周某与黄山市某建筑安装工程有限公司、某某、黄山某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安徽省黄山市黄山区人民法院 民事判决书 （2024）皖1003民初710号 原告：周某，男，2001年5月12日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：***（系周某母亲），住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：***，北京冠领（上海）律师事务所律师。 被告：黄山市某建筑安装工程有限公司，住所地安徽黄山市黄山区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，安徽良信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽良信律师事务所律师。 被告：***，男，1953年11月25日出生，汉族，住安徽省黄山市歙县。 第三人：黄山某置业有限公司，注册地安徽省黄山市黄山区安徽黄山工业园区，住所地安徽省黄山市黄山区仙源镇，统一社会信用代码91341003796441513E。 诉讼代表人：***，黄山某置业有限公司管理人负责人。 原告周某与被告黄山市某建筑安装工程有限公司（下称建筑公司）、***、第三人黄山某置业有限公司（下称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年4月22日立案受理，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于同年6月28日、8月29日公开开庭进行了审理，原告周某及其委托诉讼代理人***、***，被告建筑公司委托诉讼代理人***、***，第三人置业公司管理人负责人***等到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周某向本院提出诉讼请求：一、确认周某与建筑公司、***签订的《关于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼门面房(上、下两层)转让的协议》无效；二、判令建筑公司、***返还周某款项170000元；三、判令建筑公司、***赔偿周某利息损失(以150000元为基数，自2019年7月9日至实际清偿之日止；以10000元为基数，自2020年1月22日至实际清偿之日止；以5000元为基数，自2020年5月15日至实际清偿之日止；以5000元为基数，自2020年7月5日至实际清偿之日止，均按年利率6%计算)；四、本案的诉讼费用由建筑公司、***承担。诉讼过程中，周某变更诉讼请求为：一、判令解除周某与建筑公司、***签订的《关于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼门面房(上、下两层)转让的协议》；二、判令建筑公司、***返还周某款项17万元；三、判令建筑公司、***赔偿周某利息损失(以17万元为基数，自2021年11月1日起至实际款清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付)；四、本案的诉讼费用由建筑公司、***承担。事实与理由：2019年7月8日，其委托***(协议乙方)与建筑公司、***(协议甲方)签署《关于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼门面房(上、下两层)转让的协议》，协议约定，由于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼开发商置业公司后期资金链断裂，无法兑现承包方即建筑公司、***工程款；甲乙双方经磋商，甲方自愿将仙源S103省道项目1#楼15#-16#门面房(上下两层)(以下称“涉案房屋”)作价壹拾伍万元转让给乙方，一次性付清房款；若甲方日后与仙源镇政府对接后继续建造，甲方同意乙方不再缴纳涉案房屋任何费用(办理房产证费用除外)；并且补充约定其在2019年春节前再支付贰万元给***。协议签订当日，其交付***现金150000元，***出具收条。其又分别于2020年1月21日、2020年5月14日、2020年7月4日向***支付10000元、5000元、5000元。然而，之后置业公司管理人向其代理人***送达《债权初审意见表》，告知建筑公司、***无权处置涉案房屋，且置业公司未认可与其签订的“转让协议”。其认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条等相关规定，建筑公司、***的上述行为构成无权处分，且置业公司拒绝追认，涉案转让协议无效，建筑公司、***应返还其款项并赔偿利息损失，故诉至法院。 建筑公司辩称，第一，建筑公司非适格被告；第二，***无权代建筑公司签字，其行为不构成职务行为或表见代理；第三，周某提供的证据前后矛盾，不能支持其诉请。综上，建筑公司对***与周某签订的协议不知情，周某知道***无权处置涉案房屋的情况下，仍然与其签订合同，应当自行承担责任。依据司法解释规定，无权处分的买卖合同为无效合同，周某第一项诉请无法律依据，即便周某要求返还案涉款项，也应当是建立在解除案涉协议的基础上，而不是确认案涉协议无效。 ***未作答辩。 置业公司辩称，第一，依据周某提供的证据和诉请，置业公司不是合同相对方，本不属于本案第三人。第二，管理人注意到，周某原诉请以及证据内容明确自认案涉协议是无效协议，本次另一诉请作为有效合同请求解除，目前管理人没有看到相应的事实和法律依据。第三，案涉原被告双方不一定包括建筑公司，明知案涉房屋不具备出售条件，也不符合预售条件，应当知道合同产生的法律后果。 本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，***作为甲方与周某母亲***作为乙方签订《关于仙源Ｓ103省道改造项目1＃、2-1、2-2＃楼门面房（上、下两层）转让的协议》，载明：“甲方：黄山市蓝图建筑安装有限公司***，乙方：周某，（委托代理人***）。一、仙源Ｓ103省道改造项目1＃、2-1、2-2＃楼开发商：黄山某置业有限公司，承包方：***，由于置业公司后期资金链断裂，无法兑现承包方工程款，承包方无法完成工程建筑，耽搁7年之久，变成烂尾工程。二、2019年7月8日，甲乙双方经过磋商，甲方自愿将仙源Ｓ103省道项目1＃楼15＃-16＃门面房（上下两层）作价壹拾伍万元整，转让给乙方，一次性付清房款，由代理人全权办理。三、若甲方日后与仙源镇政府对接后继续建造，甲方同意乙方不再缴纳1＃楼15＃-16＃门面房（上下两层）任何费用（办理房产证费用除外），15＃-16＃门面房通水通电，由乙方自行解决，甲方不承担任何费用。四、甲乙双方协商，双方请见证人签字，甲乙双方签字后即生效。”同日，孙某作为甲方见证人和***作为乙方见证人亦在上述协议上签字。孙某同时在协议上补充书写：“经协商***（周某）在2019年春节前再支付贰万元整给***。”当日，孙某代周某通过银行转账形式，将130000元汇到***指定的案外人***账户。***出具一张收条，载明：“今收到周某壹拾伍万元整￥150000.00元，事由售房款（Ｓ103省道仙源段2-1、15＃16＃）。”2020年1月21日，孙某通过微信代周某转账10000元给***，2020年5月14日和同年7月4日，***分别通过微信代周某转账5000元、5000元到***账户。以上周某共计支付案涉房款150000元。后案涉房产未能转让，周某催讨该款未果，故诉至本院。 再查，孙某系周某舅舅。 另查，2020年5月25日，本院裁定受理案外人***对置业公司提出的破产清算申请，2023年12月27日，本院裁定终结置业公司破产程序。 以上事实，有《关于仙源Ｓ103省道改造项目1＃、2-1、2-2＃楼门面房（上、下两层）转让的协议》《关于撤销用建材款抵付建仙源Ｓ103省道改造项目1＃、2-2＃楼门面房协议》、收条、微信转账记录、微信聊天记录、债权初审意见表、银行卡／活期存折交易明细清单、证人孙某当庭证言、本院（2020）皖1003破1号民事裁定书及开庭笔录为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在买卖合同中，出卖人最基本的合同义务，便是向买受人转移标的物的所有权，而作为不动产的房屋买卖，该项基本合同义务的体现，即为将房屋的物权登记转移至买受人或买受人指定的主体名下。本案中，周某与***签订的《关于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼门面房(上、下两层)转让的协议》，***至今没有将案涉房屋的物权登记变更至周某名下，其没有完成房屋买卖合同的基本合同义务。由于***对案涉房屋未取得处分权，其已不再具有转移案涉房屋物权的事实基础，故其与周某签订的《关于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼门面房(上、下两层)转让的协议》已无法继续履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”的规定，故周某要求解除案涉合同及要求***返还购房款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时***还应向周某支付利息，从周某起诉状送达***之日即2024年8月12日起、以未付房款为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息至实际清偿之日止。本院认定购房款为150000元。关于周某要求建筑公司共同返还案涉房款的诉讼请求，由于案涉协议相对方为***，建筑公司并未签字确认，事后亦未追认，且案涉房款汇至***指定的账户和其个人账户，未汇至建筑公司账户，故周某该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、解除周某和***于2019年7月8日签订的《关于仙源S103省道改造项目1#、2-1、2-2#楼门面房(上、下两层)转让的协议》； 二、***自本判决生效之日起十日内返还周某购房款150000元； 三、***自本判决生效之日起十日内支付周某购房款利息（自2024年8月12日起、以未付购房款为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际清偿之日止）； 四、驳回周某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3700元，由周某负担300元，***负担3400元，公告费（凭票据）由***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员崔志强 二〇二四年十月十二日 法官助理*** 书记员*** 附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。