某某与某某、江苏贤德建设工程有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏01民终2943号

上诉人（原审被告）：***，男，1962年12月12日生，汉族，住安徽省霍邱县。

委托诉讼代理人：郑雪，江苏东银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴佳雯，江苏东银律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1975年12月6日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。

被上诉人（原审原告）：江苏贤德建设工程有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山科技创新园。

法定代表人：***，该公司总经理。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张旭琴，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审第三人）：南京雅贝尔木业有限公司，住所地江苏省南京市江宁区湖熟街道耀华社区前岗村。

法定代表人：陈萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘军，该公司董事。

原审被告：曾涛，男，1984年8月10日生，汉族，住安徽省霍邱县。

委托诉讼代理人：郑雪，江苏东银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴佳雯，江苏东银律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人***、江苏贤德建设工程有限公司（以下简称贤德公司）、南京雅贝尔木业有限公司（以下简称雅贝尔公司）、原审被告曾涛租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、请求法院撤销一审判决、发回重审或者依法改判上诉人***不承担返还被上诉人***江宁区湖熟街道耀华社区（前岗村）厂房的义务，判令该厂房由雅贝尔公司负责返还；判令***不承担2017年7月起的房屋占有使用费。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《租赁合同》无效，房屋使用费应由实际使用人支付。一审认定《租赁合同》无效。涉案厂房自2017年7月起由雅贝尔公司占有使用，上诉人自2017年7月起并未在涉案厂房内生产经营，涉案厂房使用费应由房屋实际使用人支付。二、一审法院依据《人民调解协议书》认定2017年7月起的租金仍由***与***协商解决，而非由刘军与***协商，租赁关系依然存在于***与***之间，属于事实认定错误。曾涛2017年12月12日因南京派尚家居有限公司与雅贝尔公司股东刘军关于厂房、机器设备被侵占相关问题产生纠纷而报警求助。曾涛参与此次调解，主要请求在警方的协调刘军返还厂房、设备。其次曾涛并非涉案《租赁合同》的当事人，其作出的承诺并不能认定上诉人与被上诉人间承诺，一审法院不能据此认定房屋使用费应由上诉人承担而非实际使用人。因此2017年7月之后的房租应由实际使用人雅贝尔公司承担。三、雅贝尔公司应向被上诉人返还涉案厂房。一审查明厂房由雅贝尔公司自2017年7月起占有使用，上诉人不再享有该厂房的控制权，因此厂房应该由谁使用谁返还。综上，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

***、贤德公司辩称：1、与***签订租赁合同的主体是***，而非雅贝尔公司，根据合同法相关规定，租赁合同无效返还租赁房屋的主体为合同相对人即***，故应由***承担返还房屋义务，并由合同相对方***参照合同约定标准支付占有使用费。2、调解书约定在2017年7月起的租金由***与***协商决定，而非由刘军与***协商，租赁关系仍然存在于***与***之间。3、涉案房屋的使用情况***不清楚，即是如***陈述于2017年7月起，涉案房屋由雅贝尔公司承租使用，也是由***交付给雅贝尔公司，与***存在合同关系的是***，所以应由***承担返还房屋以及支付使用费的义务。***与雅贝尔公司之间的法律关系，***可另案诉讼，事实上***已向一审法院提起诉讼。4、贤德公司不是本案合同主体，与本案无关。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。

雅贝尔公司辩称，***找我司股东刘军合作做木制品，刘军共投资79万多元给派尚公司，当时***说厂房是他自己的，后***来厂里要租金，才知道厂房是***租来的。***欠钱，为了解决公司职工问题，刘军成立了雅贝尔公司并使用涉案厂房进行经营。

曾涛陈述其同意上诉人意见。

***、贤德公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除***与***于2015年9月15日签订的《租赁合同》；2.判令***将其承租的位于南京市江宁区厂房返还给***；3.判令***、曾涛向***、贤德公司支付欠付的租金（截止至2018年5月15日欠付租金19.35万元；此后按照2017年9月15日起至2018年9月14日止为每年14.7万元，2018年9月15日起至2019年9月14日止为每年15.4万元，2019年9月15日起至2020年9月14日止为每年16.1万元的租金标准计算至厂房返还之日止）及违约金（欠付租金的5%）；4.判令***、曾涛承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年9月15日，***（甲方）与***（乙方）签订《租赁合同》，与本案相关约定：甲方将江宁区湖熟街道耀华社区（前岗村）厂房（以下简称租赁房屋）出租给乙方，建筑面积约1700平方米；租赁期限为5年，自2015年9月15日起至2020年9月14日止；年租金14万元（不含税），前两年不递增，第三年开始每年租金递增5%；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；乙方在租赁期间，不准将厂房转租、转借，否则视为乙方违约；租赁期间，乙方应按约支付租金及其他应支付的所有费用，若拖欠不付满一个月的，乙方按应付款总额的5%向甲方另行支付违约金。前述合同签订后，***将租赁房屋交付给***。***在租赁房屋内经营南京派尚家居有限公司（以下简称派尚公司），***系派尚公司股东。2016年10月1日、2016年10月25日以及2016年11月21日，***分别向***支付3万元、6万元以及1万元。2017年7月1日起，雅贝尔公司开始使用租赁房屋。同时，***家属亦居住在租赁房屋内。2017年6月15日、6月16日，雅贝尔公司股东刘军5次向***合计支付6万元。2017年12月12日，***、刘军、***之子曾涛签订《人民调解协议书》，载明：2017年12月12日下午在湖熟街道派尚门业因股权债务房租等问题刘军、***与曾涛引发纠纷，达成如下协议：1、经派出所调解，曾涛对刘军所提出在合作期内要求自己承担的费用有异议，只愿承担项目保证金（3400元）、劳动仲裁工人工资费用（233001元），其余不愿承担；2、刘军对曾涛提出的自己在2017年7月份后要求承担的房租、器械设备、办公用具、板材等费用，等前期合作所产生的债务等费用结算清楚后再行协商此事，至于前期债务等费用的问题保留向法律诉讼的权利；3、至于房租一事曾涛与***自行协商解决，与刘军无关；4、***要求于10天内解决房租一事，否则保留向法院诉讼和收回房子的权利；5、签订此协议后此次纠纷暂平息。2017年12月27日，***、贤德公司向一审院提起本案诉讼。

一审另查明，2011年1月1日，***、贤德公司与南京市江宁区湖熟街道耀华社区村民委员会（以下简称耀华社区）签订《土地租赁协议》，耀华社区将原耀华小学包括老耀华村部办公用房及教舍19间房产一次性折价转让给***、贤德公司，耀华社区将土地租赁给***、贤德公司。

一审还查明，2018年1月24日，***以雅贝尔公司为被告另案向一审法院提起（2018）苏0115民初2009号诉讼，请求雅贝尔公司立即返还江宁区湖熟街道耀华社区前岗村厂房并支付自2017年7月1日起非法占用厂房的使用费。审理中，***、贤德公司未提交证据证实租赁房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。***、曾涛提交自雅贝尔公司工商登记资料中调取的落款时间为2017年7月16日的《租赁合同》复印件1份，认为系***与刘军签订的关于租赁房屋的合同。***、贤德公司质证后认为该份合同非***签名。雅贝尔公司陈述该份合同非***与刘军签订，系其为登记制作的合同。***、曾涛陈述：2017年1月至2017年7月，雅贝尔公司的刘军与派尚公司之间存在加工承揽的合作关系。雅贝尔公司陈述：2016年12月底至2017年6月，刘军、曾涛以及杨军委三人共同合作经营派尚公司。

上述事实，有《租赁合同》、《土地租赁协议》、交易明细清单、《人民调解协议书》及当事人陈述等证据材料证明。

一审法院认为，2015年9月15日签订的《租赁合同》出租人为***，承租人为***。《租赁合同》抬头处甲方列明为***，并未列明贤德公司为合同甲方，合同落款处也无贤德公司盖章，故贤德公司并非该份合同的当事人，无权在本案中主张权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现无证据证实租赁房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院依法认定***与***2015年9月15日签订的关于租赁房屋的《租赁合同》无效，对于***要求解除合同的诉讼请求一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《租赁合同》无效，***应将租赁房屋返还给***，对于***要求返还房屋的诉讼请求一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。关于曾涛应否向***支付房屋占有使用费的问题。曾涛并非案涉《租赁合同》的当事人，《人民调解协议书》中曾涛并未承诺其愿意向***支付租赁房屋的费用，对***要求曾涛支付租金的请求一审法院不予支持。关于2017年7月1日后的房屋占有使用费应否由***支付的问题。其一，2017年7月16日的《租赁合同》上“***”字样签名与2015年9月15日的《租赁合同》上***的签名并不一致，且***、雅贝尔公司均否认2017年7月16日的《租赁合同》上“***”签名系***本人所签，不能认定***于2017年7月将租赁房屋出租给雅贝尔公司。其二，《人民调解协议书》中反映的***、刘军、以及曾涛代表***关于租赁房屋租金的意见，均可以证实2017年7月起的租金仍由***与***方协商解决，而非由刘军方与***协商，租赁关系依然存在于***与***之间。综上，一审法院对***辩称的2017年7月起的租金不应由其支付的意见不予采纳。关于***主张的租金数额。2015年9月15日至2018年5月15日期间，***应付租赁房屋的占有使用费合计37.8万元，扣除***支付的10万元以及押金3万元，扣除刘军代***支付的6万元，***还应向***支付18.8万元。2018年5月16日至***将租赁房屋返还给***之日止，***应参照2015年9月15日的《租赁合同》约定及***主张的租金标准向***支付占有使用费（2018年5月16日起至2018年9月14日止标准为每年14.7万元，2018年9月15日起至2019年9月14日止标准为每年15.4万元，2019年9月15日起至2020年9月14日止标准为每年16.1万元）。关于***主张的违约金。因案涉《租赁合同》无效，违约金条款无效，对***主张的违约金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、***于判决发生法律效力之日起10日内向***返还江宁区湖熟街道耀华社区（前岗村）厂房；二、***于判决发生法律效力之日起10日内向***支付房屋占有使用费（截止至2018年5月15日为18.8万元；2018年5月16日至上述厂房返还之日止，按照以下标准支付：2018年5月16日起至2018年9月14日止标准为每年14.7万元，2018年9月15日起至2019年9月14日止标准为每年15.4万元，2019年9月15日起至2020年9月14日止标准为每年16.1万元）；三、驳回***的其他诉讼请求；四、驳回贤德公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件收取案件受理费3560元、财产保全费1470元，合计5030元，由***负担。

二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性。本案中，***与***于2015年9月15日签订的《租赁合同》，该合同的出租人为***，承租人为***，故租赁合同的当事人应为***与***，合同当事人一方***基于合同关系向另一方当事人***提起本案之诉，符合法律规定。雅贝尔公司不是该租赁合同的当事人，与***不存在租赁关系，上诉人***以雅贝尔公司实际占有涉案房屋为由主张占有使用费应由雅贝尔公司给付，依据不足，本院不予支持。至于***与雅贝尔公司是否存在转租关系，***可另行主张。因此，一审根据合同相对性判令***返涉案厂房及支付占有使用费，并无不当，本院予以维持。

综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3560元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　涂　甫

审判员　刘　凡

审判员　许云苏

二〇一九年五月二十九日

书记员　郭旭东