深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司与上海电气物业有限公司、深圳市东大景观设计有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事案件民事判决书

（2016）沪02民终7375号

上诉人深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司（下简称“东大公司上海一分公司”）因与被上诉人上海电气物业有限公司（下简称“电气物业”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2015）闸民三（民）初字第1821号民事判决，向法院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

东大公司上海一分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，或发回重审。事实和理由：上诉人是与上海电气工业园区管理有限公司（以下简称“电气管理公司”）签署的租赁合同，目前尚在有效履行期内，被上诉人无权要求上诉人迁出上海市灵石路XXX号XXX幢-1房屋（下简称系争房屋）。被上诉人并非上诉人的出租人或者房屋权利人，无权要求上诉人返还系争房屋，并催讨使用费。上诉人一审中请求对系争房屋装修残值进行评估，一审法院未予准许是重大程序违法。

电气物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人经产权人授权对系争房屋进行管理，主体没有问题。有权依据法律、合同向上诉人收取占用房屋期间的使用费。关于上诉人所提司法评估问题与本案无关。请求维持一审判决。 原审被告深圳市东大景观设计有限公司（下简称“东大公司”）未作陈述。

电气物业向一审法院起诉请求：1、东大公司上海一分公司立即迁出灵石路XXX号XXX幢房屋，并将该房屋返还给电气物业。2、东大公司上海一分公司、东大公司向电气物业支付自2013年6月16日起每日按1.46元每平方米的标准支付使用费，至东大公司上海一分公司返还该房屋之日止。3、东大公司上海一分公司、东大公司向电气物业支付房屋使用费利息损失（均按年利率5.25%计算，分别以每年房屋使用费353,152.83为本金，以2014年6月16日、2015年6月16日、2016年6月16日为起算日，计算至东大公司一分公司、东大公司实际返还房屋之日止；2016年6月16日至法院判决生效之日的房屋使用费的利息损失为：以2016年6月16日至东大公司一分公司、东大公司实际返还房屋之日的房屋使用费为本金，以2016年6月16日为起算日，至东大公司一分公司、东大公司实际返还房屋之日止。）。

东大公司上海一分公司向一审法院反诉请求：判令电气物业赔偿东大公司上海一分公司装饰装修补偿费324,100元，提前搬迁费30,000元。

一审法院认定事实：2003年6月15日，石油化工设备公司（甲方）与电气管理公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），主要内容为：“灵石路XXX号上海第一石油机械厂厂区的房屋系上海第一石油器械厂所有，甲方系上海第一石油机械厂的上级单位，有权代表上海第一石油机械厂签署本合同。乙方为建上海电气都市型工业园区，向甲方承租厂房和场地。房屋租赁期共5年，自2003年6月16日起至2008年6月15日止。甲方同意，乙方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。乙方订立的转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期，”等。之后，石油化工设备公司（甲方）与电气管理公司（乙方）又签订了《补充协议》，将《租赁合同》的租赁期限延长至2013年6月15日。2005年7月27日，上海电气（集团）总公司（以下简称“电气总公司”）成为灵石路XXX号地块产权人。2005年8月15日，电气总公司全权委托上海文通物业有限公司（以下简称“文通物业”）管理和出租灵石路XXX号地块，有权对外签订合同，并享有和承担由此而产生的权利和义务。2005年9月1日，石油化工设备公司、文通物业和电气管理公司签订《主体变更协议书》，约定：原出租方石油化工设备公司变更为文通物业，合同权利义务内容不变；自2005年9月1日起由文通物业正式承接，并收取租金。之后，电气管理公司将租金支付至文通物业。 东大公司上海一分公司是东大公司下属非独立核算的分公司。2009年5月1日，电气管理公司与东大公司上海一分公司签订《厂房租赁合同》，约定由东大公司上海一分公司租赁灵石路XXX号地块内的44#-1厂房，租赁期限自2009年7月1日至2013年6月15日，租赁面积662.7平方米。后文通物业企业名称变更为电气物业。东大公司上海一分公司向电气管理公司缴纳租金至2013年6月15日。 东大公司上海一分公司在审理中提供了电气管理公司（甲方）与东大公司上海一分公司（乙方）签订的《厂房租赁合同补充协议》，主要内容为：“鉴于甲、乙双方签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限即将于2013年6月届满，经双方协商一致，同意原租赁合同延长至2022年底。从2013年6月起租金按1.46元/平方米/天计算。如遇市政动迁或规划调整，甲方提前收回房屋的，对于乙方的装饰装修，甲方同意给予合理补偿。”。电气物业称，电气物业在2013至2015年发函要求东大公司上海一分公司搬迁，东大公司上海一分公司或者电气管理公司都没有提到过《厂房租赁合同补充协议》，很有可能是为了应付本案诉讼后补的。即使是真实的，也没有得到电气物业的同意，超出部分应无效。 一审法院审理中，东大公司上海一分公司提交书面装饰、装修物残值评估申请，要求对系争房屋内的装饰、装修物残值进行司法评估。电气物业认为其无需补偿东大公司一分公司的装饰、装修物损失。电气物业另表示，东大公司上海一分公司承租的是灵石路XXX号XXX幢房屋一部分，没有门牌号码，故合同约定为44#-1，现要求东大公司上海一分公司迁出并返还灵石路XXX号XXX幢-1房屋，使用费标准按照每平方米1.46元，乘以面积662.7平方米，即按每日967.50元的标准计算。

一审法院认为，根据本案查明的事实，电气管理公司与出租方石油化工设备公司签订《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限至2013年6月15日。之后经三方协议，出租方变更为文通物业，原合同内容不变。故电气管理公司与之后企业名称变更为电气物业的文通物业的租赁关系应于2013年6月15日合同期满而终止。电气管理公司与灵石路XXX号地块内的各商户之间的租赁关系亦应随之同时终止，若东大公司上海一分公司与电气管理公司约定的租赁期限超过2013年6月15日，由此而造成的相关损失，则应向电气管理公司主张权利。电气物业受电气总公司全权委托管理和出租灵石路XXX号地块，故电气物业要求东大公司上海一分公司迁出系争房屋以及要求东大公司一分公司、东大公司支付房屋使用费的诉请，法院予以支持；东大公司一分公司、东大公司所述的辩解意见，没有事实和法律依据，法院不予采纳。同理，东大公司一分公司、东大公司的反诉请求，法院亦不予支持。至于东大公司上海一分公司要求对系争房屋内的装饰、装修物残值进行司法评估的申请，因与本案处理无关，法院不予准许。关于电气物业主张东大公司一分公司、东大公司支付合同期满后至返还房屋之日期间房屋使用费的利息损失，没有事实和法律依据，法院难以支持。电气物业要求东大公司一分公司、东大公司按每日967.50元的标准支付房屋使用费，尚属合理，法院予以准许。

本院认为，通过《租赁合同》、《补充协议》以及三方协议，对一审法院查明事实予以确认。电气管理公司与电气物业之间存在租赁关系。上诉人系与电气管理公司签订租赁合同，上诉人与电气管理公司之间的租赁关系系转租关系，依附于电气管理公司与被上诉人之间的租赁关系。电气管理公司与被上诉人之间的租赁期限已届满，被上诉人有权收回房屋。上诉人主张其与电气管理公司约定的租赁期限超过2013年6月15日，这并不构成对被上诉人要求上诉人迁出及支付使用费的合理抗辩，如上诉人因此而产生损失，应向电气管理公司主张。被上诉人受权利人全权委托管理和出租灵石路XXX号地块，故上诉人认为被上诉人无权请求返还房屋及催讨使用费的意见，本院不予采纳。至于上诉人要求对系争房屋内的装饰、装修物残值进行司法评估，一审法院认为与本案处理无关而不予准许，该意见并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币14,168.85元，由上诉人深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司负担。 本判决为终审判决。

审　判　长　　王　珍 审　判　员　　成　皿 代理审判员　　马忆蔺

书　记　员　　彭奕佳