陈艺珠所有权纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪01民终2646号

上诉人（原审原告）：***，女，1984年3月11日出生，汉族，户籍地福建省龙海市。

委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：上海君旭运输发展有限公司，住所地上海市长宁区薛家厍**号。

法定代表人：蔡旭东，执行董事。

委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。

原审第三人：上海长宁土地开发有限公司，住所，住所地上海市长宁区威宁路**号**楼div>

法定代表人：万建平，董事长。

委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。

原审第三人：上海荣贻投资咨询有限公司，住所，住所地上海市长宁区武夷路**号**楼**室div>

法定代表人：丁富荣，执行董事。

原审第三人：单海杨，男，1975年8月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。

原审第三人：沈鸿飞，男，1964年12月15日出生，汉族，住上海市闵行区。

上诉人***因与上诉人上海君旭运输发展有限公司（以下简称君旭公司）、原审第三人上海长宁土地开发有限公司（以下简称长宁土地公司）、原审第三人上海荣贻投资咨询有限公司（以下简称荣贻公司）、原审第三人单海杨、原审第三人沈鸿飞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持***一审全部诉讼请求。事实和理由：1、第三人沈鸿飞、单海杨将本市长宁区XX路XX号（以下简称系争房屋）转租给***，并收取15万元（人民币，下同）转让费，沈鸿飞、单海杨无权再对系争房屋进行形式上以及实质上的处分，***是实际承租人，享有合法承租权，不能因沈鸿飞等人与荣贻公司等签订的终止协议书而随意终止***的承租权。一审基于沈鸿飞与荣贻公司的终止协议书认定***的租赁权也于2016年5月31日终止，属于认定错误。2、***对君旭公司提交的该份荣贻公司与沈鸿飞之间签署的终止协议书的合法性存疑，***认为君旭公司为了本次诉讼不承担支付款项之责任而炮制的。因为双方在终止协议书中约定当日退押金，但收据上的沈鸿飞签名有明显改动痕迹，只能解释沈鸿飞当日并不在签约现场，更没有签订该份终止协议书。虽然沈鸿飞到庭表述认可终止协议书及收据上的签名，但因其可获得的利益较大，故其表述不能采信。由于一审对这节事实没有进一步审查，导致对终止协议书的认定错误。3、本案各方实质上争的是谁是实际承租人，***对一审认定其是实际承租人没有异议，但一审基于对终止协议书及***租赁权终止时间等错误认定，导致未支持***作为实际承租人应获得的补偿款及奖励等，且没有查清奖励费是否实际给付等事实，要求二审法院对此重新查明认定。***认为，装修费、过渡补偿及奖金等是一个整体补偿奖励，应全部归于实际承租人。一审对过渡补偿款及奖励没有判归实际承租人***明显不当。

上诉人君旭公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回***一审诉讼请求。事实和理由：1、系争房屋先由第三人单海杨、沈鸿飞向第三人荣贻公司租赁使用，但两人未将其与***签订转租合同之情况告知荣贻公司，荣贻公司也从未认可单海杨、沈鸿飞将系争房屋转租给***；荣贻公司虽然派人上门收取水电费，但基于与单海杨、沈鸿飞的租赁合同关系，***并没有告知荣贻公司转租的情况，荣贻公司收据上也没有注明付款人***，故荣贻公司一直是向单海杨、沈鸿飞收取租金和水电费。一审认定荣贻公司的工作人员直接向***收取水电费系错误推断，认定荣贻公司知晓***为实际承租人更是错误。据此，君旭公司认为其不应承担任何责任。2、一审引用了业主委托的评估公司的评估报告，引用的评估地点为XX路61#底楼，而本案系争房屋的地址为XX路XX号，基于一审错误引用评估报告中的评估结论，导致判决认定的装修补偿款错误。

上诉人***与上诉人君旭公司均不同意对方的上诉请求。

原审第三人长宁土地公司述称，依法判决。

原审第三人荣贻公司述称，同意君旭公司的上诉请求，其不认识***。

原审第三人沈鸿飞述称，依法判决。其不在上海时委托单海杨代其处理租赁事宜。

原审第三人单海杨未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

***向一审法院起诉请求：1、要求君旭公司返还案外人补偿给***的在外临时过渡费、装修补偿费、奖励费等共计196,532元；2.本案的诉讼费由君旭公司承担。

一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX、XX、XX号XX层房屋的产权人为长宁土地公司。

2008年11月14日，君旭公司出具委托书：君旭公司与长宁土地公司签订的上海市长宁区XX路XX号底层房屋租赁合同（2008年11月15日至今），全权委托荣贻公司合法经营管理。

2010年10月15日，长宁土地公司（甲方）与君旭公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方租予乙方使用的房屋，系坐落于上海市长宁区XX路XX号底层房屋；租赁房产的租赁期为2010年11月15日起至动迁止。

2012年10月1日，***（承让方、乙方）与单海杨（转让方、甲方）签订转让协议，约定：长宁区XX路XX号（和面馆）门面房转让给乙方使用，租期自2012年10月1日至房屋拆迁为止；房屋建筑面积100平方米左右；房屋每月租金17,000元，三个月一付，乙方每3，6，9，12月份的月底，将三个月的房租准时交给甲方。押金16,000元（甲方已收到）。乙方承诺租赁房屋仅作为餐饮行业使用，不得经营其他行业。同日，单海扬（杨）、沈鸿飞出具一份说明，单海扬（杨）和沈鸿飞从丁富荣租得XX路XX号门面（和面馆）共同经营。经双方商定于2012年10月1日转租转让给真粥道***继续经营。

***提供了单海洋（杨）出具向***收取系争房屋押金及租赁期内部分租金的收据、以及单海杨银行卡的历史明细清单。***支付系争房屋的水、电费收据，该费用由荣贻公司工作人员直接向***收取。

2013年4月3日，上海A有限公司出具上海市长宁区天山街道联建新村真粥道饮食店室内装饰部分现有价值评估报告：评估地点为评估的商铺位于上海市长宁区XX路南侧，XX路61#底楼；评估基准日为2013年3月20日；评估物业概况：经我们现场观察，室内装饰成新较好；评估结论为上海市长宁区天山街道联建新村真粥道饮食店室内装饰部分经我们评估后确定的重置价值为76,909元，现有价值为64,982元。

2014年11月1日，长宁土地公司（甲方）与君旭公司（乙方）签订场地租赁合同，约定：甲方租于乙方使用的场地，系坐落于上海市长宁区XX路XX号底层房屋；租赁期为：自2014年11月15日起至2016年11月14日止。

2016年5月27日，上海B有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组（甲方）与君旭公司（乙方）签订加固大修协议书，约定：甲方对乙方在外临时过渡给予一次性经济补偿，计458,750.24元；甲方对乙方在外临时过渡时产生的来回搬场费给予补偿，以每次1,500元计算，来回两次计3,000元X5=15,000元;甲方根据第三方《室内装饰评估报告》和乙方配合施工等因素，甲方对乙方室内装饰给予经济补偿，共计345,290元；合计819,040.24元。甲方已经将补偿款819,040.24元全部拨付给乙方。

君旭公司提供一份落款时间为2016年5月30日的终止协议书，甲方为荣贻公司，乙方为沈鸿飞，甲乙双方于2009年10月起建立租赁关系，由乙方租赁甲方的位于长宁区XX路XX号门面，并签订协议一份，有效期为三年，之后由于房屋需要改建的原因，双方未签订书面租赁协议，乙方也一直实际租赁至今。现因相关单位在7月对房屋进行改建之因，双方经友好协商，达成协议如下：1.双方租赁关系于2016年5月31日终止，乙方应于2016年6月30日前搬离；2.甲方于本协议签订当日退还乙方押金；3.根据双方之前口头约定，双方租赁关系终止后，乙方在租赁房内的装潢归甲方，由甲方统一处置，其它可移动的物品归乙方处置；4.双方无其他争执。君旭公司提供由单海洋（杨）、沈鸿飞出具的收据一张，因压（押）金单丢失，压（押）金已收到退回，15,000(壹万伍仟圆），落款时间为2016年5月30日。

2016年6月28日，***为配合修复工程搬离系争房屋。

同年8月11日，上海B有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组出具情况说明：1.对外过渡费：每天每平方米5.70元，时间七个月（第三方专业机构评估）；2.来回搬场费：每次1,500元，来回两次3,000元（户）；3.室内装潢补偿：按第三方专业机构评估报告；4.奖励费：在规定时间内腾空房屋交给施工单位，每证（户）奖励9,000元；5.房屋受损房屋价值存在贬值的可能，给产权人每平方米底层补偿1,425元，楼上补偿每平方米950元；6.补偿协议已与房屋使用人君旭公司签订完毕，协议内容只有三点：（1）在外过渡费、（2）来回搬场费、（3）室内装潢费。奖励费等房屋交付才能认可。该公司不是产权人，故房屋价值补偿没有。7.补偿没有有关部门文件，是经和居民代表一年多来的沟通达成的。

庭审中，***自述承租后对系争房屋进行了装修，装修费约15万元，但无法提供相关凭证；在搬离系争房屋时收到荣贻公司支付搬场费3,000元，结清了水、电费，并收到了单海杨退回的房屋押金。君旭公司自认***承租的房屋在上海市长宁区XX路XX、XX、XX号XX层房屋范围内，荣贻公司收取系争房屋的租金由沈鸿飞支付至2016年6月30日，否认收到奖励费。

另查，法院受理原告胡某1被告上海长宁土地开发有限公司和上海君旭运输发展有限公司、第三人上海B有限公司和上海荣贻投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，胡某1的诉讼请求：1、判令被告上海君旭运输发展有限公司退还原告租金3,185元；2、判令被告上海长宁土地开发有限公司与被告上海君旭运输发展有限公司赔偿原告损失6万元；3、判令被告上海长宁土地开发有限公司与被告上海君旭运输发展有限公司返还原告补偿款35万元。法院判决：一、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告胡某1租金1,813元；二、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡某1物品损失5,000元；三、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡某1装修补偿款91,136元；四、驳回原告胡某1的其余诉讼请求。胡某1不服判决提出上诉，二审维持原判。

一审法院认为，君旭公司承租长宁土地公司系争房屋后，将该房屋的租赁事宜全权委托荣贻公司合法经营管理,已有生效判决确定君旭公司与荣贻公司之间就系争房屋系委托管理关系，本案中不再赘述。虽荣贻公司、单海杨及沈鸿飞未能到庭陈述系争房屋具体租赁情况，但依据***提供的由单海杨及沈鸿飞出具的情况说明及君旭公司提供的终止协议与退还押金的收据，可以证明荣贻公司与单海杨及沈鸿飞就系争房屋建立租赁关系。

***于2012年10月开始在系争XX道XX店，在2013年4月上海A有限公司接受维修单位委托对真粥道饮食店室内装饰部分现有价值评估、荣贻公司曾直接向***收取水、电费的行为，可以推断作为系争房屋的管理者荣贻公司理应知道系争房屋已转租给***开店经营的事实，在***承租系争房屋的数年间荣贻公司就转租行为未提出过任何异议，***应为系争房屋的实际承租人。

关于***要求君旭公司支付临时过渡费，依据荣贻公司与沈鸿飞终止协议书中的约定，双方租赁关系于2016年5月31日终止，故***与单海杨之间的转租期限也应至此结束。***不存在回迁之事，故对于***主张过渡费的诉请，法院不予支持。关于装修补偿款，君旭公司认为荣贻公司与沈鸿飞签订的终止协议书中有双方租赁关系终止后，租赁房内的装潢归荣贻公司，由荣贻公司统一处置的约定，故装修补偿款与***无涉。法院认为，首先***自述在2012年10月承租系争房屋后进行过装修，但因时间过久无法提供相关证据，评估公司于2013年4月进行评估，评估报告中陈述室内装饰成新较好，可以推断***接收系争房屋后进行过维修；其次系争房屋的装修系***所为，沈鸿飞在终止协议中的承诺，对***并无约束力，其无权代表***承诺放弃权利，***作为系争房屋的实际承租人理应取得该笔室内装潢补偿款；最后虽然评估基准日在2013年3月，系争房屋在2016年6月交付，但上海B有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组对系争房屋室内装潢的补偿按评估报告中确定的金额予以发放，君旭公司也承认收到此款，故对***要求君旭公司返还64,982元装修补偿款的诉请，法院予以支持。至于奖励费，君旭公司未曾收到此款项，且即使收到，也是对君旭公司的奖励，故对于***主张奖励费的诉请，法院不予支持。

一审法院审理后作出判决：一、上海君旭运输发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还***装修补偿款64,982元；二、驳回***的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4,230.60元，由***负担2,831.80元，上海君旭运输发展有限公司负担1,398.80元。

本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人君旭公司与第三人荣贻公司之间就系争房屋存在委托管理关系，荣贻公司在本案审理中认可其将系争房屋出租给第三人单海杨、沈鸿飞使用，并向沈鸿飞等收取租金，故荣贻公司与第三人单海杨、沈鸿飞之间建立租赁合同关系。根据上诉人***提交的其与第三人单海杨之间签订的转让协议以及第三人单海杨、沈鸿飞出具的说明，能够证实单海杨、沈鸿飞将共同经营的“和面馆”于2012年10月1日转让给***经营“真粥道”，双方之间为转租合同关系。故***就其不能继续租赁系争房屋产生的损失，理应向单海杨、沈鸿飞主张。但是，基于荣贻公司认可其每月直接到系争房屋向实际使用人收取水电费等事实，其出具的收据上也记载有“真粥道”，且该店面名称为***实际使用，故一审推断荣贻公司知晓房屋转租的情况且数年未持异议，据此认定***为系争房屋的实际承租人，并基于荣贻公司与君旭公司之间的委托管理关系，认定荣贻公司的行为效力及于君旭公司，并无不当。关于上诉人君旭公司在一审提交的荣贻公司与沈鸿飞之间签署的一份2016年5月30日终止协议书的真实性问题，本院认为，虽然***在本案审理中对该份终止协议书存疑，但基于沈鸿飞对该份终止协议书及押金收据上的“沈鸿飞”签名真实性予以确认，而***未能就其异议提交反驳证据加以佐证，故本院难以采纳。由于***为实际承租人，但***在本案各当事人之间的法律关系中又是次承租人的身份，故荣贻公司基于其与单海杨、沈鸿飞之间的租赁合同关系而与沈鸿飞签订终止协议书，符合法律规定。而***在转租期间，因其没有要求荣贻公司或者君旭公司在其与单海杨签订的转租协议上签字盖章予以追认，故其认为荣贻公司无权与沈鸿飞签订该份终止协议书的上诉意见，本院不予采纳。据此，一审认定***获得的转租期限至2016年5月31日终止，亦无不当。

因上诉人***在签订转租协议后即对系争房屋进行了装修，现***实际无法继续租赁系争房屋，考虑到君旭公司获得与系争房屋相关的补偿，荣贻公司知晓***实际承租等事实情况，故***要求君旭公司承担赔偿责任，予以支持。上诉人君旭公司认为***是与单海杨、沈鸿飞之间建立租赁合同关系，与君旭公司之间并无直接合同关系，据此不同意承担赔偿责任，本院不予采信。

关于***应得的补偿款数额问题。本院认为，一审基于业主委托的专业评估公司出具的评估报告，且采用的评估报告中能够反映为“真粥道”的室内装修，故认定装修现有价值64,982元为***的装修损失，是正确的。虽然评估报告中还记载评估地址“61#底楼”，非系争房屋，但君旭公司也不能否认“真粥道”为***租赁系争房屋的店面名称，故上诉人君旭公司仅凭上述记载否认该评估结论作为装修损失的认定依据，理由不足，故本院不予采纳。至于***提出的其他补偿要求，因缺乏依据，故本院亦不予采信。

综上所述，***与君旭公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4,256.35元，由上诉人***负担2,831.80元，上诉人上海君旭运输发展有限公司负担1,424.55元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　郑卫青

审　判　员　　杨斯空

代理审判员　　吴　丹

二〇一八年四月十九日

书　记　员　　赵　樱

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……