上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司与上海欧佳汽车修理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0114民初11311号

原告：上海翔承贸线路板有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：胡占亚，总经理。

原告：上海城东建设开发有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：费忠，总经理。

两原告共同委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：詹玉，上海安硕律师事务所律师。

被告：上海欧佳汽车修理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：陈凌莉，经理。

委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。

原告上海翔承贸线路板有限公司(以下简称翔承公司)、上海城东建设开发有限公司(以下简称城东公司)与被告上海欧佳汽车修理有限公司(以下简称欧佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人詹玉、被告委托诉讼代理人徐次文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告翔承公司、城东公司向本院提出诉讼请求：1.判令欧佳公司自2019年7月1日起按照1.49元/平方米/日的标准向翔承公司、城东公司支付租金；2.判令确认租金自2021年下半年起每两年递增5%；3.判令欧佳公司向翔承公司、城东公司支付相当于三个月租金的租赁押金。事实与理由：2009年5月4日，翔承公司、城东公司与欧佳公司签订了《厂房租赁合同》，由欧佳公司承租位于上海市嘉定区马陆镇立新村嘉戬公路XXX号的厂房(以下简称涉案房屋)，租期自2009年5月1日起至2028年4月30日止，分两个十年实施，在第一个十年到期后及第二个十年开始时应办理续签手续，按市场行情重新调整租赁价格。现第一个十年已到期，根据市场租金价格咨询，同地段市场价应为1.49元/平方米/日，翔承公司、城东公司要求欧佳公司按此租金标准继续履行租赁合同，并要求确认租金从2021年起每年递增5%。为维护翔承公司、城东公司合法权益，特诉至法院。

被告欧佳公司辩称，市场价格应为1.3元/平方米/日，同意按此价格继续履行，不同意按照1.49元/平方米/日的租金标准继续履行，不同意租金每两年递增5%。

针对欧佳公司的辩称，翔承公司、城东公司变更诉讼为：1.判令翔承公司、城东公司与欧佳公司的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，欧佳公司将涉案房屋返还翔承公司、城东公司；2.判令欧佳公司支付违约金247,500元；3.判令欧佳公司按41,250元/月的标准支付自2019年7月1日起至实际返还涉案房屋之日止的使用费。

欧佳公司针对翔承公司、城东公司变更后的诉讼请求辩称，1.要求继续履行租赁合同，同意按41,250元/月的租金标准支付。2.欧佳公司不存在违约，无需支付违约金。翔承公司、城东公司于2019年1月起就在涉案房屋内发出告示，致使欧佳公司的次承租人拒绝履行与欧佳公司间的租赁合同，给欧佳公司造成损失，故翔承公司、城东公司违约在先，欧佳公司不同意承担违约金。

本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋已取得建筑工程规划许可证。2009年5月4日，翔承公司、城东公司(甲方)与欧佳公司(乙方)在马陆镇立新村村民委员会见证下签订《厂房租赁合同》，约定：本次租赁厂房为翔承公司第二期工程项目，占地面积为1665㎡(红线内)，红线外1665㎡临时使用地，厂房建筑面积2415㎡，由翔承公司同城东公司共同出资建设。第二期建设用地上的建筑设施两层框架建筑标准厂房，除围墙外整体现状，合计面积为2415㎡及周边道路建设和下水设施。围墙建设有甲方出资乙方建设，甲方以每米单价220米支付乙方(按实结算、封闭式)，围墙建设离规划红线外3.5米。租赁期限为20年，分二个10年实施，第一个10年到期后办理续签手续，按局时形势和价格重新调整租赁价格(时间从2009年5月1日至2028年4月30日)。承租期间的租赁价格为每年45万元，从签约之日起每年提增5,000元，甲方同意优惠二个月装潢期(租金实际起算期为2009年7月1日)，水泥场地等所有配套设施不再另行收费，作为甲方的优惠条件。在使用过程中涉及国家有相关规定的费用由甲乙双方各自承担。租金原则先付后用，本合同签订之日起乙方每半年支付一次，另加5万元作保证金，即本合同签订后第一次支付费用为22.5万元，一次性保证金5万元(该费用在本合同结束前最后半年度支付租金时扣回)，合计27.5万元，以后租赁费用在每年的6月18日和12月18日之前支付，甲方出据正规的经营发票，也可以直接现金支付。任何一方违反本合同规定，并经过协商达不成一致的将承担经济合同法规定，支付给对方半年度的房租标的为违约金……合同对双方其他权利义务均作了约定。上述合同签订后，翔承公司、城东公司向欧佳公司交付了涉案房屋。欧佳公司对涉案房屋进行装修后入驻，并支付了保证金5万元。欧佳公司向翔承公司、城东公司支付涉案房屋的租金至2019年6月30日。

另查，合同约定的第一个十年届满后，翔承公司、城东公司曾诉至本院，案号(2019)沪0114民初13397号，要求解除与欧佳公司签订的《厂房租赁合同》，本院在该案中认为，翔承公司、城东公司在未与欧佳公司就租金价格进行充分协商的前提下，即以欧佳公司不履行续约义务为由要求解除合同，不符合租赁合同的解除要件，双方应继续履行《厂房租赁合同》，欧佳公司应支付相应租金，因2019年7月1日起的租金标准尚未确定，故欧佳公司可先参照原租金标准即41,666.70元/月进行支付。本院判决驳回了翔承公司、城东公司要求解除合同的诉请，并判决欧佳公司支付翔承公司、城东公司自2019年7月1日至判决生效之日止的租金(按每月41,666.70元计算)。翔承公司、城东公司不服一审判决提起上诉，又于2020年5月28日撤回上诉。一审判决于2020年6月5日生效。案件生效后，欧佳公司未履行租金支付义务，翔承公司、城东公司亦未申请执行。

再查，涉案房屋目前由欧佳公司及其次承租人实际使用。

审理中，根据翔承公司、城东公司的申请，本院委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋的租金市场价委托进行评估。上海科东房地产土地估价有限公司出具了沪科东房估字(2020)ZX第0055号《咨询报告》，估价报告显示，涉案房屋自2019年5月1日起至2020年5月1日止的平均日租金为1.49元/平方米。翔承公司、城东公司对于该估价结果不持异议。欧佳公司认为估价过高，对《咨询报告》不予认可。翔承公司、城东公司为此支付评估费5,200元。

根据欧佳公司的申请，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉案房屋内装饰装修残值进行审价，经鉴定机构催款，欧佳公司(申请人)未缴纳鉴定费用，致使鉴定终止。

庭审中，欧佳公司明确表示在本案中不主张装修残值损失。双方对2019年7月1日起的租金(使用费)合意确定为按41,250元/月的标准计算。

本院认为，翔承公司、城东公司与欧佳公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，租赁期限自2009年5月1日至2028年4月30日，第一个十年到期后租金需重新调整，本案中，双方已就第二个十年的租金进行了充分磋商，现磋商不成，租赁合同难以继续履行，故翔承公司、城东公司要求解除合同，符合法律依据，本院予以支持。本院以第二次庭审之日即2021年2月23日确定为合同解除之日。合同解除后，欧佳公司应返还涉案房屋并支付自2019年7月1日起的租金及使用费。现租赁合同对2019年7月1日起的租金标准并未约定，而翔承公司、城东公司主张的租金及使用费标准未超过市场价格，且欧佳公司对此标准不持异议，故欧佳公司应按41,250元/月的标准支付翔承公司、城东公司自2019年7月1日至实际返还房屋之日止的租金及使用费。合同解除后，翔承公司、城东公司还应将押金5万元返还欧佳公司。至于翔承公司、城东公司主张的违约金，考虑到因双方对第二个十年租金标准无法磋商一致致使合同解除，系不可归责于欧佳公司的事由，故翔承公司、城东公司要求欧佳公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条之规定，判决如下：

一、确认原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司与被告上海欧佳汽车修理有限公司的《厂房租赁合同》于2021年2月23日解除，被告上海欧佳汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区马陆镇立新村嘉戬公路XXX号的厂房返还原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司；

二、被告上海欧佳汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司自2019年7月1日至实际返还房屋之日止的租金及使用费(按每月41,250元的标准计算)；

三、驳回原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司的其余诉讼请求；

四、原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海欧佳汽车修理有限公司租赁押金5万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费5,012元，减半收取2,506元，由原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司负担1,253元，由被告上海欧佳汽车修理有限公司负担1,253元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。鉴定费5,200元，由原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司负担2,600元，由被告上海欧佳汽车修理有限公司负担2,600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　　黄　燕

二〇二一年三月三十日

法官助理　　顾颖琦

书 记 员　　梅丽霞

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、《中华人民共和国合同法》

第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。