佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市顺德区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0606民初4872号

原告：佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂南路18号7楼11、12号。

法定代表人：黄锐权。

委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。

被告：***，男，1975年12月3日出生，汉族，住广西兴业县。

原告佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案后，依法适用简易程序于2022年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄建文，被告***到庭参加诉讼。本案已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即腾退位于佛山市顺德区××街××路××号××层××号商铺返还给原告；二、请求判令被告向原告支付拖欠的铺位租金9700元，物业管理费30110元，租赁税金1720元，水费100元，电费399.3元，合计42029.3元；三、请求判令原告无须向被告返还租赁按金7224元；四、请求判令被告承担原告因实现本案债权而产生的律师费人民币10000元；五、被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：案外人王志华于2017年12月19日承租原告位于佛山市顺德区××街××路××号××层××号商铺，租期为两年，后王志华提出退租，并将商铺转让给被告***。被告于2018年9月13日接手案涉商铺，并与原告签定《租赁合同》和《物业管理合同》，约定租金按月924元计算，租金于第2年租期起（即2019年1月1日）递增5%，为970元／月；租赁押金：7224元；物业管理费用为2688元／月，费用于第2年租期起（即2019年1月1日）递增5，为2822元／月，水费按10元／月固定收取，电费按1.1元／度计算。租赁合同于2019年12月26日期满，被告向原告提出续租要求，原告同意并要求签订新的租赁合同，但被告以疫情未能返回为由拒绝签订合同。期后，原告多次催促被告补签合同，但被告均以出差繁忙为借口。在2021年3月期间被告开始拖欠租金、管理费、水电等费用，原告多次催告，被告以资金紧张为由暂缓支付，后4月至12月期间的租金水电等费用均以同一借口不断拖延，原告忍无可忍便多次上门找被告，但被告却避而不谈，并在此后拒绝接听原告的电话。原告无奈，只能要求被告腾退案涉铺位，但被告拒绝腾退并将铺位上锁拒绝原告进入。综上，被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，原告有权向被告主张相应的费用损失及违约责任。现为保护原告合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。

被告***辩称，对返还房屋无异议。对第二项诉请，只愿意承担2021年3月、2021年5月的租金、管理费、税金、水电费。因被告5月已经提出退租了，原告不同意，被告被动租起来。对第三项诉请，要求原告返还按金。律师费不应承担，是原告造成的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原、被告提交的证据，对真实性双方均无异议，本院予以采信。

经审理查明，位于佛山市顺德区××街道××路××号的房产登记在原告名下。

2018年9月13日，原、被告签订《租赁合同》，被告向原告租赁上述房产作办公用途，租赁期限自2017年12月25日至2019年12月26日，租金为924元/月（2019年1月1日起增为970元/月），每月10号前支付。该合同第1.3条约定，若乙被告欠缴租金并停止使用该号（租赁物）半个月以上，而不对其作其他任何安排及未有书面通知原告作有关协商，原告可书面通知被告协商，自原告发出通知起15天内，被告未有任何回应，视被告违约，合同自动终止，原告有权收回该号并追究被告因此而引起的经济损失。该合同第3.2条约定，租赁押金为7224元，在被告满足1.3要求的情况下，上述押金作为提前终止合同的赔偿，因被告原因而被告未按1.3要求提前终止合同，被告须向原告偿付除押金外另两个月的租金作为违约金……。该合同第5.9条约定，因被告违约产生的诉讼费、律师费由被告负责。同日，双方签订《物业管理合同》，约定被告委托原告对上述房产进行物业管理，物业管理费为2688元/月（2019年1月1日起递增为2822元/月），每月10号前支付。该合同第5.1条约定，……因被告原因而被告未按与原告签订的《租赁合同》的1.3要求提前终止合同，被告须向原告偿付本合同未履行部分的管理费总额的30%作为违约金，当被告发生违约行为，租赁押金不足以抵扣管理费有关赔偿时，被告须另作赔偿。被告已向原告支付了租赁押金7224元。租赁期满后，原、被告未续签合同，被告继续按970元/月支付租金，按3011元/月支付物业管理费，按10元/月支付水费、按1.1元/度支付电费。

原告员工（微信昵称：徐徐）与被告的微信聊天记录显示：2021年3月起原告向被告催缴费用，并告知被告如果不继续租赁要在十号之前结清之前欠的费用并搬走。

因被告欠缴费用，原告在租赁物上张贴了2021年3月10日、2021年5月10日、2021年6月10日、2021年7月10日、2021年8月10日、2021年9月10日、2021年10月10日、2021年11月10日、2021年12月10日、2022年1月10日的催缴通知单。被告称原告在2021年6月将租赁物上锁，原告则主张其在2021年9月才上锁。2022年4月16日，原、被告办理了案涉租赁物的交接手续并签署《商铺归还交接确认书》。

原告主张被告尚欠2021年3月费用共4236.7元（包括租金970元、管理费3011元、税金172元、电费73.7元、水费10元），2021年5月费用共4215.8元（包括租金970元、管理费3011元、税金172元、电费52.8元、水费10元），2021年6月费用共4298.3元（包括租金970元、管理费3011元、税金172元、电费135.3元、水费10元），2021年7月费用共4269.7元（包括租金970元、管理费3011元、税金172元、电费106.7元、水费10元），2021年8月费用共4193.8元（包括租金970元、管理费3011元、税金172元、电费30.8元、水费10元）,2021年9月至2022年1月每月费用各4163元（包括租金970元/月、管理费3011元/月、税金172元/月、水费10元/月）。被告对2021年3月、5月的费用无异议。

另查明，原告与广东聚理律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告委托广东聚理律师事务所代理其与被告的租赁合同纠纷一案一审、二审、及执行事宜，律师服务费为10000元。原告已支付该费用，广东聚理律师事务所开具了相应金额的增值税发票。

本院认为，原、被告签署的《租赁合同》及《物业管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同期限届满后，双方并未签订新的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，案涉《租赁合同》及《物业管理合同》对原、被告有效，租赁期限变更为不定期租赁，被告理应按约定于每月10号前支付当月租金、管理费等费用。但被告自2021年3月起逾期支付租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告的第一项诉讼请求，因双方已于2022年4月16日办理了交接，该诉讼请求已履行完毕，无需审查。被告主张在2021年5月已向原告提出退租，但是被告提交的微信聊天记录仅有2022年1月21日之后的内容，且与原告提交的微信聊天记录一致。该微信记录2022年3月15日的内容仅为被告单方陈述，不足以认定该事实。被告无其他证据可以证实其主张，应承担举证不能的责任。同时，被告也应履行包括向原告返还租赁物等相应义务。原告将案涉租赁物上锁，行为方式不妥，导致被告无法正常使用租赁物，故租金应仅计算至原告将租赁物上锁之时。被告主张原告在2021年6月将租赁物上锁，但未提交任何证据证明该主张，本院不予采纳。本院认定原告于2021年9月对租赁物上锁，原告于该时收回案涉商铺，故被告应支付2021年3月、5月至8月期间的费用合共21214.3元。原告主张被告支付2021年9月至2022年1月费用，理据不足，本院不予支持。

原告现主张没收被告的押金、并支付律师费损失10000元。对于律师费10000元，符合《租赁合同》及《物业管理合同》的约定，且原告已提交了相应的支付凭证，予以支持。对于押金，根据《租赁合同》约定，在被告违约的情况下，实为违约金的性质，综合考虑双方之间系不定期租赁、被告的过错程度、原告的损失情况，本院酌情支持被告向原告支付违约金3000元。被告提交的押金7224元抵扣违约金及律师费后，被告仍应向原告支付律师费5776元。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司支付租金、物业管理费、水电费、税金等合共21214.3元；

二、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司支付律师费5776元；

三、驳回原告佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取为640.67元（原告佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司已预交），由原告佛山市顺德区昌实市政建设工程有限公司负担360.67元，被告***负担280元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或本院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。在执行程序中，人民法院将依法采取限制消费、纳入失信名单、罚款、拘留等强制措施；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制消费和被列入失信名单等信息将通过中国执行信息公开网向社会公开。

审判员　张　慧

二〇二二年五月十三日

书记员　吴楚君