金建良、浙江亚丁房地产开发有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙05民终1222号

上诉人（原审原告）：金建良，男，1976年4月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省湖州市吴兴区，现住浙江省湖州市吴兴区。

委托诉讼代理人：刘晓刚，北京圣运律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：浙江亚丁房地产开发有限公司，住所地湖州市吴兴区人民路******。

法定代表人：陈峰，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杨建军，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑燕萍，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：浙江航兴建设有限公司，住所地湖，住所地湖州市吴兴区八里店镇经编产业园**103第****v>

法定代表人：杨建峰，该公司经理。

委托诉讼代理人：卢祖伟，浙江六和（湖州）律师事务所律师。

原审第三人：湖州太湖旅游度假区管理委员会，住所地湖州市，住所地湖州市太湖旅游度假区

负责人：吴智勇，该委员会主任。

委托诉讼代理人：徐晓青，浙江银湖律师事务所律师。

上诉人金建良因与被上诉人浙江亚丁房地产开发有限公司（以下简称亚丁公司）、浙江航兴建设有限公司（航兴公司）、原审第三人湖州太湖旅游度假区管理委员会（以下简称度假区管委会）侵权责任纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人金建良及其委托诉讼代理人刘晓刚，亚丁公司的委托诉讼代理人杨建军、郑燕萍，航兴公司的委托诉讼代理人卢祖伟，度假区管委会的委托诉讼代理人徐晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金建良上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持金建良的全部诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由亚丁公司、航兴公司承担。事实和理由：一、一审法院已认可上诉人对案涉房屋享有所有权，亚丁公司作为案涉房屋的建设单位，依法应当协助上诉人办理案涉房屋的产权登记。在一审法院作出的案涉判决中的第11页，法院已认可以下事实“湖州市城投资产管理有限公司出具给原告的入住联系单，明确原告为案涉房屋买受人，全部房款已经结清。”结合本案的有关情况，上诉人通过拆迁安置获得案涉房屋所有权，房屋未办理初始登记，权属无争议，房屋应当确权登记在上诉人名下。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三人度假区管委会作为安置责任主体，同样有义务协助上诉人办理房屋产权证照。《不动产登记暂行条例》第十四条的规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的。”上诉人进行不动产登记可以单方申请，需要被上诉人亚丁公司协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件，第三人度假区管委会作为安置责任主体，有义务协助上诉人办理不动产登记。二、亚丁公司、航兴公司应当按照国家标准履行维修义务，以保障上诉人合法的居住权益。上诉人主张按照“平改坡”的方式进行维修，符合实际情况。现上诉人的房屋存在着漏水渗水的情况，已严重影响上诉人的正常生活。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第四条：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。《建设工程质量管理条例》第四十一条：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”同时亚丁公司与航兴公司签订的建设工程施工合同约定案涉房屋的保修期为五年，现案涉房屋处于保修期内，亚丁公司、航兴公司分别作为建筑单位和施工单位，应对案涉房屋承担维修义务。上诉人的原有农房因城中村改造项目需要而被征迁，被安置在案涉房屋。上诉人提出的“平改坡”或按照2018年4月26日的修补方案符合实际情况，能够让政府的安置房做到住得放心和安心，应该得到支持。

亚丁公司辩称，一、亚丁公司没有协助上诉人办理房屋产权登记的义务。协助办理产权登记手续是房屋买卖合同中出卖人的义务，但亚丁公司是与湖州市华兴城建发展有限公司（以下简称华兴公司）于2018年签订的商品房买卖合同，将案涉房屋出售给了华兴公司。故亚丁公司仅对华兴公司负有协助办理房屋产权登记的义务，并不对上诉人负有协助办理房屋产权登记的义务。亚丁公司已经协助华兴公司办理了登记。一审中，亚丁公司应一审法院要求，提交了湖州市自然资源和规划局出具的案涉房屋的不动产登记信息查询记录。这份记录显示，案涉房屋的权利人在2019年11月份已经变更为湖州市农村住房建设投资有限公司。由此可见，华兴公司在购得案涉房屋之后，又已经再次过户。上诉人在上诉状中引用的《不动产登记暂行条例》第十四条，不符合本案的事实情况，因为案涉房屋早已经进行过登记，不具备该法条规定的“尚未登记的不动产首次申请登记”这种情形。综上，亚丁公司并非案涉房屋的权利人及利害关系人，因此既无义务，更无权利协助上诉人办理产权登记事宜。二、一审法院判决正确，亚丁公司愿意履行维修义务，但亚丁公司无须按照平改坡的方式进行维修。2020年6月18日，一审法院组织各方当事人进行了现场勘察。上诉人坚持的必须采取平改坡方式进行维修，这种处理方式，涉及了房屋结构的变更，也会影响其他业主的合法利益，还涉及行政审批等多项重大事项。按照谁主张，谁举证的原则，上诉人理应就平改坡修理方式的必要性和合理性进行举证说明。但在一审中上诉人撤回了相关司法鉴定申请。故上诉人就此提出的主张，无事实和法律依据。

航兴公司辩称，一审判决对事实认定正确，判决结果正确。作为案涉房屋的施工单位，应当切实履行保修义务。只要业主通知航兴公司，航兴公司即会积极履行，无需通过诉讼方式提出。业主要求采用平改坡的方式进行维修，实际上是要求对房屋的顶部进行改进。作为施工单位，航兴公司只能做到按设计图纸施工，无权做出平改坡的设计变更以及施工变更。故在平改坡的规划和设计没有得到政府批准之前，施工单位是无法做到平改坡的。上诉人要求航兴公司按照平改坡的方式进行维修，不符合现实，也不符法律规定，航兴公司无法履行。

度假区管委会辩称，认可一审判决结果。一、度假区管委会没有实施侵权行为，不存在过错，故案涉房屋的质量问题与度假区管委会无关。案涉房屋的建设单位和施工单位应当依法承担相应的维修责任。《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第三十九条等相关法律法规规定，建设单位和施工单位应对开发建设的商品房在法定期限内和承诺的保修期限内承担相应的维修责任。二、度假区管委会作为机关单位，与上诉人之间不存在合同关系，不是合同当事人，也不存在侵权行为。上诉人与度假区拆迁事务所签订了安置补偿协议，协议性质上属于行政协议，度假区管委会没有独立的请求权，也不是责任主体。

金建良向一审法院起诉请求：1.亚丁公司、航兴公司对金建良的房屋进行修理并采取相关措施（包括对房屋屋顶进行“平改坡”改造），确保永久性地解决房屋漏水、渗水情况；2.亚丁公司协助金建良办理房屋产权登记手续；3.诉讼费由亚丁公司、航兴公司承担。

一审法院认定下列事实：金建良系黄龙洞村村民，因城中村改造建设需要，金建良的农房被度假区管委会征收。2017年12月22日，金建良与湖州太湖旅游度假区拆迁事务所签订太湖旅游度假区农房拆迁安置补偿协议书及补充协议，就人口安置及房屋、生产设备、附属物等补偿事宜作了约定。2017年12月25日，湖州市城投资产管理有限公司出具入住联系单，载明“兹有房屋买受人金建良，身份证号330501197604××××，所购房屋坐落诺亚家园小区8幢505室，现已结清全部房款，前来办入住手续，物业费等相关费用自2017年12月起由该住户自行承担。”后金建良装修入住。自2018年3月起，原告发现案涉房屋顶部及顶部墙角出现渗水、漏水问题。经原告等住户反映，亚丁公司、航兴公司、浙江天和建筑设计有限公司于2018年4月26日共同出具屋面渗水修补方案。案涉房屋所在的诺亚家园项目工程地点位于湖州市××地块（太湖路;地块6-2地块），由亚丁公司开发建设，航兴公司（原名湖州鼎兴建设有限公司）施工，于2012年8月17日开工，于2017年1月4日竣工。亚丁公司与航兴公司签订的建设工程施工合同中约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的工程质量保修期为五年，保修期自工程竣工验收合格之日起计算。华兴公司（原名称为湖州市城市建设发展总公司）与亚丁公司签订有安置房回购建设管理协议，明确该项目全部用作拆迁安置房，开发建设后由华兴公司代表政府以货币资金的方式予以回购。2018年9月4日，华兴公司与亚丁公司签订商品房买卖合同，由华兴公司作为买受人向亚丁公司购买案涉房屋。合同第十六条约定“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。”合同附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，明确屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、厨房、地下室和外墙、地下室和外墙面的防渗漏的保修期限为八年约定双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房的交易手续和不动产登记。案件审理过程中，经本院释明，金建良于2019年12月30日向本院申请对其居住的涉案安置房屋存在渗漏水等质量问题以及维修方案、维修费用进行鉴定，本院委托浙江科宇检测有限公司对原告等25家住户的房屋是否存在渗漏水等质量问题进行鉴定，浙江科宇检测有限公司出具收费通知确定工程现场勘察及检测鉴定费预付18000元每户，总计为414000元。经浙江科宇检测有限公司通知，金建良未在规定时间缴纳鉴定费。后本院向金建良发送书面通知书，要求金建良在接到通知书次日起七日内向浙江科宇检测有限公司缴纳鉴定费用，期满未缴纳按撤回鉴定申请处理，但原告仍未缴纳。后原告以鉴定费用超出合理范围为由申请撤回司法鉴定申请。经本院通知，浙江科宇检测有限公司终止本案鉴定程序。2020年6月18日，本院组织各方当事人到案涉房屋现场进行勘查。经查，案涉房屋为上、下楼户型，上楼屋面出气口处墙壁有泛黄渗水印记，墙皮起皱；上楼靠北小房间空调口周围墙壁有泛黄痕迹；上楼主卧室东南角窗帘边有印迹。诉讼中，航兴公司提交修复方案：1.对渗水印记清理干净后按装饰装修原样修复；2.对于现在还存在渗水情况的，使用注浆或用防水卷材进行修复，装饰装修受损的亦同步原样修复。

一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但根据金建良主张的事实和理由及一审查明的事实，案由应为侵权责任纠纷。一审争议焦点，一是金建良以侵权之诉主张由亚丁公司和航兴公司对案涉房屋进行修理并采取相关措施（包括对案涉房屋屋顶采取“平改坡”的修理方式）有无依据，应否支持；二是金建良主张由亚丁公司协助办理房屋产权登记是否符合法律规定，应否支持。关于争议焦点一,中华人民共和国建筑法》第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度。”“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”本案中，湖州市城投资产管理有限公司出具给金建良的入住联系单，明确金建良为案涉房屋买受人，全部房款已经结清。结合农房拆迁安置补偿协议书及补充协议、安置房回购协议等证据及当事人的陈述，可以认定金建良的农房因城中村改造建设需要而被征迁，金建良被安置在案涉房屋即湖州市诺亚家园8幢505室，原告有权就该房屋出现的质量问题向相关责任人主张权利。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款、第二款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”华兴公司与亚丁公司签订的商品房买卖合同约定了亚丁公司作为房地产开发企业对商品房的保修义务，保修标的系案涉房屋，亚丁公司的保修义务不因房屋所有权的变动而免除。根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”航兴公司作为案涉房屋的施工单位，对案涉房屋亦负有保修义务。经现场勘查，案涉房屋上楼靠北小房间的窗边书柜木板颜色较深，金建良陈述系渗水造成，另该房间西北角有渗水没有修复。诉讼中，航兴公司表示愿意履行保修义务，现案涉房屋均在保修期内，故金建良要求亚丁公司、航兴公司对案涉房屋因渗漏水进行修复的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于金建良在诉讼中主张对案涉房屋屋顶采取“平改坡”的修理方式来解决房屋渗水、漏水问题。因该修理方式涉及房屋结构的变更、其他业主的合法利益、行政审批问题等相关重大事项，金建良对此应举证证明该修理方式的必要性及合理性。现金建良在诉讼中撤回了相关的司法鉴定申请，且未能提交其他有效证据证明“平改坡”系解决案涉房屋质量问题的必要措施，故对金建良该项诉讼主张，不予支持。关于争议焦点二。亚丁公司与华兴公司签订的商品房买卖合同第十八条约定，双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房的交易手续和不动产登记。同时，该条款还约定了因亚丁公司原因致使华兴公司未能在案涉房屋交付之日起90日内完成房屋交易手续和取得不动产权证情形下的违约责任。因此，亚丁公司对华兴公司负有协助办理房屋产权登记的义务。而本案金建良是与湖州太湖旅游度假区拆迁事务所签订农房拆迁安置补偿协议书，现金建良要求亚丁公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款、第二款，《建设工程质量管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、亚丁公司、航兴公司于判决生效之日起三十日内共同对金建良安置取得的位于湖州市吴兴区××街道××幢××室房屋的渗漏水问题履行修复义务；二、驳回金建良的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由金建良负担25元，亚丁公司、浙江航兴公司共同负担25元。

二审中，金建良提交照片一份，用以证明金建良等人就房屋未办理产权登记、漏水等问题提出异议并提交相关街道办事处协调处理，但目前没有明确的结果。亚丁公司、航兴公司、度假区管委会质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不是原件，仅有村委会盖章，缺乏经办人签字，报告中所称“阁楼渗水、漏水严重”与事实不符，经一审法院实地勘察，部分在该报告上签字的业主家中并无渗水、漏水情况。本院经审核认为，该份证据与亚丁公司是否有协助办理产权登记手续的义务及案涉房屋是否必须依照“平改坡”方案进行维修的问题无关联性，且该证据无法与原件核对，也没有相关单位负责人及经办人员签名，故本院对该份证据的证明力不予确认。

亚丁公司、航兴公司、度假区管委会未提交新的证据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一、亚丁公司是否有协助金建良办理房屋过户手续的义务；二、金建良要求按照“平改坡”方案对房屋进行维修，是否应当支持。

关于争议焦点一，金建良主张，依据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”之规定，其作为安置主体，有权单方申请登记，并由亚丁公司协助办理登记手续。对此本院认为，金建良系拆迁安置对象，安置房的交付和物权登记应按照拆迁安置补偿协议及拆迁政策执行。金建良与亚丁公司之间不存在房屋买卖合同关系，因此不能适用上述条例的规定。况且亚丁公司与华兴公司签订有安置房回购建设管理协议，案涉房屋应由华兴公司代表政府以货币资金的方式予以回购。亚丁公司协助华兴公司办理产权登记系履行其与华兴公司之间的约定，其对金建良并不负有办理登记之义务。综上，金建良要求亚丁公司协助办理房屋产权登记手续于法无据，本院不予支持。

关于争议焦点二，“平改坡”维修方案涉及房屋结构的变更，需要完成行政审批方可进行，金建良主张亚丁公司、航兴公司按照该方案对房屋进行维修，应对采用该方案的合理性、必要性承担举证责任。一审中，金建良申请对维修方案、维修费用进行鉴定，后又以“鉴定费用超出合理范围”为由撤回申请，且金建良未提供其他证据证明实施“平改坡”方案的合理性和必要性，一审对金建良的该项主张未予支持并无不当。金建良就此提出的上诉理由，本院不予支持。

综上所述，金建良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由金建良承担。

本判决为终审判决。

审判长　　周辰晨

审判员　　朱惠明

审判员　　赵哨兵

二〇二〇年十一月二十日

书记员　　谢敏飞