某某、延安市宝塔区第二建筑工程公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

 

   陕西省延安市宝塔区人民法院

民事判决书

                             （2021）陕0602民初3709号

原告延安市宝塔区第二建筑工程公司，住所地:陕西省延安市宝塔区丁泉砭。统一社会信用代码:91610602223531386G。

法定代表人马延兵，系该公司经理。

委托代理人白生国，男，汉族，1967年9月28日出生，榆林市人，高中文化，二建公司工会主席，现住延安市宝塔区。

委托代理人刘胜斌，陕西圣地律师事务所律师。

被告***，男，汉族，1991年7月2日出生，子长市人，初中文化，个体户，现住延安市宝塔区商业门面房，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX

原告延安市宝塔区第二建筑工程公司与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人白生国、刘胜斌、被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的商业房租赁合同；2、判令被告支付原告一年租金294000元、违约金暂计35280元，违约金算至租金付清之日止（从拖欠租金之日起至实际支付之日每月2分计算利息，暂计2020年12月10日至2021年6月10日期间拖欠租金期间暂计6个月，违约金暂计35280元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2020年8月6日被告为了和原告签订商业房租赁合同，给原告交定金5万元，2020年8月10日，原告与被告签订了商业房租赁合同，合同约定XX沟XX小区XX楼XX层商业门面房，建筑面积为1225.54平方米出租给被告，乙方用于经营超市。租期为5年，从2020年12月10日起至2025年12月10日止，双方签订合同之日为房屋交付使用日期。租金每月每平方米20元计算，每年租金为294000元。合同第四条第二款约定，双方签订本合同之日起10日内交付第一年租金，剩余租金按年支付，一年一付一次性结清，从每年租期届满前一个月支付下一年租金。合同第十条约定，若乙方不按期支付租金超过10日，甲方有权单方解除合同，乙方自行搬离出租房，并承担从拖欠租金之日起至实际支付之日止每月按2分计算利息向甲方支付，并且解除合同后甲方不承担任何装修和经营等赔偿。若乙方拒绝搬离，甲方有权停水、停电，造成乙方经营损失不承担任何赔偿。上述合同签订后，被告至今已经有9个月的时间，没有按期交第一年租金。被告违约未按期交付租金，依据合同约定内容，原告有权利解除合同，被告应该自行搬离出租房，并承担从拖欠租金之日起至实际支付之日止每月按2分计算利息向原告支付违约金，为此原告口头通知、书面通知，多次索要房租费未果，故诉至法院。

被告辩称，原告所述签订租赁合同属实，签订时间及面积均属实。被告给原告交纳了押金10000元、定金50000元共计60000元。装修期限4个月时间，第一个月电梯无法使用，费用清算之后被告才可以使用电梯，装修只装了一半。，原因是原告提供的商业房电路是照明电路无法使用，要在400米之外在总配电室接出一个电线才可供店铺商业使用。后来被告通过该商业房的前物业公司由地下室接了个商业用电，该电路无法接空调使用只能日常冰箱等使用。被告所租赁商铺中暖气管道与总暖气管道断开，从被告接收房屋至今一直断开，暖气无法使用，空调无法安装导致被告商铺无法经营，被告同意解除双方的租赁合同，但不同意支付租金。

本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，延安市城区XX室XX小区交房通知书，该通知书中被征收人为原告，内容为南寨砭安置小区1-2#号楼商业户型201号安置房，费用已全部结清，具备交房。2020年8月6日，被告向原告交纳南寨砭房租定金50000元。2020年8月10日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订商业房租赁合同，约定原告将位于XX村XX小区XX楼XX层商业门面房出租给被告，建筑面积为1225.54㎡。甲方保证出租房屋以具备租赁使用的基础条件（上下水、电、暖、消防设施、电梯齐全）。乙方承租门面房用于经营超市。约定租期5年，从2020年12月10日起至2025年12月10日止，双方签订合同之日为房屋交付使用日期，交付为现状交付。租金按每月每平方米20元计算，每年租金为建筑面积×每平方米单价×12个月，合计为294000元。还约定双方签订本合同之日起10日内交付第一年租金，剩余租金按年支付，一年一付一次性结清，从每年度租期届满前一个月支付下一年租金。乙方须交纳10000元作为租赁押金，合同到期后，甲方察看房屋完好的情况下，租赁押金全部退还给乙方，如乙方中途毁约或违反规定，租赁押金归甲方所有。乙方在租期内应自行交纳水费、电费、物业费、天然气费、供暖费等，并自行交纳与其相关经营性费用。另约定乙方具有下列任何一种情况之一的，甲方有权解除合同，并无偿收回出租的房屋：（1）在双方约定支付租金期限内，乙方未向甲方足额交纳租金超过10日的；（2）乙方经营违法活动的，国家禁止性经营活动的；（3）擅自将房屋转租、转让的，擅自改变房屋结构或用途。违约责任条款中约定若乙方不按期支付租金超过10日，甲方有权单方解除合同，乙方自行搬离出租房，并承担从拖欠租金之日起至实际支付之日止每月按2分计算利息向甲方支付，并且解除合同后甲方不承担任何装修和经营等赔偿。签订合同当日，原告向被告交付所租赁的商铺。2020年8月11日，被告向原告交纳商铺押金10000元。2020年12月，被告开始经营超市，2021年5月，超市停业。2021年1月26日，原告向被告发出租金催缴通知函，内容为根据双方于2020年12月10日签订的商业房租赁合同约定，双方签订合同之日起十日内交付第一年租金为294000元， 一年一付一次性结清，至今已欠一月有余，请被告在接到本通知七日之内，向原告缴纳租金294000元，逾期，原告将按照双方签订的商业房租赁合同约定，解除双方的租赁合同，并追究被告的违约责任。                                

本院认为，原告与被告签订的商业房租赁合同系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告应当按合同约定履行义务。原告按合同约定向被告交付商铺，被告未按约定期限向原告支付租金，经原告催要租金后被告仍未支付，故对原告要求解除租赁合同的主张本院予以支持。关于租金，因被告在租赁后并未向原告支付租金，故租金应从2020年12月10日起算至被告实际返还房屋，支付时应扣除被告已付的定金及押金计60000元。被告认为原告提供的商铺电路无法安装空调及暖气无法正常使用以致商铺无法经营故拒付租金的辩解理由，被告自己认可其在签订合同时看到暖气管道情况并对此知情，关于电路是否无法正常使用，因被告曾正常经营超市有一定时间，且其所提供的证据不足以证明其主张，故对该辩解理由本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的主张，因被告逾期付款行为显属违约，给原告造成一定损失，被告应承担违约责任。关于违约金计算标准，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案案情，遵循公平合理原则，酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。逾期付款违约金的起算时间以合同约定付款时间即2020年12月20日起算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、依法解除原告延安市宝塔区第二建筑工程公司与被告***之间签订的商业房租赁合同；

二、被告***于本判决生效之日起十日内一次性支付原告延安市宝塔区第二建筑工程公司从2020年12月10日起算至被告实际返还房屋之日止按每月24500元计算的租金（计算时扣除被告已付60000元）及以拖欠租金数额从2020年12月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6339元，原告已预交，减半收取，实际由被告负担3169.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。

 

审  判  员       贺  瑞

 

二0二一年八月二日

书  记  员       刘爱玲