家村城中村改造建设发展有限公司（以下简称西何公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00728号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人春园公司的委托代理人周雪原，上诉人江南美地公司的委托代理人安文江、王帆，西何公司的委托代理人安文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年6月8日春园公司诉至原审法院称，2010年5月5日，其公司与江南美地公司签订《江南美地酒店六楼整层租赁合同》，约定江南美地公司将位于西安市劳卫路1号江南美地酒店六楼整层租给其公司，租赁期八年，从2010年5月5日至2018年5月4日，租赁面积2800平方米，租金总额11950512元。2010年5月7日、8日，其公司依据合同约定向江南美地公司交纳定金20万元。2010年8月8日、9月20日，2011年3月29日其公司分别与三家装修工程公司签订合同，就“西荷洗浴会所”进行设计并施工。2010年10月，其公司将西荷洗浴会所消防设计蓝图提供给江南美地公司，要求办理有关消防备案审查和装修手续，后江南美地公司承认自己没有消防验收合格和工程竣工验收手续。2011年6月2日其公司无奈自己到西安市碑林区公安消防部门要求办理装修手续，消防部门明确告知其西荷丰润酒店整体建筑没有验收，没有进行消防备案审查登记，因此消防手续无法办理。同日，其通知江南美地公司终止双方的租赁行为。2011年7月11日，其致函要求江南美地公司承担其投资的全部损失。7月14日，江南美地公司复函同意其关于解除双方租赁合同的意见，同时就损失问题进行协商，但协商无果。其认为江南美地公司将未经消防验收的房屋出租，双方所签租赁合同为无效合同。请求法院判令江南美地公司承担违约责任，赔偿其经济损失2215522元，并返还其租赁合同保证金20万元，诉讼费由江南美地公司负担。

江南美地公司答辩称，春园公司所租赁的西荷大楼系何家村改造项目的一部分，鉴于该城改项目的特殊性和有关法规依据，西荷大楼有关手续正在补办且具备竣工消防验收的条件，大楼依法可以正常经营。春园公司在合同订立及履行过程中始终明知且认可租赁房屋尚未取得相关手续，客观无法完成消防验收，其后却以在建大楼未完成竣工消防验收而主张解除合同且未付租金，存在明显的违约恶意。春园公司违规进行消防设计及消防改造，直接导致六层消防验收无法完成，且春园公司未经其准许擅自进场装修，应自行承担全部损失，其不同意春园公司的诉讼请求。并反诉称2010年5月，其与春园公司签订《租赁合同》，春园公司装修期间工程进度缓慢，已超出约定装修期，直至2011年6月2日其收到春园公司解除合同通知后，春园公司既不支付租金也不清理退场，其迫于无奈于2012年3月27日开始拆除清理6层物业，直至2012年4月27日清理完毕。自2010年10月装修期起算至2012年4月，春园公司占有、使用房屋共计560天，故请求法院判令春园公司支付欠缴的租金占用费及各项损失2130640元，支付其因欠缴租金产生的滞纳金2704.8元。

春园公司针对江南美地公司的反诉辩称，公司未实际使用该房，故不同意江南美地公司的反诉请求。

第三人西何公司述称，西何家村作为西安市城中村改造

示范村，改造项目具有特殊性，西荷大楼有关手续正在办理中，大楼依法可以正常经营。春园公司在签订合同时明知大楼在建，不具备验收条件，其违规改进房屋消防设施，导致该租赁房屋无法完成消防验收，春园公司擅自改造消防设计，导致整栋大楼无法完成消防验收，却又因消防验收问题解除合同并要求赔偿损失，系将自行造成的损失转嫁他人，无事实及法律依据，不同意春园公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2009年8月17日，江南美地公司与第三人签订《房屋租赁合同》约定，甲方（西何公司）将位于西安市西何家村西荷花园南区综合商业用房五层以上租赁给乙方（江南美地公司），租赁期限二十年，自2010年5月1日起，双方关于租金及支付方式、违约责任等均作了约定，合同第九条约定，租赁期间，乙方可以分租，但双方合同关系不变。2010年5月5日，春园公司与江南美地公司签订《租赁合同》，约定甲方（春园公司）租赁位于西安市劳卫路1号江南美地酒店六楼整层作为洗浴、餐饮营业、办公场所，租赁期限自乙方（江南美地公司）装修完开业时开始为8年，甲方通知乙方装修时间，乙方装修期为三个月不计房租，装修期满后开始计算房租。双方关于房屋租赁保证金约定：本合同签订后，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为20万元。租赁期满或合同解除后30日内，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方无任何理由临时解除合同，保证金不退。有关消防方面，双方约定：乙方应确保租赁场地的设计、施工符合消防法规的要求。甲方可以协助乙方进行六楼装修和开业（使用）消防验收工作，提供相关手续材料。甲方消防验收和年检需乙方配合。2010年7月25日江南美地公司向西何公司申请进入工地，西何公司在申请上答复意见为：原则上同意于2010年9月3日进入现场做装修准备工作。2010年10月，春园公司入场开始装修。2011年6月2日，春园公司在西安市碑林区公安消防部门要求办理相关手续，消防部门告知西荷丰润酒店整体建筑没有验收，未办理消防备案审查登记手续，故其建筑房屋使用有关手续不能办理。2011年6月2日春园公司给江南美地公司发函：我公司与贵公司2010年5月双方签订租赁合同后所租场地因前期并不具备装修条件，我公司为此于2011年5月致函贵公司，尽快提供和解决消防手续资料，贵公司未能提供和解决，我公司为尽快装修减少损失专程派人到西安，约见干总交流多次没有结果，后来又见了王帆经理告诉我们说只管装修没有问题。我公司人员还是担心又去了西安市碑林区公安分局消防科对所租场地（劳卫路1号丰润酒店六楼）要求办理装修手续，公安消防科明确答复该整体建筑没有验收，消防手续不可能办理，该场地在没有验收的情况下使用装修都是违法的。鉴于上述实际情况，我公司投资计划迟迟无法落实，为了减少损失，我公司决定不再进行场地装修和施工，合同终止，造成的责任由贵公司承担，有关事宜双方随后协商办理。2011年7月11日，春园公司给江南美地公司告知函：我公司与贵公司于2010年5月签订场地租赁合同后，因贵公司无法提供所租赁场地房屋验收合格手续，消防验收手续以及该场地电梯无法使用等诸多原因导致我公司前期投资无法整体完成，造成了巨大的损失。鉴于贵公司上述合同违约情况，我公司已于2011年6月2日致函贵公司解除双方的合同，并由贵公司承担我公司已投资部分的全部损失。7月5日，我公司再次派专人到贵公司协商无果，望贵公司尽快给予解决，否则，我公司将通过司法程序解决。2011年7月14日，江南美地公司给春园公司回复函：贵公司2011年7月11日来函收悉，我公司同意贵公司意见，请指派专业人员前来西荷丰润大酒店商谈（来人请携带贵公司法人授权委托书）。2012年3月13日江南美地公司与案外人李伯初签订《房屋租赁合同》，由李伯初承租西荷丰润大酒店六层房屋。并由李伯初将春园公司装修拆除。

原审法院经审理认为，《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案中春园公司与江南美地公司签订《房屋租赁合同》时，西荷大楼尚未通过建筑工程竣工验收及消防验收，至今仍未通过建筑工程竣工验收及消防验收。双方签订租赁合同的行为，违反了法律的强制性规定，故双方所签订的租赁合同无效。江南美地公司在西荷大楼未经工程质量验收合格的情况下对外出租；春园公司签订租赁合同时，明知西荷大楼系西何家村城中村改造项目的一部分，该城改项目具有特殊性，未对自己的权利尽相应的注意义务，导致双方签订的租赁合同无效，不能实现合同签订的目的，故春园公司应承担20%的责任，江南美地公司应承担80%的责任。现春园公司要求江南美地公司返还其合同保证金20万元，证据充足，理由充分，依法应予支持。关于春园公司要求江南美地公司赔偿其装修损失一节，因江南美地公司对合同无效承担80%的责任，故江南美地公司应赔偿春园公司80%的装修损失，其余20%损失由春园公司自行承担。反诉中江南美地公司要求春园公司支付房屋使用费，有事实及法律依据，本院依法予以支持，春园公司应支付江南美地公司从进场装修时间2010年10月去除三个月即2011年1月至2011年7月14日江南美地公司复函表示同意解除合同期间的房屋使用费。江南美地公司称春园公司房屋使用费的时间应计算至2012年4月，因未能出示合法有效证据证明其主张，故其所述事实本院不予呆信。至于反诉中江南美地公司要求春园公司赔偿损失一节，亦未能出示合法有效证据，故其诉讼请求本院依法不予支持。据此，西安市碑林区人民法院于2013年12月18日，依照《中华人民共和国建筑法》第61条第2款，《中华人民共和国消防法》第10条第1款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决：一、本判决生效十日内西安江南美地酒店管理有限公司返还陕西春园实业有限公司合同保证金20万元；二、本判决生效十日内，西安江南美地酒店管理有限公司赔偿陕西春园实业有限公司装修损失1144411元；三、本判生效十日内，陕西春园实业有限公司支付西安江南美地酒店管理有限公司房屋使用费764400元；四、驳回西安江南美地酒店管理有限公司要求陕西春园实业有限公司赔偿经济损失的诉讼请求；五、驳回陕西春园实业有限公司及西安江南美地酒店管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费28824元，反诉费11933元，由春园公司负担10000元，江南美地公司负担30757元（此款双方已预付，江南美地公司应于本判决生效十日内支付春园公司18824元）。

上诉人春园公司不服上述判决向本院提起上诉称，上诉人仅同意一审的第一、二项判决，不同意三、四项判决。理由是，此后两项判决，第一没有充分考虑上诉人的实际损失；第二在承担责任上适用双重标准，采取双重办法，即对上诉人的损失采取二八比例分担，而对被上诉人所谓的“房屋使用费”则全部由上诉人承担，这不公平，上诉人不服更不能接受。一审法院在其对本案所做的第三项判决中判令上诉人支付被上诉人房屋使用费764400元（2011年1月至2011年7月14日）。此项认定事实错误，事实上，上诉人据双方合同对该房屋进行装修，在装修的过程中，由于被上诉人不能按照双方合同约定提供有关该房屋建筑工程竣工和消防验收的合法手续，致使上诉人不得不停止施工，就没有用，不知一审法院认定上诉人使用，从何谈使用？所以，一审法院认定上诉人使用该房屋并支付房屋使用费没有事实和法律依据。造成合同不能履行的原因在于被上诉人，其应对上诉人得全部损失进行赔偿，原审判决仅就上诉人的直接投资按二八比例进行赔偿，明显不公。综上，请求二审法院依法撤销一审碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00728号民事判决的第三、四项判决，给予改判；二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉人江南美地公司不服上述判决向本院提起上诉称，首先，一审法院认定被上诉人80%的装修损失为人民币1144411元，该事实认定不清，被上诉人的实际装修投入情况与其所主张的损失严重不符；一审法院认定被上诉人需向上诉人支付2011年1月至2011年7月14日的房屋占用费用764400元的事实不清，根据被上诉人占用租赁房屋的时间计算，其应向上诉人支付自2010年10月装修期起算，至2011年4月大楼6层未完装修工程拆除完毕，期间的占用费及其他损失共计2130640元。其次，一审法院适用法律错误，一审适用的《消防法》是修订前的内容，理应适用修订后的《消防法》；上诉人严格依照合同约定提供了合格的消防设施，不存在任何违约。正是由于被上诉人违规进行消防设计、改造，且长期拖延装修施工导致6层不具备消防验收的条件，从而导致西荷大楼无法完成消防验收。其应为自己擅自修改消防设计、恶意隐瞒不具备洗浴业的经营资质等问题承担责任，装修损失的主要责任应由其自行承担。综上，请求撤销西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00782号民事判决，改判被上诉人支付上诉人房屋占有使用费及各项损失共计人民币2130640元，本案全部诉讼费、上诉费由被上诉人承担。

针对春园公司的上诉江南美地公司辩称，1、双方签订合同之时，大楼正在建设，对方明知消防工程在随后才会办理，对方租赁的就是该工程，应当按照合同支付租金，2、该大楼消防验收通过与否，不影响租赁合同执行，大楼现在已经对外出租并经营，春园公司的证据材料都是单方出具，不具效力，实际上其并未进行大量的投入，主张的损失缺乏依据，合同无效的原因在于其不具备洗浴行业的资质和能力，而非消防验收与否。3、第三人作为开发商承建的大楼，消防验收并未影响其使用，春园公司应按照合同支付占用费。

针对江南美地公司的上诉春园公司辩称，对方事实理由均不能成立，在一审时我们已经提交了相关装修证据材料，基础装修已做完，并做了大量投入，消防工程没有经过国家验收，不能投入使用。一审划分责任是明确的，我们并没有恶意扩大损失的事实。关于占用费我们根本就没有投入使用，根本不存在占用费的问题。

原审第三人西何公司的意见同江南美地公司的意见。

本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，另查明，双方当事人并未履行承租场地书面交接手续，审理中春园公司称，2011年7月14日收到对方回函后，即派人去协商，至7月底8月初，江南美地公司将承租场地大门上锁，对此，江南美地公司予以否认，辩称承租的场地根本就没有门，其回函后一直等对方协商，但对方始终不予配合，直至2012年3月13日为了减少损失，我方才将一直空置的承租场地另行出租他人，并给新的承租人支付了30万元用于拆除相关装修设施。

本院认为，本案中江南美地公司于2009年8月17日与西何公司签订《租赁合同》，承租西荷花园南区综合商业用房五层以上房屋，其在取得上述房屋后于2010年5月5日与春园公司签订《租赁合同》，将涉案房屋分租给春园公司，用于洗浴、餐饮、办公。《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第（二）款规定，依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或验收不合格的禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查验收不合格的，应依法停止使用，经查，西荷花园南区综合商业用房至今尚未通过建筑工程竣工验收及消防验收。江南美地公司与春园公司签订的租赁合同违反了上述国家禁止性法律规定，应属无效合同。江南美地公司在涉案房屋未经工程质量及消防验收合格的情况下对外出租，造成合同无效，应负主要责任，而春园公司在签订合同时，未对自己的权利尽相应的注意义务，对造成合同无效负有相应的责任，原审确定江南美地公司承担80%的责任，春园公司承担20%的责任，较为合理。合同无效后，基于合同取得财物应予返还，现春园公司要求江南美地公司返还其合同保证金20万元，理由正当，该请求予以支持。因合同无效造成的相关损失，应根据双方当事人责任大小予以分担，现春园公司要求江南美地公司赔偿其装修损失，理由正当，其中合理部分予以支持，就有关装修损失，原审经过核定为1430513.74元，并无不当，根据双方责任划分，江南美地公司应给春园公司赔偿装修损失费1144411元（1430513.74×80%）。关于江南美地公司反诉要求春园公司支付其房屋使用费，于法有据，其请求中合理部分，应予支持。就有关占用房屋截止时间，原审确定为2011年7月14日江南美地公司复函表示同意解除合同之时，因复函解除合同之时，春园公司并未将涉案房屋移交给江南美地公司，同时其也不能举证证明江南美地公司具体什么时间接收了涉案房屋。结合本案具体情况，占用房屋截止时间应确定为，江南美地公司拆除春园公司有关装修并将涉案房屋另行出租他人之时，即2012年3月13日。但考虑到江南美地公司复函同意解除合同后，春园公司虽未积极按照复函要求及时与江南美地公司进行沟通处理有关事宜，致使损失扩大，但江南美地公司采取放任态度，对扩大损失亦有一定的责任，故在计算2011年7月14日至2012年3月13日期间房屋占用费时，春园公司承担60%的责任，其余40%的责任由江南美地公司自行承担。就双方当事人主张的其他损失原审处理并无不当。另，原审适用《消防法》修订前的有关条款不当，予以纠正。据此，原判应予改判，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

维持西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00728号民事判决第一、二、四、五项；

撤销西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00728号民事判决第三项；

本判决生效十日内，陕西春园实业有限公司支付西安江南美地酒店管理有限公司房屋使用费1328880元；

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件诉讼费、反诉费共计40757元，由陕西春园实业有限公司负担20000元，西安江南美地酒店管理有限公司负担20757元，（此款双方已预付，西安江南美地酒店管理有限公司应于本判决生效十日内支付陕西春园实业有限公司8824元）。二审案件受理费陕西春园实业有限公司预交11444元，西安江南美地酒店管理有限公司预交40757元，共计52201元，由陕西春园实业有限公司负担31444元，西安江南美地酒店管理有限公司负担20757元，（鉴于西安江南美地酒店管理有限公司预交40757元，故陕西春园实业有限公司于本判决生效十日内支付西安江南美地酒店管理有限公司20000元）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李玲

审　判　员　　李刚

代理审判员　　刘旭

二〇一四年十一月二十五日

书　记　员　　郭旭