北京京石园景有限公司与北京市环美加油站租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市石景山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京0107民初6729号 原告：北京京石园景有限公司，住所地北京市石景山区**北区甲12号楼2层202。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市汇源律师事务所律师。 被告：北京市环美加油站，住所地北京市石景山区**北。 法定代表人：***，经理。 原告北京京石园景有限公司（以下简称京石园景公司）与被告北京市环美加油站（以下简称环美加油站）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条之规定，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告京石园景公司之委托诉讼代理人***、被告环美加油站之法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京石园景公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告将租赁场地交还原告；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2001年1月1日，北京市环境优美服务公司与被告签订了《租赁合同》，合同中对租赁使用场地的范围、租期、租金交付及双方的权利义务、违约责任等均作了明确约定（详见租赁合同）。合同签订后，双方依约履行了权利义务。按照合同约定，租赁期限至2020年12月31日届满。原告认为现《租赁合同》已经期满终止，被告应当交还场地及设施。但原告多次催促要求被告按照合同约定将租赁的场地及设施交还，均未果。北京市环境优美服务公司于1998年11月26日更名为北京市琅山苗圃，2019年6月北京市琅山苗圃被撤销，改制为北京京石园景有限公司。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告环美加油站辩称，不同意原告的诉讼请求。1.加油站是股份制企业，2001年改制时北京市环境优美服务公司的9名员工成立了环美加油站，这些员工的费用和开支由加油站负责。现在合同到期，如果要腾退，原告应当对加油站的9名员工进行后续安置。9名员工中7名已经退休，2名还没有退休。被告给9名员工均缴纳了社保，但如果腾退，员工的书报费、体检费、二次报销费、取暖费等不在社保报销之内的费用应当由原告负担。2.改制时9名员工一共交了68万元买断加油站，如果腾退，原告应该赔偿9名员工买断的钱。3.2011年因为房屋改造花费100多万元，2017年花费200多万元，如果腾退，原告也应该补偿被告改造花费。4.加油站是特种行业，被告目前无法自行腾退加油站，需要专业人员进行腾退，否则存在安全隐患。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年1月1日，北京市环境优美服务公司（合同甲方）与环美加油站（合同乙方）签订《租赁合同》，合同约定如下：甲方同意将所属的北京环美加油站改制，开办新的股份合作制企业，并同意将加油站原使用的土地、房屋出租给改制后的北京环美加油站，现就有关事宜达成如下协议：一、面积及使用范围：土地面积1998㎡，房屋面积234㎡，亭棚面积120㎡，四至见附图。二、租期：二十年。自2001年1月1日起至2020年12月31日。三、租金：每年10.85万元，于租期前一年的12月31日前付清下年全年租金。从2006年起租金为11.2万元，从2011年起租金为11.8万元。四、承租对象：根据小企业改制的有关精神，北京环美加油站股份合作的人员不再享有甲方福利待遇，但是九名职工已交购房预付款的应拥有购房资格。五、乙方依法独立经营、自负盈亏，合同期内必须保证按时足额向甲方交纳租金。拖欠二个月不交租金，视为乙方单方违约，合同终止，甲方有权采取停水、停电等限制其经营措施，以减少甲方损失。六、经营期间，甲方只承担房屋土地出租的营业税，其它税费由乙方负责。七、甲方为乙方办理养老、失业、大病统筹等手续。同时依国家政策变化而变化。党、团、工会与甲方保持组织关系，并执行国家政策规定。八、甲方权利义务：1.按合同收取租金。2.为乙方办理有关手续提供相关性证明。3.负责乙方社会治安的宣传教育。九、乙方权利义务：1.合法经营获取利益。2.按时如数缴纳租金。3.负责社会治安综合治理及门前三包管理及费用支出。4.有对房屋、维修、设备使用、更换的权利，费用自理。十、土地房屋未经甲方同意不得向第三方转让。十一、租赁期内如遇不可抗力，包括政府行为造成损失，双方互不承担责任。有关部门如对房屋土地给予补偿费全部归甲方所有（包括政府占用费），其他方面的补偿归乙方所有。十二、合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权、乙方如愿继续使用，在同等条件上，乙方优先承租…… 另查，1998年，北京市机构编制委员会发函同意北京市环境优美服务公司更名为北京市琅山苗圃（以下简称琅山苗圃）。原、被告双方均认可2001年签订《租赁合同》时，北京市环境优美服务公司仍存续，当时其与琅山苗圃系一套人员，两个牌子的关系。2019年6月5日，琅山苗圃被批准撤销。2019年12月25日，京石园景公司注册登记。京石园景公司系由琅山苗圃转企改制而来。 庭审中，原、被告双方均认可环美加油站最初系由北京市环境优美服务公司于1992年设立。《租赁合同》所涉土地为划拨给琅山苗圃使用。《租赁合同》签订时，合同内约定的房屋及亭棚等附属设施已经存在。《租赁合同》签订后，环美加油站改制为集体所有制（股份合作）公司，由***等9人将其买断自主经营，自负盈亏。原、被告双方均确认租赁合同期内的租金已全部结清。现租赁期满，原告要求返还租赁房屋、场地等，被告则认为原告应安置被告人员并赔偿9人的买断费用、经营期间装修房屋与改造设备的费用。 关于人员安置，《租赁合同》第七条中约定甲方为乙方办理养老、失业、大病统筹等手续并保持党、团、工会组织关系。经询问，双方均认可该条的意思为京石园景公司出具《租赁合同》中提及的9名员工的养老、失业、大病统筹等相关证明材料即可，费用实际由环美加油站自行缴纳。同时京石园景公司为上述9名员工保留党、团及工会组织关系，并同意今后继续保留上述组织关系。现9名员工中7人已经退休并领取养老金，***、***尚未达到退休年龄。京石园景公司承诺如涉案场地腾退其承担对剩余未安置人员***、***享受与京石园景公司其他职工同等待遇的安置义务。 关于赔偿费用，环美加油站主张改制时9名员工出资68万元将原由北京市环境优美服务公司经营的加油站买下来自主经营，京石园景公司认可金额，但认为被告自主选择经营加油站，应自行承担相关费用。环美加油站主张后续对加油站进行了改造。经询问，环美加油站主张改造系为了经营需要及符合国家相关规定。京石园景公司认可改造的事实，但认为改造系被告出于经营考虑作出的自主选择，根据《租赁合同》约定，费用应由被告自行负担。 本案审理过程中，京石园景公司提交平面图以显示涉案场地的范围，环美加油站对涉案场地的四至范围予以认可，但主张其中的办公区、加油棚等在原有基础上进行了翻建。本院依法前往环美加油站进行实地勘查，对上述情形进行确认。此外，现在加油站由中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司进行承包经营。经释明，京石园景公司不追加其为本案被告，仅依据租赁合同关系主张环美加油站腾退场地及房屋。同时，京石园景公司表示如需要专业腾退，其同意自行找相关专业人员办理腾退。 另，环美加油站在法庭辩论终结后向本院提交反诉状及反诉证据，本院依法不予受理。 本院认为，北京市环境优美服务公司与环美加油站签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按合同约定的内容行使权利、履行义务。北京市环境优美服务公司经过更名、改制，变更为京石园景公司，故京石园景公司有权作为原告向环美加油站主张《租赁合同》项下的相关权利。现《租赁合同》约定的租赁期间已经届满，承租人应当返还租赁物。根据合同约定，合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权，故环美加油站继续占有《租赁合同》项下的房屋及场地等缺乏合同及法律依据，环美加油站应当将涉案房屋及场地等腾退并交还京石园景公司。关于腾退的范围，根据双方确认的情况，应以《租赁合同》约定的范围及平面图为准。 关于环美加油站抗辩的员工安置问题。《租赁合同》中明确约定环美加油站股份合作的9名员工不再享受甲方福利待遇，且双方均认可环美加油站系独立经营，故对上述9名员工的安置及待遇等应为环美加油站的义务。环美加油站现已为9名员工缴纳了相应社保，其主张书报费、体检费、二次报销费用等由京石园景公司负担缺乏合同及法律依据。但京石园景公司作出承诺书，载明其承诺保证9名已退休及尚未退休人员享受与京石园景公司员工的同等待遇，应视为其对自身权益的处置，对此本院不持异议。故本院对环美加油站的该项抗辩意见不予采信。 关于环美加油站抗辩的赔偿费用问题。本院认为，当时9名员工出资的68万元系对环美加油站自主经营的必要费用，双方并未约定《租赁合同》期满该笔费用应予返还。故被告以赔偿68万元作为腾退的条件缺乏合同及法律依据，本院对该抗辩意见不予采信。此外，《租赁合同》还约定乙方独立经营、自负盈亏；乙方有权对房屋、设备进行使用、维修、更换并自担费用；合同期满甲方无偿收回房屋、土地使用权。因此，环美加油站改造系出于自身经营考虑，按照合同约定，维修、更换费用应由环美加油站自行负担。且现在合同租赁期间已经届满，故环美加油站以赔偿改造费用作为腾退的条件缺乏合同及法律依据，本院对该项抗辩意见不予采信。 关于环美加油站主张的加油站属于特种行业，不能自行腾退的意见。庭审中，京石园景公司表示如需要专业腾退，其同意自行找相关专业人员办理，对此本院不持异议。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 北京市环美加油站于本判决生效之日起六十日内将位于北京市石景山区**北的北京市环美加油站占用场地（即本案《租赁合同》第一条约定的范围）腾退并交还给北京京石园景有限公司。 案件受理费2660元（北京京石园景有限公司已预交），由北京市环美加油站负担（于本判决生效后七日内直接给付北京京石园景有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。 审 判 员　　曾　扬 二〇二二年十一月八日 法官助理　　*** 书 记 员　　李　响