某某、某某等建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书

湖北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）***168号 复议申请人（申请人）：***，男，汉族，1967年10月1日出生，住湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：***，湖北益之道律师事务所律师。 复议申请人（申请人）：***，男，汉族，1958年1月3日出生，住湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：***，湖北益之道律师事务所律师。 被申请人：湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省汉川市***镇***。 法定代表人：李作春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，湖北峰鼎律师事务所律师。 被申请人：湖北金鼓城置业有限公司。住所地：湖北省汉川市***工业园。 法定代表人：**，该公司经理。 第三人：武汉新创建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区邾城街新洲大街132号。 复议申请人***、***不服湖北省孝感市中级人民法院（以下简称孝感中院）（2021）鄂09执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 孝感中院在受理***、***与湖北金鼓城置业有限公司、湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰房地产公司）、武汉新创建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，***、***申请诉讼保全，孝感中院于2020年1月19日作出（2019）鄂09民初109号民事裁定（诉讼保全）。在（2020）鄂09执保13号保全实施过程中，查***房地产公司的财产，鸿泰房地产公司向孝感中院提出执行异议，孝感中院受理后作出（2020）鄂09执异114号执行裁定，驳回鸿泰房地产公司的异议申请。鸿泰房地产公司复议至本院，本院作出（2021）***23号执行裁定，撤销（2020）鄂09执异114号执行裁定，发回孝感中院重新审查。孝感中院依法另行组成合议庭，于2021年3月29日组织了听证。 鸿泰房地产公司异议称，1.孝感中院查封的财产，根据现有的市场价值，查封财产价值11919.6251万元。该价值已远远超过实际负债，属于超标的查封；2.查封的财产属于可以分割的财产，所查封土地上的房产均已办理预售商品房许可证，依法可以分别销售，因此属于可以分别查封的房产。请求解除对涉案财产的查封，或者只查封价值相当的财产（1#***2-6楼+1#商铺+2#***2-6楼+2#商铺+3#厂房＝38494583.67元）。 孝感中院查明，孝感中院在诉讼保全执行实施中，查***房地产公司位于湖北省汉川市***镇***，权证号鄂（2018）汉川市不动产权第0005562号（土地使用权证）的不动产，该土地使用权证所查封的标的物包含的实际为1、2#综合楼，3-12#厂房的36872.76㎡共11栋建筑物。湖北正方资产评估事务所对查封的财产分**进行了单项评估，1号***2-6楼价值7075219.04元，1号***商铺价值4836714.39元，2号***2-6楼价值11075417.13元，2号***商铺价值6020844.09元，3号厂房价值9486389.02元，4号厂房价值9540107.23元，5号厂房价值9486389.02元，6号厂房价值9540107.23元，7号厂房价值9486389.02元，8号厂房价值9540107.23元，10号厂房价值9540107.23元，11号厂房价值8406086.23元，11号厂房商铺价值2708700.13元，12号厂房价值7338233.30元，12号厂房商铺价值5115440.30元。上述11栋楼评估总价值为119196251元，并已办理1-12#商品房预售许可证。 另查明，鸿泰房地产公司自认，7#厂房一楼已经在查封前进行了网签（在网上与买受人签订了商品房销售合同），但不动产管理部门没有办理备案。 孝感中院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。本案中1-12#共11栋房屋已取得预售许可证，该商品房是可以销售的房屋，并可以将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因此，上述11栋综合楼和厂房是可以分割进行售卖的商品房，而依照《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十六条、十八条关于预查封的相关规定，尽管该1-12#楼共11栋商品房没有分别办理不动产证，但是可以按照单个商品房销售的，则亦属于可以逐一进行预查封的财产。 涉及查封的土地上房屋是否已经被销售了一部分，***、***并未提交证据证实，不能确定。鸿泰房地产公司在听证中认可7#厂房一楼已经在查封前与买受人签订了商品房销售合同，但没有备案，即没有得到商品房预售管理机关的登记确认，销售效力待定。 关于**评报字[2020]68号资产评估报告书，其评估机构湖北正方资产评估事务所属于有评估资质，并依法成立和在经营期限内的合法机构，在接受鸿泰房地产公司委托后，由有资质的评估人员进行的评估，目前没有证据证明该评估机构作出的评估结论有违法和违规行为，在程序合法和形式合法的前提下，该评估结论是可作为评判该财产价值的参考依据。在听证中，***、***亦不同意再次申请进行评估，因此，孝感中院仅能将该评估结论作为本案评判是否超标的查封的价值参考标准。而诉讼保全措施中对权证号（2018）汉川市不动产权第0005562号（土地使用权证）的不动产查封，实际是对该1-12#楼11栋在建工程的整体查封，价值上明显超过孝感中院民事裁定中应该查封的3300万元的财产标的。 综上，孝感中院在诉讼保全查封实施中所查封的鸿泰房地产公司的财产，整体价值为119196251元，明显高于保全裁定载明的3300万元金额，且所查封的财产可以分别进行查封，不属于在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的范畴。根据鸿泰房地产公司异议申请，其同意查封价值相当的财产，即1#***2-6楼+1#商铺+2#***2-6楼+2#商铺+3#厂房，参考价值38494583.67元。虽然与孝感中院（2019）鄂09民初109号民事裁定确定的3300万元额度相比略高，但系鸿泰房地产公司自认，该查封要求可以支持，符合保全查封裁定确定的财产标的额度，鸿泰房地产公司的请求和理由符合法律的规定，依法应予以支持。孝感中院依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项的规定，裁定：一、继续查***房地产公司位于汉川市***镇***权证号（2018）汉川市不动产权第0005562号上1#***2-6楼、1#商铺、2#***2-6楼、2#商铺、3#厂房；二、解除对证号（2018）汉川市不动产权第0005562号（土地使用权）的查封。 ***、***向本院申请复议称，1.鸿泰房地产公司提供的湖北正方资产评估事务所作出的报告系单方委托，未经司法评估鉴定，不能作为审理依据，且评估公司为鸿泰房地产公司所在地注册的公司，与鸿泰房地产公司有利害关系，不具备评估资格。2.（2019）鄂09民初109号民事裁定查封的财产不可分割，土地与房屋为一个整体，（2021）鄂09执异14号执行裁定解封土地没有依据。3.（2019）鄂09民初109号民事裁定查封的财产变现价值不确定，且大部分尤其是（2021）鄂09执异14号执行裁定继续查封的财产已被鸿泰房地产公司对外出售，继续查封没有实际意义，将造成本案难以或不能执行。请求：撤销孝感中院（2021）鄂09执异14号执行裁定，维持孝感中院（2019）鄂09民初109号民事裁定所查封的财产范围。 本院查明，孝感中院查明事实属实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2020］21号修正）第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封，扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，（2019）鄂09民初109号民事裁定，仅裁定查封湖北金鼓城置业有限公司、鸿泰房地产公司名下价值3300万元的房屋所有权及土地使用权。孝感中院在诉讼保全查封实施中所查封的鸿泰房地产公司的房产，根据鸿泰房地产公司提交的湖北正方资产评估事务所出具的评估报告，整体价值为119196251元，显属超标的查封，孝感中院予以部分解除并无不当，但孝感中院继续查封的房产，应当在不明显超标的的情况下，充分保护申请人***、***的合法权益。***、***复议主张孝感中院继续查封的房产，鸿泰房地产公司已对外出售，财产变现价值不确定。经本院主持双方当事人协商，***、***同意根据鸿泰房地产公司提交的证据，即汉川市价格监督检查分局于2018年11月6日作出的川价查函［2018］30号《关于湖北省销售标价方式的批复》载明的房屋销售价格对6＃厂房（6-101、6-201、6-301）、8＃厂房（8-101、8-201、8-301）、10＃厂房（10-101、10-201、10-301）、11＃厂房（11-101、11-201、11-301、11-401）、12＃厂房（12-101、12-201、12-301）予以继续查封，上述***、***申请继续查封的房产根据鸿泰房地产公司提供的上述证据，参考价值为4032.9万元。鸿泰房地产公司对于***、***依据该证据核算查封房产的价值没有异议。该参考价值虽然较保全裁定确定的3300万元额度略高，但考虑到查封财产变现可能存在较多不确定的风险因素，对于***、***复议请求查封上述鸿泰房地产公司的房产，本院予以支持。 综上，***、***的复议理由部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2020]21号修正）第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销湖北省孝感市中级人民法院（2021）鄂09执异14号执行裁定及（2020）鄂09执保13号协助执行通知书； 二、继续查封湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司位于湖北省汉川市***镇***权证号（2018）汉川市不动产权第0005562号上6#厂房（6-101、6-201、6-301）、8#厂房（8-101、8-201、8-301）、10#厂房（10-101、10-201、10-301）、11#厂房（11-101、11-201、11-301、11-401）、12#厂房（12-101、12-201、12-301）及上述房产使用范围内的土地使用权。 本裁定为终审裁定。 审判长　张　磊 审判员　*** 审判员　陈　辉 二〇二一年六月二十五日 书记员　张　冉