某某与阳春市第二建筑工程公司、阳春市新龙城房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

广东省阳春市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1781民初808号

原告(执行案外人)：**，男，1964年11月27日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市，现住阳春市。

委托诉讼代理人：李文波，男，1971年10月21日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。

委托诉讼代理人：柯妮，女，1993年8月6日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市天河区。

被告（申请执行人）：阳春市第二建筑工程公司，住所地:阳春市春城街道环城北路75号。

法定代表人：王裕辉，该公司经理。

委托诉讼代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。

被告（被执行人）：阳春市新龙城房地产开发有限公司，住所地:阳春市春城街道南新大道8号之三号2楼。

法定代表人：韦博，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韦飞，该公司员工。

原告**诉被告阳春市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、阳春市新龙城房地产开发有限公司（以下简称新龙城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人柯妮到庭参加了诉讼，被告二建公司的委托诉讼代理人谢克健，被告新龙城公司的委托诉讼代理人韦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求，依法判决：一、不得执行位于阳春市春城街道××海××房（商品房定购书为E座804房）、F801房、F802房、G805房（商品房定购书为G座804房）、H805房（商品房定购书为H座804房）、H803房、H703房、H505房；二、确认原告与被告新龙城公司之间签订的《以房抵债协议》合法有效；三、被告新龙城公司将海龙湾E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房、H505房分别过户到原告名下以及原告已转让给第三方的名下；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经原告与韦飞协商，韦飞向原告借款本金3000000元，按月利率3%计付利息，后借款人韦飞无法向原告清偿债务，经双方协商，2015年9月30日，原告**、韦飞以及新龙城公司口头约定，韦飞以新龙城公司的海龙湾房地产项目E805房（商品房定购书为E座804房）、F801房、F802房、G805房（商品房定购书为G座804房）、H805房（商品房定购书为H座804房）、H803房、H703房、H505房、G605房、E803房共10套商品房，抵顶原告对其享有的债权4610000元（其中本金3000000元，利息1610000元，该息计至2015年12月31日止），原告以其对韦飞享有的债权一次性向新龙城公司付清10套房产价款，新龙城公司于2015年9月30日确认收到原告购房款4610000元，并与原告对上述10套房产分别签订《商品房定购书》，之后，原告分别将E805房（商品房定购书为E座804房）、F801房、F802房、G805房（商品房定购书为G座804房）、H805房（商品房定购书为H座804房）、H803房、H703房转让给岑佩、岑贤卫、黎军、陈兆敬、陈昌庭、李翔、刘望等7人，新龙城公司予以确认，并于2016年12月30日向上述7人及原告发出《收楼通知书》，后分别与原告及上述7人办理完毕交楼手续并签订《收楼确认书》，至此新龙城公司已完成上述10套房产的交付。符合过户登记条件后，新龙城公司仅办理了G605房、E803房2套房产的过户登记手续，后因新龙城公司没有经济能力办理为由拖着不办产权证，直至法院查封前仍未予以办理。

一、原告与新龙城公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效。原告与新龙城公司于2015年9月30日就海龙湾E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房、H505房共8套房产分别签订了《商品房定购书》，经双方协商已就所购房屋楼层、房号、面积、单价、总价、付款方式、交付条件、违约责任等均作了明确约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为《商品房买卖合同》”以及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告与新龙城公司签订《商品房定购书》符合商品房买卖合同的构成要素，现新龙城公司取得商品房预售许可证，依法应认定为合法、有效的《商品房买卖合同》。

二、原告已一次性支付购房全部价款，新龙城公司已按双方约定收受购房款。因原告对韦飞享有的到期未清偿债权，于债务期限届满后即2015年9月30日，双方口头达成了《以房抵债协议》，该协议合法、有效，并与韦飞、新龙城公司就韦飞未偿还的本金及利息转为海龙湾已付购房款达成合意，符合各方真实意思表示，后于2019年2月23日，原告、韦飞及新龙城公司就以房抵债事实补签书面《以房抵债协议》，确认以房抵债及房款实际支付事实。2015年9月30日经债权人原告同意，韦飞以新龙城公司10套房产抵偿其对原告的债务，新龙城公司向原告出具《收款收据》确认收到原告全部购房款，符合各当事人意思自治，至于韦飞与新龙城公司之间关于抵偿原告债务的约定与原告无关。

三、原告已于查封前合法占有、实际使用已购房产。新龙城公司已按约定实际履行完毕《以房抵债协议》，且于被告二建公司与新龙城公司债权债务纠纷（2017）粤1781民初2274号民事调解书生效前已履行完毕，即按约定交付商品房给原告。法院查封前，原告已基于商品房买卖合同合法占有上述8套房产，并与岑佩等7人签订《商品房买卖合同》转让其中7套房产，新龙城公司予以认可，并于2016年12月30日向岑佩等7人及原告发出《收楼通知书》，正式通知办理收楼手续并缴交相关费用。截至2017年1月11日，上述8套房产均已按原告与新龙城公司的约定全部转移占有，完成交付使用至今。该交付行为早在被告与新龙城公司债权债务纠纷民事调解书生效前完成，均出于各方当事人善意及真实意思表示，不存在法定无效情形。

四、原告非因自身原因未办理过户登记，原告作为购房人对此无过错。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，房屋转移占有即视为交付使用，但房屋作为不动产，需通过办理过户登记完成公示效力，新龙城公司有义务主动并积极协助原告办理过户登记手续。但被执行人自交付使用后，以房抵债的10套房屋仅办理2套过户登记手续，上述海龙湾E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房、H505房共8套因其单方原因，至今未予原告办理过户登记手续，导致已履行完毕《商品房买卖合同》约定的交付义务后被查封，原告作为购买方无过错。

五、原告依法有权排除法院对上述8套房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告已向新龙城公司支付全部价款，并已实际转移占有，属于法院查封前已有条件办理并且被执行人有义务为原告办理过户登记手续，非因原告自身过错无法办理过户登记，依法应按上述规定直接排除执行。况且原告与债务人韦飞通过以房抵债协议由新龙城公司的10套房产抵偿，三方意思表示真实，内容合法有效，依法应具有法律效力，被告对新龙城公司的债权相对于原告的债权无任何法定优先受偿的情况。

综上，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条以及第三百零七条之规定，特提起诉讼。庭审中原告补充陈述称：其中H505房为原告**名下唯一一套房产，其他7套房产已经由原告转让给其他人，对于H505房是由原告与新龙城公司签订合法有效的《房屋买卖合同》所受让的，原告已支付了房款超过50%，同时为原告目前唯一一套住房，用于个人生活与居住，依法符合《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，因此依法有权排除对该房产的执行。

被告二建公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、原告请求判决不得执行阳春市春城街道××海××房（商品房定购书为E座804房）、F801房、F802房、G805房（商品房定购书为G座804房）、H805房（商品房定购书为H座804房）、H803房、H703房、H505房没有事实根据和法律依据。1、原告主张现海龙湾E805房就是其《商品房定购书》的E座804房，现海龙湾H805房就是其《商品房定购书》为H座804房，现海龙湾G805房就是《商品房定购书》为G座804房没有证据证明，不能确定原告所主张的两个不同房号是同一个房屋。2、原告诉称与韦飞存在借款关系，韦飞向其借款300万元，月利率按3%计算，因为韦飞没有能力偿还借款，于是在2015年9月30日双方口头约定以上述房产抵债，对于上述借款的事实，原告未能提供证据加以证明，就算该借款关系真的曾经存在，但原告主张与韦飞约定的月息按3%计算，明显超过法律所保护的民间借贷的利息不得高于年利率24%的规定，因此，原告所主张的以房抵债中的161万元利息有部分是不受、也不应该得到法律保护的，故其主张以此而获得对抗本案执行，显然与现行法律规定的精神不符合。3、即使原告与韦飞存在300万元的借款关系，那也只是原告与韦飞的个人债权债务关系，应由韦飞自己偿还，与新龙城公司没有关系，但韦飞和原告却以新龙城公司名下的财产抵债，新龙城公司在涉案楼盘承包给我方承建，拖欠数千万元工程款未付的情况下，擅自以自有财产为韦飞抵偿债务，明显损害新龙城公司债权人即我方的合法利益，以房抵债行为应认定为无效。4、2015年9月30日，是原告主张的口头约定以房抵债的时间，但在该时涉案商品房在海龙湾楼盘的主体工程尚未竣工，也未办理商品房预售许可证，依法是不能销售，更不能用于抵债，即使在该时签订了商品房订购书，也是违法无效的。5、依照广东省高级人民法院的司法文件和司法实践，以房抵债协议存在损害其他债权人合法权益的情形，法律不予认可。人民法院在审判过程中不直接确认以房抵债协议的合法性，原告与本案中主张以房抵债的协议来取得涉案房屋的物权来对抗法院的执行，没有法律依据。6、原告主张以新龙城公司口头约定以房抵债，就涉案房屋的8套商品房签订《商品房定购书》，但双方没有签订正式的买卖合同和出具正式的商品房买卖发票，没有按规定办理商品房备案销售手续，其真实性无法确认，相反，原告先提供的证据6以房抵债协议的签订时间是2019年2月23日，以房抵债的行为明显发生在涉案房屋发生之后，应属无效行为。7、原告在其诉状中自称已将涉案的E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房共7套房屋分别转让给了岑佩、岑贤卫、黎军、陈兆敬、陈昌庭、李翔、刘望容等7人，按原告的主张其自然认为上述房屋已经对外转让，那么房屋权利就不属于原告，原告无权对涉案房屋提出执行异议，请求停止执行。8、原告称其是涉案房屋的购买人，但没有缴纳房屋维修资金，也没有办理预购备案、预告登记等手续，足以证明原告对合同的履行和房屋的权益漠不关心，并不像是一个真正的购房人。9、如果原告是一次性签订八份《商品房定购书》，显然不是用于居住用途；二、原告主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定，停止对涉案房屋的执行，该司法解释已被新法修改，应不予适用；三、原告请求判令将海龙湾E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房、H505房分别过户到原告名下及原告已转让给第三方名下，没有法律依据；四、原告第二项诉讼请求，请求确认原告与第三人之间的《以房抵债协议》合法有效，原告该项请求的本质是合同确认之诉，而本案是执行异议之诉，执行异议之诉审查的是当事人是否对被执行的标的物是否享有可以对抗执行的实际权利，原告与第三人之间的《以房抵债协议》是否有效，不纳入本案的审理范围；五、根据原告起诉状陈述的事实和理由，原告与新龙城公司本无发生法律关系，只是与韦飞有借款关系，因韦飞没有偿还其借款，而进行以房抵债，因此，原告与韦飞之间的法律关系，本质上是民间借贷的关系，依照最高人民法院关于审理民间借贷的司法解释的规定，对于在民间借贷关系中约定债务人到期不能偿还借款进行以实物抵偿债务的，债权人起诉到人民法院，人民法院应认定其法律关系为民间借贷关系，那么本案当中，原告的情形符合上述司法解释的情形，其与韦飞之间的法律关系，应认定为民间借贷的关系，并认定原告与新龙城公司之间并没有真实的商品房销售合同关系。综上，原告的起诉理据不足，与现行法律规定不符，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。

被告新龙城公司辩称：同意原告的诉讼请求的。借款是在2014年借的，当时借款用于清理涉案房屋土地的基础及场地的障碍物，借款是用于公司开发的海龙湾楼盘项目。

原告围绕其诉讼请求，提交了下列证据：1、身份证，证明原告的身份情况；2、海龙湾商品房预售许可证（编号：春预许字2017第019号），拟证明2017年1月19日，海龙湾项目取得预售许可证；3、《商品房定购书》即户型图，拟证明2015年9月30日，原告购买8套房产和新龙城公司签订商品房买卖合同；4、收款收据，拟证明2015年9月30日新龙城公司向原告出具收据确认已收齐原告购房款4610000元；5、(2017)粤1781民初2274号民事裁定书，拟证明法院于2017年9月29日查封E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房、H505房共8套房产；6、《以房抵债协议》，拟证明原告、韦飞、新龙城公司签订协议约定以房抵偿韦飞对原告所欠债务及利息，原告实际已全额支付了购房款；7、《商品房买卖合同》（7套）、房款收据及受让人公民身份证，拟证明7套房产已由原告转让，受让人出于善意受让房产；8、《收楼通知书》、《收楼确认书》及《海龙湾物业服务协议》（8套），拟证明新龙城公司已实际交付房屋；9、8套房照片、水电费物业缴交收据、用户燃气设施安全检查单、通气移交单、进宅请帖、天然气供用气合同及收款收据、物业费及押金缴交收据，拟证明原告及其受让人均已实际占有、使用上述八套房产。经审查上述证据原件与复印件核对一致，被告二建公司对于证据1真实性及证明的事实没有异议；对于证据2原告未提供原件核对，但我方对证明的事实没有异议；对证据3的真实性和合法性均有异议，证据3中的商品房定购书签订的时间是2015年9月30日，当时海龙湾楼盘还在建设当中，应该刚刚打基础，那么这个时候就签订商品房定购书是违反法律规定的，是无效的。而且该商品房定购书是否在2015年9月30日签订，有没有存在时间倒签的问题，尚不能确定，那么证据3中的户型图没有原件，也没有落款时间和新龙城公司的盖章确认，真实性也不能认定；对证据4的真实性、合法性不予确认，证据4显示的购海龙湾购房款是461万元，因当时尚不具备出售房屋的条件，法律是禁止在建设工程竣工并取得商品房预售许可证之前转让商品房的，所以该笔款也是不能认定其合法性的。且其461万元有161万元是利息，而利息当中有超过法律保护范围的利息，从这一点来看也是不具有合法性的；对证据5没有异议；对证据6真实性及合法性没有异议，该协议书是在2019年2月份签订的，而涉案房产早在2017年9月29日就被法院裁定查封，那么在查封期间，是不允许对被查封的房产进行处分、抵押、出租或者转让，那么这份协议明显是将法院查封的房产进行了处分，属于违反法律的强制性规定，应认定为无效；对证据7的真实性、合法性及关联性都有异议。经核对原告提供的原件，证据7当中的陈昌庭出具的三份收据和岑贤卫的商品房买卖合同及收据，没有原件，那么这7份《商品房买卖合同》签订的时间是在2016年6月份到11月份之间，那么当时海龙湾楼盘建设主体工程没有竣工，也没有取得商品房预售许可证，那么当时作为原告尚未取得涉案商品房的房屋权利，其无权再对涉案房屋进行转让，对于证据7中原告收到购房款的所有收据，上面显示的交易金额，都是十几万的大额交易，但却没有相关的银行转账汇款记录，所以对该交易真实性无法认定，也不符合大额交易的交易习惯和常识，另外，如果原告提供的证据7是真实的，那么原告就没有权利再对证据7所涉及到的房屋提出执行的异议；证据8、9真实性均不予以确认，该两组证据都是原告用于证明涉案房屋已经实际占有使用，但证据8、9都是由其和新龙城公司签署或由新龙城公司单方出具给原告的，而新龙城公司本身和原告并没有商品房买卖关系，新龙城公司也从来没有收到过原告支付的任何款项，而是由于韦飞欠原告借款的关系，新龙城公司无偿的处分了名下的房产，说明新龙城是会为了韦飞的要求或因原告的要求违背事实的出具相关关于收楼、物业管理以及水电费发生与否的证据。基于新龙城公司与韦飞、原告的特殊关系，所出具的证据真实性是不能认定的。被告新龙城公司对原告提供的证据无异议，本院依法确认原告提交的上述证据合法有效。

被告二建公司提供了下列证据:1、营业执照及法人身份证明，证明被告及法定代表人的基本情况和诉讼主体资格；2、《工程竣工验收报告》，证明涉案房屋所在的楼盘海龙湾建设工程竣工验收日期为2016年12月29日；3、《商品房预售许可证》，证明涉案房屋所在的楼盘海龙湾于2017年1月取得《商品房预售许可证》。原告、被告新龙城公司对被告二建公司提供的证据无异议，本院予以确认。

本院经审理认定事实如下：本院在审理二建公司诉新龙城公司建设工程合同纠纷一案过程中，根据二建公司的申请于2017年9月29日作出（2017）粤1781民初2274号民事裁定，查封登记在新龙城公司名下位于阳春市春城街道××海××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房。后于2017年11月14日作出（2017）粤1781民初2274号民事调解书，确认：一、双方确认，新龙城公司尚欠工程款67143956.18元和利息2000000元，合计69143956.18元未支付给二建公司；二、新龙城公司同意在本协议生效之日起3天内一次性支付工程款本息共69143956.18元给二建公司；三、如新龙城公司没有按上述约定的期限支付工程款本息共69143956.18元，则同意以未付金额为基数，按年利率6%的标准，计算支付从逾期之日起至付清全部款项之日止的利息给二建公司；四、本案案件受理费407520元，减半收取计203760元，财产保全费5000元，合共208760元，新龙城公司同意负担。该调解书已送达双方当事人并发生法律效力。后由于新龙城公司没有按协议约定履行义务，本院根据二建公司的执行申请依法立案执行[案号：（2017）粤1781执1584号]。在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）粤1781执754号《参加摇珠通知书》，拟对上述查封的新龙城公司名下位于阳春市春城街道××海××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房的价值进行评估。本案原告**以其是该房业主为由向本院提出书面异议，请求终止对海龙湾E805房、F801房、F802房、G805房、H805房、H803房、H703房、H505房的执行并解除对该房产的查封，本院于2018年12月29日，作出（2018）粤1781执异51号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。

另查明，新龙城公司经工商登记成立并取得营业执照，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售物业管理、物业出租。阳春市住房和城乡规划局于2017年1月19日向该公司核发海龙湾项目商品房预售许可证（编号：春许字2017第019号）。韦飞与韦博是父子关系，韦飞取得水电局宿舍楼的土地及置换邻近一桥头的部分居民房屋后，准备开发海龙湾楼盘，因建设海龙湾楼盘启动资金的需要，韦飞以新龙城公司负责人的名义向原告借款300万元，约定月利率按3%计算，新龙城公司支付了部分利息给原告，因新龙城公司兴建海龙湾楼盘资金缺口较大，无法偿还原告的借款本息，经原告与新龙城公司协商一致，将新龙城公司拖欠原告的本金300万元和利息161万元转为原告向新龙城公司购买准备兴建的海龙湾10套房产（其中有2套房产已办理过户登记）的购房款，2015年9月3日，原告与新龙城公司签订《商品房定购书》，新龙城公司于2016年12月30日至2017年1月10日先后向原告交付了包括涉案8套房产在内的共10套房产，原告对其中的H505房进行装修，并在查封之前已进入居住，其余的7套房产原告已转让给他人，由于新龙城公司作为开发商拖欠应缴纳的税费致使一直未能办理过户登记（该楼盘大约有70多户未有办理过户登记），原告没有其他不动产。

本院认为，原告与被告新龙城公司在协商一致的基础上签订的《商品房定购书》没有违反国家法律、行政法规之强制性规定，而且已转为购房款的原告债权是新龙城公司用于开发海龙湾楼盘的早期建设资金，其形成时间早于二建公司该楼盘的工程款形成时间，故合法有效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，由于双方就购买房屋楼层、房号、面积、单价、总价、付款方式、交付条件、违约责任等均作出明确约定，该购房书依法认定为《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告诉请确认其与新龙城公司签订的《以房抵债协议》合法有效，以及将除涉案8套房产过户至原告名下或第三方名下的诉讼请求，不属于人民法院审理案外人执行异议之诉的判决事项，本院依法予以驳回。由于原告已将H505房以外的其他7套房产已转让给第三方，其依法享有的是合同债权，属于普通债权，不具有对抗本案执行的权利，故原告诉请不得执行该7套房产理据不足，本院依法予以驳回，对该7套房产具有实体权利的当事人可另循法律途径主张其权。

关于原告申请不得执行H505房的问题，本院评判如下：一、原告于2015年9月30日与新龙城公司为该套房产签订的《商品房定购书》为有效合同，该套房产是于2017年9月29日依法查封的，即在人民法院查封之前，原告已与开发商新龙城公司签订书面的买卖合同；二、该套房产是原告唯一的居住房屋，强制执行该套房产直接影响其基本的生存居住使用权，特别是还有9套房产原告已转让给第三方，第三方已占有使用的情况下，如果确认《商品房买卖合同》无效，并且强制执行，连同其它70多户因被告新龙城公司欠缴税费尚未办理过户登记的住户，将影响达几百人之众的基本生存居住、使用权，诱发社会不稳定因素；三、被告新龙城公司在开发海龙湾楼盘初期以韦飞名义向原告借款，经双方结算后转为原告向新龙城公司购买10套房产的购房款，因此原告已实际支付全部购房款。至于被告二建公司主张的利息款中有超出年利率24%的问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”规定的情形，双方约定借款利率为年利率36%，并无超出法律规定“超出年利率36%部分为无效”的情形，同时，双方结算的借款利息款是计至2015年9月30日止的利息，从结算日计至被告新龙城公司实际交付房产给原告时止的利息款已大大超出按年利率24%计算的利息款[原超出年利率24%部分约为53.67万元（161万元×1／3），结算后按年利率24%的利息款约是90万元（300万元×2%×15个月）]，由此可见，被告二建公司的该项抗辩明显不成立。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告诉请不得执行H505房符合法律规定，应予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：

一、不得执行位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾H505号房地产；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

本案受理费43680元,由原告**负担38220元，被告阳春市第二建筑工程公司负担5460元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。

本院（2018）粤1781执异51号执行裁定（关于不停止对H505房执行部分）于本判决生效时自动失效。

审判长　　陈成亮

审判员　　邱　明

审判员　　姜晶晶

二〇一九年六月二十六日

书记员　　杨彦彤

附相关法律条文：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。