广州市白云机电设备安装工程有限公司与广州三元里建达实业公司、广州市白云区三元里街三元里村第十四经济合作社租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0111民初28234号

原告：广州市白云机电设备安装工程有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园白云电气科技大厦07层01室。

法定代表人：陈荣章，董事长。

委托诉讼代理人：侯璇，广东力联律师事务所律师。

被告：广州三元里建达实业公司，住所地广州市白云区广园中路65-69号10楼10G。

法定代表人：邓印贵。

被告：广州市白云区三元里街三元里村第十四经济合作社，住所地广州市白云区广园中路65-69号第十层10L房。

法定代表人：邓印贵。

两被告共同委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。

原告广州市白云机电设备安装工程有限公司（以下简称白云机电安装公司）与被告广州三元里建达实业公司（以下简称建达公司）、广州市白云区三元里街三元里村第十四经济合作社（以下简称三元里十四社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法由审判员陶向军独任审判，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。

原告广州市白云机电设备安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告建达公司在2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》无效；2、判令两被告共同向原告返还道路使费共45万元；3、准原告在上述《人行通道租用协议》无效后继续使用政民路15号首层以南地下室上落车道以北范围内，长度65米，宽道不少于1.5米的通道（下称“涉讼通道”）；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是广州市白云区政民路27、29号大楼首层、二层及地下室的合法产权人，该房屋的产权是原告通过购买方式取得，并持有编号为NOD:440500108110、44050010811、440500108112号不动产登记证。广州市白云区政民路27号、29号大楼为一栋6层高的大楼，大楼的背面为广州市雕塑公园约4层楼高的山坡无法通行，致使政民路27、29号大楼的人员、车辆的出入只能通过政民路15号首层以南地下室上落车道以北范围内的道路进行出入，该道路是政民路27、29号大楼的唯一通路。被告建达公司以涉讼通道属其所有为由，要求原告向其交付道路使用费，否则禁止我司人员使用涉讼通道通行。由于涉讼通道是原告所属物业大楼的唯一通路，该道路一旦封闭，我司人员将无路可走，无法通行，产生严重的社会不稳定，为维护社会稳定，原告无奈于2015年3月31日与建达公司签订了《人行通道租用协议》，该协议约定由建达公司提供政民路15号首层以南地下室上落车道以北范围内，长度约65米宽道不少于1.5米的通道给原告作为人行通道（即涉讼通道），使用期10年，自2015年4月1日至2025年3月31日止，场地使用费为合共人民币90万元，分二期支付，第一期道路使用费自2015年4月1日至2020年3月31日共45万元，原告已向被告建达公司缴付完毕。现经核实涉讼通道为三元里十四社的村集体用地，建达公司只是其代理人，涉讼通道的实际出租人为三元里十四社，且涉讼通道是任何人均可通行的公共道路及政民路27、29号机安大楼的消防通道。原告认为被告将公共道路及消防通道出租谋利的行为损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，原告与建达公司在2015年3月31日签订的《人行通道租用协议》应为无效合同，但由于“涉讼通道”是原告所属物业大楼的唯一通路及消防通道，《人行通道租用协议》无效后涉讼通道只能应由原告继续使用。

被告建达公司、三元里十四社辩称，一、政民路15号首层以南地下室上落车道以北范围内，长达65米的通道并非机电设备安装公司所属物业的公共通道、唯一通道，更不属于其所属物业的消防通道。二、《人行通道租用协议》合同有效，双方依约履行合同义务，机电设备安装公司无权要求建达公司、三元里十四社返还场地使用费及管理费45万元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、不动产登记证、人行通道租用协议、发票、广州市集体土地房产证、委托书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是广州市白云区政民路27、29号地下室及首层、二层的产权人。广州市白云区政民路19号物业为三元里十四社集体所有。原告物业所在的白云区政民路27、29号楼又名机安大楼。该机安大楼内人员要到达政民路，需通过涉讼通道，涉讼通道在权属人为××社××号集体土地房产证（穗集地证字第××号）共用地面积范围内。

2008年8月20日，三元里十四社出具委托授权书，授权被告建达公司负责广州市白云区政民路1号、3号、5号、7号、9号、11号、13号、15号、17号、19号楼的所有物业出租和管理事宜。

2015年3月31日，原告（乙方）与被告建达公司（甲方）签订《人行通道租用协议》，乙方租用甲方在政民路15号首层以南场地做人行道的事，达成以下条款：1、乙方租用甲方场地使用期由2015年4月1日至2025年3月31日止；2、自本协议签订之日，乙方应向甲方缴付场地使用费押金共15万元；3、在乙方全部忠实履行本协议的各项条款规定和条件下协议期满，甲方应在乙方结算缴清各项费用，并停止使用场地后，将押金退回乙方（不计利息）；4、乙方十年共付给甲方借用场地使用费及管理费为90万元正，分两期缴付：每期缴付金额为45万元，第一期为2015年4月1日至2020年3月31日，第二期为2020年4月1日至2025年3月31日；5、场地使用费及管理费由乙方在每星期五日前支票或现金付款方式缴付场地使用费给甲方；……7、甲方提供给乙方人行通道在15号首层以南地下室上落车道以北范围内，长度约65米（由政民路人行道边至白云机安大楼以西3米位置）宽道不小于1.5米（见附图）；8、本通道为共用通道，乙方使用人员必须服从甲方管理人员的管理，乙方行人不准随意走到通道以外的地方；……11、乙方严格按现有房屋使用性质使用房屋（只能用作办公及住宅使用），乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除协议，停止乙方使用场地，并追究乙方违约责任；12、协议期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按协议存续期内场地使用费总额20%收取违约金……。签订协议后，原告向被告建达公司缴纳2015年4月1日至2020年3月31日的场地使用费及管理费45万元，原告使用涉讼通道至今。

原告提出三元里十四社租赁处分集体财产，未经村民委员会讨论决定，未履行民主决议程序，应为无效合同。无效合同取得财产应予以返还，因涉讼通道为原告出入唯一通道，故在合同认定无效后仍可继续使用。

本院认为，涉讼通道在穗集地证字第0115079号共用地范围内，产权人三元里十四社享有使用权，三元里十四社委托建达公司对其物业进行出租和管理，建达公司有权对涉讼通道进行出租和管理。原告与建达公司于2015年3月31日就涉讼通道租用签订的《人行通道租用协议》无违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告主张三元里十四社委托建达公司向原告出租涉讼通道时没有召开村民委员会讨论，该主张未能提供证据证实，且未能举证证实租用协议损害三元里十四社村民利益，故原告要求判令《人行通道租用协议》无效及两被告共同返还已支付道路使用费45万元，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告广州市白云机电设备安装工程有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费4025元，由原告广州市白云机电设备安装工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　　陶向军

二〇一九年十一月一日

书记员　　郑萍军