北京市顺义区南彩镇河北村村民委员会与北京顺鑫鲲鹏食品有限公司等一审民事判决书

北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0113民初10348号 原告：北京市顺义区南彩镇河北村村民委员会，住所地北京市顺义区南彩镇河北村东路1号，统一社会信用代码54110113A028632677。 法定代表人：金治国，村主任。 委托诉讼代理人：**，北京双法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京双法律师事务所律师。 被告：北京顺鑫鲲鹏食品有限公司，住所地北京市顺义区南法信地区顺沙路南侧，统一社会信用代码9111011310252688XD。 法定代表人：林金开，董事长。 被告：北京鑫大禹水利建筑工程有限公司，住所地北京市顺义区**地区***7-202号，统一社会信用代码91110113102569978M。 法定代表人：***，董事长。 二被告之共同委托诉讼代理人：**，北京百朗律师事务所律师。 原告北京市顺义区南彩镇河北村村民委员会（以下简称“河北村村委会”）与被告北京市顺鑫鲲鹏食品有限公司（以下简称“顺鑫鲲鹏公司”）、北京鑫大禹水利建筑工程有限公司（以下简称“鑫大禹公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告河北村村委会之委托诉讼代理人**、***，被告顺鑫鲲鹏公司、鑫大禹公司之共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北村村委会向本院提出并明确诉讼请求：1．确认原告与二被告签订的租赁协议超出20年租赁期限的部分（即从2019年10月2日起至2048年4月止）无效；2．判令二被告立即腾退并实际返还涉诉土地并拆除其建设的建筑物；3．判令被告支付原告自2019年10月2日起至其实际腾退之日止的占有使用费。事实和理由：1991年9月13日，原告与顺义县畜禽集团公司签订《协议书》一份，约定顺义县畜禽集团租用原告的养猪场。1998年4月12日，原告又与北京市顺义县第二种猪场（其上级公司为北京鲲鹏食品集团公司）签订《土地租赁协议书》一份，约定将原养猪场西侧面积7．639亩（5095．5平方米）的土地作为原养猪场的扩建地租给顺义县第二种猪场使用，该租赁协议书第二条约定租赁期限为1998年4月至2048年4月共计50年。2010年7月9日，原告与鑫大禹公司签订《补充协议书》一份，协议第一条约定鑫大禹公司继续使用养猪场包括扩建用地并在原养猪场的土地四周建设围墙，并使用场地西南侧路口及东北角进村道路；协议第二条约定西侧道路使用费（10000元/年）从1998年至2010年年底为130000元，东北角进村道路使用费（7000元/年）从1991年至2010年年底为140000元，两处共计270000元，被告于签订本补充协议书时，一次性支付给原告；协议第三条约定租赁期限为2011年至2048年共计38年。依据协议第二条约定，二被告默认鑫大禹公司继续使用该场地并承担原告与顺义县畜禽集团公司、北京市顺义县第二种猪场签订的协议的权利义务，即该场地的租赁期限从1991年9月13日起算。我国《合同法》从1999年10月1日开始施行，《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故该场地的租赁期限超过二十年部分应属无效，租赁期限应从1999年10月1日开始计算，至2019年10月1日期限届满。因为该土地上的建筑物为二被告租用后自主建造，原告希望被告在腾退场地后拆除这些建筑物，并将涉诉场地实际返还。故原告诉至法院，请求依法裁判。 被告顺鑫鲲鹏公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求，请求法院全部驳回。一、本案相关协议签订及履行情况概述。本案诉争土地共有两块，一块为原河北村大队猪场所在土地（即猪场老场区），一块为原河北村大队猪场所在土地西侧土地（即新租赁土地）。1991年9月7日，北京市顺义县畜禽集团公司（以下简称“畜禽公司”）***县政府申请购买河北村大队猪场。该猪场占地即猪场老场区。1991年9月13日，原告及其上级北京市顺义县俸伯乡人民政府与北京市食品公司顺义县公司俸伯食品供销站（以下简称“食品供销站”）及其上级单位畜禽公司签署《协议书》，约定原告将猪场，包括猪舍、办公室、**、库房和猪场占地全部有偿转让给食品供销站和畜禽公司。1991年11月23日，县政府财贸办公室批准畜禽公司购买河北村大队猪场。1993年9月5日，猪场（后更名为“北京市顺义县第二种猪场”，后又更名为“北京鲲鹏食品集团公司河北村畜牧场”）取得《集体土地建设用地使用证》，用途是“养猪”，使用期限为“永久”。1998年4月12日，原告与北京市顺义县第二种猪场（以下简称“种猪场”）签订《土地租赁协议书》，约定种猪场承租猪场西侧土地（5095．5平方米），该地即新租赁土地。租赁期限为1998年4月至2048年4月。种猪场上级单位是北京鲲鹏食品集团公司（以下简称“鲲鹏公司”）。该协议虽然名义上是《土地租赁协议书》，但实际上是原告向种猪场出让土地使用权；该协议约定50年租金一次性给付，具有土地使用权出让合同的性质，与通常情况下租赁合同按年给付租金的特点具有明显的区别。鲲鹏公司已依约一次性给付款项。1994年3月14日，鲲鹏公司成立，组成鲲鹏公司的成员单位包括北京市顺义县肉类联合加工厂和食品供销站等36家企业，食品供销站即购买猪场的企业。2002年7月31日，鲲鹏公司改制为顺鑫鲲鹏公司，改制的资产包括北京鲲鹏食品集团公司河北村畜牧场。2005年1月31日，被告鑫大禹公司与顺鑫鲲鹏公司签署《房屋租赁合同》，约定鑫大禹公司自鲲鹏公司承租本案诉争猪场老场区，租赁期限为2005年2月1日至2048年4月。2010年7月9日，原告与鑫大禹公司签署《补充协议书》，约定鑫大禹公司承担1998年至2010年的道路使用费合计27万元；并约定鑫大禹公司使用场地（新租赁土地）的期限自2011年至2048年，自2011年起鑫大禹公司每年支付道路使用费1．7万元。二、原告无权以合同到期为由要求终止以猪场老场区为标的物的《协议书》。如前所述，1991年9月13日，原告与被告签署《协议书》，约定原告将河北村大队猪场转让给食品供销站。1993年9月5日，猪场取得《集体土地建设用地使用证》。1994年3月14日，食品供销站与北京市顺义县肉类联合加工厂等36家企业设立鲲鹏公司。2002年7月31日，鲲鹏公司改制为被告，改制资产包括自河北村购买的猪场（即猪场老场区）。所以，被告享有猪场老场区所在土地的集体土地建设用地使用权，原告无权以合同到期为由要求终止《协议书》。三、原告无权以合同到期为由要求终止以新租赁土地为标的物的《土地租赁协议书》和《补充协议书》。《土地租赁协议书》名为租赁合同实为集体土地使用权出让合同。如前所述，该协议虽然名义上是《土地租赁协议书》，但实际上是原告向种猪场出让集体土地使用权。即使《土地租赁协议书》是租赁合同，原告也无权以合同到期为由要求终止《土地租赁协议书》和《补充协议书》。《土地租赁协议书》的协议双方为原告和种猪场，《补充协议书》的协议双方为原告和鑫大禹公司，即猪场西侧土地的承租人已***鲲鹏公司变更为鑫大禹公司，租赁承租时间应依《补充协议书》第3条的约定自2011年起算，即使该合同受20年最长租赁期限的限制，也应在2031年到期。所以，原告无权以合同到期为由，要求终止《补充协议书》并要求顺鑫鲲鹏公司支付费用。综上所述，答辩人请求法院依法裁判，维护我方的合法权益。 被告鑫大禹公司辩称，我方同意支付自2019年起的道路使用费，但不同意原告的其他诉讼请求。一、本案相关协议签订及履行情况概述。本案诉争土地共有两块，一块为原河北村猪场所在土地（即猪场老场区），一块为原河北村猪场所在土地西侧土地（即新租赁土地）。2005年1月31日，鑫大禹公司与被告顺鑫鲲鹏公司签署《房屋租赁合同》，约定鑫大禹公司自顺鑫鲲鹏公司承租本案诉争猪场老场区，租赁期限为2005年2月1日至2048年4月。2010年7月9日，原告与鑫大禹公司签署《补充协议书》，约定鑫大禹公司承担1998年至2010年的道路使用费合计27万元；并约定鑫大禹公司使用场地（新租赁土地）的期限自2011年至2048年，自2011年起鑫大禹公司每年支付道路使用费1．7万元。鑫大禹公司已于2010年7月11日支付1998年至2010年的道路使用费27万元，于2017年11月27日支付2011年至2017年的道路使用费11．9万元。二、原告无权以合同到期为由要求终止以猪场老场区为标的物的《协议书》。***鲲鹏公司所述，顺鑫鲲鹏公司享有猪场老场区所在土地的集体土地建设用地使用权，原告无权以合同到期为由，要求终止《协议书》。三、原告无权以合同到期为由要求终止以新租赁土地为标的物的《土地租赁协议书》和《补充协议书》。1．《土地租赁协议书》名为租赁合同实为集体土地使用权出让合同。***鲲鹏公司所述，该协议虽然名义上是《土地租赁协议书》，但实际上是原告向种猪场（权利义务***鲲鹏公司**）出让集体土地使用权。2．即使《土地租赁协议书》是租赁合同，原告也无权以合同到期为由要求终止《土地租赁协议书》和《补充协议书》。《土地租赁协议书》的协议双方为原告和种猪场，《补充协议书》的协议双方为原告和鑫大禹公司，即猪场西侧土地的承租人已***鲲鹏公司变更为鑫大禹公司，租赁承租时间应依《补充协议书》第3条的约定自2011年起算，即使该合同受20年最长租赁期限的限制，也应在2031年到期。所以，原告无权以合同到期为由，要求终止《补充协议书》。3．即使租赁期限届满，原告也无权直接以合同期限届满为由，要求我方腾退土地。集体经营性建设用地租赁期限届满，我方有权申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，村委会应予以批准。依据《土地管理法》第六十三条第四款的规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。依据《土地管理法实施条例》第十七条第二款的规定：国有土地有偿使用的方式包括：（二）国有土地租赁。依据《土地管理法》第五十八条第一款第（二）项的规定：有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。依据《规范国有土地租赁若干意见》第七条第二条的规定：承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。依据《规范国有土地租赁若干意见》第四条的规定：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。依据上述法律法规及规章的规定，集体经营性建设用地的出租，适用国有建设用地的相关规定；国有建设用地租赁期限届满，土地使用者有权申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应予以批准。本案猪场西侧土地承租期限，即使自1999年计算到2019年，也远未到最长租赁期限，仍有续租的余地。在本案纠纷发生之前，鑫大禹公司一直以《补充协议书》未到期的意思，对土地进行占有使用；因双方对《补充协议书》是否到期存在争议，从逻辑上，在人民法院认定《补充协议书》期限届满前，鑫大禹公司不可能作出要求续期的意思表示，在人民法院认定《补充协议书》期限届满后，鑫大禹公司才有可能作出要求续期的意思表示；因此，如人民法院认定《补充协议书》期限届满，鑫大禹公司有权向村委会作出要求续期的意思表示，除根据社会公共利益需要收回该土地的，原告应批准答辩人的续期申请。4．即使租赁期限届满且鑫大禹公司应腾退土地，原告也应给付适当补偿。鑫大禹公司在诉争土地上建设有房屋，如鑫大禹公司腾退土地，原告应就地上物向鑫大禹公司进行适当补偿；为保障鑫大禹公司的合法权益，在补偿方案确定前，原告不应要求答辩人腾退土地。5．鑫大禹公司随时可支付自2019年至今的道路使用费。因原告一直未提供其最新的收款账户（村委会账户有变化）并开具发票，鑫大禹公司未向其给付2019年至今的租金道路使用费；在原告提供其最新的收款账户并开具发票后，鑫大禹公司随时可支付该笔费用。综上所述，答辩人请求法院依法裁判，维护我方的合法权益。 本院经审理认定事实如下： 1991年9月13日，河北村村委会（甲方）与北京市顺义县畜禽集团公司（乙方，以下简称“畜禽公司”）签订《协议书》一份，约定：甲方将本村猪场一座（含猪舍160间、办公室2间、**2间、库房3间及附属设施）和猪场占地全部有偿转让给乙方。猪场坐落在河北村村南西侧，南边东西长207米，北边东西长207米，东边南北宽129米，西边南北宽129米，折合共计40．0545亩。土地暂时算租用，乙方负责交农业税，待国家正式批准使用土地后并以减农业税，乙方不再负责交农业税。协议签字后，乙方一次付清价款，如结交不齐，按原承包协议计算。经询问，双方均无法核实涉诉猪场的转让价款。 1991年11月23日，原北京市顺义县人民政府财贸办公室分别向原北京市顺义县俸伯乡人民政府、畜禽公司作出批复，同意将上述河北村大队猪场所有权转让给畜禽公司，同意畜禽公司购买原北京市顺义县俸伯乡河北村大队猪场。 1993年9月5日，涉诉猪场取得编号为顺俸集建（证）字第0134号的《集体土地建设用地使用证》，载明土地类别为非耕，用地面积为20321．3平方米，其中建筑占地4444．7平方米，土地用途为养猪。 1998年4月12日，河北村村委会（甲方）与北京市顺义县第二种猪场（乙方，即涉诉猪场，当时已隶属北京鲲鹏食品集团公司）签订《土地租赁协议书》一份，约定：甲方将其位于乙方西侧面积为7．639亩（5095．5平方米）的土地租赁给乙方作为扩建用地。租赁地界四至为：东至乙方原围墙外2米处，西至南北通路，南至甲方耕地，北至化粪池。租赁期限为50年，即1998年4月至2048年4月。年租金为2000元，50年共计100000元，乙方于合同生效之日起10日内一次性付清。 另查，北京鲲鹏食品集团公司（以下简称“鲲鹏公司”）成立于1994年3月14日。北京市顺义县第二种猪场系鲲鹏公司成员单位。2002年7月31日，鲲鹏公司改制为顺鑫鲲鹏公司。 2005年1月31日，顺鑫鲲鹏公司（甲方）与鑫大禹公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于河北村和龙王头村（原甲方猪场）的房屋出租给乙方。租赁期限从2005年2月1日起至2048年4月止。房屋租金为每年60000元，于首次合同签订时一次性付清。 2010年7月9日，河北村村委会（甲方）与鑫大禹公司（乙方）签订《补充协议书》一份，约定：乙方在原猪场西侧土地四周建设围墙（围墙东距村内路84．5米，南距顺平路38．5米，西距排水沟5米，北侧为垃圾场及陵园），并使用场地西南侧路口及东北角进村道路。西侧道路使用费（10000元/年）从1998年至2010年年底为130000元；东北角进村道路使用费（7000元/年）从1991年至2010年年底为140000元，两处共计270000元。乙方于签订本补充协议书时一次性支付给甲方。乙方所使用的场地期限从2011年至2048年止，租期共38年（土地租金已付）。甲、乙双方约定在乙方管理场地期间，费用标准为每年1．7万元，乙方于每年12月份付款。 经询问，河北村村委会称涉诉土地内的猪舍已全部被拆除，但不清楚当时的办公室、**、库房等是否被拆除。顺鑫鲲鹏公司称当时的办公室、**、库房等建筑物还在，其他建筑物都被拆除了。顺鑫鲲鹏公司另称，其购买涉诉猪场后又在涉诉土地内新建了三个钢结构库房，但均未办理建设审批手续。经释明，顺鑫鲲鹏公司主张如法院判决其将涉诉土地腾退给河北村村委会，则要求河北村村委会赔偿其涉诉土地内地上物损失，并申请对涉诉土地内原有房屋（包括平房14间、厕所1间、配电室1间）的市场价值进行评估。经本院委托，国专中衡（北京）资产评估有限责任公司于2023年2月28日作出《资产评估报告》一份，评估结论为涉诉土地内原有房屋及附属物的评估价值为245597元。顺鑫鲲鹏公司支付鉴定费共计15000元。 上述事实，有《协议书》《土地租赁协议书》《房屋租赁合同》《补充协议书》《集体土地建设用地使用证》《资产评估报告》、鉴定费发票及本案庭审笔录等在案佐证。 本院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。根据查明的事实，河北村村委会已于1991年将涉诉猪场转让给畜禽公司，***鲲鹏公司继受取得了涉诉猪场的相关权利义务。顺鑫鲲鹏公司于2005年将涉诉猪场内的房屋出租给鑫大禹公司，鑫大禹公司取得了涉诉猪场内房屋的占有、使用权。2010年，河北村村委会又与鑫大禹公司签订《补充协议书》，将涉诉猪场所在土地及西侧土地一并出租给鑫大禹公司，并将租赁期限明确为从2011年至2048年。据此，河北村村委会与鑫大禹公司签订的《补充协议书》违反了法律关于租赁合同期限不得超过二十年的强制性规定，故上述《补充协议书》中超过二十年租赁期限即从2031年至2048年的部分应属无效。另，因鑫大禹公司已向河北村村委会一次性付清了涉诉土地的租金，现二十年租赁期限尚未届满，河北村村委会要求顺鑫鲲鹏公司、鑫大禹公司腾退、返还涉诉土地并支付相应占有使用费的主张依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、原告北京市顺义区南彩镇河北村村民委员会与被告北京鑫大禹水利建筑工程有限公司于二〇一〇年七月九日签订的《补充协议书》中租赁期限超过二十年（即自二〇三一年至二〇四八年）的部分无效； 二、驳回原告北京市顺义区南彩镇河北村村民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费四千九百八十三元九角六分，由原告北京市顺义区南彩镇河北村村民委员会负担（已交纳）。 鉴定费一万五千元，由被告北京顺鑫鲲鹏食品有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年三月二十七日 书记员　　***