上海桐柏建筑工程有限公司、合肥春天运输有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

安徽省高级人民法院

民事案件判决书

（2020）皖民终6号

上诉人上海桐柏建筑工程有限公司（以下简称上海桐柏公司）因与被上诉人合肥春天运输有限责任公司（以下简称合肥春天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上海桐柏公司上诉请求：1.撤销（2018）皖01民初1925号民事判决第二、三项，改判为合肥春天公司按已付房款一倍赔偿上海桐柏公司损失1650万元;2.诉讼费用由合肥春天公司承担。事实和理由:一、一审法律适用错误。一审引用最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》作为否定上海桐柏公司要求按已付房款一倍标准获得损失赔偿的法律依据，但该《规定》是为适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》而在2002年由最高院作的一个司法解释。2007年6月1日实施《中华人民共和国企业破产法》后，《中华人民共和国企业破产法（试行）》就同时废止了，为适用该试行的破产法而作的《规定》自然也不应再在案件审理中进行应用。《中华人民共和国企业破产法》第53条规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。并没有规定损害赔偿请求以实际损失或者说直接损失为限，也没有规定违约金不能作为破产债权，因为，违约金通常也只是用于弥补守约方因违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。可见，守约方因对方违约，有权要求获得直接损失和预期利益损失的赔偿，如法律对相关损害赔偿范围有特别规定的，可按该特别规定主张损失赔偿。这些法律规定的损失赔偿都在上述破产法53条规定的损害赔偿请求权内。上海桐柏公司要求合肥春天公司按已付房款一倍赔偿因合同解除给上海桐柏公司造成的损失，符合上述破产法、合同法的相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定。本案中，合肥春天公司利用破产法第18条的特殊规定，强行解除双方的商品房预售合同，而且将在涉案房屋建造完毕后再以现房方式出售给他人，与上述司法解释第8条规定的“一房二卖”在本质上是一样的。合肥春天公司利用规定单方解约，且解约目的是为再次出售涉案房屋，而上海桐柏公司无法如通常情况下可以请求“继续履行合同”来实现合同目的，维护自己权益，无法阻止对方“一房二卖”，只能按上述法律规定及司法解释第8条之规定提出损害赔偿请求。上海桐柏公司的诉请符合破产法、合同法等法律规定。二、一审事实不清。关于因合肥春天公司解除合同给上海桐柏公司造成的损失，除利息损失外，更主要的是房屋差价损失。对该部分损失，上海桐柏公司提供了同一幢楼、同一项目另一幢楼其他房屋的预售合同及备案信息，表明涉案房屋市场价格至少8000元/平方米，而双方预售合同约定的房屋单价为5300元/平方米，差价损失1000万元左右。同时，上海桐柏公司提交书面申请，申请法院委托有资质的机构对涉案房屋市场价格进行评估以查明房屋差价损失。一审法院认为上海桐柏公司的损失只有利息损失，对明显存在的巨大的房屋差价损失置之不理，对上海桐柏公司提交的有关差价损失的证据及书面申请没有任何评判和反应，甚至在判决书中没有丝毫提及，是一种明显偏袒。三、一审为了将“解约有益于债权人”主观判断变为现实，不惜损害上海桐柏公司利益，违背破产法等法律规定，违背公平、公正原则。破产并不影响合肥春天公司可继续履行合同，待房屋建造完毕后将其交付给上海桐柏公司，这种不变动原先状态的做法，能使双方即使在破产情况下，争议也最小化。事实上，对其他签订预售合同的当事人，合肥春天公司基本选择继续履行合同，涉案房屋的后续建设也在进行中，不存在因破产房屋就不能交付的情况。故合肥春天公司选择解约，就属于违约行为，违背诚信原则的行为，应承担法律责任。破产法第18条赋予管理人可以基于债权人利益选择继续履行合同或解除合同，但这并不保证履约或解约的后果必然要对债权人有益。对上海桐柏公司而言，继续履行合同、取得涉案房屋，和其他业主一样，自己的利益不增也不减是最佳，一审法院判赔利息，明显不能弥补上海桐柏公司的损失。

合肥春天公司辩称，一、本案《商品房预售合同》的解除，系人民法院受理合肥春天公司破产申请后，管理人未在两个月内通知上海桐柏公司继而视为解除合同的情形，属于管理人行使合同解除权，不适用《商品房预售合同》第四条第四项违约金条款。一审判决引用《关于审理企业破产案件若干问题的规定》，符合法律规定，不属于适用法律错误。二、一审判决认定事实基本清楚，上海桐柏公司起诉时的诉讼请求严重失当，且没有事实和法律依据，一审合议庭向其释明后上海桐柏公司自愿变更诉讼请求，不再主张预期利益损失等费用，然而上海桐柏公司却以预期利益损失未查明作为上诉理由指责一审判决事实不清，颠倒了事实，混淆了因果。同时，本案也不存在所谓“一房二卖”的情况。三、本案适用破产法相关规定确定上海桐柏公司损失金额，符合公平公正的原则，是对合肥春天公司破产案件中包括上海桐柏公司在内的全体债权人利益的维护。综上所述，上海桐柏公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。

上海桐柏公司向一审法院起诉请求：1、解除上海桐柏公司与合肥春天公司于2018年2月9日签订的《商品房预售合同》；2、合肥春天公司返还购房款1650万元；3、合肥春天公司支付违约金522万元（暂计算到2018年12月25日，实际分别以300万元为基数，从2018年2月9日、以1350万元为基数，从2018年2月11日开始，均按日千分之一标准，计算到合同解除之日止）；4、合肥春天公司赔偿上海桐柏公司利息损失（以1650万元为基数，按年利率24%的标准，从合同解除之日起，计算到款项实际退还之日止）；5、合肥春天公司赔偿上海桐柏公司房屋差价损失8583219元；6、诉讼费由合肥春天公司承担。后上海桐柏公司变更诉讼请求为：撤销第1项诉请，3至5项诉请合并要求合肥春天公司按已付房款的一倍赔偿上海桐柏公司损失1650万元，其他诉讼请求不变。

一审法院认定事实：2018年2月9日，合肥春天公司（甲方）与上海桐柏公司（乙方）签订《商品房预售合同》，约定由上海桐柏公司购买合肥春天公司预售的位于合肥瑶海区长江东大街与当涂路交口的合肥春天城市广场39套办公用房。该合同注明上述商品房已具备合肥市房地产转让相关规定的预售条件，合肥市房地产管理局已批准上市预售。合同第二条房屋基本情况约定：39套房屋建筑面积3178.97平方米，单价为5300元/平方米，标的房屋用途为办公标的房屋。合同第三条标的房屋价款与支付方式约定：房款总价16848541元，上海桐柏公司在本合同签订之日起3日内支付1650万元，余款在交房时付清。合同第四条预售合同房屋的处理约定：1、甲、乙双方同意，标的房屋的交付必须符合的条件为：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。2、当本合同标的房屋符合销售条件时，甲方应当将合同项下的标的房屋登记备案。3、当本合同标的房屋未符合交付条件期间，在征得乙方书面同意后，甲方可将本合同的标的房屋的部分或全部向第三方出售，每出售一套房屋，按本合同约定的单价乘以建筑面积结算的房款归还乙方，超出本合同房款的部分，甲乙双方按50%分成，并按乙方已付房款总额承担每日千分之一的违约金。乙方所得的50%分成为净值，不承担任何税费。甲方出售所得房款应优先归还乙方的房款和分成。4、如未经乙方书面同意，甲方解除合同或擅自出售本合同标的房屋部分或全部的，甲方将双倍赔偿乙方已支付的房款，本合同解除。5、甲方不得单方解除合同。经乙方同意解除合同的，甲方应承担违约责任，按已收房款的日千分之一向乙方支付违约金，并退还乙方已支付的全部房款。合同还对其他事项进行了约定。 预售合同签订后，上海桐柏公司在2018年2月9日、2月11日分别通过转账的方式向合肥春天公司账户支付了300万元及1350万元，合计1650万元的房款。 另查明，在上海市浦东新区人民法院审理钱耀明诉华建忠、合肥春天公司民间借贷纠纷一案中，根据钱耀明的申请，上海市浦东新区人民法院于2018年8月23日作出（2018）沪0115民初62760号民事裁定书，裁定冻结被申请人华建忠、合肥春天公司的银行存款49999725元或查封、扣押其相应的财产。 再查明，2019年4月24日，一审法院作出（2019）皖01破申20号民事裁定书，受理针对合肥春天公司的破产清算申请。同年4月26日，该院作出（2018）皖01破申20号决定书，指定安徽皋腾投资管理有限公司为合肥春天公司管理人。 在法院受理合肥春天公司破产清算申请后，上海桐柏公司向合肥春天公司申报债权但没有获得管理人的确认，合肥春天公司认为在其没有通知上海桐柏公司继续履行案涉合同的情况下，根据破产法的规定应视为双方签订的合同已解除。

一审法院认为，2018年2月9日，合肥春天公司与上海桐柏公司签订《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。1.关于合同解除的问题。2019年4月24日，法院已受理针对合肥春天公司的破产清算申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。从本案现已查明的事实来看，双方当事人就案涉房屋签订的《商品房预售合同》均未履行完毕，上海桐柏公司在本案中诉请要求返还购房款，合肥春天公司管理人明确表示不继续履行合同，双方对解除案涉《商品房预售合同》均无异议，予以确认。2.关于返还房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在双方合同已经解除的情况下，上海桐柏公司主张合肥春天公司返还其已支付的购房款1650万元，符合法律规定，予以支持。合肥春天公司认为双方不存在真实的商品房预售合同关系，上海桐柏公司支付的1650万元后期又转入上海桐柏公司账户，但其并未提供任何证据予以证明，其该项主张无事实和法律依据，不予采信。3.关于上海桐柏公司主张的赔偿损失问题。上海桐柏公司主张合肥春天公司应按双方签订的《商品房预售合同》第四条第四款约定“如未经上海桐柏公司书面同意，合肥春天公司解除合同或擅自出售本合同标的房屋部分或全部的，甲方将双倍赔偿乙方已支付的房款，本合同解除”。因导致案涉合同的解除的原因系合肥春天公司进入破产清算所致，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的通知第五十五条第一款第五项及第二款规定“……（五）清算组解除合同，对方当事人依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权”；“以上第（五）项债权以实际损失为计算原则。违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则”。故上海桐柏公司主张依据双方签订的违约金条款计算其损失的主张，依据不足，不予采信。关于合同解除后上海桐柏公司的损失问题，在合肥春天公司收取上海桐柏公司1650万元购房款后因其破产导致合同解除，上海桐柏公司的实际损失主要为合肥春天公司占有其资金期间的利息损失，结合双方的合同履行及约定情况，该院酌定合肥春天公司按同期中国人民银行贷款利率的2倍支付上海桐柏公司资金占有的损失。另根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”因法院在2019年4月24日受理了合肥春天公司的破产申请，故合肥春天公司应支付上海桐柏公司解除合同的损失应计算至该日，其损失数额为2443087.5元（按中国人民银行同期贷款利率2倍标准，以300万元为基数，自2018年2月9日起计算至2019年4月24日止；以1350万元为基数，自2018年2月11日起计算至2019年4月24日止）。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第二十条、第四十六条、第四十八条第一款、第五十三条的规定，判决：一、合肥春天公司返还上海桐柏公司购房款1650万元；二、合肥春天公司支付上海桐柏公司损失2443087.5元；三、驳回上海桐柏公司的其他诉讼请求。本案案件受理费193316元，由上海桐柏公司负担83126元，由合肥春天公司负担110190元。保全费5000元由春天运输任公司负担。

本院认为，综合当事人双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点是：一审判决确定上海桐柏公司的损失赔偿数额是否适当。 上海桐柏公司上诉提出，一审判决适用最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》作为判案依据，属适用法律错误，该《规定》因《中华人民共和国企业破产法（试行）》废止而不再适用。经查，最高人民法院并未宣布上述《规定》失效，故对于该《规定》中与《中华人民共和国企业破产法》没有冲突且符合立法目的及原理的相关规定，在处理具体案件中仍可以参照，一审判决参照上述《规定》认定上海桐柏公司的债权以实际损失为计算原则并不违反《中华人民共和国破产法》的立法精神，对上海桐柏公司该项上诉理由，本院不予采信。上海桐柏公司主张一审未查清其实际损失的范围，提供了同一项目其他房屋的预售合同及备案信息。经审查，其提供的买受人余照玲等四人与合肥春天公司签订的四份《商品房买卖合同》，房号分别为华仁商务广场（推广名：合肥春天城市广场）1401、1509、1220和1211号，单价分别为8106.90元/平方米、9134.53元/平方米、9136.61元/平方米和10125.87元/平方米，签订时间分别为2017年2月24日、2017年1月15日、2017年11月3日和2016年12月29日，与上海桐柏公司所购房屋39（套/间），单价5300元/平方米，签订时间2018年2月9日相对比，房屋价格与购房时点、所购面积有较大关系，上海桐柏公司购房时点及购房面积使其获得较低的售价，其购房价格与上述四人购房价格不具有可比性。因此，本案不宜通过房屋售价来确定上海桐柏公司的直接损失，一审未予委托评估并无不当。一审法院按购房款两倍利息确定上海桐柏公司的损失，兼顾了本案个例和全体债权人的利益，确定的损失赔偿数额适当，本院予以维持。上海桐柏公司上诉还提出本案应适用《合同法》等法律法规及商品房买卖司法解释的规定处理。因案涉房屋买卖合同的解除，系因案涉财产进入破产程序依《破产法》的规定解除，非合肥春天公司违约解除，上海桐柏公司提出合肥春天公司利用《破产法》的规定单方解约系出于恶意，主张适用《合同法》等相关司法解释的规定，追究合肥春天公司的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上海桐柏公司的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审中，当事人双方均未提交新的证据，所举证据及证明目的同一审，相对方质证意见与一审相同。本院对一审认定的基本事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120800元，由上海桐柏建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　严慧勇 审判员　　王晓峰 审判员　　王依胜

法官助理赵方超 书记员陈茜