某某等与上海桐柏建筑工程有限公司案外人执行异议之诉民事一审案件民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0115民初9870号

原告（案外人）：***，男，1984年9月13日生，汉族，户籍地上海市普陀区。

原告（案外人）：申孟思，女，1993年2月2日生，汉族，户籍地河南省。

以上两原告之委托诉讼代理人：曹珍妮，上海阳光卓众律师事务所律师。

以上两原告委托诉讼代理人：沈毅能，上海阳光卓众律师事务所律师。

被告（申请执行人）：上海桐柏建筑工程有限公司，住所地上海市普陀区。

法定代表人：邢雯慧，总经理。

委托诉讼代理人：叶元丰，远闻（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘兆福，上海市兰迪律师事务所律师。

第三人（被执行人）：华丽莉，女，1986年2月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。

第三人（第一顺位抵押权人）：上海浦东发展银行股份有限公司宝山支行，住所地上海市宝山区牡丹江路**。

负责人：马黎蔚，行长。

委托诉讼代理人：王雯珏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刁星尹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。

第三人（第二顺位抵押权人）：李玮，男，1971年7月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。

原告***、申孟思与被告上海桐柏建筑工程有限公司（以下简称“上海桐柏公司”）、第三人华丽莉、上海浦东发展银行股份有限公司宝山支行（以下简称“浦发银行宝山支行”）、李玮案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。原告***、申孟思之委托诉讼代理人曹珍妮、沈毅能，被告上海桐柏公司之委托诉讼代理人叶元丰、刘兆福，浦发银行宝山支行之委托诉讼代理人王雯珏到庭参加诉讼。第三人华丽莉、李玮经本院送达传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***、申孟思向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行坐落上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称案涉房屋），确认案涉房屋所有权人为原告；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月19日，原告与第三人华丽莉就案涉房屋签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定总价款为人民币3,300万元（以下币种均为人民币），首期房款2,310万元（包含定金80万元）；合同附件三约定，首期房款“专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足）”，第二期房款应于2018年5月7日以华丽莉配合原告申请银行按揭贷款的方式支付。原告按约支付购房款合计2,610万元，并入住案涉房屋至今。但在办理按揭贷款以支付第二期房款时，银行告知案涉房屋上仍有抵押登记且被告上海桐柏公司于2018年3月22日查封了案涉房屋，故无法为原告办理按揭贷款。至此原告方知第三人华丽莉未按约涤除抵押登记且因涉讼导致案涉房屋被司法查封。原告认为原告已经履行合同义务并占有案涉房屋，抵押未涤除以及被法院查封均因第三人华丽莉的责任，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异复议规定》）第二十八条等，向你院提出书面异议，被你院驳回。原告不服，遂起诉。

被告上海桐柏公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：首先原告并非善意购房人，对《买卖合同》真实性、合法性均不认可：1、原告在XX房XX小区原先即有一套房屋，对小区房屋价格应当明知；案涉房屋位于该小区最优越的位置，《买卖合同》约定的每平方单价为76,835.32元；而原告自有同小区房屋出售时每平方米单价为82,120.19元，该小区一手房单价已经超过90,000元，故《买卖合同》约定的房屋价格严重违背市场规律，因此双方的买卖关系不真实。2、从原告提供证据看，有一笔金额为130万元的转款发生在合同签订之前，有违常理；原告的转账记录仅为单笔交易的回单，备注均为空白，故无法证明系购房款，也不能完整证明双方之间的真实资金往来。3、《买卖合同》中只有格式条款，不符合真实交易的要件：如合同约定签订时已征得其他权益人同意等，但实际抵押权人并不知晓和同意双方之间的交易；约定2,230万元专项用于偿还抵押权人，但原告未敦促第三人涤除抵押，且之后近三年时间也未采取任何积极的行为，明显不符合常理；约定若乙方向银行申请贷款未通过或额度不足，乙方自行补足，但之后近三年内原告亦未履行，双方就购房款没有任何交涉，不符合常理；合同约定2018年5月30日前双方对该房地产验看、清点，确认无误后签署房屋交接书，相关费用结算日期以交接日为准。而原告称合同签订次日即入住案涉房屋，则第三人华丽莉在仅收到130万元款项时便将价值至少3,000多万元的案涉房屋交付原告，明显有违常理；且双方未如合同约定签署交接书、对费用进行结算等；合同还约定，在办理权利转移登记前该房地产有抵押权和查封等均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同。原告在具备解除合同请求权的情况下，既不解除合同也不提出违约赔偿，也未起诉要求过户，有违常理；原告依据《买卖合同》亦不享有对案涉房屋的物权，不能对抗执行。综上，原告在明知抵押权存在、未征得抵押权人同意的情形下仍购买案涉房屋，之后亦未对抵押权涤除等积极采取行动，故并非善意第三人，退而言之，即使买卖合同成立，原告亦负有重大过错。其次，被告对原告占有案涉房屋的情况不认可：1、原告未提供材料证明双方按《买卖合同》约定结算费用、签署房屋交接书；2、居委会并无权限对居住情况进行证明，且在性质上该证明属于证人证言，应当与其他事实相互印证；3、原告未提供如正常居住必然会发生的水电费等公用事业费缴费凭证。再者，原告是否支付购房款，被告存疑：原告提供的单笔转账凭证不能证明系购房款，且全部购房款至今未付清；在第三人浦发银行宝山支行对华丽莉的执行案件中（宝山法院），执行机构明确告知原告可以将剩余未支付房款支付至法院，但原告并未支付；根据《买卖合同》显示，装饰装修款已经包含在房地产转让价款内，但原告提供一笔备注为“购房装修补偿款”转账凭证，意味《买卖合同》的约定价格并非真实交易价格，原告尚未支付的购房款远超合同约定。第四、原告系自身原因未能办理过户登记：1、《物权法》规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告明知案涉房屋设定抵押，在未征得抵押权人同意情形下与第三人华丽莉签订《买卖合同》，可以认为原告在明知有重大交易风险情况下坚持交易，则由此产生的风险应由其自担。2、物权的设立变更转让和消灭均应当依法登记，未经登记的不发生物权变动效力。最后，抵押权人均在执行异议审查阶段到庭表示，不认可原告与华丽莉之间的买卖行为。综上原告对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其主张不能成立。

第三人浦发银行宝山分行辩称，银行在案涉房屋上设定的抵押权受法律保护。第三人华丽莉转让案涉房屋必须征得抵押权人同意，并优先偿还债务，故在本案中，本第三人未受偿贷款本息之前，不同意原告的诉讼请求。

第三人李玮未到庭述称。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告及第三人确认的第三人浦发银行宝山支行提供的《浦发银行个人购房担保借款合同》《个人贷款借款凭证》、案涉房屋之不动产登记簿、（2019）沪0113民初19965号民事调解书，（2020）沪0115执异978号执行裁定书，本院依职权调取的（2019）沪0115执1124号执行卷宗材料等证据，本院予以确认并在卷佐证

双方有争议的证据及质证意见如下：1、原告提交的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），证明2018年1月19日原告与第三人华丽莉就案涉房屋买卖签订合同，约定总价为3,300万元。被告对该份证据的形式真实性无异议，对内容真实性及合法性均不予认可：鉴于案涉房屋的“楼王”性质，双方约定的单价过低，显然与市场价格不符；《买卖合同》载明有中介机构为“上海XX有限公司闵行分公司”，却并未提供居间协议；还载明“通过居间方转付或直接支付甲方定金人民币800,000元”，却无法提供定金收据，也无任何一笔款项与之对应等；第三人浦发银行宝山支行对该证据无异议，并指出其中双方对原告支付款项应当偿还第三人债务作出约定。2、原告提交的银行转账记录，证明原告按约支付首期房款，合计已支付2,610万元。被告对该组证据无异议，但认为不能确认系《买卖合同》约定的购房款。第三人浦发银行宝山支行对该组证据无异议，第三人华丽莉未按约将该笔房款用于归还银行贷款。3、原告提供收款收据，证明第三人华丽莉于2018年3月5日已确认收到房屋价款2,310万元。被告及第三人浦发银行宝山支行对该证据形式真实性予以认可，内容请法院核实。4、原告提供的《居住证明》，证明案涉房屋所在地居民委员会证明，原告自2018年1月起居住案涉房屋至今。被告对该份证据不予认可，且该份证明仅载明了原告申孟思的居住情况，对原告***的居住情况未做说明。第三人浦发银行宝山支行对该证据形式真实性无异议，其他请法院核实。5、被告提供的（2018）沪0115民初17593号民事判决书、（2018）沪01民终11458号民事判决书，即被告之执行依据，该判决书中查明，第三人华丽莉表示以案涉房屋为履约担保。原告对该组证据真实性无异议，但认为该基础债权涉嫌虚假。第三人浦发银行宝山支行对该组证据无异议，被告对案涉房屋不具有抵押权。6、被告提供的小区布局图及该小区内房产销售合同5份，证明《买卖合同》签订时段，该小区均价为9.2万元-9.6万元/平方米，而案涉房屋地处63号楼，是小区“楼王”位置，价格应当高于均价。7、被告提供的原告***名下坐落同一小区65号1802室房屋的交易信息，证明原告在同一小区的其他房屋在同一时段出售时价格也高于《买卖合同》，故被告认为双方约定的仅7万余元单价不符合常理。原告对证据6、7真实性无异议，对关联性不予认可，对待证事实也不予认可；第三人对证据6、7请法院依法认定。8、被告提供的2021年8月10日向案涉房屋所在地物业公司经理制作的询问笔录、该经理身份证复印件及案涉房屋缴纳物业费的发票、缴费凭证，证明原告直至2020年5月25日一次性缴纳了物业费，在此之前未与物业接触过；物业公司处登记的业主为华丽莉，该次缴纳的物业费也是以华丽莉名义缴纳的。9、被告提供的2021年8月17日向案涉房屋所在地居委会负责人制作的询问笔录，证明居委会对原告的居住情况有所了解是从2020年10月开始的人口普查，之前对原告的居住情况没有记载；同时负责人表示对原告提供的居住证明何时由何人出具不清楚。原告对证据8、9三性均不予认可，认为被询问对象应当到庭作证，否则不具备证据形式；对被询问对象身份无法确认；从内容看原告补缴了2018年1月至2020年5月的物业费，可以证明其入住时间。第三人请法院依法认定证据8、9。10、被告提供的执异审查阶段的听证笔录，证明抵押权人李玮当庭不同意原告主张的买卖关系，原告也自认当时只知道银行抵押，不知道李玮的抵押，故可以判断原告未尽审慎义务。原告对真实性无异议，对证明目的不认可，李玮的意见应当以最近出具的《情况说明》为准；原告在签订《买卖合同》时确实知晓有抵押，所以约定了高额首付款并用于涤除抵押，华丽莉未按约履行，原告对此并无过错。第三人浦发银行宝山支行对该证据无异议。11、第三人李玮出具的《情况说明》：“本人对（2021）沪0115民初9870号案件所涉《上海市房地产买卖合同》的真实性、合法性、有效性无异议，在该协议不影响本人对系争房屋抵押权效力的前提下，本人对《上海市房地产买卖合同》不主张任何权利。二零二一年四月六日。”原告认可该说明；被告不予认可，认为李玮应当到庭陈述，且即使到庭，其对《买卖合同》的意见与执行异议审查中不一致，根据禁止反言的原则，法院应不予认定。

庭审结束后，原告向本院邮寄以下证据：1、聊天记录（含《房地产买卖居间协议》），证明原告与华丽莉及居间方丁林旭于2018年1月10日签订了《房地产买卖居间协议》。2、与赵萍置办家具的聊天记录，其中有客户订单照片显示订货日期为2018年1月23日、提货日期为2018年4月10日，送货地址即案涉房屋，证明原告于2018年1月已经占有使用案涉房屋。3、结婚证，证明原告于2018年2月14日登记结婚，案涉房屋作为婚房使用。4、原告***的居住证明及2020年5月26日的听证笔录，证明法院组织听证时原告提供了两份居住证明，分别是原告***、申孟思的。在起诉时原告仅提供了申孟思的居住证明，现提交***的居住证明。5、李玮签署情况说明及视频，证明二押权利人李玮签署《情况说明》的过程，明确表示认可原告与华丽莉签署的《买卖合同》。6、***与华丽莉的聊天记录，证明***持续催促华丽莉，要求其解决案涉房屋的问题。被告对该组证据质证意见如下：首先，本案经过执行异议审查、庭前证据交换及公告送达等程序，法院已经给予原告充足的举证期限；开庭审理程序亦已结束，现原告提供补充证据严重超过举证期限，且该组证据亦不属于“新发现的证据”，请法院不予采纳；其次，原告未提交证据原件或合法形式记载的证据，即使在举证期内被告对该组证据的真实性、合法性及关联性也不予认可；第三，为避免讼累，被告在假设该组证据系真实的情况下发表意见如下：1、聊天记录截屏仅为部分，丁林旭的真实身份无法确认，对***的聊天亦未正面回应；该居间协议记载房款与《买卖合同》约定不一致，差额高达900万元，居间协议还记载签订买卖合同当日支付3,210万元，也与原告陈述不符；该组聊天记录还说明，原告在交易中存在重大过错：没有查询房屋产调，或明知房屋存在纠纷仍执意购买，该风险和责任应当由原告自担。2、聊天记录仅为截取部分，相对人的真实身份无法确认，也不能证明原告在该时间实际入住；只有物业费、水电费及公安部门对人口实时登记证明等证据才能客观反映入住情况。经被告走访物业和居委会，原告自2020年5月25日才缴纳物业费，之前物业公司登记的业主仍为华丽莉；居委会对原告的居住信息记载于2020年人口普查，故该证据不应被采纳。3、结婚证不能证明案涉房屋用于婚房使用，反之，原告应当对该交易更加谨慎。4、对该证据意见同证2。5、第三人李玮在异议审查程序中到庭，当庭明确作出了意思表示并有笔录确认，该份《情况说明》违反了“禁止反言”的基本法律原则，不足以认定其“初始”知晓房屋买卖；从《情况说明》内容看，李玮仅表达了在不影响其抵押权的情况下，故仅为了保证其抵押债权的优先受偿；从内容看该《情况说明》不能否定原告未尽到审慎注意义务，未充分了解房屋状况，忽略了李玮抵押的权利障碍的客观情况，不能否定原告自身存在重大过错。6、与本案无关联性，也不能排除法院执行，原告应当另案向第三人华丽莉主张。第三人浦发银行宝山支行对该组证据书面质证意见：1、对《房地产买卖居间协议》认可，该聊天记录中的《房地产买卖居间协议》签署时间与《买卖合同》签署时间具有连续性；聊天记录真实性请法庭核实，如果属实可以证明案涉房屋的买卖确实存在。2、请法院核实真实性，如属实可以证明待证事实。3、对该结婚证无异议。4、真实性请法院核实，如属实可以证明待证事实。5、真实性请法院核实，即使属实，仅能证明李玮作为抵押权人对案涉房屋的表态，但是对《买卖合同》的效力还是需依法认定。6、真实性请法院核实，如属实，可以说明原告有代偿第三人浦发银行宝山支行贷款的意思表示。

结合各方的质证意见，本院对上述有争议证据认定如下：1、原告提供的《买卖合同》系网签合同，故形式上的真实性本院予以确认；但该份合同相对方华丽莉未到庭应诉，故本院对其是否签署该合同以及该合同约定是否为双方真实意思表示无法确认；另买卖合同约定价格与原告庭后提供的居间协议中房屋价格差距高达900万元，故双方对案涉房屋的真实约定价格亦无从确定。2、原告提供的转账凭证真实性为各方当事人所确认，可以认定原告***自2018年1月11日至2018年4月4日向第三人华丽莉兴业银行尾号4915账户转入共计2610万元，但其中若干笔转账未添加备注，故与本案之关联性难以确定，且2018年4月4日转账备注为“装修补偿款”金额为300万元的钱款，与合同约定首付不一致，且第三人华丽莉亦未出具收据确认，故与本案关联性难以确认。3、原告提交的收款收据，落款签名为“华丽莉”，金额为2,310万元，因华丽莉本人未到庭应诉，本院同样对该证据真实性难以确认。4、原告提供的居委会出具的《居住证明》，内容为“兹有申孟思（身份证号410XXXXXXXXXXX0028自2018年1月开始居住在上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室）”。该证明未明确向何部门出具，出具的用途等，也未注明证明人及负责人的电话，原告作为提供证据方亦未申请该证明出具单位出庭作证并接受质证，故该证据形式不符合法律规定，本院不予采信。5、被告提交的（2018）沪0115民初17593号民事判决书、（2018）沪01民终11458号民事判决书系生效法律文书，也是本案执行依据，本院予以确认。6、7与本案缺乏关联性，本院不予采信。8、9形式为询问笔录，实际系单位向人民法院提供的证明材料，具备了单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章并加盖单位印章证明的形式要件。根据民诉法司法解释之规定，人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。为此本院庭后进行了核实，物业公司负责人及居委会负责人均确认询问笔录内容属实，故本院对该组证据的真实性予以确认，被告提供该组证据的证明目的在于反驳原告提交的居住证明，如前所述，本院对居住证明已不予采信。10、系本院执行异议听证笔录，本院予以确认；该笔录反映，第三人李玮当庭表示对原告与第三人华丽莉之间的买卖行为不认可。11、该《情况说明》系以李玮名义向本院邮寄，经本院庭前要求其本人到庭的情形下，李玮本人仍未到庭，且该《情况说明》与之前的证据10内容完全相悖，故根据诚实信用和禁止反言之原则，本院对该证据不予采信。对于原告在庭审程序后提供的证据，本院认定如下：首先根据证据规则之规定：举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的期限限制。原告补充证据均形成于举证期限届满之前，也不属于对已经提供证据的来源和形式等方面的瑕疵进行补正的情形，原告也未在庭审中要求法院再次确定举证期限供其补正，故该组证据应当不予质证。其次，从证据内容看，本院采纳被告的质证意见，即该组补充证据均不能证明其待证事实。

经审理查明，根据2021年3月6日上海市不动产登记簿显示，系争房屋建筑面积429.49平方米，经核准于2013年9月29日登记在第三人华丽莉名下，所有权来源为买卖，房屋类型为公寓；房地产抵押状态信息显示：经核准2013年9月29日第三人浦发银行宝山支行成为系争房屋的抵押权人，债权数额9,030,000元；经核准2017年4月1日第三人李玮成为系争房屋第二顺位抵押权人，债权数额13,000,000元，备注为：“余额抵押”；房地产权利限制状况信息显示：2018年3月22日，因本院（2018）沪0115民初17593号案件正式查封，经2021年3月续封，预计结束日期为2024年3月21日。2019年4月16日，因本院（2019）沪0115执1126号之八号案件轮候查封。2019年10月24日因上海市宝山区人民法院（2019）沪0113民初19965号案件轮候查封；2019年12月23日因本院（2019）沪0115民初94888号案件轮候查封。

另查明，被告上海桐柏公司与案外人华某及第三人华丽莉股权转让纠纷一案，本院于2018年3月13日受理。被告上海桐柏公司向本院申请财产保全并提供担保，本院依法作出（2018）沪0115民初17593号民事裁定书，裁定：冻结被申请人华某及华丽莉名下价值人民币1,700万元或查封、扣押其相应价值财产。本院保全部门据此正式查封案涉房屋。本院审理后于2018年6月4日作出（2018）沪0115民初17593号民事判决书，判令：一、华某于判决生效之日起十日内支付上海桐柏公司股权转让款及收益权1,700万元；二、华某于判决生效之日起十日内按照每日万分之六标准向上海桐柏公司支付违约金，其中以1,200万元为基数，自2018年3月1日开始计算；其中500万元，自2018年4月1日开始计算，均计算至判决生效日止；三、华丽莉对华某的上述判决主文第一项债务向上海桐柏公司承担连带担保责任；四、华丽莉承担保证责任后，有权向华某追偿；五、驳回上海桐柏公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123,800元，诉讼保全费5,000元，两项合计128,800元，由华某和华丽莉负担。上海桐柏公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。该院于2018年11月29日作出（2018）沪01民终11458号民事判决书，判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初17593号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初17593号民事判决第三项、第五项；三、被上诉人华丽莉对被上诉人华某依据上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初17593号民事判决第一项判决主文及第二项判决主文所负债务向上诉人上海桐柏建筑工程有限公司承担连带担保责任；四、驳回上诉人上海桐柏建筑工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费123,800元，诉讼保全费5,000元，两项合计128,800元，由被上诉人华某和华丽莉共同负担。二审案件受理费28,169元，由被上诉人华丽莉负担。因义务人华某、华丽莉未履行生效法律文书确定的义务，上海桐柏公司向本院申请强制执行。本院于2019年1月8日依法受理，案号为（2019）沪0115执1124号。本院执行部门于2019年7月4日出具执行裁定书，以案涉房屋暂不能处置变现、该案暂不具备执行条件为由，裁定终结本次执行。

还查明，第三人浦发银行宝山支行与华丽莉金融借款合同纠纷一案，由上海市宝山区人民法院于2019年9月6日受理。第三人浦发银行宝山支行申请财产保全。该院依法轮候查封案涉房屋。经该院主持调解，双方达成调解协议。该院作出（2019）沪0113民初19965号民事调解书：一、华丽莉于2020年1月31日前归还浦发银行宝山支行借款本金7,969,057.37元；二、华丽莉于2020年1月31日前支付浦发银行宝山支行截至2019年11月25日的利息277,543.35元，逾期利息6,155.58元，支付自2019年11月26日起至实际清偿日止的逾期利息（以2012年4月28日双方签订的编号为9734201200058130301个人住房担保借款合同约定的罚息利率及方式计算）；三、华丽莉未履行上述付款义务，浦发银行宝山支行可以与华丽莉协议以抵押的位于上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由华丽莉清偿；四、案件受理费减半收取34,784元，保全费5,000元，合计39,784元，由华丽莉承担，此款于2020年1月31日前支付浦发银行宝山支行；五、双方就本案纠纷无其他争议。

再查明，2018年1月19日11时00分，以“华丽莉”为甲方、“***、申孟思”为乙方就系争房屋签订《买卖合同》，约定：双方通过上海XX有限公司闵行分公司居间介绍（房地产执业经纪人：成萍），由乙方受让案涉房屋；转让价款3,300万元；双方在2018年5月17日前，甲乙双方共同申请办理转让过户手续；双方就违约责任、争议管辖等均作出约定。附件二：随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理，约定选择固定装修设备和固定装修装饰费用均包含在转让价款内。附件三付款协议：乙方应支付甲方首期房价款23,100,000元。1、乙方应在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金800,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于2018年3月15日前直接支付甲方首期房价款22,300,000元；该款项专项用于偿还抵押权人（如银行）的借款余额（若有不足甲方自行补足）。第二期房价款9,900,000元，乙方于2018年5月7日前向贷款银行申请贷款支付；如乙方申请贷款未通过或额度不足，由乙方自行补足。双方约定于2018年5月30日之前签署房屋交接书，相关费用结算日期以交接之日为准；双方约定账号户名为华丽莉，尾号为4915兴业银行金沙江支行。2018年1月11日，户名为***的兴业银行手机银行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账500,000元，交易用途“转账”；2018年1月12日，户名为***的兴业银行手机银行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账300,000元，交易用途“转账”；2018年1月17日，户名为***的兴业银行手机银行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账500,000元，交易用途“预付购房款”；2018年1月22日，户名为***的兴业银行手机银行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账500,000元，交易用途“转账”；2018年1月30日，户名为***的兴业银行手机银行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账500,000元，交易用途“转账”；2018年2月12日，户名为***的兴业银行手机银行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账300,000元，交易用途“转账”；2018年2月13日，户名为***的兴业银行上海金沙江支行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账1,500,000元，交易用途“购房首付款”；2018年3月5日，户名为***的兴业银行上海金沙江支行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账19,000,000元，交易用途“购房首付款”；2018年4月4日，户名为***的兴业银行上海金沙江支行向户名为华丽莉的尾号为4915兴业银行账户转账3,000,000元，交易用途“购房装修补偿款”。

因案涉房屋被本院查封，***、申孟思向本院提出书面执行异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封。本院于2020年12月7日进行听证。第三人李玮到庭表示，不认可案外人（即原告）与被执行人之间的买卖行为。经审查于2020年12月9日作出（2020）沪0115执异978号执行裁定书，驳回***、申孟思的异议请求。原告不服，遂起诉。

庭审后，原告就庭审调查中的法庭提问作出以下书面回复:原告与第三人华丽莉不相识，也无经济往来。原告从中介处知晓案涉房屋出售信息，并于2018年1月10日签署居间协议，当时约定房款为4,200万元。《买卖合同》约定房价为3,300万元。由于华丽莉严重违约，其于2019年4月签署《承诺书》，同意将房价降至3,300万元的避税价格，并承诺在2019年7月底前解决全部房屋问题。华丽莉向原告出示过抵押信息，故原告对二轮抵押是明知的，并要求华丽莉涤除。300万元以装修补偿款名义的款项属于购房合同内款项，因《买卖合同》明确约定，总价款包括固定装修。该笔300万元系在华丽莉后续催要情况下，原告考虑按照4,200万元的居间协议约定迟早要支付的，但当时原告不知道案涉房屋被法院查封。关于房屋交接时间应该是2018年1月，因***更换手机，故与华丽莉的聊天记录灭失。但原告申孟思在1月已经置办家具，可以证明此时原告已经占有使用。原告认为，虽然与华丽莉之前不相识，但其能够买下案涉房屋，已经可以证明其经济实力；交易中华丽莉也透露其父从事房地产业，极具经济实力，华丽莉还表示除案涉房屋外，另有多套房屋，综上原告对其产生信任。

本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中原告虽提供了形式上真实的网签合同，但是否为双方真实意思表示，在合同相对方未到庭的情形下无法认定；且《买卖合同》约定的价款即3,300万元与原告自认的实际交易价款即4,200万元不一致，在华丽莉未到庭的情形下，本院对房屋的真实交易价款无法确定。关于案涉房屋是否在本院查封前由原告占有使用，首先原告未提供与华丽莉就案涉房屋进行交接的证据，其次其主张的实际交付时间即2018年1月，与《买卖合同》约定的2018年5月不符，再者原告提供的居委会出具的居住证明、微信聊天记录等证据未被本院采纳，故对该事实原告未能加以证明。关于支付房款一节，原告提供大部分转账凭证与合同约定的付款方式基本一致，可以证明其支付大部分房款的事实,但因本院无法确认房屋真实交易价格，故即便原告在庭审中表示愿意按照买卖合同约定价格即3,300万元，将剩余尾款690万元交付执行，也不能因此认定原告符合价款支付要件的规定情形。最后，案涉房屋的抵押登记设立在先且经过登记公示，原告作为买受人对此应当明知，也应当知晓必须涤除抵押后方能完成过户登记；在未得到抵押权人同意交易的情况下，案涉房屋的交易存在较高风险。原告虽称付款协议约定了原告首付款用于涤除抵押，但该协议得以履行系出于第三人华丽莉按约履行。根据原告自述对华丽莉的信任基础仅为原告的主观判断，在标的金额如此巨大的合同中未通过设置第三方监管等方式确保相对方未按约履行的情况下保证资金安全，与原告自述系金融行业从业人员应当具备的风险防范意识和专业知识不符，本院认为原告对首付款是否实际按约用于涤除抵押权未尽审慎义务，原告应当承担由此风险产生的法律后果，未办理案涉房屋的过户登记原告亦负有一定责任。综上本院认为，原告就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。第三人李玮未到庭应诉，视为放弃抗辩及举证的权利，由其承担相应法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十五条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条之规定，判决如下：

驳回原告***、申孟思的全部诉讼请求。

案件受理费人民币206,800元（原告已预交），由原告***、申孟思共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　乔亚敏

审　判　员　　陆佳佳

人民陪审员　　张　雷

二〇二一年九月十七日

法官　助理　　屈小枚

书　记　员　　屈小枚

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、2007年《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

四、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。

单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

……

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

……

五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第五十一条举证期限可以由当事人协商，并经人民法院准许。

人民法院指定举证期限的，适用第一审普通程序审理的案件不得少于十五日，当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。适用简易程序审理的案件不得超过十五日，小额诉讼案件的举证期限一般不得超过七日。

举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的期间限制。