浙江某某控股集团有限公司、某某合同纠纷一审民事判决书

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杭州市萧山区人民法院

民事判决书

（2020）浙0109民初9396号

原告：浙江**成控股集团有限公司，统一社会信用代码91330109143411560D，住所地杭州市萧山区通惠南路。

法定代表人：沈波，公司总经理。

委托诉讼代理人：俞宁逍，身份证号码XXX，公司员工。

委托诉讼代理人：王珏娟，身份证号码XXX，公司员工。

委托诉讼代理人：卢毓，身份证号码XXX，公司员工。

被告：***，男，汉族，住杭州市萧山区。

委托诉讼代理人：章大勇，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙慧华，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。

原告浙江**成控股集团有限公司诉被告***合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后（收件时间为2020年7月1日），依法适用简易程序于2020年9月23日、12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王珏、卢毓和被告委托诉讼代理人章大勇两次庭审均到庭参加诉讼。审理期间，因被告就案涉不动产登记事项等申请行政复议，因行政复议的结果与本案审理有关联，故本案于2020年12月2日裁定中止诉讼。后本案于2021年5月12日恢复诉讼。案经调解未果。本案现已审理终结。

原告诉称：原告与被告于1993年2月20日签订《招收技术人才协议书》，协议约定由萧山市建筑实业公司（原告的前身）将被告作为技术人才引进企业工作，为了使其安心工作，同意在萧山城厢镇购买中层住宅一套（所有权属于原告）供被告居住，在其使用期间的房租、水电费由被告按国家标准支付。自协议签订之日起，原告便将房屋交由被告使用，后被告从萧山市建筑实业公司退休，房屋也一直由被告使用。原告在核查企业资产时，发现该套房屋的存在，并通过查询公司有关信息发现其并未向原告缴纳租金，其间原告人员也曾联系被告要求其支付欠缴租金，但是被告百般推辞，拒不支付。原告曾多次起诉被告，但是由于公司变更，导致有关资料欠缺，原告无法办理该房产的产权。现原告已补全有关资料，顺利办理产权，是该房产的合法所有人，有权主张其居住期间的租金、水电费。原告认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，被告恶意逃避缴纳租金义务的行为已严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，损害了原告的合法权益。诉讼请求：被告按国家标准支付使用期间的房租、水电费583200元（按月租金1800元计算27年租金）并加算银行同期利息。审理中，原告变更诉讼请求：被告支付2005年1月1日至2020年7月16日的租金68701元（其中2005年1月1日至2017年7月15日的租金按照309元／年计算，309元×12年＋309元÷12月×7.5月=3901元；2017年7月16日至2020年7月16日的租金按照1800元／月计算，1800元×36个月=64800元）。

被告辩称：一、原告主体存在问题。原告起诉主要依据是原告有产权证，认为其是产权人，但是被告已经向杭州市规划和自然资源局萧山分局提出异议，要求予以撤销，并且撤销申请目前已经进入行政复议阶段，尚没有作出行政复议决定。所以，在这种情况之下，被告申请本案暂时中止审理，待行政复议决定出具以后和原告产权确定以后，再进行本案审理。二、假定原告主体没有问题的情况之下，对于租金，被告认为2005年之前双方是没有争议的。2005年至2017年7月15日的租金，应该按照原租金的收取标准即每年309元计算。但原告提出该租金的诉请，已经超过诉讼时效，且由于原告未按照相关规定给被告办理大病医疗等养老保险，导致被告另行支出了7341.4元的费用，所以该笔费用应该抵充租金。因此，该时段的租金，法院不应予支持。对于2017年7月16日至2020年7月16日的租金，虽然被告将房屋转租给他人，但是在转租期间，原告没有提出异议。同时，转租虽然收取每月1800元租金，但该租金包括房屋中的装修、家电等，并不仅仅是房屋的租金。同时，这三年中，合同约定7个月免租期，被告实际收到的租金是两年5个月。该期间的租金，如果原告要求被告支付租金，也只能按照每年309元计算。2017年7月17日之后仍然是由被告租赁该房屋，所以此后的租金也应该按照双方原约定的租金标准每年309元计算。

原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1．招收技术人才协议书一份（复印件），证明原告与被告存在合同关系。2．萧山市商品房屋销售合同一份（复印件），证明原告购买了萧山区回澜北苑房屋。3．不动产权证书一份，证明原告对萧山区回澜北苑房屋拥有产权。4．萧山市建筑实业公司拍卖协议与收据一组（复印件），证明原告以258万元买断萧山建筑实业公司的资产。5．被告和租户的房屋租赁合同一份（复印件），证明被告擅自把原告方资产即案涉房屋出租给案外人盈利。6．固定资产评估明细表一份（复印件），证明案涉房屋系原告资产，并非被告所称的亏损资产。

经质证，被告认为，对证据1形式真实性无异议，但是证据1第六条约定“甲方为使乙方安心工作，同意给乙方在萧山城厢镇购买住宅一套，所有权属于甲方，并且居住到乙方夫妻俩年老后将此住宅归还甲方。在使用时的房租费、水电费，按国家收费标准由乙方承担支付”。所以原告将房屋给被告使用，实际是基于原告以技术人才引进被告而给予被告的福利，不能等同于普通的房屋租赁合同。房租费也和普通的房屋租赁合同有所区别；同时，第七条约定“养老保险：乙方在甲方单位任职一年内由甲方按国家中级职称退休待遇，向国家办理好养老保险手续”，但是实际此后养老保险是没有完整办好。对证据2无异议。对证据3形式真实性无异议，但实际从转制的相关文件来看，这套房屋产权存疑。对证据4形式真实性无异议，萧山市建筑实业公司资产确认会议纪要第二页明确载明待确认亏损账户的第四项固定资产中的房子八套，金额659240.15元，故萧山市建筑实业公司的净资产为2820193.27元，也就是固定资产中房子8套是作为亏损处理，拍卖是基于这份会议纪要，以资产拍卖的形式将原萧山市建筑实业公司的资产拍卖给沈凤飞。此后，沈凤飞以这个资产成立原告，案涉房屋并不在拍卖资产中，也不存在原告所称的资产。对证据5的真实性没有异议，对证明目的有异议：1．该份证据租赁期限虽然是2017年7月16日至2020年7月16日，但因为免除7个月的租金，实际租金支付时间是两年五个月；2．该租金实际包括房屋、装修、家电等，假定原告是房屋所有权人，原告给被告的房屋是裸房，在此基础上，被告进行装修，增加家具、家电等，在这种情况下，才以1800元的租金出租，所以这与原被告之间的租金标准肯定是不相同的；3．这份租赁合同履行中，原告一直没有提出过异议的，一直到这份合同租赁结束为止。所以不能就此认为原告和被告的租金应该按照1800元计算。原告和被告的租金应该按照每年309元计算。对证据6形式真实性无异议，但是评估基准日是1997年8月25日，而拍卖会议纪要是1998年3月16日，拍卖会议纪要是基于证据6，而证据6中原告也说到案涉房屋评估价值是25257.54元，而拍卖会议纪要中将该房屋作为亏损资产，零价处理了评估资产中25257.54元的资产。房屋拍卖时作为亏损直接以零价处理，需要原告说明这套房子为什么做零价处理。既然做了零价处理，在转制拍卖资产时，这个资产当然不属于转制的范围，所以这份证据反而能够证明本案所涉房屋所有权属于原告实际是存在疑问的。

经审查，本院认为，对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据5的真实性予以认定，但对证明目的不予认定，原告和被告之间的协议并未禁止原告出租案涉房屋。对证据4、证据6的真实性予以认定，结合证据3，可以认定原告系案涉房屋所有权人。

被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1．收款收据十份、关于收取公房住宅租金的通知一份，证明案涉房屋租金标准是309元／年，被告已缴纳至2004年。2．医疗保险缴纳凭证、萧山区企业退休人员社会化管理服务经费缴费清单一组，证明因原告未按照招收技术人才协议书为被告办理好养老保险，导致被告支持医疗保险费和萧山区企业退休人员社会化管理服务经费7341.4元，这部分款项足以抵充房租费。3．杭州市规划和自然资源局萧山分局于2020年3月22日出具的不予受理告知书、2020年11月24日出具的行政复议受理通知书各一份，证明被告向不动产登记部门提出要求撤销原告涉及本案房产的不动产涉登记，目前，该案还在行政复议当中，尚没有作出决定，因此请求对本案的中止审理。

经质证，原告认为，对证据1、证据2予以认可，但是不影响原告向被告主张要求支付剩余未缴纳的租金。对证据3真实性没有异议，对证明目的有异议，不认可中止审理，不予受理告知单明确表示，因为其不能反映涉及房屋权属证明，说明被告并没有实际的证据证明该房屋的权属属于被告或者有其他产权所属人，对原告的产权并无实际影响，且行政复议仍在进行中，其结果仍未可知，原告不同意中止审理。

经审查，本院认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据2的真实性予以认定，但与案涉纠纷缺乏直接关联性。对证据3的真实性予以认定，本案在审理中基于被告申请行政复议而中止诉讼。

根据以上对证据的认证和双方在庭审中的陈述，本院认定以下事实：1993年3月20日，萧山市建筑实业公司作为甲方，被告***作为乙方，签订《招收技术人才协议书》，主要约定：“甲方为加强企业经营管理，进一步扩大各类技术人员队伍，使得企业上等级、上台阶，甲方要求重庆市船舶工业总公司经济师***同志调入甲方单位工作，经甲乙双方协商，乙方愿意调入甲方工作，现将有关事宜协议如下：一、因工作需要，甲方要求乙方在一九九三年三月十日前将在重庆市人事局及有关部门的调离手续、粮户关系转入萧山市城厢镇，有关技术资格证书（正本），任职文件转入甲方单位存档。二、乙方调入甲方后，主要负责甲方经营管理等工作，应全心全意地为甲方单位服务。三、报酬：乙方调入甲方后，任职期间全年总收入享受甲方副经理待遇付给报酬（工资、附贴、奖金）。四、乙方办公室地点原则上安排在萧山办事处，休假日期基本上按国家节假日（无探亲假、调休假）。若甲方因工作所需或遇特殊情况，要求乙方调动办公地点，乙方应服从分配。五、劳保福利：享受甲方固定职工同等待遇。医疗费全报，若其家属无工作，按国家规定支付50％的医疗费报销（其医疗费报销应具有正规医院出示的票据）。六、甲方为使乙方安心工作，同意给乙方在萧山城厢镇购买中套住宅一套（所有权属甲方），并居住到乙方夫妻俩年老后将此住宅归还甲方。在使用时的房租费、水电费按国家收费标准由乙方承担。七、养老保险：乙方在甲方单位任职一年内由甲方按照国家中级职称退休待遇，向国家办理好养老保险手续，在任职期间《保险证》由甲方保管，待到乙方退休后向甲方领取保险证。如今后国家政策性调价，应按乙方退休时标准实行每月补差或差额投保。若未经同意擅自离岗，收回房产权及取消养老保险金待遇。”

上述协议签订后，被告***在萧山市建筑实业公司工作，萧山市建筑实业公司将位于萧山市城厢镇洄澜房屋（建筑面积59.08平方米）出租给被告***居住使用。租金标准为每月25.75元，被告***每年交纳租金309元，2004年之前的租金，被告***已付清。

审理中，双方确认2005年1月起的租金未付。按照被告的陈述，由于原告未按相关规定为被告办理医疗保险，导致被告在退休后支付医疗保险费用6441.40元，该部分费用应冲抵2005年之后的租金，但原告对此不予认可。

另查明，1998年3月18日，萧山市所前镇资产经营公司作为拍卖人，将所属萧山市建筑实业公司经审计评估后的全部资产进行定向拍卖，沈凤飞为承买人，沈凤飞付清拍卖款后取得列入拍卖范围的全部资产所有权。之后，萧山市建筑实业公司变更名称为萧山市建筑实业有限公司。2000年5月23日，萧山市建筑实业有限公司变更名称为浙江**成建设实业有限公司。2002年11月22日，浙江**成建设实业有限公司变更名称为浙江**成控股集团有限公司，即原告。原告于2020年6月12日办理了上述房屋的不动产权登记，证号为浙（2020）萧山区不动产权第XXXX号，载明：权利人为浙江**成控股集团有限公司，土地使用权面积9.8平方米，房屋建筑面积59.08平方米，坐落于萧山区城厢街道回澜北。

再查明，被告向萧山区信访局反映要求撤销原告对案涉房屋的不动产登记等事项。杭州市规划和自然资源局萧山分局于2020年9月22日作出《不予受理告知单》，告知内容主要为：在不能提供反映涉及房屋权属证明的情况下，不具备申请撤销登记的依据。原告不服告知书，向杭州市人民政府申请行政复议，杭州市人民政府于2020年11月24日向被告出具《行政复议受理通知书》。2021年1月20日，杭州市人民政府作出杭政复（2020）1182号行政复议决定书，杭州市人民政府行政复议认为，被告虽以信访形式反映要求杭州市规划和自然资源局萧山分局撤销其办理的浙（2020）萧山区不动产权第XX**房屋产权证，但被告实质诉求系要求杭州市规划和自然资源局撤销发证的履职申请，其所提交的申请所触发的是杭州市规划和自然资源局进行自我纠错的程序，而杭州市规划和自然资源局基于自我纠错所作出的行为以及是否作出行为，均不对被告的权利义务产生直接影响，故被告的复议申请不属于复议范围，故决定驳回被告的行政复议申请。被告于2021年5月12日向本院提交行政复议决定书。

本院认为：原告和被告于1993年2月20日签订的《招收技术人才协议书》系双方真实性意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。其中第六条的内容实质为原告基于招收作为技术人才的被告工作而给予被告住房上的待遇，双方由此对案涉房屋形成了带有福利性质的租赁关系，被告既享有居住使用案涉房屋的权利，也有履行交付房租、水电费的义务。

关于诉讼时效问题，双方对于租金支付方式及时间未作明确约定，根据双方实际履行情况来看，为每年支付租金，虽然具体支付时间不一致，但每年的租金最迟应该在当年年底即12月31日前付清，即2016年的租金应该在2016年12月31日前付清，2017年的租金应该在2017年12月31日前付清，以此类推，2020年的租金应该在2020年12月31日前付清。根据庭审查明，原告陈述其在起诉主张权利（收件时间为2020年7月1日）之前曾向被告催讨过租金，但在被告不予认可的情况下未能提供证据加以证明。在被告对诉讼时效提出抗辩的情况下，2016年12月31日前的租金未在诉讼时效期间内，2017年至2020年的租金在诉讼时效期间内。因此，被告应向原告支付2017年1月1日至2020年7月16日租金。2005年1月1日至2016年12月31日的租金因超过诉讼时效期间，被告提出不履行义务的抗辩本院予以采纳。

关于租金的计算标准，萧山市建筑实业公司于1995年3月24日向被告发的《关于收取公房住宅租金的通知》中明确月租金25.75元，即年租金309元。被告一直按照每年309元的标准支付租金直至2005年。之后，原告并未通知被告变更租金或者双方协商变更租金，故2017年起的租金仍应按年租金309元标准支付。原告主张2017年7月16日至2020年7月16日租金张按照被告与承租人约定的月租金1800元计算，被告不予认可。对此，本院认为，首先，被告出于改善自身居住条件另行解决居住后将案涉房屋出租，原告和承租人之间约定的月租金1800元系原告和承租人基于对案涉房屋投入装修成本后协商的价格。其次，从1995年3月24日的《关于收取公房住宅租金的通知》之后，原告从未通知过被告或者与被告协商过变更租金，故双方之间的租金仍应适用年租金309元的标准。最后，虽然年租金309元的价格远低于目前的租赁市场的价格，但原告和被告之间关于案涉房屋的租赁关系是基于原告招收技术人才而给予被告住房保障的福利，不等同于市场上的租赁关系。因此，2017年1月1日至2020年7月16日的租金应仍然按年租金309元计算，原告要求按照月租金1800元计算，依据不足。

综上分析，被告应付原告2017年1月1日至2020年7月16日的房屋租金1094元（309元×3年＋309元÷366天×198天）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、***在本判决生效后十日内支付浙江**成控股集团有限公司房屋租金1094元。

二、驳回浙江**成控股集团有限公司的其余诉讼请求。

如***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1518元，减半收取759元，由***负担25元，由浙江**成控股集团有限公司负担734元。浙江**成控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；***于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员王银燕

二○二一年六月二十二日

书记员金飞