房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0117民初14694号

原告(反诉被告)：上海优净环保科技有限公司,住上海市松江区。

法定代表人：蒋辉辉，总经理。

委托诉讼代理人：姚岑，上海保诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴佳倩，上海保诚律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海艺桥投资顾问有限公司，住上海市松江区。

法定代表人：王双强，执行董事。

委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公(上海)律师事务所律师。

原告上海优净环保科技有限公司诉被告上海艺桥投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法适用简易程序。被告2017年9月18日提出反诉，本院依法予以受理后于2017年10月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告上海优净环保科技有限公司的委托诉讼代理人姚岑、吴佳倩，被告上海艺桥投资顾问有限公司的委托诉讼代理人唐武平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告上海优净环保科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告押金11,640元；2、被告赔偿原告装修损失10,800元。事实和理由：2017年1月20日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告处坐落于上海市松江区松卫北路XXX号XXX室的房屋，租赁期限自2017年1月20日至2020年1月19日，月租金2,776元，租金支付方式三月一付合计8,328元，于到期前每月25日前支付。原告均按约提前支付房租，且对房屋进行装修花费10,800元，然被告却无理要求原告提前搬迁。原告认为被告违反租赁合同约定，应承担违约责任并赔偿原告装修损失。故诉至本院，请求判如所请。

被告上海艺桥投资顾问有限公司辩称：被告因原告违约而依据合同约定解除租赁合同，不需返还原告押金；原告主张装修损失缺乏事实和法律依据，故不同意原告全部诉讼请求。

被告上海艺桥投资顾问有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告《房屋租赁合同》于2017年7月15日解除；2、原告返还房屋，被告没收原告支付的押金5,820元；3、原告支付2017年7月20日至实际返还之日的房屋租金和占有使用费，以每月5,552元的标准计算。事实和理由：因原告违反合同义务，被告于2017年7月13日发函解除租赁合同，原告于同年7月15日签收。原告在租赁合同解除后，既未搬离返还房屋，也未支付房屋租金和占有使用费。故提出反诉请求，要求判如所请。审理中，因双方于2018年1月5日完成租赁房屋的返还交接，被告遂变更诉讼请求为：1、确认原、被告《房屋租赁合同》于2017年7月15日解除；2、被告没收原告支付的押金5,820元；3、原告支付2017年7月20日至2018年1月4日期间的占有使用费30,536元。

原告上海优净环保科技有限公司辩称：同意双方租赁合同于2017年7月15日解除，原告确未支付2017年7月20日起的租金，但上述费用应于2017年9月25日前支付(第二次庭审中原告变更其主张，辩称应于7月25日前支付)，故原告没有逾期支付租金，不同意被告没收押金和按照2倍标准计算占有使用费的主张。

本院经审理查明认定事实如下：原告与被告签有《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定被告将上海市松江区松卫北路XXX号XXX室房屋出租给原告。租赁期限自2017年1月20日至2020年1月19日。租赁合同第四条约定第一年月租金为2,776元，原告应于租金到期前每月25日前向被告支付租金。……租金三月一付，首期支付金额为8,328元。租赁合同第九条解除合同的条件9-2(六)约定：原告逾期不支付租金累计超过十天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按押金金额支付违约金。

租赁合同签订后，被告于2017年3月15日以《付款通知书》要求原告在2017年3月25日前支付2017年4月20日至2017年7月19日期间的租金8,328元。2017年3月22日，原告向被告支付了上述费用。同年6月15日，被告再向原告发出《付款通知书》，要求原告于同年6月25日前支付2017年7月20日至2017年10月19日期间的房租8,328元。原告未按被告要求支付上述费用。被告遂于2017年7月13日向原告发出《房屋租赁合同解除通知书》，载明因原告无故延迟支付租金为由解除租赁合同；要求原告在2017年7月19日前将租赁房屋按照原状返还被告，逾期未返还的，将按照双倍价格收取房屋占用使用费；要求原告支付相当于押金金额的违约金5,820元，如原告逾期未支付的，将从押金中扣除应付的违约金。原告于2017年7月15日收到该通知。

另查明：租赁合同第三条交付日期和租赁期限3-2约定：原告需要续租的，应于租赁期限届满前两个月向被告提出续租书面要求，经被告同意后重新签订租赁合同。租赁合同第七条房屋返还时的状态约定：除被告同意原告续租外，原告应在合同的租期届满日期内返还房屋……原告未经被告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按当时租金双倍价格向被告支付房屋占用使用费。租赁合同第十条违约责任10-4约定：租赁期间，非合同规定的情况被告擅自解除合同，提前收回房屋的，除全额退还原告支付的押金外，另按押金数额总数赔偿原告。

庭审中，被告明确第2项反诉请求系依据租赁合同第九条主张的违约金，因与押金等额，故以押金予以抵扣。双方均确认被告实际收取的押金数额为5,820元。2018年1月5日，原告将钥匙交还被告，双方完成房屋交接。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《付款通知书》、《房屋租赁合同解除通知书》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：本案的争议焦点在于租赁合同解除原因即合同解除过错方的认定及租赁合同解除后双方权利义务的处理问题。就焦点之一，原告主张被告无故解除合同，系合同解除的过错方；被告辩称系因原告逾期支付租金而依据租赁合同有关合同解除条件之约定而取得解除权。本院认为，就此项争议，应从租金支付的期限上加以判定。根据租赁合同约定，租金每三月一付，原告应于租金到期前每月25日前向被告支付租金。双方争议主要在于“租金到期前每月25日”的理解，即2017年7月20日至10月19日期间租金的付款期限。本院认为“租金到期前每月25日”应指承租人已付的租金到期前的25日，结合一般租赁关系先付后用的惯例，被告主张该期租金应于6月25日前付清的主张更为合理。如若按照原告的解释，当期租金应于7月25日支付的话，约定应采取“租金到期当月的每月25日”更为妥当。结合租赁合同签订后，被告曾于3月向原告催付租金、原告于3月22日结清租金的事实，亦与被告主张相吻合。据此，就租金支付期限，本院采信被告之主张。结合租赁合同第九条合同解除条件的约定，本院认为原告逾期支付租金超过十天，被告确已取得合同约定之单方解除权。被告据此解除合同，确有依据。本院对被告关于合同解除之原因予以认同，关于解除时间，双方并无争议，本院予以确认。

关于焦点之二合同解除后果，本案涉及的相关后果包括违约金的支付、装饰装修的赔偿及占有使用费的计算。(一)关于违约金，本院认为原告系租赁合同履行过程中的违约方，被告依据合同约定要求原告支付相当于押金的违约金并以押金予以抵扣之请求，有理有据，本院予以支持。同理，因原告逾期履行在先，被告根据约定解除条件解约在后，故原告主张被告无理解除合同构成违约而依据租赁合同第十条10-4的约定要求被告退还押金并按押金总数赔偿原告的请求，本院难以支持。

(二)关于原告主张的装修损失，此项请求确系租赁合同解除应当处理的后果之一。然合同解除系因原告逾期付款的违约行为导致，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故原告要求被告赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。

(三)占有使用费的计算，此项请求的争议主要在于占有使用费计算的截止时间及标准。关于截止时间，本院认为原告虽主张于2017年7月已经搬离租赁房屋，但亦确认既未书面通知被告已经搬离亦未与被告办理房屋交接手续。审理中，双方于2018年1月5日完成了交接手续，并于当日将房屋钥匙交还被告。在此之前，租赁标的的控制、支配权仍掌握于原告处。故本院认为在该日前，原告并未完成腾空房屋并将房屋返还予被告的义务，被告要求计算占有使用费至2018年1月4日之请求，本院予以支持。关于计算标准，本院认为被告依据租赁合同第七条7-1之约定要求以双倍价格计算占有使用费缺乏依据。理由如下：首先，该条款约定的情形系租期届满承租人未在租赁期限之内返还房屋的违约责任，现被告提前解除合同不符合该条约定的适用条件。其次，结合双方租赁合同第三条3-2承租人若需续租应于租赁期届满前两个月书面提出续租要求之约定，本院认为双方做此约定系考虑在租赁期限届满后若承租人无续租意愿时，出租人为另行出租房屋减少空置期可能已与他人另行订立租赁合同，一旦承租人没有及时返还房屋可能造成出租人对他人违约而约定的一种救济手段。本案被告作为出租人因原告违约而取得合同解除权，并已获得违约金作为对其可能产生损失的填补，故被告要求适用双倍价格计算占有使用费缺乏依据，本院不予支持。以双方租赁合同约定之月租金标准，本院确定原告应支付被告2017年7月20日至2018年1月4日占有使用费15,268元(2,776元/月×5.5个月)。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)上海优净环保科技有限公司与被告(反诉原告)上海艺桥投资顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月15日解除；

二、原告(反诉被告)上海优净环保科技有限公司支付被告(反诉原告)上海艺桥投资顾问有限公司违约金5,820元(已付，与押金抵扣)；

三、原告(反诉被告)上海优净环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海艺桥投资顾问有限公司2017年7月20日至2018年1月4日期间的房屋占有使用费15,268元；

四、驳回原告(反诉被告)上海优净环保科技有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

本诉案件受理费361元，反诉案件受理费789元，合计诉讼费用1,150元，由原告(反诉被告)上海优净环保科技有限公司负担968元(已付361元，余款607元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海艺桥投资顾问有限公司负担182元(已付65元，余款117元于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　王凌琼

审　判　员　　惠　蕙

人民陪审员　　范幼芳

二〇一八年三月十五日

书　记　员　　沈晓燕

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。

当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……