陕西牛背梁国家级自然保护区管理局与鄠邑区五竹镇野口村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)陕01民终5195号

上诉人（原审被告）：陕西牛背梁国家级自然保护区管理局，住所地西安市长安区航天大道59号。

法定代表人：马向祖，该局局长。

委托诉讼代理人：张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡佳伟，陕西稼轩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：鄠邑区五竹镇野口村村民委员会，住所地鄠邑区五竹镇野口村。

法定代表人：杨帆，该村委员会主任。

委托诉讼代理人：袁振宏，男，1957年2月8日生，汉族，该村第二组村民代表，住鄠邑区。

委托诉讼代理人：姜君仓，男，1972年3月6日生，汉族，该村党支部书记，住鄠邑区。

原审第三人：陕西开成园林绿化有限公司，住所地西安市青年路立新街1号。

法定代表人：高英杰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：禚兰江，女，1958年3月9日生，汉族，该公司股东，住陕西省兴平市。

委托诉讼代理人：田坤，陕西陈兵律师事务所律师。

上诉人陕西牛背梁国家级自然保护区管理局（以下简称牛背梁管理局）因与被上诉人鄠邑区五竹镇野口村村民委员会（以下简称野口村委会）及原审第三人陕西开成园林绿化有限公司（以下简称开成公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2018)陕0118民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

牛背梁管理局上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判为驳回野口村委会一审诉讼请求；一、二审诉讼费由野口村委会负担。事实和理由：本案土地租赁费价格上涨属于正常商业风险，不构成情势变更的事由。一审仅凭土地租赁价格上涨便认定符合情势变更，并认定双方《土地租赁合同》中关于土地租赁费金额从2018年7月1日起由每亩每年280元变更为每亩每年1300元，认定事实和适用法律错误。野口村委会提交的两份《土地租赁合同》所涉及的土地位置、用途、环境等决定租赁费的因素与该案所涉及的土地没有可比性、关联性，且为复印件，不能作为定案依据。野口村委会提供的土地租赁合同签署时间为2016年，与本案的时间相差十五年之久，且土地用途、位置均不同，存在价格偏差属于正常的商业规律。野口村委会以此证明所租赁土地租赁费的上涨亦来自市场以外的因素，该风险系商业风险，不属于情势变更。在签订合同时可以正常预见，不适用情势变更。且土地租赁费上涨并非不可预见，野口村委会在签订合同时应当能预见到长达20年期间，土地租赁费会上涨，野口村委会没有约定价格上涨幅度，在村民会议上签字认可，自愿公证，表明野口村委会愿意承担风险。野口村委会在应当能够预见到租赁费上涨而未预见，主观上有过错，属于自愿承担风险的行为，不能主张情势变更。继续履行合同并非对野口村委会一方不公平。其从野口村委会处租赁合同后投入约140万元设备设施，转租给开成公司，租赁费为按照每年35000元收取管理费作为设备的使用补偿费用。继续履行合同其按合同收取管理费60万余元无法弥补其投资140万元。其曾要求按照合同约定向野口村委会支付租金，但野口村委会拒收。一审未严格按照最高人民法院关于情势变更的要求判决，适用法律错误。虽然野口村委会与开成公司没有合同相对性，但野口村委会对开成公司是实际经营该土地系该土地的实际收益人是明知的。在野口村委会将其起诉至法院后，其针对野口村委会的诉讼请求，另行将开成公司作为被告起诉至法院，两案合并审理后，一审仅就开成公司起诉其一案判处，对其显失公平。

野口村委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案合同签订后，客观情况发生了其无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。涉案土地租赁费上涨不属于商业风险，属于情势变更的事由。一审中，其提供的土地租赁合同中的土地与牛背梁管理局承租土地南北相距不足1000米，均为农业用途，不存在牛背梁管理局所说的没有可比性、关联性。2017年以后，鄠邑区非工业用地平均价格已达每亩2000元左右，与其每亩280元每亩差距过大，其村民合法权益无法得到保护。其在签订合同时无法预见二十年间土地租赁费上涨高达七倍之多，实属情势变更情形。牛背梁管理局在承租土地投资140万元属于牛背梁管理局自愿行为，与其无关。牛背梁管理局将涉案土地转包给开成公司未收回投资与其无关。且涉案合同签订一年后，牛背梁管理局将该土地出租给开成公司，每年103.7亩土地收取3万元，又多收取管理费35000元。牛背梁管理局实际收到钱款比应给付其的钱款多出1倍以上，造成牛背梁管理局与其利益上不均衡，显失公平。当时约定的每亩每年280元的土地租金现已经远低于该土地价值。牛背梁管理局在其并不知情的情况下与开成公司签订租赁合同，其也未与开成公司签订任何合同。牛背梁管理局强调其明知已将该土地转租给开成公司缺乏证据证明。其一审提供的证据真实属实，主张涉案租赁合同的土地租赁费上涨至1300元有理有据。其与开成公司之间没有合同相对性，其只与牛背梁管理局签订过土地租赁合同，不知道该合同以外的受益人，一审判决牛背梁管理局与其继续履行合同，并无不公。牛背梁管理局已分三次付清了2001年5月8日至2012年6月30日的租赁费。2012年7月1日至今，牛背梁管理局拖欠其9年租金，其只能向牛背梁管理局要求支付土地租赁费。2018年10月份以前，其账户一直没有变过，至今未收到牛背梁管理局支付的承包费，不存在拒收承包费才拖延至今。请求驳回上诉，维持原判。

开成公司述称意见同其一审述称。

野口村委会向一审法院起诉请求：⒈变更野口村委会与牛背梁管理局签订的《土地租赁合同》第二条中关于地价款的约定，判令牛背梁管理局给付野口村委会土地承包租赁款每亩每年1300元；⒉牛背梁管理局给付野口村委会土地租赁费1348100元（2012年7月1日至合同到期止）；⒊本案诉讼费由牛背梁管理局负担。

一审法院经审理查明，2001年5月18日，野口村委会与牛背梁管理局签订《土地租赁合同》，约定：野口村委会将其所有的103.7亩土地租赁给牛背梁管理局，每亩每年280元，租赁期限20年（2001年7月1日至2021年6月30日）。租金每五年一付（一次付清五年），付款期为第一年的六月三十日之前（从2003年6月30日前付2003—2007年），以此类推。2002年10月14日，牛背梁管理局与开成公司签订《苗圃经营合同》，牛背梁管理局将从野口村委会处租赁的103.7亩土地及苗圃内设施租赁给开成公司，租赁期限18年（自2002年11月至2020年10月31日），每年管理费35000元，地租3万元。

2012年，野口村委会因未同牛背梁管理局就租金上涨问题协商一致，对苗圃的大门及门头、照碑、厕所、围墙及附近苗木进行了破坏。2012年7月1日至今，牛背梁管理局再未向野口村委会支付土地租金。2018年11月7日，野口村委会持前诉称至一审法院，要求将其与牛背梁管理局签订的《土地租赁合同》中的租金变更为每亩每年1300元，牛背梁管理局按照每亩每年1300元支付2012年7月至合同履行之日止拖欠的租金。

一审法院认为，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，野口村委会与牛背梁管理局于2001年签订合同，当时约定的每亩每年280元土地租金已经远低于该土地价值，继续按照每亩每年280元的租金履行合同对于野口村委会明显不公平。结合当地实际，参考野口村委会提交的证据，对野口村委会与牛背梁管理局签订的《土地租赁合同》中关于土地租金的部分予以变更，将每亩每年280元，自起诉之日变更为每亩每年1300元。野口村委会要求牛背梁管理局按照变更后的金额，支付自2012年7月1日至租赁期满的土地租金，没有法律依据。但牛背梁管理局应按照每亩每年280元支付野口村委会自2012年7月1日至起诉之年（2018年6月30日）的土地租金，并按照每亩每年1300元支付自2018年7月1日至租期届满（2021年6月30日）的土地租金。野口村委会与牛背梁管理局签订《土地租赁合同》，野口村委会依据合同的相对性向牛背梁管理局主张变更合同条款及土地租金，并无不妥，牛背梁管理局辩称开成公司为实际使用人，野口村委会应向开成公司主张上涨部分的土地租赁费用，对该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，判决：一、变更原告鄠邑区五竹镇野口村村民委员会与被告陕西牛背梁国家级自然保护区管理局签订的《土地租赁合同》中关于土地租金金额的约定，自2018年7月1日起将每亩每年280元，变更为每亩每年1300元；二、被告陕西牛背梁国家级自然保护区管理局于本判决生效后十五日内给付原告鄠邑区五竹镇野口村村民委员会103.7亩土地的租金，租金按照每亩每年280元自2012年7月1日计付至2018年6月30日，共计174216元；三、被告陕西牛背梁国家级自然保护区管理局于本判决生效后十五日内给付原告鄠邑区五竹镇野口村村民委员会103.7亩土地的租金，租金按照每亩每年1300元自2018年7月1日计付至2021年6月30日，共计404430元；四、驳回原告鄠邑区五竹镇野口村村民委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16930元，鄠邑区五竹镇野口村村民委员会负担9663元，陕西牛背梁国家级自然保护区管理局负担7267元。

本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案二审期间，牛背梁管理局于2019年4月29日将合同期限内约定的剩余租金共计261324元转入野口村村委会2009年提供的账户（后因该账户已注销未能转入）。2019年5月5日，牛背梁管理局就其与开成公司租赁合同纠纷向一审法院申请撤回起诉，一审法院于该日作出（2018）陕0118民初5447号民事裁定，准许牛背梁管理局撤诉。2019年4月29日，牛背梁管理局向一审法院提起诉讼，请求解除其与野口村村委会2001年5月18日签订的《土地租赁合同》。因本案审理须依据牛背梁管理局提起的主张解除涉案《土地租赁合同》纠纷一案的审理结果，本院于2019年5月23日作出（2019）陕01民终5195号民事裁定，本案中止审理。该案经一审法院审理后作出（2019）陕0118民初2871号民事判决，驳回牛背梁管理局要求解除与野口村村委会2001年5月18日签订的《土地租赁合同》之诉讼请求。牛背梁管理局不服提起上诉。本院经审理后于2020年3月27日作出(2020)陕01民终161号民事判决，驳回上诉，维持原判。

另查明，牛背梁管理局已按照野口村委会提供的账户，将双方合同约定期限内剩余租金261324元（2012年7月1日至2021年6月30日）支付给野口村委会。野口村委会称，2001年小麦0.3元一斤，玉米0.15元一斤，当时产量每亩不到一千斤；现在一年收割一次小麦、一次玉米，小麦1.15元一斤，玉米0.9元至0.95元一斤，一般亩产均在一千斤以上，农民种地每年收入在2000元以上。

本院认为，牛背梁管理局与野口村委会签订的《土地租赁合同》约定，土地租金为每亩每年280元。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一审综合本案实际情况及当事人的举证质证情况，认为该合同继续按照每亩每年280元的租金履行合同对于野口村委会明显不公，并结合当地实际情况，参考野口村委会提交的证据，对野口村委会与牛背梁管理局签订的《土地租赁合同》中关于土地租金的部分予以变更，将每亩每年280元，自起诉之日变更为每亩每年1300元，并无不妥。野口村委会要求牛背梁管理局按照变更后的金额支付自2012年7月1日至租赁期满的土地租金，于法无据，不予支持。因牛背梁管理局已经按照每亩每年280元将双方合同约定期限内剩余租金261324元（2012年7月1日至2021年6月30日）支付给野口村委会，故本院对野口村委会主张牛背梁管理局支付2012年7月1日至起诉之日（2018年6月30日）的土地租金不再处理。2018年7月1日至租期届满（2021年6月30日）的土地租金按照每亩每年1300元计算为404430元。因该期间租金牛背梁管理局已经按照每年每亩280元予以支付，共计87180元，故该部分已支付的租赁费应在该期间应交租赁费总额中予以扣减。牛背梁管理局关于开成公司为实际使用人，野口村委会应向开成公司主张上涨部分的土地租赁费用的上诉意见，理由不成立，本院依法不予采纳。

综上所述，一审判决第一项、第四项应予维持；一审判决第二项应予撤销；一审判决第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持西安市长安区人民法院(2018)陕0118民初5259号民事判决第一项、第四项；

二、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0118民初5259号民事判决第二项；

三、变更西安市长安区人民法院(2018)陕0118民初5259号民事判决第三项为，本判决生效之日起十五日内，陕西牛背梁国家级自然保护区管理局给付鄠邑区五竹镇野口村村民委员会103.7亩土地的租金，租金按照每亩每年1300元自2018年7月1日计付至2021年6月30日，共计404430元（陕西牛背梁国家级自然保护区管理局已支付的2018年7月1日至2021年6月30日期间租金87108元应予扣减）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费16930元，鄠邑区五竹镇野口村村民委员会负担9663元，陕西牛背梁国家级自然保护区管理局负担7267元。二审案件受理费9586元，由陕西牛背梁国家级自然保护区管理局负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　姜亦君

审 判 员　赵羽嘉

审 判 员　林　瀚

二〇二〇年五月十八日

法官助理　高喜平

书 记 员　姬凯华