北京市环美加油站与北京京石园景有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京01民终58号 上诉人（原审被告）：北京市环美加油站，住所地北京市石景山区**北。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，北京市中咨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京京石园景有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院17号楼7层701室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市汇源律师事务所律师。 上诉人北京市环美加油站（以下简称环美加油站）因与被上诉人北京京石园景有限公司（以下简称京石园景公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2021)京0107民初6729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人环美加油站法定代表人***及委托诉讼代理人**，被上诉人京石园景公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 环美加油站上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回对方的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误，京石园景公司并无证据证明其与琅山***在**关系，无法证明京石园景公司系由琅山苗圃转企改制而来，京石园景公司不具有合法的原告主体资格。2019年12月25日，京石园景公司注册登记。而琅山苗圃在2019年6月5日经批准撤销且该主体经过资产清查。两主体之间并没有直接的关联关系。二、如京石园景公司具有原告资格，其要求返还土地和房屋系对于改制的否定，加油站面临整体报废，对环美加油站产生重大财产损害。环美加油站是股份合作制企业，由法定代表人等9名员工买断加油站全部产权，经营用地、房屋、平棚则由重组的股份合作制企业租赁使用。加油站能够正常经营是股份制改制的重要因素，是员工愿意出资买断除土地房屋以外的全部资产的首要考虑因素。加油站是特种行业，严重依赖设备设施，一旦停止运营或拆除部分基本整体报废。不仅是对改制的否定也是对现经营人的欺骗，造成企业无法经营、人员失业的重大损害。 京石园景公司辩称，同意一审判决，不同意环美加油站的上诉请求和理由。 京石园景公司向一审法院起诉请求：1.请求判令环美加油站将租赁场地交还京石园景公司；2.案件受理费由环美加油站承担。 一审法院认定事实：2001年1月1日，北京市环境优美服务公司（合同甲方）与环美加油站（合同乙方）签订《租赁合同》，合同约定如下：甲方同意将所属的北京环美加油站改制，开办新的股份合作制企业，并同意将加油站原使用的土地、房屋出租给改制后的北京环美加油站，现就有关事宜达成如下协议：一、面积及使用范围：土地面积1998㎡，房屋面积234㎡，亭棚面积120㎡，四至见附图。二、租期：二十年。自2001年1月1日起至2020年12月31日。三、租金：每年10.85万元，于租期前一年的12月31日前付清下年全年租金。从2006年起租金为11.2万元，从2011年起租金为11.8万元。四、承租对象：根据小企业改制的有关精神，北京环美加油站股份合作的人员不再享有甲方福利待遇，但是九名职工已交购房预付款的应拥有购房资格。五、乙方依法独立经营、自负盈亏，合同期内必须保证按时足额向甲方交纳租金。拖欠二个月不交租金，视为乙方单方违约，合同终止，甲方有权采取停水、停电等限制其经营措施，以减少甲方损失。六、经营期间，甲方只承担房屋土地出租的营业税，其它税费由乙方负责。七、甲方为乙方办理养老、失业、大病统筹等手续。同时依国家政策变化而变化。党、团、工会与甲方保持组织关系，并执行国家政策规定。八、甲方权利义务：1.按合同收取租金。2.为乙方办理有关手续提供相关性证明。3.负责乙方社会治安的宣传教育。九、乙方权利义务：1.合法经营获取利益。2.按时如数缴纳租金。3.负责社会治安综合治理及门前三包管理及费用支出。4.有对房屋、维修、设备使用、更换的权利，费用自理。十、土地房屋未经甲方同意不得向第三方转让。十一、租赁期内如遇不可抗力，包括政府行为造成损失，双方互不承担责任。有关部门如对房屋土地给予补偿费全部归甲方所有（包括政府占用费），其他方面的补偿归乙方所有。十二、合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权、乙方如愿继续使用，在同等条件上，乙方优先承租…… 另查，1998年，北京市机构编制委员会发函同意北京市环境优美服务公司更名为北京市琅山苗圃（以下简称琅山苗圃）。双方均认可2001年签订《租赁合同》时，北京市环境优美服务公司仍存续，当时其与琅山苗圃系一套人员，两个牌子的关系。2019年6月5日，琅山苗圃被批准撤销。2019年12月25日，京石园景公司注册登记。京石园景公司系由琅山苗圃转企改制而来。 庭审中，双方均认可环美加油站最初系由北京市环境优美服务公司于1992年设立。《租赁合同》所涉土地为划拨给琅山苗圃使用。《租赁合同》签订时，合同内约定的房屋及亭棚等附属设施已经存在。《租赁合同》签订后，环美加油站改制为集体所有制（股份合作）公司，由***等9人将其买断自主经营，自负盈亏。双方均确认租赁合同期内的租金已全部结清。现租赁期满，京石园景公司要求返还租赁房屋、场地等，环美加油站则认为京石园景公司应安置环美加油站人员并赔偿9人的买断费用、经营期间装修房屋与改造设备的费用。 关于人员安置，《租赁合同》第七条中约定甲方为乙方办理养老、失业、大病统筹等手续并保持党、团、工会组织关系。经询问，双方均认可该条的意思为京石园景公司出具《租赁合同》中提及的9名员工的养老、失业、大病统筹等相关证明材料即可，费用实际由环美加油站自行缴纳。同时京石园景公司为上述9名员工保留党、团及工会组织关系，并同意今后继续保留上述组织关系。现9名员工中7人已经退休并领取养老金，***、***尚未达到退休年龄。京石园景公司承诺如涉案场地腾退其承担对剩余未安置人员***、***享受与京石园景公司其他职工同等待遇的安置义务。 关于赔偿费用，环美加油站主张改制时9名员工出资68万元将原由北京市环境优美服务公司经营的加油站买下来自主经营，京石园景公司认可金额，但认为环美加油站自主选择经营加油站，应自行承担相关费用。环美加油站主张后续对加油站进行了改造。经询问，环美加油站主张改造系为了经营需要及符合国家相关规定。京石园景公司认可改造的事实，但认为改造系环美加油站出于经营考虑作出的自主选择，根据《租赁合同》约定，费用应由环美加油站自行负担。 本案审理过程中，京石园景公司提交平面图以显示涉案场地的范围，环美加油站对涉案场地的四至范围予以认可，但主张其中的办公区、加油棚等在原有基础上进行了翻建。一审法院依法前往环美加油站进行实地勘查，对上述情形进行确认。此外，现在加油站由中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司进行承包经营。经释明，京石园景公司不追加其为本案被告，仅依据租赁合同关系主张环美加油站腾退场地及房屋。同时，京石园景公司表示如需要专业腾退，其同意自行找相关专业人员办理腾退。 另，环美加油站在法庭辩论终结后向一审法院提交反诉状及反诉证据，一审法院依法不予受理。 一审法院认为，北京市环境优美服务公司与环美加油站签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按合同约定的内容行使权利、履行义务。北京市环境优美服务公司经过更名、改制，变更为京石园景公司，故京石园景公司有权作为京石园景公司向环美加油站主张《租赁合同》项下的相关权利。现《租赁合同》约定的租赁期间已经届满，承租人应当返还租赁物。根据合同约定，合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权，故环美加油站继续占有《租赁合同》项下的房屋及场地等缺乏合同及法律依据，环美加油站应当将涉案房屋及场地等腾退并交还京石园景公司。关于腾退的范围，根据双方确认的情况，应以《租赁合同》约定的范围及平面图为准。 关于环美加油站抗辩的员工安置问题。《租赁合同》中明确约定环美加油站股份合作的9名员工不再享受甲方福利待遇，且双方均认可环美加油站系独立经营，故对上述9名员工的安置及待遇等应为环美加油站的义务。环美加油站现已为9名员工缴纳了相应社保，其主张书报费、体检费、二次报销费用等由京石园景公司负担缺乏合同及法律依据。但京石园景公司作出承诺书，载明其承诺保证9名已退休及尚未退休人员享受与京石园景公司员工的同等待遇，应视为其对自身权益的处置，对此一审法院不持异议。故一审法院对环美加油站的该项抗辩意见不予采信。 关于环美加油站抗辩的赔偿费用问题。一审法院认为，当时9名员工出资的68万元系对环美加油站自主经营的必要费用，双方并未约定《租赁合同》期满该笔费用应予返还。故环美加油站以赔偿68万元作为腾退的条件缺乏合同及法律依据，一审法院对该抗辩意见不予采信。此外，《租赁合同》还约定乙方独立经营、自负盈亏；乙方有权对房屋、设备进行使用、维修、更换并自担费用；合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权。因此，环美加油站改造系出于自身经营考虑，按照合同约定，维修、更换费用应由环美加油站自行负担。且现在合同租赁期间已经届满，故环美加油站以赔偿改造费用作为腾退的条件缺乏合同及法律依据，一审法院对该项抗辩意见不予采信。 关于环美加油站主张的加油站属于特种行业，不能自行腾退的意见。庭审中，京石园景公司表示如需要专业腾退，其同意自行找相关专业人员办理，对此一审法院不持异议。 综上所述，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：北京市环美加油站于判决生效之日起六十日内将位于北京市石景山区**北的北京市环美加油站占用场地（即本案《租赁合同》第一条约定的范围）腾退并交还给北京京石园景有限公司。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实正确。 本院认为：根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：京石园景公司主体是否适格以及场地是否腾退问题。具体论述如下： 就京石园景公司主体是否适格一节，本院认为，涉案《租赁合同》的签订主体为北京市环境优美服务公司与环美加油站。北京市环境优美服务公司经过更名、改制等过程，变更为京石园景公司，本案诉争合同的相关权利义务亦由京石园景公司**。故环美加油站主***园景公司非合同适格主体的上诉理由不能成立，本院不予采信。就场地是否腾退一节，本院认为，本案中根据涉案《租赁合同》的约定“合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权，在同等条件上，乙方优先承租……”。现合同约定的租期已满，京石园景公司有权向环美加油站主张返还占用场地。故环美加油站上诉提出返还系对改制否定的上诉理由不足以使其对抗合同义务之履行，本院对此不予采信。 综上所述，环美加油站的上诉请求均不能成立，应予驳回； 一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2660元，由北京市环美加油站负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　**新 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年三月十四日 法官助理　*** 书 记 员　***