原告麻建民、江苏贤德建设工程有限公司与被告曾现宝、被告**、第三人南京雅贝尔木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

江苏省南京市江宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0115民初95号

原告：麻建民，男，1975年12月6日生，汉族。

原告：江苏贤德建设工程有限公司，统一社会信用代码913201157871304221，住所地江苏省南京市江宁区东山科技创新园。

法定代表人：麻建民，该公司总经理。

以上二原告共同委托诉讼代理人：钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。

以上二原告共同委托诉讼代理人：卢菲菲，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。

被告：曾现宝，男，1962年12月12日生，汉族。

被告：**，男，1984年8月10日生，汉族。

以上二被告共同委托诉讼代理人：郑雪，江苏东银律师事务所律师。

以上二被告共同委托诉讼代理人：吴佳雯，江苏东银律师事务所律师。

第三人：南京雅贝尔木业有限公司，统一社会信用代码91320115MA1Q425D84，住所地江苏省南京市江宁区湖熟街道耀华社区前岗村。

法定代表人：陈萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王骏，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。

原告麻建民、江苏贤德建设工程有限公司（以下简称贤德公司）与被告曾现宝、被告**、第三人南京雅贝尔木业有限公司（以下简称雅贝尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麻建民、贤德公司的共同委托诉讼代理人钱锦斌，被告曾现宝、**的共同委托诉讼代理人郑雪、吴佳雯，第三人雅贝尔公司的委托诉讼代理人王骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告麻建民、贤德公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一曾现宝于2015年9月15日签订的《租赁合同》；2.判令被告一曾现宝将其承租的位于南京市江宁区厂房返还给原告；3.判令被告一曾现宝、被告二**向原告支付欠付的租金（截止至2018年5月15日欠付租金19.35万元；此后按照2017年9月15日起至2018年9月14日止为每年14.7万元，2018年9月15日起至2019年9月14日止为每年15.4万元，2019年9月15日起至2020年9月14日止为每年16.1万元的租金标准计算至厂房返还之日止）及违约金（欠付租金的5%）；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月15日，其与被告一签订《租赁合同》，约定其将位于南京市江宁区的厂房出租给被告一使用，租期五年。合同签订后，其将案涉厂房交付给被告一使用。被告一未经其同意擅自变动房屋建筑主体及扩建，延迟支付租金，仅支付租金16万元以及押金3万元，其余租金其多次催要未果。2017年12月12日，被告一儿子被告二承诺支付拖欠的租金。后仍未支付，故诉至法院。

被告曾现宝辩称：其与原告间租赁合同已于2017年7月解除，2017年7月之前的租金其已经支付；2017年7月原告将案涉厂房出租给雅贝尔公司，案涉厂房由雅贝尔公司实际占有使用，2017年7月起的租金应由雅贝尔公司支付；租赁合同解除的原因在于原告一房二租，原告违约，其不应支付违约金。

被告**辩称：2017年12月12日，其仅系代其父曾现宝处理与原告租赁事宜，其非承租人，不应承担租金及违约金。

第三人雅贝尔公司述称：其经原告麻建民、被告一曾现宝、被告二**同意，于2017年7月1日起开始使用案涉厂房进行生产经营；其已经于2017年6月15日、6月16日分次总计向原告麻建民支付2017年7月1日之后的租金6万元。

本院经审理查明事实如下：2015年9月15日，麻建民（甲方）与曾现宝（乙方）签订《租赁合同》，与本案相关约定：甲方将江宁区湖熟街道耀华社区（前岗村）厂房（以下简称租赁房屋）出租给乙方，建筑面积约1700平方米；租赁期限为5年，自2015年9月15日起至2020年9月14日止；年租金14万元（不含税），前两年不递增，第三年开始每年租金递增5%；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；乙方在租赁期间，不准将厂房转租、转借，否则视为乙方违约；租赁期间，乙方应按约支付租金及其它应支付的所有费用，若拖欠不付满一个月的，乙方按应付款总额的5%向甲方另行支付违约金。前述合同签订后，麻建民将租赁房屋交付给曾现宝。曾现宝在租赁房屋内经营南京派尚家居有限公司（以下简称派尚公司），曾现宝系派尚公司股东。2016年10月1日、2016年10月25日以及2016年11月21日，曾现宝分别向麻建民支付3万元、6万元以及1万元。

2017年7月1日起，雅贝尔公司开始使用租赁房屋。同时，曾现宝家属亦居住在租赁房屋内。2017年6月15日、6月16日，雅贝尔公司股东刘军5次向麻建民合计支付6万元。

2017年12月12日，麻建民、刘军、曾现宝之子**签订《人民调解协议书》，载明：2017年12月12日下午在湖熟街道派尚门业因股权债务房租等问题刘军、麻建民与**引发纠纷，达成如下协议：1.经派出所调解，**对刘军所提出在合作期内要求自己承担的费用有异议，只愿承担项目保证金（3400元）、劳动仲裁工人工资费用（233001元），其余不愿承担；2.刘军对**提出的自己在2017年7月份后要求承担的房租、器械设备、办公用具、板材等费用，等前期合作所产生的债务等费用结算清楚后再行协商此事，至于前期债务等费用的问题保留向法律诉讼的权利；3.至于房租一事**与麻建民自行协商解决，与刘军无关；4.麻建民要求于10天内解决房租一事，否则保留向法院诉讼和收回房子的权利；5.签订此协议后此次纠纷暂平息。2017年12月27日，麻建民、贤德公司向本院提起本案诉讼。

另查明，2011年1月1日，麻建民、贤德公司与南京市江宁区湖熟街道耀华社区村民委员会（以下简称耀华社区）签订《土地租赁协议》，耀华社区将原耀华小学包括老耀华村部办公用房及教舍19间房产一次性折价转让给麻建民、贤德公司，耀华社区将土地租赁给麻建民、贤德公司。

还查明，2018年1月24日，曾现宝以雅贝尔公司为被告另案向本院提起（2018）苏0115民初2009号诉讼，请求雅贝尔公司立即返还江宁区湖熟街道耀华社区前岗村厂房并支付自2017年7月1日起非法占用厂房的使用费。

审理中，麻建民、贤德公司未提交证据证实租赁房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。曾现宝、**提交自雅贝尔公司工商登记资料中调取的落款时间为2017年7月16日的《租赁合同》复印件1份，认为系麻建民与刘军签订的关于租赁房屋的合同。麻建民、贤德公司质证后认为该份合同非麻建民签名。雅贝尔公司陈述该份合同非麻建民与刘军签订，系其为登记制作的合同。曾现宝、**陈述：2017年1月至2017年7月，雅贝尔公司的刘军与派尚公司之间存在加工承揽的合作关系。雅贝尔公司陈述：2016年12月底至2017年6月，刘军、**以及杨军委三人共同合作经营派尚公司。

上述事实，有《租赁合同》、《土地租赁协议》、交易明细清单、《人民调解协议书》及当事人陈述等证据材料证明。

本院认为，2015年9月15日签订的《租赁合同》出租人为麻建民，承租人为曾现宝。《租赁合同》抬头处甲方列明为麻建民，并未列明贤德公司为合同甲方，合同落款处也无贤德公司盖章，故贤德公司并非该份合同的当事人，无权在本案中主张权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现无证据证实租赁房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，本院依法认定麻建民与曾现宝2015年9月15日签订的关于租赁房屋的《租赁合同》无效，对于麻建民要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《租赁合同》无效，曾现宝应将租赁房屋返还给麻建民，对于麻建民要求返还房屋的诉讼请求本院予以支持。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。关于**应否向麻建民支付房屋占有使用费的问题。**并非案涉《租赁合同》的当事人，《人民调解协议书》中**并未承诺其愿意向麻建民支付租赁房屋的费用，对麻建民要求**支付租金的请求本院不予支持。关于2017年7月1日后的房屋占有使用费应否由曾现宝支付的问题。其一，2017年7月16日的《租赁合同》上“麻建民”字样签名与2015年9月15日的《租赁合同》上麻建民的签名并不一致，且麻建民、雅贝尔公司均否认2017年7月16日的《租赁合同》上“麻建民”签名系麻建民本人所签，不能认定麻建民于2017年7月将租赁房屋出租给雅贝尔公司。其二，《人民调解协议书》中反映的麻建民、刘军、以及**代表曾现宝关于租赁房屋租金的意见，均可以证实2017年7月起的租金仍由麻建民与曾现宝方协商解决，而非由刘军方与麻建民协商，租赁关系依然存在于麻建民与曾现宝之间。综上，本院对曾现宝辩称的2017年7月起的租金不应由其支付的意见不予采纳。关于麻建民主张的租金数额。2015年9月15日至2018年5月15日期间，曾现宝应付租赁房屋的占有使用费合计37.8元，扣除曾现宝支付的10万元以及押金3万元，扣除刘军代曾现宝支付的6万元，曾现宝还应向麻建民支付18.8万元。2018年5月16日至曾现宝将租赁房屋返还给麻建民之日止，曾现宝应参照2015年9月15日的《租赁合同》约定及麻建民主张的租金标准向麻建民支付占有使用费（2018年5月16日起至2018年9月14日止标准为每年14.7万元，2018年9月15日起至2019年9月14日止标准为每年15.4万元，2019年9月15日起至2020年9月14日止标准为每年16.1万元）。

关于麻建民主张的违约金。因案涉《租赁合同》无效，违约金条款无效，对麻建民主张的违约金本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告曾现宝于本判决发生法律效力之日起10日内向原告麻建民返还江宁区湖熟街道耀华社区（前岗村）厂房；

二、被告曾现宝于本判决发生法律效力之日起10日内向原告麻建民支付房屋占有使用费（截止至2018年5月15日为18.8万元；2018年5月16日至上述厂房返还之日止，按照以下标准支付：2018年5月16日起至2018年9月14日止标准为每年14.7万元，2018年9月15日起至2019年9月14日止标准为每年15.4万元，2019年9月15日起至2020年9月14日止标准为每年16.1万元）；

三、驳回原告麻建民的其他诉讼请求；

四、驳回原告贤德公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案收取案件受理费3560元，财产保全费1470元，合计5030元，由被告曾现宝负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　李　侠

人民陪审员　　葛翠华

人民陪审员　　宁正英

二〇一八年十二月二十八日

书　记　员　　孙　林