应玉林、***与杭州临安兴和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

浙江省临安市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）浙0185民初84号

原告应玉林。

原告***。

委托代理人徐俊、王显峰，浙江天晟律师事务所律师，特别授权代理。

被告杭州临安兴和房地产开发有限公司，住所地浙江省临安市昌化镇西街村唐昌路460号。

法定代表人沈爱娣，总经理。

委托代理人汪卫，何建明，浙江天目源律师事务所律师，特别授权代理。

第三人杭州临安曙光建设工程有限公司，住所地临安市锦南街道卦畈路429号8幢。

法定代表人俞鑫良，总经理。

委托代理人蘧建军、童舒，浙江浙临律师事务所律师，特别授权代理。

原告应玉林、***为与被告杭州临安兴和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员张琼华独任审判。后因被告杭州临安兴和房地产开发有限公司申请，本院通知杭州临安曙光建设工程有限公司作为第三人参加诉讼。并于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告应玉林、***的委托代理人王显峰、被告杭州临安兴和房地产开发有限公司的委托代理人汪卫、第三人杭州临安曙光建设工程有限公司的委托代理人童舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告应玉林、***诉称：2013年7月25日，原告就购买昌化镇秀水山居20（20幢整幢）房屋事宜，与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》。房屋总价款2000000元，原告按约支付了房款。但被告违约，造成逾期交付《土地使用权证》472天及逾期交付《房屋所有权证》467天。根据原告、被告签订的购房合同第十六条之规定，被告应支付逾期交付《土地使用权证》违约金188800元，逾期交付《房屋所有权证》违约金186800元。经原告多次催讨，被告未按约定支付违约金，赔偿原告损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求，判令：1、被告逾期交付《土地使用权证》违约金188800元（从2013年11月30日始按日支付房款200万元万分之二的违约金计算至2015年3月17日）；2、被告逾期交付《房屋所有权证》违约金186800元（从2013年11月30日始按日支付房款200万元万分之二的违约金计算至2015年3月12日）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为判令：1、被告逾期交付《土地使用权证》、《房屋所有权证》支付违约金188800元（从2013年11月30日始按日支付房款200万元万分之二的违约金计算至2015年3月17日）；2、由被告承担本案诉讼费。

原告应玉林、***为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：

证据一、商品房买卖合同一份，证明案涉房屋的价款，逾期交付房屋和土地使用权证书及房屋所有权证书的期限和违约责任。

证据二、国有土地使用权证一本，房屋所有权证两本，证明被告逾期交付上述权证达472天，构成违约，应承担相应的违约责任。

被告杭州临安兴和房地产开发有限公司辩称：关于诉讼请求的变更，我们没有异议。但我们认为应从2013年12月1日计算违约金，不是从11月30日计算；万分之二的违约金虽然是合同约定的，但约定的过高，恳请法庭核减。本案所涉房产是由被告发包给第三人建设施工的，双方于2011年4月25日签订了工程承包协议书，约定的工期是9个月。合同签订后，被告按照约定履行了付款义务，但第三人却在工程中严重逾期，且存在严重的质量问题。在再三催促下，第三人于2014年12月5日才提交了竣工验收材料。被告于2014年12月19日才取得了涉案房屋的竣工验收证明书，直至2015年3月才办理了涉案房屋的手续。因此，我们认为，涉案房屋逾期交付是由第三人行为造成的。虽然原、被告之间房屋买卖合同具有相对性。在本案中，第三人依据法律可能不承担相应的责任，但被告方保留向原告承担责任后，再向第三人追偿的权利。

被告杭州临安兴和房地产开发有限公司向本院提交证据如下：

证据一、工程承包协议书一份，证明被告与第三人于2011年4月25日签订了涉案房屋的工程承包协议，约定工期9个月的事实。

证据二、责令整改通知书以及一号地块工程结算审计待确认情况，证明第三人逾期交付竣工验收资料直至2014年12月5日的事实。

第三人杭州临安曙光建设工程有限公司辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷。原告根据商品房买卖合同约定，向被告主张违约金，该合同中对于违约金的约定，对第三人不具有对抗效力。因此，被告如果认为是第三人的原因造成了被告的损失，也应当按照被告与第三人签订的建设施工合同的约定另行主张，不得在本案当中一并审理。2、造成被告逾期交房和两证的原因很多。第三人认为，被告逾期交付两证的原因并非是第三人造成的。被告逾期支付工程款、政策的影响及其他施工单位的过错、不可抗力均是造成逾期的原因。因此，本案中不能将逾期交付的原因全部归责于第三人。综上，第三人不应承担本案的违约责任。

第三人杭州临安曙光建设工程有限公司未向本院提交证据。

对原告应玉林、***、被告杭州临安兴和房地产开发有限公司提交的证据，经庭审质证，本院审核，现认证如下：

一、原告提交的证据一，被告杭州临安兴和房地产开发有限公司对证据三性没有异议，但认为违约金约定过高，要求法院予以核减。第三人对买卖合同三性均有异议，该证据与第三人无关，违约责任只是原告与被告之间的约定。本院对该证据的证明效力予以确认。

二、原告提交的证据二，被告对证据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，逾期交付的天数应该是471天。第三人对证据的三性没有异议，该证据证实被告存在延期交付两证的情况，并不能推断出是第三人的责任。本院对该证据的证明效力予以确认。

三、被告提交的证据一，原告对真实性没有异议，但认为和本案没有关联性，是被告和第三人之间的关系，被告如果承担违约责任，可以向第三人追偿。第三人对真实性和合法性没有异议，被告应当按期支付工程款给第三人，但被告没有按照协议支付工程款。本院对该证据的真实性予以确认。但本案审理的是原告与被告之间关于案涉商品房买卖违约责任承担纠纷，该证据是关于被告与第三人之间的工程承包合同，基于合同的相对性，被告可另行向第三人主张权利。

四、被告提交的证据二，原告对真实性没有异议，但认为和本案没有关联性。是被告和第三人之间的关系，被告如果承担违约责任，可以向第三人追偿。第三人对证据的真实性没有异议，但对一号地块工程结算审计待确认情况记载的内容有异议。该情况可以直接证实原告、被告之间存在其他纠纷导致合同的逾期。本院对该证据的真实性予以确认。但基于合同的相对性，被告与第三人之间关于承包工程逾期、逾期原因及责任承担纠纷可另行诉讼处理。

根据上述有效证据及当事人陈述，并结合庭审调查，本院认定案件事实如下：

2013年7月25日，原告应玉林、***作为买受人，与被告杭州临安兴和房地产开发有限公司签订了一份关于购买临安市昌化镇秀水山居20（20幢整幢）房屋的《浙江省商品房买卖合同》，合同总价款2000000元。《浙江省商品房买卖合同》对原告、被告在买卖案涉商品房中的权利、义务进行了明确约定，其中合同第十六条关于产权登记，被告承诺在2013年11月30日前取得案涉房屋土地、房屋权属证书交付给原告；如逾期，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告于2015年3月12日、2015年3月17日才分别向原告交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》。按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告交付《房屋所有权证》逾期467天，交付《土地使用权证》逾期471天。2016年1月7日，原告应玉林、***向本院起诉，要求支持其如上诉讼请求。

本院认为，合同是平等的公民、法人和其他组织等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同的履行要遵守诚实信用原则。原告与被告之间签订有关于购买临安市昌化镇秀水山居20（20幢整幢）房屋的《浙江省商品房买卖合同》，合同对房屋使用权证、土地使用权证的交付时间及逾期交付上述权属证违约责任的承担作了明确约定。被告理应按照约定如期及时在2013年11月30日前履行自己的义务，但被告却在2015年3月12日、3月17日才分别向原告交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》，造成最终逾期471天。依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，在原告未要求退房的前提下，被告应依原告已交付房款2000000元，按照最终逾期日471天、每日万分二承担违约责任，违约金为188400元。原告主张按照472天计算违约金，因不符合双方在《浙江省商品房买卖合同》第十六条中关于违约时间计算的约定，本院不予采信。被告在庭审中辩称违约金过高，要求法院核减的意见，本院认为，原告主张的违约金属双方自愿约定，且符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任承担中违约金的原则性规定。案涉合同中双方约定按照已付房款承担每日万分之二的违约金，计违约金188400元，合法合理。对被告的该辩称意见，本院不予采信。至于被告违约，逾期向原告交付案涉房屋《土地使用权证》、《房屋所有权证》的原因是否因第三人造成，不属于本案审理的纠纷，也不能在本案中一并处理，被告如有证据证明是第三人的原因造成其向原告违约，被告可在向原告承担违约责任后，另行向第三人主张权利，故，对第三人的辩称意见本院予以采信。原告在庭审中变更诉讼请求的行为，未违反法律规定，本院予以准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：

一、被告杭州临安兴和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应玉林、***违约金188400元。

二、驳回原告应玉林、***的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4068元，减半收取2034元，由被告杭州临安兴和房地产开发有限公司负担。款限判决生效后十日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4068元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。

审判员　　张琼华

二〇一六年四月二十五日

书记员　　蒋蓝天

附：相关的法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。