紫阳县建筑工程总公司
紫阳县建筑工程总公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
陕西省紫阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2022)陕0924民初36号
原告：紫阳县建筑工程总公司。住所地：陕西省安康市紫阳县城关镇。
法定代表人：王秀平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王本晏，男，汉族，住紫阳县城关镇。
委托诉讼代理人：周家安，陕西省紫阳县148法律服务所法律服务工作者。
被告：***，男，汉族，住紫阳县城关镇。
原告紫阳县建筑工程总公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告紫阳县建筑工程总公司的委托诉讼代理人王本晏、周家安和被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告紫阳县建筑工程总公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还房屋；3、请求判令被告支付2018年7月1日至2021年房屋租金20936元，按523.4元每月支付房屋租金至退还房屋时止；4.诉讼费由被告负担。在庭审过程中原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还位于紫阳县紫府路中段南侧建筑工程总公司五楼西边第一间及侵占的自西向东第二间、第三间房屋；3.请求判令被告支付2018年7月1日至2021年10月31日期间的房屋租金20936元，按523.4元每月支付房屋租金至退还房屋时止；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2010年10月28日签订房屋租赁合同，约定原告将紫府路中段原紫阳县建筑工程公司五楼西头第一间房屋出租给被告，租赁面积22平方米，租金3元每平方米，合同期限从2010年7月1日至2011年6月30日,承租方拖欠房租达三个月的出租方可以终止合同并将房屋收回，合同签订之日起一次性交清一年房租。合同期满后，承租人如需续租，须与出租人重新签订合同。原、被告合同到期后，未续签合同，被告比照原房屋租金只支付2018年6月30日以前的租金，2018年7月1日至2021年10月31日共计40个月未交房租，应当交纳房租2640元。2021年被告将原建筑公司二楼张贤进未到期退租的两间房屋32平方米（年租金5000元）强行霸占，公司要求收回房屋被告拒绝退还，也不支付租金。因被告拒不履行合同约定的义务，致使双方合同无法继续履行，原告特诉至法院以维护自己的合法权益。
被告***辩称，被告与原告签合同时只租赁了一间房屋，后来公司更换房屋管理人时表态说再给被告出租一间房屋，一共住了两间房屋，2018年后被告未再交过房租，不交房租是因为水、电不通原告不管，因此不同意交房租。
原告紫阳县建筑工程总公司向本院提交下列证据：1.王秀平身份证复印件、法定代表人证明、营业执照复印件、企业变更登记注册书复印件、紫阳县城乡环境保护局文件复印件。证明原告诉讼主体适格。2.房屋租赁合同复印件及房屋租赁费票据。证明原告与被告签订合同约定了出租房屋的面积、价格和租期等内容及被告交纳房租情况。3.紫阳县建筑工程总公司房屋产权证复印件。证明原告出租的房屋具有合法性。4.原告出租房屋的平面图，证明案涉房屋的位置和概貌。
被告***未向本院提交证据。
对原告紫阳县建筑工程总公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告紫阳县建筑工程总公司原企业法人名称为紫阳县建筑工程公司，2001年9月12日进行了变更登记。位于紫阳县城关镇紫府路中段南侧房屋一幢（五层，建筑面积3483.59平方米）属紫阳县建筑工程总公司集体所有。被告***原系原告紫阳县建筑工程总公司职工，2006年退休。2010年10月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告五楼自西向东第一间房屋22平方米，租金每月3元每平方米，租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日，租金自签订合同之日起一次性付清。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，被告一直在该房屋居住至今。合同签订后，被告陆续向原告支付了2018年6月30日以前的房屋租金，2018年7月1日至今的房租未交纳。
另查明，原告紫阳县建筑工程总公司曾于2021年12月2日起诉被告，诉讼请求与本案诉请一致，后撤回起诉，双方就案涉纠纷未能协商一致，原告再次起诉。
本院认为，原、被告于2010年10月28日签订的房屋租赁合同成立、有效，双方应按照合同约定履行义务。原、被告之间的合同期限届满后，被告继续使用所租房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，被告按原合同约定支付了2018年6月30日之前的房租，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条的规定，双方之间已形成不定期租赁合同，均需继续履行合同约定的义务，同时，在合理期限前通知对方后即可随时解除合同。2018年7月1日后，被告未按期向原告支付房租，经原告催要，被告至今仍未支付，被告拖欠房租的行为构成违约，原告依据合同第七条“承租方拖欠房租达三个月的，出租方可以终止合同并将房屋收回”的约定，要求解除与被告签订的租赁合同并要求被告退还所租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请要求被告支付2018年7月1日至2021年10月31日房屋租金20936元，因双方形成不定期租赁合同，原合同继续有效，因此租金应按照原合同计算，即66元/月(40个月=2640元，2021年11月1日以后的房屋租赁费按66元/月计算至被告返还租赁房屋时止。对被告拒交房屋租金的抗辩意见，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告退还侵占的两间房屋并赔偿损失的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，可另行主张，庭审中已向原告释明。
综上所述，被告拒不向原告支付2018年7月1日以来房屋租金的行为违反了原、被告之间的合同约定，致使原告不能实现合同目的，原告在本次起诉前亦通知被告要求解除租赁合同。本院对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同并要求被告返还租赁房屋、支付欠交租金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：
一、解除原告紫阳县建筑工程总公司与被告***于2010年10月28日签订的房屋租赁合同。
二、被告***于本判决书生效后十日内返还原告紫阳县建筑工程总公司位于紫阳县紫府路中段南侧（紫房权证紫阳县字第00010XXX号）五楼西边第一间房屋。
三、被告***于本判决书生效后十日内向原告紫阳县建筑工程总公司支付2018年7月1日至2021年10月31日期间的房屋租赁费2,640元；自2021年11月1日起按66元/月支付房屋租金至返还租赁房屋时止。
四、驳回原告紫阳县建筑工程总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费323元，由原告紫阳县建筑工程总公司负担173元，由被告***负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 刘忠剑
人民陪审员 景正全
人民陪审员 胡安平
二〇二二年三月十六日
书 记 员 黄 荣
