郑某与武汉市江夏区某某公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终9674号 上诉人（原审被告）：郑某，男，1988年12月17日出生，汉族，住武汉市江夏区。 委托诉讼代理人：***，湖北鸿灁天日律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武汉市江夏区某某公司，住所地武汉市江夏区。 法定代表人：石某。 委托诉讼代理人：李某。 委托诉讼代理人：***，湖北民本律师事务所律师。 上诉人郑某因与被上诉人武汉市江夏区某某公司（以下简称江夏某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2024）鄂0115民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郑某的上诉请求：1.请求撤销武汉市江夏区人民法院（2024）鄂0115民初1409号民事判决，发回重审或者改判驳回江夏某某公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由江夏某某公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）原审过程中：1.江夏某某公司提交的“武房权证夏字第0**9号房屋所有权证”记载的房屋所有权人是“武汉江夏区公路管理局”，房屋位于江夏区**坊街**道**号；2.江夏某某公司提交的2019年12月12日的《委托书》，委托书中，武汉江夏区公路管理局并没有明确将涉案房屋委托给江夏某某公司管理。因此，郑某与江夏某某公司之间是否形成合法有效的房屋租赁关系，江夏某某公司缺乏证据证明其享有案涉房屋的出租权。（二）郑某与江夏某某公司于2022年11月2日签订了一份《房屋租赁合同》的第一条约定，郑某（乙方）租赁江夏某某公司（甲方）位于江夏区＊＊道＊＊号＊＊号门面。如果一审法院认定“本院认为，关于房屋租赁合同效力，被告郑某以合同约定的地址与原告提交的不动产权证上的地址不一致为由对合同效力提出质疑，因时间较长或历史遗留等问题均可能导致不动产权登记的地址与实际地址不一致的情形发生，该情形并非影响合同效力的法定情形，被告的该辩称意见缺乏法律依据，本院不予采纳，租赁房屋的地址以合同记载的为准”的事实成立的话，郑某认为今后无需腾退目前实际使用的武昌大道442号的房屋。二、一审法院不审查案涉房屋的所有权性质，江夏某某公司与各个上级主管单位的关系，当成一般的租赁合同，适用法律错误，严重违反法定程序。两个上级主管单位对案涉房屋属于国有资产的产权处置，必须办理合法、有效的法律手续，并且不影响租赁合同的效力。本案中，案涉房屋所有权人是“武汉江夏区公路管理局”属于国有资产。根据《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》第六条的规定，地方行政单位需处置的国有资产范围包括：（四）因单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生的产权转移的资产。同时第十四条规定，无偿转让是指在不改变国有资产性质的前提下，以无偿的方式转移资产产权的处置行为。第十五条规定，地方行政单位申请无偿转让资产，应提交以下材料：（一）申请文件、资产清单、权属证明和价值凭证；（二）接收单位同类资产存量情况；（三）因单位划转撤并而移交资产的，需提供划转撤并批文以及由具备相应资质的中介机构出具的资产清查等相关报告。郑某认为：江夏某某公司虽然向一审法院提供了《关于区交通运输综合执法大队办公场所划拨的通知》（以下简称《通知》），但是不能作为不与郑某协议续租合同的依据。首先，《通知》的内容与《房屋租赁合同》郑某无条件退出的约定条件不一致（即上级部门改制等需要处理出租的房屋）；其次，江夏某某公司没有提供《通知》中，武汉市江夏区交通运输局如何合法、有效取得包括案涉房屋在内的属于武汉江夏区公路管理局国有资产的法律手续和处置国有资产的合法程序。三、江夏某某公司无正当理由单方面违约，不与郑某协议续租合同，除了承担违约责任外，还应当赔偿郑某装修和购买设备的损失。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，在租赁期内，如遇政府征用或上级部门改制等需要处理出租的房屋，郑某必须无条件退出，江夏某某公司退还郑某未租赁期间的租金。四、一审法院认定，“郑某提交的通话录音中与其沟通的并不能确定系江夏某某公司方的有权代理人”。事实是，江夏某某公司的原签订合同的负责人口头承诺将房屋租赁给郑某做餐饮使用至少三年以上，但合同要一年一签，可以续签。否则郑某不会投入近30万元的巨资进行装修和购买设备。一审法院认定原签订合同的负责人无权代理，那么郑某可以通过其他法律途径追究原签订合同的负责人的欺诈行为和民事赔偿责任。综上所述，本案中，江夏某某公司将国有资产出租给郑某使用，是否合法有效，需要提供国有资产管理部门同意的批复文件，行政单位处置国有资产是否依法依规，也需要人民法院依法审查，如果江夏某某公司将国有资产违规违法出租给郑某使用，给郑某造成损失，应当承担相应赔偿责任。因此，郑某请求贵院查明本案事实，依法驳回江夏某某公司的全部诉讼请求。 江夏某某公司答辩称，一审判决查明事实清楚，证据充分，请求人民法院驳回上诉，维持原判。 江夏某某公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2023年11月1日期满终止；2.判令郑某向江夏某某公司腾退房屋；3.判令郑某立即向江夏某某公司支付房屋占用费8460元（按每天94元的标准，自2023年11月2日起暂计算至2024年1月30日，此后的房屋占用费按每天94元的标准按日计算支付至郑某向江夏某某公司腾退房屋之日止）；4.判令郑某按照合同约定的年租金的20%即6867元向江夏某某公司支付违约金；5.判令郑某向江夏某某公司支付拖欠的水费194.5元（暂计算至2024年1月29日，后续拖欠水费据实结算支付至郑某腾退之日止）；6.判令郑某向江夏某某公司支付江夏某某公司因本案诉讼维权所支出的律师费10000元；7.本案诉讼费用由郑某承担。 一审法院经审理认定事实如下：2019年12月12日，武汉市江夏区公路管理局向江夏某某公司出具《委托书》，委托事项：委托人将受委托的路桥勘察养护中心（含地下室）、车队、老机关、局办办公大楼、关山桥小区、费收小区一期、二期、公路新区东区的物业、停车场等委托受委托人管理。委托权限：受委托人对上述小区及地下停车场进行合理化管理，受委托人有权收取各项费用，有权依法依规将门面房、地下室、停车场等对外出租和收取租金。 2022年11月2日，江夏某某公司（出租方，甲方）与郑某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条：乙方租赁甲方位于江夏区**道**号**号门面，总面积114.45ｍ2。第二条：租赁期限为壹年。即自2022年11月2日起至2023年11月1日止。第三条租赁方式：乙方独立承租，自主经营，自办证照，自理税费。第四条租金、租金缴纳方式：甲乙双方共同商定的壹年租金额为34335元，签订合同之日缴纳全额租金，水电押金500元。第五条甲方的责任：1.甲方应按合同规定的时间，将租赁的房屋及时交给乙方使用。2.甲方保证所出租的房屋拥有真实、合法、有效的所有权。第六条乙方的责任：1.乙方应按国家有关政策、法律、法规依法、合法、守法经营，违法责任自负。2.承租期内，乙方独立承担民事责任。3.承租期内，乙方不得擅自改变房屋的结构用途。乙方如因人为原因造成租赁房屋的损失和设备毁损，应负责修复和赔偿。乙方如需要在甲方现有的装修现状上根据经营需要进行装修，应向甲方提出书面装修方案，征得甲方同意后方可进行装修，且乙方自行支付装修费用。租赁期满，乙方的装修可拆除，甲方不承担任何费用。4.租赁期满，除双方协议续租外，乙方应按时搬出全部物件，毁损部分应负责赔偿或修复……第七条甲方的出租房屋在租赁期内，如遇政府征用或甲方上级部门改制等需要处理出租的房屋，乙方必须无条件退出，甲方退还乙方未租赁期间的租金。第九条违约责任：1.如果一方违约，违约方需向守约方支付合同总金额20%的违约金。2.违约方自逾期之日起以合同价款为基数，按照每天千分之五的标准，向守约方支付违约金。3.违约金不足以弥补守约方实际损失的违约方应当赔偿守约方所有的实际经济损失。4.本合同生效后如一方违约，违约方除了应当承担责任支付违约金外，还应当承担守约方向违约方主张权利所产生的一切费用。包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公证费、鉴定费、差旅费等。5.承租方逾期一个月内未支付租金，出租方有权要求收回门面，并追偿承租方违约责任。合同签订后，郑某向江夏某某公司支付了一年的租金34335元及合同约定的押金500元。 2023年11月29日，江夏某某公司向郑某发出《告知函》，告知其租赁期已于2023年11月1日届满，江夏某某公司不再与郑某续约，并要求郑某在租赁期满之日起30个自然日内腾退房屋。同年12月27日江夏某某公司再次向郑某发出《告知函》，并再次催告郑某自函件送达之日起10日内腾退所占用的房屋，后郑某未腾退房屋。 2024年1月26日，江夏某某公司与湖北民本律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律所代理本案并支付了律师代理费10000元。 本案审理过程中，郑某向江夏某某公司转账支付了8000元。 一审法院认为，关于房屋租赁合同效力，郑某以合同约定的地址与江夏某某公司提交的不动产权证上的地址不一致为由对合同效力提出质疑，因时间较长或历史遗留等问题均可能导致不动产权登记的地址与实际地址不一致的情形发生，该情形并非影响合同效力的法定情形，郑某的该辩称意见缺乏法律依据，一审法院不予采纳，租赁房屋的地址以合同记载的为准。江夏某某公司按照合同约定向郑某交付了房屋，郑某占有使用该房屋并支付了合同期内的租金，案涉租赁合同在履行过程中，并无第三人作为房屋权利人主张撤销案涉租赁合同，郑某以江夏某某公司无权出租案涉房屋为由主张合同无效，该意见一审法院亦不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于江夏某某公司主张的房屋腾退及占用费，合同约定租赁期限自2022年11月2日至2023年11月1日，现合同约定的租期已届满，双方未能重新订立租赁合同，江夏某某公司在租赁期满后两次向郑某发出书面通知，明确表示不再续租，要求郑某腾退房屋。郑某主张案涉房屋租赁期限为三年以上，但提交的通话录音中与其沟通的并不能确定系江夏某某公司方的有权代理人，其提交的其他证据亦不足以证明双方实际约定的租期与合同载明的不一致，故一审法院对合同约定的租赁期限予以认可。江夏某某公司要求确认案涉房屋租赁合同于2023年11月1日期满终止，一审法院予以确认，因江夏某某公司的该项诉请系要求确认法律事实，其亦就该法律事实导致的后果在本案中一并主张，故一审法院在判项中不予单独表述。案涉合同租期届满，郑某应腾退房屋。郑某未及时腾退房屋，应向江夏某某公司支付房屋占用费。江夏某某公司主张的房屋占用费标准未超出合同约定的标准，其要求郑某自租赁期满次日即2023年11月2日起按照每天94元的标准支付房屋占用费至实际腾退之日止的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持，郑某在诉讼中已支付的8000元应予以扣减。 关于违约金及律师费，郑某在合同期满后继续使用涉案房屋，未按照江夏某某公司的要求腾退，构成违约，应当承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金，但违约金的功能以弥补损失为主，郑某未腾退房屋的违约行为给江夏某某公司造成的主要是租金损失，而该租金损失可用房屋占用费弥补。现一审法院已支持江夏某某公司诉请的房屋占用费，江夏某某公司未举证证明其他损失，一审法院对于江夏某某公司主张的违约金不再支持。合同明确约定律师费由违约方承担，江夏某某公司要求郑某支付律师代理费10000元的诉请，一审法院予以支持。 关于水费，江夏某某公司提供的证据不足以证明实际发生的水费，且郑某已按照合同约定支付了水电押金500元，未结清的水费可从押金中扣减，如有超过押金金额的水费，江夏某某公司可另行主张。 关于郑某要求江夏某某公司赔偿的装修和购买设备损失，其未在本案中提出反诉，且合同已约定郑某在腾退房屋时可就装修及购买设备进行合理拆除，江夏某某公司不承担任何费用，故一审法院对该主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、郑某于本判决生效之日起五日内向江夏某某公司腾退位于武汉市江夏区**道**号**号房屋；二、郑某向江夏某某公司支付房屋占用费，房屋占用费按照每日94元的标准，自2023年11月2日计算至腾退之日止（郑某已支付的8000元予以扣减）；三、郑某向江夏某某公司支付律师费10000元；四、驳回江夏某某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为219元，由江夏某某公司负担165元，郑某负担54元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，本院二审针对上诉人郑某的上诉请求进行审理。 郑某与江夏某某公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，且双方均已履行完毕。关于郑某主张江夏某某公司无权出租案涉房屋所以租赁合同无效的上诉理由，因江夏某某公司已经提交武汉市江夏区公路管理局对其出具的《委托书》，委托事项：委托人将受委托的路桥勘察养护中心（含地下室）、车队、老机关、局办办公大楼、关山桥小区、费收小区一期、二期、公路新区东区的物业、停车场等委托受委托人管理。委托权限：受委托人对上述小区及地下停车场进行合理化管理，受委托人有权收取各项费用，有权依法依规将门面房、地下室、停车场等对外出租和收取租金。证明其有权出租案涉房屋，且江夏某某公司已经按照合同约定向郑某交付了房屋，郑某占有使用该房屋并支付了合同期内的租金，案涉租赁合同在履行过程中，亦无第三人作为房屋权利人主张撤销案涉租赁合同，郑某以此为由主张合同无效，缺乏依据，不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋的位置，一审法院认定以双方的《房屋租赁合同》记载的武汉市江夏区**道**号**号房屋为准并无不当，本院予以确认。 因案涉租赁合同约定的租期已届满，双方未能重新订立租赁合同，江夏某某公司在租赁期满后两次向郑某发出书面通知，明确表示不再续租，要求郑某腾退房屋，因郑某提交的证据不足以证明其与江夏某某公司达成续租合意，且江夏某某公司明确以实际行为表示不同意续租，故江夏某某公司在双方租赁期限届满后有权要求郑某腾退案涉房屋并支付2023年11月2日起的房屋占用费，一审法院认定郑某自租赁期满次日即2023年11月2日起按照每天94元的标准向江夏某某公司支付房屋占用费至实际腾退之日止，郑某在诉讼中已支付的8000元应予以扣减并无不当，本院予以维持。因双方租赁合同明确约定律师费由违约方承担，本案系因郑某未及时腾退而违约引起的纠纷，一审法院支持江夏某某公司要求郑某支付律师代理费10000元并无不当，本院予以维持。 关于郑某主张江夏某某公司无正当理由单方面违约，不与郑某协议续租合同，除了承担违约责任外，还应当赔偿郑某装修和购买设备的损失的上诉理由，因其提交的证据不能充分证明江夏某某公司在本案中存在违约行为，另，郑某在本案中并未就装修和购买设备损失提出反诉，故其该上诉请求不属于本案二审审理范围。 综上所述，上诉人郑某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费438元，由郑某负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年八月十六日 法官助理*** 法官助理*** 书记员*** 书记员***