佛山市三水区二建集团有限公司、佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市三水区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0607民初1811号

原告：佛山市三水区二建集团有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道西青大道8号三水新动力广场1座2409-2411,统一社会信用代码914406071937459136。

法定代表人：刘家津，该公司总经理。

委托诉讼代理人：姜增亮，广东明宜律师事务所律师。

被告：佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道杨梅管理区李塘村竹山岗办公室01号，统一社会信用代码91440607MA5293GE12。

法定代表人：邹德强。

委托诉讼代理人：赵文圻，广东颐泽律师事务所律师。

原告佛山市三水区二建集团有限公司（以下简称二建集团）与被告佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司（以下简称佛汽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告二建集团的委托诉讼代理人姜增亮、被告佛汽公司的委托诉讼代理人赵文圻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告二建集团向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月14日签订的《土地租赁协议书》；2.判令被告支付原告计至退还租赁物之日止的租金（其中计至2022年1月，被告欠缴租金为742806.40元）、滞纳金229680元；3.确认被告已向原告交纳的履约保证金60000元归原告所有；4.判令被告向原告支付违约金1000000元；5.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2018年9月14日，原、被告签订《土地租赁协议书》，约定由原告将其位于佛山市三水区××街道××村竹山岗二建集团仓库地块出租给被告使用。租期十年，从2018年9月15日至2028年8月31日。第一年每月租金60256元，之后每年租金递增5%。被告于每月10日前交纳当月租金，逾期每天向原告交纳120元滞纳金，逾期15天以上，视为被告中途退租，原告有权终止合同并没收履约保证金及追究被告的违约责任。合同签订5年内，任何一方因自身原因终止合同，终止方应当向守约方支付违约金1000000元；合同签订满5年后，任何一方因自身原因终止合同，终止方应当向守约方支付违约金500000元。协议签订当天，被告需向原告交纳履约保证金60000元。合同签订后，被告一直有正常履行合同。2021年2月底，被告要求与原告解除上述租赁合同。原告表示可以解除合同，但要求被告按照合同约定支付违约金。被告从2021年3月起开始拒绝交纳租金，自2021年3月至2022年1月，被告拖欠原告租金742806.40元（66322元／月×7个月＋69638.10元／月×4个月），计至2022年1月31日被告应付原告滞纳金为229680元。原告认为被告拖欠租金超过15天，应视为被告中途自行退租，原告有权解除合同，没收其履约保证金并追究其违约责任。

被告佛汽公司辩称：一、原、被告签订的《土地租赁协议书》无效，原告无权要求被告支付滞纳金、违约金等，且原告应退还被告履约保证金60000元。原、被告于2018年9月14日签订的租赁协议约定，原告将案涉土地及地上建（构）筑物出租给被告使用。原告虽取得案涉土地的使用权证，但原告未对案涉土地的地上建筑物办理规划报建手续，故案涉租赁合同无效。

二、原告主张的滞纳金应为合同违约金，原告于本案既主张滞纳金同时又请求违约金，明显存在重复主张的情形，且原告主张的违约金过高，严重超出其实际损失。另被告已向原告支付了60000元的履约保证金，该保证金足以弥补原告的实际损失，原告还要求被告支付高额的违约金或滞纳金没有依据。法院应以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，依据公平原则酌情调整被告承担的违约金数额。此外，因疫情对培训行业造成较大冲击，被告经营困难才欠付原告部分租金，被告已积极寻求办法解决，请求法院驳回原告的诉请，由双方继续履行合同。

原告二建集团在诉讼中举证如下：

1.《土地租赁协议书》、土地使用权证，证明原告享有案涉土地使用权，原、被告于2018年9月14日签订了租赁合同，将案涉土地及地上房屋一并出租给被告使用。

2.催收函，证明原告曾于2021年8月13日向被告发送催收函，督促被告依约交租。

3.微信聊天记录，证明原、被告双方工作人员曾于2021年12月就被告交租及转租等问题进行沟通。

4.租金发票，证明原告已收取被告交至2021年2月份的租金，被告从2021年3月起没有继续交租。

5.《土地及地上建（构）筑物移交确认书》，证明原、被告签订确认书，双方确认被告于2022年5月31日将案涉租赁物移交返还给原告。

被告对原告提供的证据的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。

被告佛汽公司在诉讼中提交的证据为照片，证明案涉土地存在地上建筑物，但原告未办理该地上建筑物的报建手续。

原告对被告提供的证据的真实性未作否认，且确认原告向被告出租的土地确实包括地上建筑物，故本院对该事实予以确认。

综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：

原告二建集团为三水区云东海街道杨梅村民委员会李塘村竹山岗地号为1004837地块的登记使用权人。2018年9月14日，原告二建集团与被告佛汽公司签订《土地租赁协议书》。合同约定，二建集团将其上述位于李塘村竹山岗面积共12031.20平方米的土地及地上建（构）筑物按原貌出租给佛汽公司作为机动车驾驶员培训项目使用，佛汽公司可按有关法规和程序自行处理改造地面及搭建临时建筑物，但不得拆除仓库围墙或另作开门处理，搭建临时的建（构）筑物应在不损毁现有设置的情况下改动，改造费用由佛汽公司自行负责。租期从2018年9月15日至2028年8月31日。自租赁物交付日起，二建集团给予佛汽公司15天的免租装修期，从2018年10月开始收租。第一年每月租金60156元，第二年起每月租金递增5%，如此类推。本协议签订日，佛汽公司先交2018年10月份租金60156元和履约保证金60000元。佛汽公司全面履行本协议内容后，二建集团将履约保证金无息退还。佛汽公司应于每月10日前交纳当月租金，逾期每天交纳滞纳金120元，逾期交纳租金超过15天，视为佛汽公司中途自行退租，二建集团有权单方终止合同并没收履约保证金和追究佛汽公司的违约责任。另合同特别条款约定，自本协议签订日起5年内，如因各自原因终止合同，终止方需提前三个月通知守约方，并赔偿守约方违约金1000000元；如自本协议签订日起满5年后因各自原因终止合同，终止方需提前三个月通知守约方，并赔偿守约方违约金500000元。因协议解除、变更或期满，佛汽公司应立即搬空租赁场地的自有物品，佛汽公司不立即搬迁的，按约定租金的双倍支付场地使用费，逾期15日不搬迁，视为佛汽公司放弃财物所有权，二建集团有权收回原租赁场地，自行处理遗留物，佛汽公司不得追讨。上述合同签订后，佛汽公司向二建集团交纳了履约保证金60000元及计至2021年2月份租金，但从2021年3月起没有继续交租。2021年8月，二建集团向佛汽公司发函催收2021年3月至2021年8月租金及滞纳金。2021年12月，原、被告双方工作人员进行沟通，被告方人员提出已联系接手承租方签转租合同，表示签完合同马上付款。2022年1月，原告方人员再次询问被告人员有否签订转租合同，被告人员表示仍在走流程，原告方人员要求其先缴清租金并尽快答复。之后双方未达成一致意见。

另查，原、被告双方确认，二建集团出租给佛汽公司的案涉土地的地上建筑物面积约1200平方米，二建集团确认该地上建筑物未办理报建审批手续。本院于2022年3月17日向佛汽公司送达了本案的起诉状副本等应诉材料。2022年5月31日，佛汽公司将案涉租赁物全部移交返还给二建集团。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。因案涉租赁合同的履行期限持续至民法典施行后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》及相关法律规定进行审理。

原告二建集团与被告佛汽公司签订的案涉《土地租赁协议书》约定出租标的物含12031.20平方米土地及地上原有的建（构）筑物，双方确认出租的地上建筑物为1200平方米仓库，且二建集团确认其向佛汽公司出租的上述地上建筑物没有办理报建审批手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。二建集团出租的案涉土地有取得土地使用权证，故针对土地租赁部分合同合法有效，但二建集团出租的案涉地上建筑物因无依法办理规划报建手续，故针对房屋租赁部分合同无效。

关于原告二建集团主张解除合同问题。案涉《土地租赁协议书》约定，被告佛汽公司逾期交租超过15天，原告二建集团有权解除合同。佛汽公司自2021年3月起没有向二建集团交纳案涉土地及房屋的租金，已构成严重违约且符合合同约定的解除条件，故就土地租赁部分，二建集团主张解除合同具有合法依据，本院予以支持，但就房屋租赁部分，因存在合同无效情形，故该部分合同不存在合同解除问题。土地租赁部分的合同解除时间以本院向被告送达起诉状副本之日即2022年3月17日解除。案涉合同部分解除和部分被确认无效后，佛汽公司应将租赁标的物返还给二建集团。现双方确认已于2022年5月31日办理租赁物的移交退还手续，本院予以确认。

关于原告二建集团主张的租金、迟延付款滞纳金、履约保证金及合同解除的违约金等问题。被告佛汽公司自2021年3月起没有向原告二建集团支付场地租金，本院按照合同约定的租金标准并依据原告的主张，确定佛汽公司应付二建集团从2021年3月至实际交还租赁场地日即2022年5月31日的场地租金和使用费为，1021358.65元（60156元/月×1.05×1.05×7个月+60156元/月×1.05×1.05×1.05×8个月）。原告主张被告迟延支付租金的滞纳金实为违约金，原告请求按合同约定以逾期每天120元的标准计算迟延交租的违约金过高，且案涉合同存在部分无效情形，本院参照银行同业拆借贷款利率酌定被告支付原告迟延交纳租金的违约金为20000元。至于原告主张被告中途退租，其依约有权没收被告的履约保证金60000元及要求被告支付违约金1000000元。本院认为原告以被告中途解除合同为由要求被告同时承担上述两项违约责任约定的款项过高，本院基于公平原则并结合原告的实际损失情况及合同部分有效等情形，酌定原告可没收被告的履约保证金50000元外，被告另外还需支付原告违约金120000元以填补原告因合同解除造成的损失，原告诉请超出部分，本院不予支持。为减少当事人诉累，原告应当退还被告的10000元履约保证金，应与被告需支付原告的违约金进行抵扣，即被告实际需付原告违约金为110000元。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条、第三条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、确认原告佛山市三水区二建集团有限公司与被告佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司于2018年9月14日签订《土地租赁协议书》中土地租赁部分合同有效，房屋租赁部分合同无效，该合同的土地租赁部分于2022年3月17日解除。

二、被告佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司于判决书生效之日起十日内向原告佛山市三水区二建集团有限公司支付场地租金和使用费1021358.65元。

三、被告佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司于判决书生效之日起十日内向原告佛山市三水区二建集团有限公司支付迟延交纳租金的违约金20000元及合同解除违约金110000元。

四、原告佛山市三水区二建集团有限公司有权没收被告佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司已经交纳的履约保证金50000元。

五、驳回原告佛山市三水区二建集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减全额收取62025元、保全费5000元，合计67025元（已由佛山市三水区二建集团有限公司预交），由佛山市三水区二建集团有限公司负担7025元，佛山市三水区佛汽机动车驾驶员培训有限公司负担60000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审　判　长　　蔡月梅

人民陪审员　　聂彩银

人民陪审员　　黄平开

二〇二二年七月二十五日

法官　助理　　张俊彦

书　记　员　　成婉玲