***等非诉执行审查执行裁定书

北京市西城区人民法院

执行裁定书

（2021）京0102执异839号

案外人：邵思彤，女，1995年5月19日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区民族路290号。

委托代理人：张艳梅（邵思彤之母），女，1971年10月2日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区民族路290号。

委托代理人：江川，河北谦恩律师事务所律师。

申请执行人：江苏恒生建设集团有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区丰南大街70号。

法定代理人：陈文俊，总经理。

委托代理人：王茜曦，女，1990年9月2日出生，汉族，江苏恒生建设集团有限公司员工。

被执行人：中皓德大集团有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区燕安里村付33栋三层。

法定代理人：***，董事长。

委托代理人：刘兆波，秦皇岛市群联法律服务所法律服务工作者。

被执行人：***，男，汉族，1964年12月6日出生，住河北省秦皇岛市海港区。

被执行人：***，女，汉族，1967年8月25日出生，住河北省秦皇岛市海港区。

本院在执行江苏恒生建设集团有限公司（以下简称恒生公司）与中皓德大集团有限公司（以下简称德大公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人邵思彤向本院提出异议。本院依法组成合议庭，对案外人所提异议进行了审查，现已审查终结。

案外人邵思彤向本院提出异议申请：请求在（2019）京0102执19240号执行案件中，中止对河北省秦皇岛市海港区金舍.博贤院(地块三)2-1-301（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：申请执行人诉被执行人德大公司借款合同纠纷一案，业经人民法院审理判决，现申请执行人已经就本案诉争房产申请强制执行并由北京市西城区人民法院进入执行程序，案号为（2019）京0102执19240号。本案案外人2013年10月22日依法与被执行人签署涉案房屋买卖合同，全额缴纳购房款、维修基金、物业费等一切费用，并对房产进行装修实际居住。贵院现在的执行已严重侵犯了案外人的合法权益，特提出异议，请求贵院予以支持。

恒生公司称：不同意邵思彤的异议请求。申请执行人依据生效判决书，依法启动执行程序，查封行为合法。查封相关抵押物时，秦皇岛市住房保障和房产管理局明确告知未有查封、未有网签过户、未办理房产证仍在被执行人名下，不存在损害案外人利益查封的情况。案外人知晓涉案房屋合法权利归属问题，不属于不知情的善意购房人。案外人提出执行异议的群体性和集中性的不合理性，与被执行人逃避债务的行为吻合，企图再次利用法律程序阻止申请执行人优先受偿，浪费司法资源。大多数购房人以投资为目的，不属于善意购房人，申请执行人系付出实际资金占用损失。

德大公司称：同意异议请求。

经审查查明：

恒生公司与德大公司、***、***借款合同纠纷一案，本院作出(2016)京0102民初29369号民事判决书，判决：一、中皓德大集团有限公司于判决生效后十日内偿还江苏恒生集团有限公司贷款利息36 154 766.09元；二、中皓德大集团有限公司于判决生效后十日内给付江苏恒生集团有限公司实现债权的费用723 100元；三、在判决主文第一、二项确定的中皓德大集团有限公司的债务范围内，江苏恒生集团有限公司对中皓德大集团有限公司名下已进行抵押登记的房产及土地【秦他项（2012）第押0892号至0895号及秦皇岛市房建秦房字第ZJ0000264号至ZJ0000285号共计26项他项权证所载明的抵押物】的折价或者以拍卖、变卖该房产的价款享有优先受偿权；四、对上述第三项给付之后仍不能清偿的债务，江苏恒生集团有限公司对***、***名下已进行质押登记的股权【（秦）股质登记设字（2012）第0063号及（秦）股质登记设字（2012）第0064号股权出质设立登记通知书所载明的质押股权】的折价或者以拍卖、变卖该股权的价款享有优先受偿权；***和***在江苏恒生集团有限公司实现质权后，有权向中皓德大集团有限公司追偿；五、对上述第三项给付之后仍不能清偿的债务，由***和***承担连带责任，***和***在承担连带保证责任之后，有权向中皓德大集团有限公司追偿；六、驳回江苏恒生集团有限公司的其他诉讼请求。

德大公司不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）京02民终11723号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

上述判决书查明如下事实：“2012年10月31日，融德公司与江苏银行北京分行签订了编号为2012京委托字第29号《法人委托贷款委托协议》，该协议载明委托人为融德公司、受托人为江苏银行北京分行，协议主要内容如下：法人委托贷款的指定借款人为中皓公司。法人委托贷款币种和金额为人民币2亿元；委托贷款的贷款利率为年利率8.36%，贷款期间如遇人民银行基准利率调整，利率不调整，实行固定利率。若借款人不按期归还贷款本息，委托人有权在本合同贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率向借款人加收165%利息。

同日，中皓公司与江苏银行北京分行签订了编号为3220125-011WD-003DY的《抵押担保合同》，该协议载明的抵押人及债务人为中皓公司，抵押权人为江苏银行北京分行。该合同主要内容如下：为确保抵押权人与中皓公司于2012年10月31日签订的编号为3220125-011WD的《法人委托贷款借款合同》（主合同）的履行，双方签订本合同。中皓公司无条件地且不可撤销地向抵押权人保证，以抵押财产为中皓公司在主合同项下所欠抵押权人的全部债务提供抵押担保。担保范围为主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及抵押权人为实现债权所支付的其他相关费用等款项。本合同项下的担保义务具有连续性，其效力持续到债务人向抵押权人清偿主合同项下所欠全部本金、利息及其他应付款项为止，且不受抵押人或债务人的任何变更影响。合同载明的抵押物分别为：1.西环路东侧1-14-285号土地及在建工程；2.文昌路北侧1-14-（286-2）号土地及在建工程；3.文昌路北侧1-14-286号土地及在建工程；4.西环路东侧1-14-287号土地及在建工程；5.西港路东侧1-9-108号土地。本合同项下抵押物依法必须办理抵押物登记或抵押权人要求办理抵押登记的，合同双方应自本合同签订之日起15个工作日内，持本合同及相关资料到相应的登记管理部门办妥抵押物登记。执行合同发生争议，由当事人协商解决，协商不成，当事人同意向江苏银行北京分行所在地人民法院起诉。2012年11月2日，中皓公司与江苏银行北京分行办理了上述合同中所涉的抵押财产的登记。据此，江苏银行北京分行取得了编号为秦他项（2012）第押0892号至0895号及秦皇岛市房建秦房字第ZJ0000264号至ZJ0000285号共计26项他项权证。”

判决书生效后，被执行人未按生效法律文书履行义务。恒生公司向本院申请执行。本院于2019年11月20日以（2019）京0102 执19240号立案执行，并于2019年12月20日查封涉案房屋。

在本案审查过程中，案外人邵思彤向本院提交借款抵顶房款协议、工行业务凭证3张、商品房买卖合同、购房发票和车位发票、银行商务签购单、专用维修资金单据、物业收据、德大公司收据、执异裁定书、结婚证、房屋所有权证等加以证明。

上述证据显示：

2011年4月12日，张艳梅向***名下账户汇款960万元。同年7月22日，张艳梅向***名下账户汇款480万元。2012年4月12日，张艳梅向***名下账户汇款4 325 000元。

2013年10月22日，张艳梅（乙方）与德大公司（甲方）签订借款抵顶房款协议。协议约定如下内容：鉴于甲乙双方于2012年4 月12日签订了《借款合同》一份，

并与2013 年4 月12日签订了上述《借款合同》的《补充协议》一份。

现就甲乙双方协商以甲方欠乙方的借款及利息抵顶乙方购买甲方商 品房的房款，签订协议如下：一 、甲乙双方共同确认，截至2013年10月17日，甲方共欠乙 方借款及利息合计壹仟捌佰肆拾捌万柒仟伍佰元整 （￥18，487，500.00）。二、乙方购买甲方开发的位于博贤院地块三小区如下房产（其中邵思彤名下11套、张艳梅名下4套）三、本协议附件1房产总价为壹仟捌佰贰拾柒万肆仟贰佰贰拾陆

元整（￥18，274，226.00），经甲乙双方协商附件1 房产成交价为壹仟 捌佰肆拾伍万贰仟壹佰叁拾叁元整（￥18，452，133.00），其余款项叁万五仟叁佰陆拾柒元整（￥35，367.00），甲方给乙方另行出具欠条。四、本协议生效后，以甲方欠乙方的借款及利息抵顶乙方购买甲方上述商品房的房款，乙方为甲方出具借款的收条，除上述叁万五仟

叁佰陆拾柒元整（￥35，367.00）欠款以外，双方所有关于借款的权利义务全部消灭；甲乙双方签订乙方购买的上述房屋《商品房买卖合

同》，甲方为乙方出具购房发票（甲乙双方签订商品房买卖合同时，购房者名单由乙方提供）。

2013年10月22日，邵思彤与德大公司签订商品房买卖合同。合同约定邵思彤购买涉案房屋。2013年10月23日，德大公司出具涉案房屋销售不动产统一发票，发票金额1 059 642元。

案件审查过程中，邵思彤表示，其向德大公司借款共两次，第一次时间为2011年4月12日，第二次为2012年4月12日，具体数额同汇款数额，两次均约定月息四分；德大公司还款后，双方进行结算，并形成抵顶房款协议，此后再未还款。对于双方如何结算，邵思彤表示无法提供直接汇款凭证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据查明的事实，涉案房屋所属土地使用权及在建工程于2012年11月2日办理抵押登记。生效法律文书亦判决恒生公司可就德大公司名下已进行抵押登记的房产及土地【秦他项（2012）第押0892号至0895号及秦皇岛市房建秦房字第ZJ0000264号至ZJ0000285号共计26项他项权证所载明的抵押物】的折价或者以拍卖、变卖该房产的价款享有优先受偿权。

邵思彤主张其已经通过借款折抵购房款方式全额支付房款。但对于借款合同相对方是否为德大公司、借款去向、借款具体数额及支付利息等事实，均缺乏直接证据佐证。邵思彤就此主张已经支付全部房款，缺乏事实依据。根据邵思彤提交的其现有住房及名下抵债房屋11套的陈述，其亦不属于购房消费者，不存在优先保障生存权的问题。

综上，邵思彤不享有足以排除本案执行的权利。对邵思彤的异议请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人邵思彤的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向北京市西城区人民法院提起执行异议之诉。

审　　判　　长　　　赵燕来

审　　判　　员　　　刘　敏

审　　判　　员　　　张　毅

二〇二一年九月二十九日

书　　记　　员　　　龙雨菲