广州市白云机电设备安装工程有限公司、广州三元里建达实业公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终3534号

上诉人（原审原告）：广州市白云机电设备安装工程有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园白云电气科技大厦07层01室。

法定代表人：陈荣章，该公司董事长。

委托诉讼代理人：侯璇，广东力联律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州三元里建达实业公司，住所地广州市白云区广园中路65-69号10楼10G。

法定代表人：邓印贵，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：广州市白云区三元里街三元里村第十四经济合作社，住所地广州市白云区广园中路65-69号第十层10L房。

法定代表人：邓印贵，该社社长。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：林正，广东四方三和律师事务所律师。

上诉人广州市白云机电设备安装工程有限公司（以下简称白云机电公司）因与被上诉人广州三元里建达实业公司（以下简称建达公司）、广州市白云区三元里街三元里村第十四经济合作社（以下简称三元里十四社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

上诉人白云机电公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判确认白云机电公司与建达公司于2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》无效；2.确认建达公司、三元里十四社承担有否民主表决将涉案通道出租给白云机电公司的举证责任。事实和理由如下：一、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，需经村民委员会讨论决定方可办理。本案涉讼通道用地的所有权为三元里十四社，属村集体财产。三元里十四社委托建达公司向白云机电公司出租该涉讼通道用地时并没有召开村民委员会讨论决定，未履行民主决议程序，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的上述法律规定，故2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》应为无效合同。白云机电公司认为判断某项规定属于强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。村民自治制度及集体资产处置民主表决制度事关集体公共利益，故《中华人民共和国村民委员会组织法》相关规定应属效力性规定。一审法院错误认定《中华人民共和国村民委员会组织法》为非强制性规定实属适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。白云机电公司以涉讼通道用地出租给白云机电公司没有经过村民民主表决决定为由而提起诉讼，请求法院认定2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》无效。因此，出租涉讼通道用地有否经过村民民主表决是判定《人行通道租用协议》是否有效的重要的证据事实。建达公司、三元里十四社一审均认为《人行通道租用协议》有效，依法必须提供涉讼通道用地出租给白云机电公司是经过民主表决的证据，承担举证责任。一审法院把举证证明这一事实的举证责任分配给白云机电公司，存在错误。

被上诉人建达公司、三元里十四社二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定涉案《人行通道租用协议》未违反法律法规强制性规定，合法有效，该认定正确，应予维持。二、一审法院对举证责任的分配并无不当，白云机电公司应当承担举证不能的法律后果。

白云机电公司于2019年8月7日诉至一审法院，请求判令：1.白云机电公司与建达公司在2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》无效；2.建达公司、三元里十四社共同向白云机电公司返还道路使用费共45万元；3.准许白云机电公司在上述《人行通道租用协议》无效后继续使用政民路15号首层以南地下室上落车道以北范围内，长度65米，宽道不少于1.5米的通道（下称“涉讼通道”）；4.建达公司、三元里十四社承担本案的诉讼费。

一审法院经审理查明：白云机电公司是广州市白云区政民路27、29号地下室及首层、二层的产权人。广州市白云区政民路19号物业为三元里十四社集体所有。白云机电公司物业所在的白云区政民路27、29号楼又名机安大楼。该机安大楼内人员要到达政民路，需通过涉讼通道，涉讼通道在权属人为××社××号集体土地房产证（穗集地证字第××号）共用地面积范围内。

2008年8月20日，三元里十四社出具委托授权书，授权建达公司负责广州市白云区政民路1号、3号、5号、7号、9号、11号、13号、15号、17号、19号楼的所有物业出租和管理事宜。

2015年3月31日，白云机电公司（乙方）与建达公司（甲方）签订《人行通道租用协议》，乙方租用甲方在政民路15号首层以南场地做人行道的事，达成以下条款：1.乙方租用甲方场地使用期由2015年4月1日至2025年3月31日止；2.自本协议签订之日，乙方应向甲方缴付场地使用费押金共15万元；3.在乙方全部忠实履行本协议的各项条款规定和条件下协议期满，甲方应在乙方结算缴清各项费用，并停止使用场地后，将押金退回乙方（不计利息）；4.乙方十年共付给甲方借用场地使用费及管理费为90万元正，分两期缴付：每期缴付金额为45万元，第一期为2015年4月1日至2020年3月31日，第二期为2020年4月1日至2025年3月31日；5.场地使用费及管理费由乙方在每星期五日前支票或现金付款方式缴付场地使用费给甲方；……7.甲方提供给乙方人行通道在15号首层以南地下室上落车道以北范围内，长度约65米（由政民路人行道边至白云机安大楼以西3米位置）宽道不小于1.5米（见附图）；8.本通道为共用通道，乙方使用人员必须服从甲方管理人员的管理，乙方行人不准随意走到通道以外的地方；……11.乙方严格按现有房屋使用性质使用房屋（只能用作办公及住宅使用），乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除协议，停止乙方使用场地，并追究乙方违约责任；12.协议期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按协议存续期内场地使用费总额20%收取违约金……。签订协议后，白云机电公司向建达公司缴纳2015年4月1日至2020年3月31日的场地使用费及管理费45万元，白云机电公司使用涉讼通道至今。

白云机电公司提出三元里十四社租赁处分集体财产，未经村民委员会讨论决定，未履行民主决议程序，应为无效合同。无效合同取得财产应予以返还，因涉讼通道为白云机电公司出入唯一通道，故在合同认定无效后仍可继续使用。

一审法院认为，涉讼通道在穗集地证字第0115079号共用地范围内，产权人三元里十四社享有使用权，三元里十四社委托建达公司对其物业进行出租和管理，建达公司有权对涉讼通道进行出租和管理。白云机电公司与建达公司于2015年3月31日就涉讼通道租用签订的《人行通道租用协议》无违反法律法规的强制性规定，合法有效，白云机电公司主张三元里十四社委托建达公司向白云机电公司出租涉讼通道时没有召开村民委员会讨论，该主张未能提供证据证实，且未能举证证实租用协议损害三元里十四社村民利益，故白云机电公司要求判令《人行通道租用协议》无效及建达公司、三元里十四社共同返还已支付道路使用费45万元，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月1日判决如下：驳回原告广州市白云机电设备安装工程有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4025元，由原告广州市白云机电设备安装工程有限公司负担。

本院二审经庭询调查确认一审查明事实，双方二审均无新证据提交。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对白云机电公司的上诉主张，认定如下：

白云机电公司与建达公司于2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》是双方当事人的真实意思表示。涉讼通道在权属人为××社××民政路××号集体土地房产证（穗集地证字第××号）共用地面积范围内，三元里十四社委托建达公司对其物业进行出租和管理，建达公司有权对涉讼通道进行出租和管理。白云机电公司主张三元里十四社委托建达公司向白云机电公司出租涉讼通道时没有召开村民委员会讨论，据此主张《人行通道租用协议》无效，缺乏事实及法律依据。且白云机电公司未能举证证实租用协议损害了三元里十四社村民利益，亦无三元里十四社村民对此提出主张，因此，白云机电公司以此为由主张《人行通道租用协议》无效，有违诚实原则，本院不予支持。

另外，白云机电公司未再就三元里十四社、建达公司共同返还道路使用费45万元提出上诉，故本案二审不作调处。

综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人白云机电公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8050元，由上诉人广州市白云机电设备安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　柳玮玮

审判员　　黄春成

审判员　　李　娜

二〇二〇年三月三十日

书记员　　莫善友