宝鸡安祥通停车设备有限公司、宝鸡市以琳钢结构有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕03民终1466号

上诉人（原审原告）：陕西以琳建设工程有限公司，住所地宝鸡市渭滨区马营镇郭家崖村一组。统一社会信用代码：91610301779906980H。

法定代表人：贺亨，任董事长。

委托诉讼代理人：秋玉龙，该公司员工。

委托诉讼代理人：赫晓东，陕西秦轩律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宝鸡安祥通停车设备有限公司，住所地陕西省宝鸡市金台区十里铺新风巷7号，统一社会信用代码：916103035671413495。

法定代表人：高雪晨，任执行董事。

委托诉讼代理人：陈雯，陕西渭塬律师事务所律师。

上诉人陕西以琳建设工程有限公司为与被上诉人宝鸡安祥通停车设备有限公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初984号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人陕西以琳建设工程有限公司上诉请求：1、撤销（2020）陕0302民初984号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、1、一审认定事实错误，立体车库、车间及清洗包装车间面积不同，坐落也不同，原审认为上诉人没有完成举证没有事实依据。两份合同涉及的面积、租赁价款均不同。租赁标的不是同一标的物，不存在两个不同承租主体承租同一租赁物的事实。2、2020年3月5日，被上诉人工作人员李国辉支付5万元的性质问题。上诉人提交李国辉支付凭证，证明李国辉代表被上诉人支付所欠租金。被上诉人认为与租金无关，则应当承担举证责任。3、上诉人要求被上诉人法定代表人到庭，但被上诉人法定代表人未到庭，导致5万元性质无法查明。4、上诉人有新证据证明，立体车库车间设备就是被上诉人所有，李国辉支付的5万元就是租金。二、关于合同的履行。1、李国辉的支付行为，包括自2014年9月30日起双方建立租赁关系，李国辉通过自行支付、以加工费抵偿租金的行为，使上诉人有理由相信李国辉被上诉人的实际控制人，足以代表被上诉人。2、通过双方五年连续签订租赁合同的行为，显示双方这五年来租赁合同是一种持续性的续签合同，不存在租赁房屋的交付。三、适用法律问题及综合事实认定。1、金台区睿智石油公司租赁，上诉人没有否认只是基于睿智石油，属于短租赁，与北京安祥通公司同时租赁清洗包装车间，不存在事实上的冲突。2、一审始终回避李国辉支付5万元的性质，不予认定适用法律错误。3、上诉人在一审提交的四至图纸是证据，一审应当采纳。4、被上诉人实际控制人李国辉与北京安祥通公司法定代表人李国林是亲兄弟，二者之间存在关联关系。综上，请求二审依法予以纠正。

被上诉人宝鸡安祥通停车设备有限公司答辩称，上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同并未实际履行，且无法实际履行，被上诉人未实际占有使用租赁物。合同中记载的租赁面积不能作为认定被上诉人与北京安祥通租赁车间不一致的依据。被上诉人与上诉人签订的土地租赁合同到期后，被上诉人从承租车间退场，此后未再使用过上诉人名下车间，直至2017年9月30日被上诉人欲在此租赁立体车库车间，虽与上诉人签订了案涉合同，但因北京安祥通实际占有使用立体车库，导致涉案合同未能履行，双方未构成续租。上诉人与被上诉人间不存在不定期租赁关系。请求人民法院驳回上诉。

一审陕西以琳建设工程有限公司诉讼请求：1、判令解除双方于2017年9月30日所签订的《土地租赁合同》，并由被告立即清腾所占租赁的土地内的车间；判令被告支付租赁费人民币563333元并承担自起诉之日起至实际清腾时止按照中国人民银行公布的一年期基准贷款利率标准计算的利息，由被告承租期内电费37860元、水费2600元。2、由被告承担本案诉讼费用等原告主张债权的费用。

一审渭滨区人民法院查明：原告陕西以琳建设工程有限公司系2019年12月29日由宝鸡市以琳钢结构有限公司更名。宝鸡市以琳钢结构有限公司与被告于2017年9月30日签订《土地租赁合同》一份，约定被告承租宝鸡市以琳钢结构有限公司厂区内2480㎡的厂房，自2017年10月1日至2019年9月30日，土地租赁按9元/㎡，总价230000元，电费1.5元/度，水费200元/月。合同生效后被告交清当年租赁费，此后采用先交费后使用的交租办法，每年9月30日前交清下年度租赁费，不得拖欠，否则按违约对待。合同并对其他事项进行了约定。双方当事人在合同上加盖公章。2020年3月5日，被告公司工作人员李国辉向宝鸡市以琳钢结构有限公司公司法定代表人贺亨的配偶任小凤账户转款50000元，经向李国辉本人核实，其明确表示该款并非租金，与本案无关。

另查，2017年6月1日，宝鸡市以琳钢结构有限公司与案外人北京安祥通机电设备有限公司（以下简称北京安祥通公司）签订《宝鸡生产基地租赁合同》，合同约定：原告将其公司院内3000平方米车间包括办公室库房7间共计280平方米出租给北京安祥通公司，年租金266000元，租期自2017年8月1日至2019年7月31日，合同并对其他事项进行了约定，双方在合同上签字加盖公章。双方在合同履行中发生争议，宝鸡市以琳钢结构有限公司遂向宝鸡仲裁委员会提起仲裁，要求：判令被申请人北京安祥通公司支付房屋租金、水费、电费共计440460元，案件受理费由被申请人北京安祥通公司负担。经宝鸡仲裁委员会（2019）宝仲裁字第41号仲裁裁决书裁决：一、被申请人支付申请人租金399000元、水费3600元，合计402600元。二、本案仲裁费11916元，由申请人承担1024元，被申请人承担10892元。三、上述第一、二项费用合计413492元，由被申请人于本裁决送达之日起十日内给付申请人。本裁决为终局裁决。该裁决书已经发生法律效力。宝鸡市以琳钢结构有限公司依据生效的法律文书向宝鸡市中级人民法院申请强制执行，现在正在执行阶段。第一次开庭，法庭责令原告提供被告2018年1月1日到1月30日所租赁的2480平方米的特定四至和2018年1月30日北京安祥通公司的具体位置及办公室区间等图纸。原告没有完成法庭指令。

一审渭滨区人民法院认为:这是一起原告的前身与被告签订《土地租赁合同》，原告作为承继者，认为合同已经履行，原告追索拖欠租金，被告认为合同没有履行，请求驳回原告诉讼请求的租赁合同纠纷案件。主要争议焦点如下：

（一）关于原告的前身与被告签订《土地租赁合同》约定是否明确。原被告对2017年9月30日签订的《土地租赁合同》均无异议，并无违反法律规定，本院确认其效力，作为处理依据。但审查合同条款，发现了一些问题，为了准确查明案件事实，正确裁判，首先要求，原告出租租赁的场地特定化，在没有明确物理界限隔离的厂房租赁合同中，原告向被告租赁就必须使自己租赁场地特定化，不至与其他租赁者的场地界限不清，发生争议相互推诿。因此，确定原告场地的具体位置，对解决争议有特殊的重要性，也关乎原告交付的租赁物是否符合合同要求。在本案中，原告出租的场地，由于被告已经搬离，原告占有场地，原告就应当向法庭说明，被告承租场地的具体位置，从而达到标的物特定化，才能进行处理。原被告合同仅约定面积2480㎡，属于约定不明，并不能达到租赁合同所要求租赁物特定化的基本要求，而面积2480㎡，完全可以通过测量，准确确定。第一次开庭后，法庭责令原告进行测量，确定准确四至位置和面积数据，原告既没有提供，其交付租赁物时的测量数据，也没有提供本次测量的数据，导致原告实际出租的场地的具体位置及面积无法确定，原告有义务，也有能力提供这些数据却不提供，法庭无法确认原告出租场地的具体情况，其次，对原告请求被告用电价款，存在同样的问题，用电量可以准确计量，法庭要求原告提供数据证实，原告同样没有提供证据，其提出的价款数额，却与案外人北京安祥通公司确认的价款相同，法庭无法判断原告提出的电费数据具有合理性，因此，原告在出租场地时，没有准确区分被告出租场地及用电与其他客户的情况，合同约定不明，本案处理难度增加。以原告陈述确定合同履行，显然依据不足。

二、关于合同变更产生的法律责任。原被告签订租赁合同，约定采用先交费后使用的交租办法，每年9月30日前交清下年度租赁费，不得拖欠，否则按违约对待。如果按合同履行，就不会产生拖欠租金的问题，但是原告没有先行收取租金，因此，原被告之间没有按合同约定履行。当然合同履行中可以变更合同约定，尤其在合同变更使被告获利的案件中，原告放弃合同约定利益，应当向法庭说明，并提供证据加以证实，法庭只能依据实际履行的合同确定双方的义务，原告没有说明，而被告否认合同履行，因此，法庭无法得出，合同履行已经变更的结论。

三、关于原告的前身与被告签订《土地租赁合同》是否应当解除。原告的前身与被告签订《土地租赁合同》终止时间为2019年9月30日，原告起诉的时间按原告诉状列明的时间为2020年6月1日，合同期限届满，已经失去效力。如果，被告没有履行支付租金的义务，只涉及被告承担违约责任的问题，期限届满的合同客观上不能解除。诉讼中需要解除的合同，只包括那些期限尚未届满，没有履行完毕的合同，合同期限届满的合同不能解除。当然租赁合同有特殊性，一般租赁合同到期，被告继续使用租赁物，可以断定被告按原合同价款，变成不定期租赁合同，继续租赁，或者租赁合同到期，合同续期，始有解除的必要。本案中原告没有提供证据证实，被告继续占有租赁物，或者合同续期的事实，原告的此项请求，没有事实依据，不予支持。

四、关于原告的前身与被告签订《土地租赁合同》是否产生合同责任。当事人签订合同，只有履行，才在当事人之间产生合同所设权利义务。如果合同没有履行，不在当事人之间产生合同所设权利义务，当事人依据合同主张权利，不应得到支持。现实中，受商业风险影响，当事人签订合同，不履行的情况存在，对于没有履行的合同，当事人主张合同权利，欠缺事实依据，依法不能得到支持。本案中原被告之间的核心争议，就是本案合同是否履行，对于原告请求租赁合同已经履行，就应当向法庭证实，已经将符合合同约定的标的物，交由被告使用，被告没有支付租赁费，才能向被告请求支付。尽管原告陈述，已将租赁物交付被告，但其提供证据却无法证实原告实际出租的场地的具体位置及面积，并将场地交于被告使用，法庭无法得出原告履行租赁合同的事实；其次，尽管原告提供支付凭证，证实被告支付过租赁费，从而证实《土地租赁合同》已经履行，但是支付凭证的当事人并非合同当事人，并无相关证据证实是由支付凭证当事人代收租赁费，其陈述被被告否认，没有其他证据加以佐证，其请求理由不能成立，不予支持。相反，原告的证据却有，原被告之间工程结算的内容，法庭无法得出案外人支付的费用就是替被告支付租赁费。因此，原告依据合同请求支付租赁费，由于合同没有履行，请求没有事实依据，不能成立，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告陕西以琳建设工程有限公司的诉讼请求。本案诉讼费10340元，保全申请费2790元，由原告陕西以琳建设工程有限公司承担。

二审查明事实与一审一致。

本院认为，本案系租赁合同纠纷，案件争议焦点在于双方签订的租赁合同是否履行。上诉人主张被上诉人租赁的场地为立体车库车间，但根据北京安祥通公司员工赵志伟的证人证言，其对场地的指认为立体车库车间由北京安祥通公司使用，且其中设备为北京安祥通公司所有。该事实同样与本院对被上诉人员工李国辉所做的电话追记内容一致，即李国辉认可立体车库车间放置设备为北京安祥通公司所有。上诉人二审期间向本院提供的录音记录，欲证实李国辉认可被上诉人占有使用立体车库车间的事实，但根据该录音记录摘录的内容，并没有明确证实上述内容，且反映李国辉无权处分租赁场地内的财产。故上诉人主张立体车库车间内财产为被上诉人所有的理由不能成立。

上诉人主张北京安祥通公司租赁使用的为其场地内的清洗车间，但根据卷内所载原二审对金台睿智石油公司工作人员所做的谈话笔录，清洗车间在租赁合同履行期内由金台睿智石油公司占有使用，且并没有反映出清洗车间存在北京安祥通公司占有使用的事实。上诉人主张其与被上诉人及北京安祥通公司两份租赁合同中约定的面积不一致。一方面，两份合同中约定的租赁面积与清洗车间和立体车库车间图纸面积均不一致。另一方面，两份租赁合同约定面积未超出立体车库图纸面积。故上诉人以此为由主张两份租赁合同非同一租赁物的理由依据不足。

上诉人认为，被上诉人员工李国辉向其支付5万元的事实构成租赁合同的履行行为。一方面，李国辉并非被上诉人的法定代表人也非股东，仅为被上诉人工作人员，其行为是否构成表见代理，上诉人无证据佐证。同时其向上诉人法定代表人之妻转账的行为也与交易习惯不符。另一方面，李国辉与北京安祥通法定代表人李国林之间系亲属关系，且李国辉在本院对其电话询问过程中，陈述其有一部分业务与北京安祥通公司有往来。故，该付款事实无法证明李国辉代表被上诉人履行债务。

结合以上分析，上诉人主张其与被上诉人的租赁合同已经履行，但其提供的证据无法形成完整的逻辑关系，其证据不足以证实被上诉人实际占用立体车库车间的事实。综上所述，一审判决查明事实基本清楚，审判程序合法，上诉人陕西以琳建设工程有限公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10340元，由上诉人陕西以琳建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邱有前

审判员彭澍

审判员李宝萍

二〇二一年八月十六日

法官助理谈佳华

书记员杨哲

1