泰州港泰仓储有限公司与上海昆仑建设工程发展有限公司、泰州港丰物流有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

江苏省泰州市海陵区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）苏1202执异122号

案外人：泰州港泰仓储有限公司

法定代表人：黄步峰。

委托诉讼代理人：徐清、竺启星，江苏公清律师事务所律师。

申请执行人：上海昆仑建设工程发展有限公司

法定代表人：施江波。

委托诉讼代理人：朱发洲、王志坚，北京市隆安（南京）律师事务所律师。

被执行人：泰州某物流有限公司

法定代表人：黄伟，总经理。

在本院执行申请执行人上海昆仑建设工程发展有限公司（以下简称昆仑公司）与被执行人泰州某物流有限公司（以下简称某公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人泰州港泰仓储有限公司（以下简称港泰公司）对本院执行案涉江苏省泰州市海陵区某6号105套房产主张租赁权，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人港泰公司称，请求人民法院终止对泰州市海陵区某6号105套不动产的执行，终止移交该不动产，终止对该不动产的评估、拍卖、变卖等执行措施。理由如下：2013年9月15日，本案被执行人某公司作为出租方与案外人港泰公司签订租赁合同。合同约定：某公司将坐落在泰州市海陵区某6号，土地面积163998.1平方米，房屋建筑面积约92609平方米，包括1-6号仓库、7号办公楼、8-23号仓库，还包括附属设施和设备、六号码头东、西侧的场地，以及租赁物所在地内的所有公用主次干道和停车场租赁给港泰公司。租赁期限为20年，自2013年9月30日至2033年9月29日，其中，2013年9月30日至2016年9月29日为免租期；2016年9月30日至2023年9月29日七年期间的租金及仓储物业管理费合计926万元，该926万元费用于2013年10月15日前一次性付清；2023年9月30日至2033年9月29日期间，每年的租金为500万元。2013年10月14日，案外人向某公司银行账户一次性付款926万元，全额支付了2016年9月30日至2023年9月29日期间的租金及仓储物业管理费，完整履行了合同约定的义务，案外人依据约定取得了上述不动产的租赁权，并开展了相关的经营活动。

案外人认为，其与某物流公司之间签订的租赁合同合法有效，享有对泰州市海陵区某6号不动产的租赁权，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，案外人作为承租人，在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同的，并按照合同的约定支付了租金，开展了相关经营活动，案外人依法有权行使租赁权，阻止人民法院对上述不动产的强制执行。

《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，法院同时应当保障承租人的优先购买权，在案外人已经租赁、占有、使用该不动产的基础上，无权要求申请人搬离。

综上，案外人的租赁权事实上早于法院的查封，依据相关法律法规的规定，案外人对执行标的享有对抗法院执行、评估、拍卖的权利，故提出上述执行异议。

申请执行人、被执行人均未作答辩。

本院审查查明，申请执行人昆仑公司与被执行人某公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年11月29日作出（2016）苏1202民初2766号民事判决：“一、被告（反诉原告）泰州某物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海昆仑建设工程发展有限公司工程款7290000元、2016年7月30日前的利息199890.42元，合计人民币7489890.42元，并以本金7290000元为基数，按年利率24%支付自2016年7月31日起至实际给付之日止的利息。二、原告（反诉被告）上海昆仑建设工程发展有限公司对由其施工的泰州市城北物流园区六号码头工程一标段1#-4#、8#-10#楼工程在保修期限、范围内进行维修。三、驳回原告（反诉被告）上海昆仑建设工程发展有限公司对被告泰州市城北物流园区管理委员会的诉讼请求及其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费74196元、保全费5000元，合计人民币79196元，由原告上海昆仑建设工程发展有限公司负担9966元、被告泰州某物流有限公司负担69230元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）；反诉受理费人民币40元，由反诉被告上海昆仑建设工程发展有限公司负担（反诉原告已预交，反诉被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，昆仑公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2020）苏1202执恢237号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人某公司位于泰州市海陵区某6号105套的不动产。

另查明，案涉位于泰州市海陵区某6号105套的不动产权利人为某公司。该房屋于2017年2月28日被本院查封。

案外人为支持其异议请求，向本院提交如下证据：

1、案外人与被执行人某公司于2013年9月15日签订的租赁合同，合同约定某公司将案涉泰州市海陵区某6号租赁给港泰公司，租赁期限20年，合同还约定了租金给付方式等。

2、2013年10月14日港泰公司向某公司汇款926万元的凭证。

3、案涉房屋市场价值咨询报告。

4、（2016）苏1202民初2766号、（2018）苏12民初38号民事判决书。

本院认为，本案中，案涉房屋查封行为发生在签订租赁协议之后，案外人港泰公司对案涉房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，案外人提交了其与被执行人某公司签订的租赁协议，但该租赁协议约定的租赁期限为五年以上，对此类租赁协议是否合法有效的审查，人民法院应从以下七个方面进行：（1）租赁合同的订立时间；（2）租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；（3）租金支付是否违反常理；（4）是否办理房屋租赁登记备案手续；（5）是否存在名为租赁实为借贷情形；（6）租赁房屋是否实际转移占有使用；（7）是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。对于租金有未支付，案外人仅提交了926万元款项支付的证据，但该款项是否属租金，案外人未能进一步提交证据佐证，在执行异议案件审查中现无法认定。对于租赁房屋是否实际转移占有使用，现案外人未提供证据证明其在租赁的房屋内从事生产经营活动等实际占有使用该租赁物的事实，故案外人主张租赁权没有事实依据，综上，案外人的异议请求不能得到支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人泰州港泰仓储有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　李厚成

人民陪审员　　周　榕

人民陪审员　　施小芳

二〇二〇年八月十九日

法官　助理　　安　南

书　记　员　　殷忠萍