某某、大连资和房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书

大连市金州区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）辽0213执异37号

案外人：苑文思，女，1993年11月30日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。

申请执行人：***，男，1979年7月6日出生，满族，住辽宁省大连经济技术开发区。

被执行人：大连资和房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102825760735010，住所地辽宁省大连市普兰店区海湾工业区振兴街16号1-3层。

法定代表人：吴宝文。

被执行人：大连万祥建设集团有限公司，统一社会信用代码912102007021589530，住所地辽宁省大连经济技术开发区旅游文化市场B区3栋-1号。

法定代表人：陈继革。

被执行人：陈继革，男，1970年7月19日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

被执行人：王鹤飞，女，1978年7月20日出生，蒙古族，住辽宁省大连经济技术开发区。

在本院执行申请执行人***与被执行人大连资和房地产开发有限公司（以下简称资和房地产）、大连万祥建设集团有限公司（以下简称万祥建设）、陈继革、王鹤飞民间借贷纠纷一案中，案外人苑文思对本院查封被执行人资和房地产所有的位于大连市普兰店区万祥园6号楼1单元10层1号的房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人苑文思称，要求解除对案涉房产的查封。事实与理由为，2014年9月18日案外人与万祥建设签订了以房抵货款协议，约定抵顶其总货款人民币495629元。2015年1月17日，万祥建设把万祥园6号楼2单元4层1号以人民币468997元抵给案外人。2016年7月1日，万祥建设又将上述抵款的房产替换为案涉房产，双方于同日签订了商品房买卖合同，同时案外人支付了房屋差价、房屋维修基金、水费、电费、物业费等相关费用并领取了房屋钥匙，但一直未为案外人办理房屋产权手续。现案外人得知案涉房产被法院查封，故提出异议，请求解除查封。

申请执行人***称，1、案涉房产已于2015年11月12日被本院（2015）金民初字第03894号民事裁定查封，四被执行人均未提出异议。在2015年12月29日本院作出（2015）金民初字第03894号民事判决后，已经进入执行程序，且在执行中四被执行人均作出了将案涉房产抵顶生效民事判决债务的合意；2、案外人虽于2014年9月18日与万祥建设签订了以房抵货协议，但万祥建设并非案涉房产的所有权人，并无处分权，而所有权人资合房地产并未对该协议予以认可，故该以房抵货协议无效。而案外人与资和房地产签订的《商品房买卖合同》系被法院查封之后才签订的，并不属于善意购买；3、案外人亦未提供其与万祥建设之间贷款纠纷的证据，其主张的抵债行为真实性无法考证；4、案外人自称与被执行人资和房地产签订了商品房买卖合同，但却未提供购买发票及付款证明，且该楼盘根本没有物业，无法证明实际入住，且案外人对未办理房屋产权也无客观催促表现，故有与被执行人恶意串通逃避执行之嫌。综上，案外人提供的商品房买卖合同应认定为无效合同，且案外人的异议请求不符合相关法律规定，应予驳回。

被执行人资和房地产、万祥建设、陈继革、王鹤飞未提交意见。

本院查明，原告***诉被告资和房地产、万祥建设、陈继革、王鹤飞民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月12日作出（2015）金民初字第03895号民事裁定，查封了被告资和房地产所有的万祥园房屋15套，并于同年12月29日作出（2015）金民初字第03895号民事判决，判令被告资和房地产于判决生效后十日内偿还原告***借款人民币200万元及利息；被告万祥建设、陈继革、王鹤飞对该借款本金及利息承担连带给付责任。

另查明，原告金晶、**凯因民间借贷纠纷分别对被告资和房地产、万祥建设、陈继革、王鹤飞提起诉讼，本院于2015年11月12日分别作出（2015）金民初字第03894、03896号民事裁定，查封了被告资和房地产所有的包括案涉房产在内的万祥园房屋81套，后于同年12月29日分别作出（2015）金民初字第03894、03896号民事判决。

再查明，本院上述三份判决生效后，经申请执行人申请，本院分别以（2016）辽0213执462、463、464号立案后合并执行。后于2018年11月8日对包括案涉房产在内查封资和房地产所有的万祥园上述96套房屋进行了续查封。

又查明，案外人苑文思为证明其主张，向本院提交了时间显示为2014年12月17日、总金额为人民币495629元、合同主体双方分别为大连万祥建设集团有限公司与天津豹鸣股份有限公司的《分包工程结算表》1份；提交了天津豹鸣股份有限公司《对账单》1份，时间显示为2015年1月19日、钱款余额为人民币26632元、签字确认为大连万祥建设集团有限公司；提交了供方为天津豹鸣股份有限公司、需方为大连万祥建设集团有限公司签订的关于大连枫叶国际学校图书馆工程的《产品购销合同》；提交了时间显示为2016年7月1日的《业主入住验收表》、《钥匙领取签收表》、《装修施工许可证》；提交了时间分别显示为2016年6月14日、2016年7月1日缴纳的水费、电费、物业费、装修保证金、维修基金等单据7份；提交了出卖人为资和房地产、买受人为苑文思就案涉房产签订的《商品房买卖合同》1份。

本院认为，本案争议的焦点为案外人异议请求是否符合法定条件且其权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定表明标的物是房地产经营者所开发商品房的情况下，房屋消费者物权期待权保护所需要具备的条件，意即本案中案外人苑文思主张其对本院查封的资和房地产所有的案涉房产的情形。首先，本院已于2015年11月12日查封了案涉房产，而案外人提供的《商品房买卖合同》无签订时间，其自述签订时间为2016年7月1日，系本院查封之后所签订的书面买卖合同，不符合上述规定的第（一）项；其次，案外人并未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，不符合上述规定的第（二）项；再次，关于案外人的付款情况，其并未提供支付购房款的支付凭证及购房发票，且其提供的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2条明确载明“大连资和房地产开发有限公司未收到该房屋的款项”，再者其虽主张案涉房产系其与万祥建设之间货款的抵顶，但万祥建设并非案涉房产的所有权人，且根据案外人提供的证据，以房抵货款协议双方当事人系天津豹鸣股份有限公司与万祥建设，与案外人并无关联，故无证据证明案外人支付了案涉房产的价款，不符合上述规定的第（三）项。综上，案外人的主张不符合相关法律规定，不能排除本院执行，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人苑文思的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认定原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　张　丽

审　判　员　　郑朝晖

人民陪审员　　白　韧

二〇二〇年七月十日

书　记　员　　刘正立