北京市长顺达汽车修理厂与北京京石园景有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终5109号

上诉人（原审被告）：北京市长顺达汽车修理厂，住所地北京市石景山区杨庄北路（苹果园路东口南侧）。

法定代表人：闫全和，总经理。

委托诉讼代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京京石园景有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院17号楼7层701室。

法定代表人：高福颖，总经理。

委托诉讼代理人：屈子英，北京市汇源律师事务所律师。

上诉人北京市长顺达汽车修理厂（以下简称长顺达修理厂）因与被上诉人北京京石园景有限公司（以下简称京石园景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2021）京0107民初11126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。

长顺达修理厂上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回京石园景公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案诉争场地系北京市园林绿化局在北京西站建设中置换取得，北京市环境优美服务公司系该地块的合法使用权人，拥有林权证。原北京市环境优美服务公司及北京市永定林工商公司均系北京市园林绿化局下属法人单位。1994年3月28日原北京市环境优美服务公司及北京市永定林工商公司签订《联合经营汽车修理厂合同》，北京市长顺汽车修理厂由石景山游乐场西门租赁场地迁址至诉争场地，1996年10月14日北京市长顺汽车修理厂注销后在诉争地址重新设立长顺达修理厂，企业性质为全民所有制。基于历史原因，1999年7月1日北京市琅山苗圃（以下简称琅山苗圃）与长顺达修理厂签订《租赁经营合同》，租赁期限为20年。2003年长顺达修理厂由全民所有制变更为股份合作制。2003年6月25日，琅山苗圃与长顺达修理厂签订《补充协议》，约定自2003年6月23日起琅山苗圃不再是长顺达修理厂的上级主管单位，上述租赁经营合同于2003年6月23日变更为租赁合同。由此可确认，诉争场地的租赁起始时间为2003年6月23日，约定租赁期限20年，截止日期应为2023年6月23日。一审法院认定租赁期限于2019年7月1日届满没有事实与法律依据。二、从现有证据与双方陈述可确认，长顺达修理厂承租的仅是涉案场地，无其他房产及资产。因上级单位效益不景气、职工面临生活困难等问题，为分流职工，上级单位让闫全和带领公司9名在职职工有偿租用土地经营，故在实际经营过程中，长顺达修理厂在承租场地范围内，经规划审批自筹资金建设了房屋，长顺达修理厂对所建房屋享有合法权利。不动产与土地无法分割，仅根据合同字面意思未结合合同签署历史原因及现状，一审法院即判决腾退土地，对地上物未明确处置意见，若需腾退房屋应给予合理补偿。三、2019年12月25日，琅山苗圃转企改制成立京石园景公司，净资产亦全额转至京石园景公司。诉争场地使用权并非琅山苗圃财产，长顺达修理厂作为债务人未收到债权转移的通知，至今诉争场地林权仍登记在北京市园林绿化局名下。北京市园林绿化局未明确表示放弃对诉争场地的权利。交纳租金及使用费是针对诉争场地，在诉争场地合法权利人没有变更的情况下，判决向京石园景公司缴纳缺乏事实与法律依据，可能损害案外人权益。

京石园景公司辩称，同意一审判决，不同意长顺达修理厂的上诉请求和理由。一审法院对于合同效力以及诉讼主体适格的问题认定正确，应予维持。

京石园景公司向一审法院起诉请求：1.判令1999年7月1日所签《租赁经营合同》及2003年6月25日签订《补充协议》终止，长顺达修理厂交还租赁场地；2.判令长顺达修理厂支付1999年7月1日至2019年7月1日期间所欠租金340000元；3.判令长顺达修理厂支付自2019年7月2日至2020年7月1日场地使用费120000元；4.诉讼费由长顺达修理厂承担。

一审法院认定事实：1994年3月28日，北京市环境优美服务公司（合同甲方）与北京市永定林工商公司（合同乙方）签订《联合经营汽车修理厂合同》，合同约定，甲乙双方联合经营汽车修理厂及配套设施，地点位于甲方加油站前南侧，其中甲方提供伍亩土地作为联合经营的用地，乙方筹集建厂的全部资金，联合经营期限为15年，从1994年6月1日至2009年5月31日，联合经营期满如双方愿意继续合作可再延长联合经营期。合同还对双方的权利义务约定如下：（一）甲方的权利义务：1.甲方有权在合同期内对乙方用地实行监督管理，并负责水源畅通。（乙方负责接管、安装水表，每季度按用水量计价付甲方）。2.甲方在本合同生效的十天内为乙方提供出伍亩联合经营用地。3.甲方不得无故影响乙方的正常生产经营。（二）乙方的权利义务：1.乙方有权在联合经营合同期内合理使用建厂经营用地。2.乙方筹集资金建厂，经营中用地面积不得超过甲方提供的伍亩指定用地，也不得在合同期限内向其他单位转租，服从国家整体规划，乙方自己负责建厂审批的各种手续及用电等事宜。3.乙方应遵守国家的法律，不得违法经营，不得影响甲方的正常生产经营。合同对双方联合经营效益分配约定如下：……双方一致同意由乙方全权管理汽车修理厂并负责该企业的经营效益，乙方负责盈亏，甲方不承担经营的亏损风险，据此达成以下经营效益的分配结果：1.甲方每年获取联合经营效益费（利润）75000元，联合经营15年合计1125000元，由乙方支付。合同正式签订一周内，乙方付给甲方两年联合经营效益费150000元，以此类推，每年按合同签订的月份之前乙方向甲方交纳两年的联合经营效益费。

1999年7月1日，琅山苗圃（合同甲方）与长顺达修理厂（合同乙方）签订了《租赁经营合同》，合同约定如下：乙方承租甲方南园子地段，占地五亩，租赁期限为20年，即自1999年7月1日至2019年7月1日止。租金数额为220万元，其中租赁经营前十年每年租金100000元，后十年每年租金120000元。合同还对乙方的权利义务约定如下：1.承租方享有国家规定的厂长权利。2.依法独立经营，遵守苗圃的各项规章制度，正确处理好三者利益。3.按期交付租金，保证十名职工的养老、失业、医疗等社会福利待遇。4.全额负担经营中发生的费用，包括水、电、取暖费及职工家庭取暖费等。5.行政。党务工作服从甲方统一管理、6.全部负担租赁前的债权债务。

2003年6月25日，双方签订了《补充协议》，协议约定，自2003年6月23日起，甲方不再是乙方的上级主管单位。1999年7月1日甲乙双方签订的租赁经营合同于2003年6月23日变更为租赁合同。

2009年12月2日，琅山苗圃、北京市环境优美绿化工程公司向长顺达修理厂发出通知书，该通知书载有如下内容：经核实，贵方仅于2007年2月、11月5日，分两次共缴来租金拾万零伍仟元整（105000元），用以补缴2006年6月30日前的租金，尚欠缴付租金的时段：2006年7月1日-2007年12月31日的租金拾伍万元整（150000元）；2008年1月1日-2008年12月31日租金拾万元整（100000元）；2009年1月1日-2009年6月30日租金伍万元整（50000元）；2009年7月1日-2009年12月31日租金陆万元整（60000元）。我方在2009年元月考虑到家属区下水管道施工对贵方带来影响，做出减免2007年租金捌万元整（80000元）的决定。截止到2009年12月31日止，贵方共欠缴租金贰拾捌万元整（280000元）。请贵方本着互相体谅的原则于收到本通知之日起，十日内将租金全额交付我方。

2017年9月5日，琅山苗圃向长顺达修理厂发送《催缴租金通知书》，通知书载有如下内容：按照贵我双方的合同约定，从1999年7月1日至2017年9月1日贵方共计缴纳租金壹佰玖拾玖万元整（￥1990000）；期间，经苗圃同意减免2007年度租金捌万元整（￥80000），实际应缴纳租金总额为壹佰玖拾壹万元整（￥1910000）。经苗圃财务科核实，贵方从1999年7月至2017年8月共计缴来租金玖拾万伍仟元整（￥905000），截止到2017年9月1日，贵方尚拖欠租金壹佰万零伍仟元整（￥1005000）。请贵方在收到本通知后尽快缴纳拖欠租金，否则苗圃将采取必要措施维护苗圃的合法权益。如贵方对上述金额有异议，请解释与苗圃财务科核对账目。特此通知。

京石园景公司表示其成立于2019年12月25日，系琅山苗圃转企改制设立，本案中琅山苗圃的相关权利和义务均由该公司承继。为此其提交2019年6月5日中共北京市委机构编制委员会办公室出具的《中共北京市委机构编制委员会办公室关于同意撤销北京市琅山苗圃的函》、2019年12月9日北京市园林绿化局出具的京绿办函【2019】683号文件即《北京市园林绿化局关于北京市琅山苗圃转企改制资产划转的批复》、2019年12月25日北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会出具的《北京京石园景有限公司办理净资产财产转移手续承诺书》、京石园景公司股东会决议及京石园景公司的营业执照，上述文件显示，2019年6月5日，琅山苗圃被批准撤销，2019年12月9日北京市园林绿化局原则同意将琅山苗圃的全部国有资产划转至其在转企改制后新成立的国有独资企业；2019年12月25日京石园景公司成立，北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会出具《承诺书》显示琅山苗圃转企改制成立京石园景公司，琅山苗圃的净资产全额转到京石园景公司。

京石园景公司向本庭提交国有林权证，证明涉诉场地由其使用。长顺达修理厂认可上述证据的真实性，但认为无法证明涉案场地使用权属于京石园景公司。

关于租金交纳情况，双方均认可长顺达修理厂于1999年1月和2月分别缴纳租金40000元和35000元；于2000年10月和12月分别缴纳25000元和25000元；2001年4月和11月分别缴纳25000元和50000元；于2002年2月、4月、5月、7月、10月和12月分别缴纳10000元、10000元和30000元、25000元、25000元和25000元；2003年4月、8月和12月分别缴纳租金25000元、50000元和30000元；2004年8月缴纳租金30000元；2005年8月、10月和12月分别缴纳租金20000元、20000元和20000元；2007年2月和11月分别缴纳租金55000元和50000元；2010年4月缴纳租金30000元；2017年缴纳租金500000元；2019年6月缴纳租金700000元。

京石园景公司主张长顺达修理厂共计交纳租金1855000元，其中1999年缴纳的租金75000元系抵扣涉案合同之间的租金，与本案无关，故长顺达修理厂根据合同约定应缴纳租金2200000元，扣除减免的2007年租金80000元，2000年至今实际已交纳租金1780000元，尚欠付租金340000元。

长顺达修理厂主张根据2009年12月2日琅山苗圃发出的通知书显示，琅山苗圃确认截至2009年12月31日长顺达修理厂共计欠缴租金280000元，加上2010年1月1日至2019年7月1日应付租金1140000元，上述应付租金1420000元，在扣除2009年12月31日之后至今长顺达修理厂实际缴纳租金1230000元后，截至2019年7月1日长顺达修理厂实际欠付资金190000元。

关于2009年12月2日琅山苗圃发出的通知，京石园景公司表示该通知确认的280000元仅为2006年7月1日至2009年12月31日期间的欠付租金，但不包括2006年6月30日之前欠付的255000元。长顺达修理厂对此不予认可。

京石园景公司主张长顺达修理厂支付自2019年7月2日至2020年7月1日场地使用费120000元，依据为上述合同及补充协议约定的租金标准，长顺达修理厂不同意支付。

关于租赁经营合同第五条中约定的职工安置问题，经询问，双方均确认合同履行过程中实际接收原北京市南大荒苗圃职工9名，目前8人已退休并领取养老金，余闫立松1人未达退休年龄。京石园景公司承诺如涉案场地腾退后其承担对剩余未安置人员闫立松享受同等待遇的安置义务。

本案审理过程中，长顺达修理厂提交了测绘图以显示涉案场地的范围，双方对该图纸上涉案场地的范围进行了确认。

上述事实，有《租赁经营合同》《补充协议》、通知书、及京石园景公司、长顺达修理厂当庭陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，琅山苗圃与长顺达修理厂签订的《租赁经营合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性约定，故上述合同有效，双方均应按合同约定的内容履行各自义务。根据相关文件、承诺书等，上述合同及补充协议中琅山苗圃的相关权利和义务均由京石园景公司承继。故长顺达修理厂关于京石园景公司主体不适格之主张，法院不予采信。

根据上述租赁经营合同及补充协议，双方之间成立租赁合同关系，长顺达修理厂应依照协议约定履行缴纳租金的义务。根据2009年12月2日通知书显示，双方均确认截至2009年12月31日长顺达修理厂共计欠缴租金280000元，京石园景公司关于该租金数额不包括2006年6月30日之前欠付的255000元，但未能提交相应证据证实，且该主张明显与上述通知书内容不相符，故对京石园景公司的该主张，法院不予采信。据此，据此计算截至2019年7月1日长顺达修理厂实际欠缴租金190000元。

因合同租赁期满后，涉案场地一直由长顺达修理厂占有使用，故关于京石园景公司主张长顺达修理厂支付自2019年7月2日至2020年7月1日场地使用费120000元之请求，法院予以支持。

现合同租赁期满，关于合同约定的保证十名职工的养老、失业、医疗等社会福利待遇，现双方均认可实际安置职工人数为9人，上述对职工的安置根据合同约定虽系长顺达修理厂的义务，但京石园景公司作出对合同约定的剩余未享受社会养老保险待遇的职工另行安置的承诺，视为其对自身权益的处置，对此法院不持异议，故合同期满后，长顺达修理厂应将涉案场地腾退并交付京石园景公司。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市长顺达汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内将位于北京市石景山区南园子地段北京市长顺达汽车修理厂占用场地（即本案《租赁经营合同》及《补充协议》约定场地）腾退并交还给北京京石园景有限公司；二、北京市长顺达汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内给付北京京石园景有限公司租金190000元；三、北京市长顺达汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内给付北京京石园景有限公司自2019年7月2日至2020年7月1日上述场地使用费120000元；四、驳回北京京石园景有限公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。应本院调查核实案件事实之需，京石园景公司提交以下材料：1.1998年11月26日北京市编制委员会办公室《关于同意北京市环境优美服务公司更名的函》复印件；2.1998年12月30日北京市林业局《关于北京市环境优美服务公司更名的通知》复印件；3.2002年10月31日北京市工商行政管理局石景山分局《变更证明》复印件；4.北京市环境优美绿化工程公司于2022年7月1日出具的情况说明原件，载明北京市环境优美服务公司（事业法人）于1998年11月26日经市编办同意变更名称为北京市琅山苗圃（京编办事【1998】125号），变更后，机构规格、人员编制、领导职数、经费形式均不变。北京市琅山苗圃承继了北京市环境优美服务公司、北京市环境优美绿化工程公司的权利和义务，并包括与长顺达汽车修理厂的诉讼主体资格。北京市环境优美服务公司名下的国有林权证（国林证字第0112号）归北京市琅山苗圃所有，北京市环境优美绿化工程公司不再向长顺达汽车修理厂主张任何权利。

长顺达修理厂对前三份材料复印件的真实性予以认可，但是对前两份材料的合法性和证明目的均不予认可，对材料3的证明目的亦不予认可，认为北京市环境优美服务公司名称变更为北京市环境优美绿化工程公司，而非变更为琅山苗圃。长顺达修理厂对材料4的真实性予以认可，但对合法性、关联性及证明目的不予认可，认为北京市环境优美绿化工程公司与琅山苗圃属于一套人马两块牌子，二者具有密不可分的利益关系，故不应采信，琅山苗圃是事业单位法人，北京市环境优美绿化工程公司是独立的企业法人，截至目前主体仍然存续，公司自身权利义务的转移应符合法律规定且其不是土地使用权的登记部门，无权对涉案土地使用权的转移变更擅自做决定。

本院经审查认为，上述材料客观所载明的内容均系对一审事实的补充完善，能够反映出本案相关权利主体的历史变迁和关系，与一审查明的事实能够相互印证，但未证明新的事实，故本院对上述材料不作为新证据予以认定。

经查，一审认定事实正确，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。琅山苗圃与长顺达修理厂于1999年签订的《租赁经营合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应履行合同约定。虽然双方法律关系通过补充协议的约定从租赁经营变更为租赁，但合同有效期并未协商变更，故对于双方具有约束效力的法律关系仍遵从原有期限。根据长顺达修理厂一方的陈述，北京市环境优美服务公司名称变更为北京市环境优美绿化工程公司，北京市环境优美绿化工程公司与琅山苗圃均为北京市园林绿化局下属单位，二者人员构成相同且具有密不可分的利益关系。长顺达修理厂在诉争合同履行期间，对于北京市环境优美服务公司及琅山苗圃联合书面通知其催缴租金并无异议，并按照合同约定支付了部分租金。综上，一审法院综合相关主体历史沿革的证据认定京石园景公司基于承继琅山苗圃的权利义务对诉争土地享有权利并无不当。长顺达修理厂虽提出就诉争土地范围内的建筑物腾退交还应予以补偿，但未提出明确的反诉请求，亦未明确相应的金额、依据及具体构成，故本院对其上诉理由不予采纳。长顺达修理厂对一审法院关于其实际欠付租金为190000及场地使用费为120000元的数额核定并无异议，本院不持异议。综上所述，长顺达修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8200元，由北京市长顺达汽车修理厂负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　琳

审 判 员　　刘　慧

审 判 员　　丁少芃

二〇二二年七月十八日

法官助理　　孔巧玲

书 记 员　　陈　雪