***诉上海长宁土地开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪01民终6346号

上诉人（原审原告）：***，男，1972年11月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。

委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海长宁土地开发有限公司，住所地上海市长宁区威宁路258号9楼。

法定代表人：万建平，董事长。

委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海君旭运输发展有限公司，住所地上海市长宁区薛家厍160-1号。

法定代表人：蔡旭东，执行董事。

委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。

原审第三人：上海力仕鸿华房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路99号502B室。

法定代表人：梁安琪，董事长。

原审第三人：上海荣贻投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区武夷路772号2楼A室。

法定代表人：丁富荣，执行董事。

上诉人***与被上诉人上海长宁土地开发有限公司（以下简称长宁土地公司）、被上诉人上海君旭运输发展有限公司（以下简称君旭公司）、原审第三人上海力仕鸿华房地产发展有限公司（以下简称力仕鸿华公司）、原审第三人上海荣贻投资咨询有限公司（以下简称荣贻公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初14752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求撤销一审判决主文第一项、第四项，依法改判：1、君旭公司退还***租金3,185元；2、长宁土地公司与君旭公司赔偿***营业损失35,000元（系一审第2项诉请6万元的一部分）；3、君旭公司支付过渡安置补偿费98,040元、搬场费3,000元、奖励费9,000元，共计110,040元（系一审第3项诉请35万元的一部分）。事实和理由：1、一审认定事实错误。***提供的证据已能证明月租金为13,650元，一审未予认定错误。荣贻公司庭审中多次承认2016年6月27日起实施加固工程的施工队开始进场，28号给予停水停电，由此可以证明***6月28日起不能使用涉案房屋，一审未予认定错误。***提供的证据显示，奖励费9,000元已实际支付，有关当事人在否认的情况下，应提供相互之间的账目往来予以查明。一审未予查明有误。租赁合同约定，如本处不拆迁，此合同继续续租。因此，该合同是附条件的合同，不能任意解除。一审认定为不定期租赁合同，可以随时解除，该认定错误。君旭公司获得本应属于***的补偿后即解除租赁合同，既不公平，也有悖于法律的精神。过渡补偿费系在合同有效期内实际给付，针对的是因加固工程施工受到了实质影响而不能正常使用房屋的实际居住人、使用人及承租人的补偿。力仕鸿华公司支付过渡补偿费时，补偿标准是统一的，没有说不定期租赁合同就不予补偿。一审认为***不应取得过渡补偿款错误。力仕鸿华公司已经实际给付来回搬场费，***合法占用使用房屋，为配合加固工程需要搬离，理应获得搬场费。此外，一审未查明诉争房屋的现状。2、一审适用法律错误。租赁合同仍在有效期内。即使是不定期租赁合同，法律对提出解除合同的出租方也有一定程序上的要求，如应履行通知义务，给予承租人合理的准备时间。君旭公司从未通知解除合同，一审认定不定期租赁合同随时可以解除错误。一审认定租金实际支付至2016年7月4日，君旭公司在此前解除合同非法。即便提前解除合同也应与***就赔偿达成一致，一审对非法解除合同造成的损失却只字未提，有失偏颇。一审中***提供了证明营业收入的小票，君旭公司如坚持认为证据不足，可以对***的营业收入及利润情况进行评估，但一审却视而不见。3、一审程序违法。被上诉人君旭公司、第三人荣贻公司、第三人力仕鸿华作为补偿款的发放方、实际占有方及租赁合同的受托方，三方之间有一定的利益关系，但一审中均由同一名代理人代理，不符合法律的规范和要求，不利于查明事实。

被上诉人长宁土地公司辩称：***没有证据证明是被上诉人将其物品搬出，但一审还是酌情判决君旭公司赔偿5,000元，已充分考虑了各种因素。装修补偿本应由上诉人***自行承担，现君旭公司已同意支付91,136元。长宁土地公司不接受***的上诉请求。

被上诉人君旭公司辩称：一审系按照2013年的评估报告标准计算补偿金额，现***已使用了两年，补偿款本应再减少一点。君旭公司不接受***的上诉请求。

原审第三人力仕鸿华公司、原审第三人荣贻公司未提出答辩意见。

***向一审法院起诉请求判令：1、君旭公司退还***租金3,185元；2、长宁土地公司与君旭公司赔偿***损失6万元；3、长宁土地公司与君旭公司返还***补偿款35万元。

一审法院认定事实：本市XX路XX、XX、XX号底层的产权人为长宁土地公司。

2008年11月14日，君旭公司出具委托书：君旭公司与长宁土地公司签订的上海市长宁区XX路XX号底层房屋租赁合同（2008年11月15日至今），全权委托荣贻公司合法经营管理。

2010年10月15日，长宁土地公司（甲方）与君旭公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方租予乙方使用的房屋，系坐落于上海市长宁区XX路XX号底层房屋；租赁房产的租赁期为2010年11月15日起至动迁止。

2011年2月，***（乙方）与荣贻公司（甲方）签订租赁协议，约定：租赁房屋地址XX路XX号，乙方用于理发店；租赁时间为贰年，自2011年3月5日起至2013年3月4日止；房屋每月租金12,000元，实行先付后用，乙方必须按付三押一预付房租。后，双方再未签订书面租赁合同，但实际由荣贻公司继续将涉案房屋交给***使用。

2013年3月20日，上海A有限公司出具上海市长宁区天山街道联建新村XX店室内装饰部分现有价值评估报告：评估地点为评估的商铺位于上海市长宁区紫云路南侧，XX路XX底楼，门牌号XX路XX号；XX店装饰现值为91,136元。

2014年11月1日，长宁土地公司（甲方）与君旭公司（乙方）签订场地租赁合同，约定：甲方租于乙方使用的场地，系坐落于上海市长宁区XX路XX号底层房屋；租赁期为自2014年11月15日至2016年11月14日止。

2015年9月11日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局在《关于联建新村小区部分房屋实施修缮改造工程的立项批复》中：批复同意上海B有限公司作为XX村小区XX号、XX路XX号XX路XX号修缮改造工程的实施单位，共三幢，设计建筑面积7,507.41平方米，总投资2,400万元，资金由力仕鸿华公司负责出资。

2016年5月27日，力仕鸿华公司联建新村部分受损房屋现场工作组（甲方）与君旭公司（乙方）签订加固大修协议书，约定：甲方对乙方在外临时过渡给予一次性经济补偿，计458,750.24元；甲方对乙方在外临时过渡时产生的来回搬场费给予补偿，以每次1,500元计算，来回两次计3,000元X5=15,000元；甲方根据第三方《室内装饰评估报告》和乙方配合施工等因素，甲方对乙方室内装饰给予经济补偿，共345,290元；合计819,040.24元。力仕鸿华公司已经将补偿款819,040.24元全部拨付给君旭公司。

2016年5月30日，***在以下承诺书上签名：由于房屋安全原因，准备对房屋进行安全维修，***承诺于2016年6月30日前必须撤离腾空经营房屋，否则后果自负。

2016年7月1日，***报警称：在XX路XX号门店，因没有搬场问题，几个人在现场，店门被撬，请民警到场处理。警察接警后作了警情记录。

2016年8月11日，力仕鸿华公司联建新村部分受损房屋现场工作组出具情况说明：1、对外过渡费：每天每平方米5.7元，时间七个月（第三方专业机构评估）；2、来回搬场费：每次1,500元，来回两次3,000元（户）；3、室内装潢补偿：按第三方专业机构评估报告；4、奖励费：在规定时间内腾空房屋交给施工单位，每证（户）奖励9,000元；5、房屋受损房屋价值存在贬值的可能，给产权人每平方米底层补偿1,425元，楼上补偿每平方米950元；6、补偿协议已与房屋使用人君旭公司签订完毕，协议内容只有三点：（1）在外过渡费、（2）来回搬场费、（3）室内装潢费。奖励费等房屋交付才能认可。该公司不是产权人，故房屋价值补偿没有。7、补偿没有有关部门文件，是经和居民代表一年多来的沟通达成的。

一审法院认为，长宁土地公司将涉案房屋出租给君旭公司，君旭公司将涉案房屋的租赁事宜全权委托荣贻公司合法经营管理，后涉案房屋由荣贻公司交给***使用。本案争议的焦点之一是，***与荣贻公司还是君旭公司建立租赁关系。***认为君旭公司向荣贻公司出具委托书，由其经营管理涉案房屋，相关后果应由委托人君旭公司承担。君旭公司抗辩其是将涉案房屋出租给荣贻公司使用，再由荣贻公司将涉案房屋转租给***，其与***并不存在租赁关系。荣贻公司认为其系受君旭公司委托出租涉案房屋，出租人应为君旭公司。一审法院认为，通过君旭公司向荣贻公司出具的委托书可见，荣贻公司系受君旭公司的委托经营管理涉案房屋，代为出租应为题中之义；君旭公司虽强调其与荣贻公司之间后来变更为租赁合同关系，但并未提供其与荣贻公司签订租赁合同、荣贻公司向其支付租金等相关证据，故一审法院对于君旭公司的抗辩不予采信。至于荣贻公司取得授权后是以自己的名义对外出租，还是以君旭公司的名义出租，可由荣贻公司自行选择。

荣贻公司在与***签订的租赁合同2013年届满之后，并未与***继续签订租赁合同，但仍将涉案房屋交付给***使用，***也向荣贻公司的相关人员支付了租金，双方之间系不定期租赁合同关系，双方随时可以解除。***在2016年5月即承诺会在2016年6月30日前搬离涉案房屋，但却未兑现承诺及时搬出。次日，***物品即被人强行搬至屋外。一审法院认为，虽然长宁土地公司、君旭公司、荣贻公司均否认实施过将***在涉案房屋内的物品搬出的行为，也无相关证据证明涉案房屋内的物品系由长宁土地公司、君旭公司及第三人荣贻公司搬出，但***搬离涉案房屋与否，将直接影响君旭公司的利益，且此前君旭公司、荣贻公司也曾要求***承诺搬离腾空涉案房屋，否则后果自负，故一审法院合理推定涉案房屋内的物品系由君旭公司搬出。虽然***并未举证证明其实际发生的具体物品损失，但通过现场拍摄的照片以及强行搬离可能给***设备带来的损害，一审法院酌情由君旭公司赔偿***5,000元。至于营业损失，***未能举证证明该期间的实际营业损失，故一审法院对该项诉请不予支持。

鉴于***已经将租金实际支付至7月4日，***于2016年7月1日搬离涉案房屋，故7月1日至4日的租金君旭公司应当返还给***。***称6月28日即已经不能使用涉案房屋，但并未提供证据证明，一审法院不予采信，因君旭公司认可收到每月13,600元的租金至2016年7月4日，***称每月支付13,650元没有证据，一审法院亦难以准许。故君旭公司应退还***租金为1,813元（13,600/30X4）。

至于***要求长宁土地公司、君旭公司支付补偿款，因君旭公司认为其不会与***再行续签租赁合同，不存在回搬的情况，且***逾期搬离涉案房屋，也没有过渡费及来回搬场费，只同意支付***装修补偿款91,136元。一审法院认为，关于过渡费，***与君旭公司构成不定期租赁关系，君旭公司随时可以解除双方的租赁关系，解除后***不再回迁涉案房屋，故对于***主张过渡费的诉请一审法院不予支持。至于来回搬场费，***承诺于2016年6月30日前搬离腾空涉案房屋，但实际于2016年7月1日才搬离，故对于***主张来回搬场的诉请一审法院不予支持。至于奖励费，君旭公司并未收到力仕鸿华公司的此款项，且即使收到，也是第三人对君旭公司的奖励，***迟延搬离当无奖励费可言，故对于***主张奖励费的诉请一审法院不予支持。关于装修补偿款，君旭公司同意支付，一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条之规定，一审法院于二○一七年三月二十三日判决：一、上海君旭运输发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还***租金1,813元；二、上海君旭运输发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿***物品损失5,000元；三、上海君旭运输发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付***装修补偿款91,136元；四、驳回***的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费7,497.80元，由***负担1,860元，上海君旭运输发展有限公司负担5,637.80元。

经审理查明，一审法院认定的事实无误，上诉人***与被上诉人长宁土地公司、被上诉人君旭公司均无异议，本院予以确认。

二审中，上诉人***补充第一节事实，称2011年2月***（乙方）与荣贻公司（甲方）签订租赁协议第八条手写条款约定，如本处不拆迁，此合同继续续租。被上诉人长宁土地公司表示，其未参与签订该协议，对是否有手写条款不清楚。被上诉人君旭公司表示，其未参与签订该协议，但经询问荣贻公司，原合同上并没有手写条款。本院认为，2011年2月***与荣贻公司签订的租赁协议对租赁期间明确为两年，有关期间届满后，对后续租赁期间并未达成协议，根据其他条款亦无法确定，一审据此依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定认定为不定期租赁，该认定正确。***补充的第一节事实即使成立，亦不能明确后续的租赁期间，不影响对不定期租赁的认定，本院对该补充事实不予认定。

二审中，上诉人***补充第二节事实，称每月租金实际为13,650元，并表示一审时提供的一个季度租金凭证为40,950元可以证明。被上诉人长宁土地公司表示，其不收取租金，对此不清楚。被上诉人君旭公司表示，租金为13,600元。经查，一审中***提供的租金收据记载2014年12月前的月租金为12,000元；其在2016年8月2日一审第一次庭审中关于退还租金数额的计算方式时表示，系以月租金13,500元计算，荣贻公司表示月租金为13,500元；2016年12月6日的调查笔录中，***一方再次表示，有关数额系以月租金13,500元计算。一审中***提供的银行转账记录中收款人并非出租人，有关款项分多笔，数额不等，一天内多次转账，该证据难以证明***的主张，本院不予认定。

二审中，上诉人***补充第三节事实，称2016年6月28日施工方强制断水断电，导致***经营的时艺美发厅不能营业，并表示当日结清水电煤的收据可予证明，且荣贻公司在2016年8月2日一审第一次庭审中已承认。被上诉人长宁土地公司对该节事实不认可，并表示收据真实性无法确认。被上诉人君旭公司对该节事实表示不清楚，对收据不予认可。鉴于***提供的收据并不涉及***本人，且该收据即使成立，亦与其主张的事实缺乏关联性，一审庭审笔录中亦无相应记载，本院对此不予认定。

二审中，上诉人***补充第四节事实，称加固工程协议书所约定的修缮施工于2016年7月4日开始，并提供项目部给居民的告示复印件一份。被上诉人长宁土地公司表示，不清楚开始施工的时间，有关告示系复印件，不予认可，且与本案无关。被上诉人君旭公司表示，不清楚开始施工的时间，且告示中针对的是居民，而本案涉及的是商铺，没有关联。鉴于该节事实不影响本案的处理，本院不予认定。

二审中，上诉人***表示，应当是先拿到补偿再搬迁，但由于至2016年6月30日仍没有拿到补偿，所以其不搬迁以进行抵制；本来对方说好同意支付相关费用的，只是当时没有让对方写下来。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人***主张月租金为13,650元，提供的证据不足以证明。***又主张荣贻公司庭审中多次承认2016年6月27日起加固工程的施工队开始进场，28号给予停水停电，经查有关笔录中并无相应记载。一审判决君旭公司退还7月1日至7月4日的租金正确。据前所述，2013年3月4日之后，***与出租人之间系不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除合同，且***于2016年5月30日承诺6月30日前撤离，亦表明在合理期限前接到了通知。鉴于租赁协议并未约定该解除情形下的赔偿责任，二审中***称对方口头承诺支付，就此亦未提供证据，因此其要求长宁土地公司与君旭公司赔偿营业损失的上诉请求难以支持。2016年5月27日力仕鸿华公司联建新村部分受损房屋现场工作组与君旭公司签订加固大修协议书约定的在外临时过渡一次性经济补偿、来回搬场费以及2016年8月11日情况说明中的奖励费，针对的是君旭公司。***认为这是本应属于其本人的补偿，并认为可据此主张过渡安置补偿费98,040元、搬场费3,000元、奖励费9,000元，理解有误。鉴于***与出租人并未约定过渡安置补偿费、搬场费、奖励费，一审驳回其相应的诉请正确。

本案中系***提起诉讼，君旭公司、力仕鸿华公司、荣贻公司并无利益冲突，***以三方委托同一名代理人而认为不符合法律的规范和要求，缺乏依据。综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3,237.06元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　蔡建辉

代理审判员　　叶　佳

审　判　员　　杨　力

二〇一七年九月十一日

书　记　员　　徐　凌

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……