紫阳县建筑工程总公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

陕西省紫阳县人民法院

民 事 判 决 书

(2022)陕0924民初39号

原告：紫阳县建筑工程总公司。住所地：陕西省安康市紫阳县城关镇。

法定代表人：王秀平，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王本晏，男，1958年11月7日出生，汉族，住紫阳县城关镇。

委托诉讼代理人：周家安，陕西省紫阳县148法律服务所法律服务工作者。

被告：***，男，汉族，住紫阳县城关镇。

委托诉讼代理人：卢月凤，女，汉族，住紫阳县蒿坪镇，现住紫阳县城关镇。系被告***妻子。

原告紫阳县建筑工程总公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告紫阳县建筑工程总公司的委托诉讼代理人王本晏、周家安和被告***的委托诉讼代理人卢月凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告紫阳县建筑工程总公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还房屋；3.请求判令被告支付2018年7月1日至2021年房屋租金14488元，按362.2元每月支付房屋租金至退还房屋时止；4.诉讼费由被告负担。在庭审过程中原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告于2010年8月26日签订的两份《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还位于紫阳县紫府路中段南侧建筑工程总公司五楼自东向西一至三间房屋；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2010年8月26日签订两份房屋租赁合同，一份合同约定原告将紫府路中段原紫阳县建筑工程公司五楼东头房屋一间出租给被告，面积7.4平方米，租金每月每平方米3元，合同期限自2010年7月1日至2011年7月1日。另一份合同约定原告将前述房屋相邻位置两间房屋出租给被告，面积34平方米，租金每月每平方米10元，合同期限自2010年7月1日至2016年9月30日。两份合同均约定自合同签订之日起一次性交清一年房租，合同期满后，承租人如要续租，须与出租人重新签订合同。原、被告合同到期后，未续签书面合同，被告比照原房屋租金支付了2011年7月1日至2018年6月30日的房屋租金，2018年7月1日至2021年10月31日共计40个月拒交房租。据原告调查，被告在紫阳县紫邑新城11号楼24楼购买了一套商品房，并长期在该处居住，将在原告处租住的房屋转租给冯某居住，公司管理人员向被告催收房租，被告以各种理由拒绝支付。因被告拒不履行合同约定的义务，致使双方合同无法继续履行，原告特诉至法院以维护自己的合法权益。

被告***辩称，其并未将房屋转租，2021年10月份被告孙子在建司住了一段时间，期间被告住在其女儿紫邑新城的房子，承租期间是欠过房租，但是原告起诉后已交清房租。现在被告和妻子没地方住，退休前都是建司的职工，故要求续租。

原告紫阳县建筑工程总公司向本院提交下列证据：1.王秀平身份证复印件、法定代表人证明、营业执照复印件、企业变更登记注册书复印件、紫阳县城乡环境保护局文件复印件。证明原告诉讼主体适格。2.房屋租赁合同两份。证明原告与被告签订合同约定了出租房屋的面积、价格和租期等内容。3.原紫阳县建筑工程总公司房屋产权证复印件。证明原告出租的房屋具有合法性。4.被告交房租的票据。证明被告交清了2014年至2021年的房租11920元，其中2019年之后的房租被告到2021年12月31日才交。5.原告出租房屋的平面图，证明案涉房屋的位置和概貌。

被告***未向本院提交证据。

对原告紫阳县建筑工程总公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：原告紫阳县建筑工程总公司原企业法人名称为紫阳县建筑工程公司，2001年9月12日进行了变更登记。位于紫阳县城关镇紫府路中段南侧房屋一幢（五层，建筑面积3483.59平方米）属紫阳县建筑工程总公司集体所有。被告***原系原告紫阳县建筑工程总公司职工，现已退休。2010年8月26日，原告与被告签订了两份房屋租赁合同，一份合同约定原告将紫府路中段原紫阳县建筑工程公司五楼东头房屋一间出租给被告，面积7.4平方米，租金每月每平方米3元，租赁期限自2010年7月1日至2011年7月1日。另一份合同约定原告将前述房屋相邻位置两间房屋出租给被告，面积34平方米，租金每月每平方米10元，租赁期限自2010年7月1日至2016年9月30日。两份合同均约定承租方拖欠房租达三个月的出租方可以终止合同并将房屋收回，同时约定自合同签订之日起承租方一次性交清一年房租，合同期满后，承租人如需续租，须与出租人重新签订合同。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，被告一直在该房屋居住至今。合同签订后，被告陆续向原告支付了2018年底以前的房屋租金。2021年12月31日，被告向原告付清2019年至2021年度期间的房屋租赁费4470元。

另查明，原告紫阳县建筑工程总公司曾于2021年12月2日起诉被告，诉讼请求与本案诉请一致，后撤回起诉，双方就案涉纠纷未能协商一致，原告再次起诉。

本院认为，原、被告于2010年8月26日签订的房屋租赁合同成立、有效，双方应按照合同约定履行义务。原、被告之间的合同期限届满后，被告继续使用所租房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，被告按原合同约定支付了2018年底之前的房租，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条的规定，双方之间已形成不定期租赁合同，均需继续履行合同约定的义务，同时，在合理期限前通知对方后即可随时解除合同。2019年后，被告未按期向原告支付房租，经原告多次催要，被告才于2021年12月31日支付欠缴的房屋租金，被告拖欠房租的行为构成违约，原告依据合同第七条“承租方拖欠房租达三个月的，出租方可以终止合同并将房屋收回”的约定，要求解除与被告签订的租赁合同并要求被告退还所租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告陈述被告将房屋转租的违约行为，因未提交证据证明，本院不予认可。

综上所述，被告迟延支付房屋租金的行为违反了原、被告之间的合同约定，导致原告无法实现其合同目的，原告在本次起诉前亦通知被告要求解除租赁合同。本院对原告要求解除与被告签订的两份房屋租赁合同并要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：

一、解除原告紫阳县建筑工程总公司与被告***于2010年8月26日签订的两份房屋租赁合同。

二、被告***于本判决书生效后十日内返还原告紫阳县建筑工程总公司位于紫阳县城关镇紫府路中段南侧（紫房权证紫阳县字第00010XXX号）五楼自东向西一至三间房屋。

案件受理费100元，由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审　判　长　　刘忠剑

人民陪审员　　景正全

人民陪审员　　胡安平

二〇二二年三月十六日

书　记　员　　黄　荣