江阴市第二建筑安装工程有限公司、江阴希望房地产开发有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省江阴市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0281执异87号

案外人：姚向英，女，1973年4月18日生，汉族，住江阴市。

申请执行人：江阴市第二建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码913202817290383028，住所地江阴市暨阳路1号。

法定代表人：郭良清，该公司董事长。

被执行人：江阴希望房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320281250415946M，住所地江阴市虹桥北路128号。

法定代表人：吕静，该公司董事长。

在本院执行申请执行人江阴市第二建筑安装工程有限公司（以下简称二建公司）与被执行人江阴希望房地产开发有限责任公司（以下简称希望公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姚向英对本院查封的房产提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

二建公司与希望公司建设工程施工合同纠纷一案，二建公司依据江苏省高级人民法院2018年7月30日作出的（2017）苏民再348号民事判决，向本院申请执行，要求希望公司给付工程款6554955.71元及利息，负担诉讼费288338元。本院于2018年9月10日立案执行，执行案号（2018）苏0281执7019号。执行中，因被执行人希望公司的财产被另案处置，本院于2019年12月28日裁定终结本次执行程序。

2021年8月12日，本院以（2018）苏0281执7019号执行裁定书和协助执行通知书，查封了希望公司名下位于江阴市××路××号××广场××房产（以下简称案涉房产）等财产。

案外人姚向英针对上述执行行为提出异议称，她于2004年购买了案涉房产，由于疏忽大意一直没有办理产权证。近期去办证，被房产局告知该房产于2018年被法院查封，由于本人大意造成了误封，请求法院查清事实给予解封。

为证明其主张，姚向英提供了如下证据：

一、收据复印件四份，分别为2004年3月18日希望公

司收到徐迅购房款定金20万元（现金）；2004年4月15日希望公司收到姚向英购房（A2-080、082）定金12000元（现金）；2004年7月16日希望公司收到姚向英购房定金5万元（贷款）；2004年11月3日希望公司收到姚向英购房款14800元（现金）。证明其支付购房款。

二、物业合同、租赁合同、税收缴款书复印件，主要内容：2005年5月17日，就案涉房产的物业管理事宜及租赁事宜，姚向英与江阴市鑫洲物业管理有限公司分别签订物业合同和租赁合同，租赁合同约定租期为2004年11月1日至2014年10月30日；2013年5月24日，姚向英向税务机关缴纳私房出租税款5937.9元和1272.6元。证明案涉房产她已出租并收取租金。

申请执行人二建公司辩称，姚向英所述事实，他公司并不清楚，请法院查明、核实相关事实，依法裁决。

本院查明，案涉房产于2005年1月5日登记在希望公司名下，规划用途为非住宅。本院在执行（2018）苏0281执7017号案件中，于2018年11月27日查封了案涉房产，并于2021年8月27日解除了该查封。

上述事实，有执行材料、收据、物业合同、租赁合同、税收缴款书复印件、不动产登记簿证明及当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，本案系案外人姚向英因买卖而对本院查封的案涉房产请求排除执行所提的异议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房产至今仍登记在希望公司名下，并未变更登记在姚向英名下，故物权转让不发生效力，姚向英未取得案涉房产的所有权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，姚向英未提供案涉房产的买卖合同，其提供的收据、物业合同、租赁合同等证据，不能证明其与希望公司存在案涉房产的买卖关系，也不能证明已经支付全部房款及因买卖而占有使用案涉房产。姚向英异议称，由于疏忽大意一直没有办理产权证，显然属于其自身原因未办理过户登记。因此，案外人姚向英主张的案涉房产买卖关系，不符合司法解释规定的对不动产买受人物权期待权的保护条件。姚向英对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，所提异议理由不成立，其要求解除对案涉房产查封的异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回姚向英的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。

审　判　长　宋　祥

人民陪审员　余　红

人民陪审员　蒋红月

二〇二一年十二月十六日

书　记　员　陈苑卉