上诉人达州市欣立工贸中心因与被上诉人达州市水利电力建筑勘察设计院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省达州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川17民终1132号

上诉人（原审被告）：达州市欣立工贸中心。住所：四川省达州市通川区翠屏路**，统一社会信用代码91511702791813728K。

负责人：柏曦，执行事务合伙人。

委托诉讼代理人：胡康，男，1962年10月7日出生，汉族，住，住四川省达州市通川区/div>

被上诉人（原审原告）：达州市水利电力建筑勘察设计院。住。住所：四川省达州市达川区南外西环路**一社会信用代码：12511400452340364X。

法定代表人：廖红，该院院长。

委托诉讼代理人（特别授权）：赵兵（系设计院员工），男，1974年2月6日出生，汉族，住四川，住四川省达州市达川区iv>

委托诉讼代理人：谢晓，四川明炬（达州）律师事务所律师。

上诉人达州市欣立工贸中心（简称欣立工贸）因与被上诉人达州市水利电力建筑勘察设计院（简称水电设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

欣立工贸上诉请求：撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初1430号民事判决第二项，结合案涉房屋市场租赁费用价格依法改判上诉人应承担的租赁费用。事实和理由：欣立工贸提交的20191024达市水电院【2019】23号、20191107达市水电院【2019】246号关于商业用房调整租赁底价重新招租的请示和20191107“通话录音内容”，证明了欣立工贸通话的另一方赵兵是水电设计院的办公室主任，案涉房屋的公开招租事宜由其负责，欣立工贸有足够理由相信赵兵是代表水电设计院履行职务行为。通话中赵兵明确对原租赁期满继续占有使用涉房屋的租赁费用，暂时按照每年37.9万元进行交纳，按照重新招租成功后，按新的成交价格多退少补，是真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法予以保护。一审判决认定新的不定期租赁合同对租金未达成合意对，认定事实不清。对原租赁期满后，水电设计院一直采取竞租方式进行招租，第四次竞租失败后，其结合周边其他类似商业用房的租赁市场行情经集体研究后确定的竞租底价37.9万元，欣立工贸明确请求依据公平原则调整租赁费用，一审判决未予置评，判决按照原合同继续交纳租金显失公平。欣立工贸当庭提交《司法鉴定申请书》，申请对租赁的案涉房屋2019年2月25日至2020年2月25日间市场同比租赁价格进行司法鉴定。一审判决以欣立工贸不能证实其无法委托鉴定这一事实未予准许，适用法律错误，程序违法。

水电设计院辩称，通话录音内容不能证明双方达成租金标准的合意，赵兵表示的是暂按37.9万元，这个房子属国有资产，系国资委委托水电设计院代管，能否降低租金，要财政局审核同意。原租赁期满后，双方没有任何新的协议，且欣立工贸亦未按照37.9万元支付租金，应按照原合同执行。欣立工贸一审未未提供证据证明其不能单方委托鉴定，其申请鉴定在举证期限过后不符合法律规定。欣立工贸的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。

水电设计院向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除欣立工贸、水电设计院之间的租赁合同关系并判令欣立工贸立即腾退、返还租赁房屋；2.判令欣立工贸立即支付拖欠水电设计院房屋租金（截止2020年2月25日欠房屋租金338165.39元，已经扣除保证金100000元），2020年2月26日起至返还租赁房之日止的租金按年租金616443.99元的标准计算，并支付逾期支付租金的违约金（从2019年2月26日起至实际交清租金时止按200元/天计算违约金）；3.案件受理费由欣立工贸承担。

一审法院认定事实如下：2014年2月25日，达州市水务局（甲方）与被告欣立工贸（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在达川区南外镇西环路616号2楼和3楼的部分营业用房出租给乙方用于无噪音、无污染的写字楼、快餐、茶楼、宾馆；租赁期5年，自2014年2月25日起至2019年2月25日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，必须在租赁期满前30天内向甲方提出书面申请，双方可以协商重新签订新的租赁合同；房屋的第一年租金为460000元整，第二年起，年租金在上年的基础上逐年递增5％；每年租赁期满7天前支付下一年度的租金；乙方在签订本合同时付清保证金100000元；租赁期届满或本合同提前解除的，应在租赁期届满或本合同解除后15天内腾退房屋；乙方如逾期支付租金，每逾一日，则乙方须按200元/天支付违约金。合同签订后,达州市水务局依照合同的约定将出租房屋交付给欣立工贸,欣立工贸利用租赁房屋经营德克士和阿伦西亚餐厅。2015年10月本案争议的租赁房屋经达州市国资委批复由达州市水务局划转至原告水电设计院,并办理了不动产权转移登记。2018年2月25日，达州市水务局（甲方）、水电设计院（乙方）与欣立工贸（丙方）签订《房屋租赁三方协议》，协议约定,欣立工贸与达州市水务局签订的《房屋租赁合同》由水电设计院作为出租人继续与欣立工贸履行，水电设计院从2018年2月25日起收取租金。2018年3月19日、5月2日，欣立工贸分两次给水电设计院支付第五年的租金共计559132.87元。

2019年1月2日，欣立工贸向水电设计院申请续租，并请水电设计院根据市场行情下调租金。2019年1月16日，水电设计院给欣立工贸复函称，根据达州市人民政府关于印发达州市国有资产管理暂行办法等三个文件的通知，水电设计院将制定新的竞租方案报主管单位市水务局同意后报市财政局审核批准后通过公开招租方式对外出租，如欣立工贸需要继续承租，可以积极参与竞租，原租赁合同到期后至公开招租重新确定承租人止的租金按原租赁合同约定的租金计算，即第6年租金在第5年租金的基础上递增5％，如被告欣立工贸不再继续承租，则应按照合同约定，在2019年3月12日前腾退房屋交付给水电设计院，欢迎欣立工贸参与竞租，若欣立工贸未能成功竞租请在竞租结束15日内完成相关承租房腾退事宜。2019年4月24日，欣立工贸支付水电设计院租金48924.12元，2019年11月18日，欣立工贸支付水电设计院租金100000元。

2019年3月20日，水电设计院第一次公开招租，底价632000元/年，有一人报名，但无人举牌。4月17日，水电设计院组织第二次公开招租，底价579000元/年，无人报名。2019年7月8日，水电设计院委托达州市公共资源交易服务中心公开招租，底价579000元/年，无人报名。2019年10月24日，水电设计院经集体讨论并结合周边其他类似商业用房的租赁市场行情，向市水务局请示将公开招租的最低报价定为年租金379000元/年。2019年12月5日，水电设计院再次委托达州市公共资源交易服务中心公开招租，底价379000元，无人报名。

2020年4月22日，欣立工贸给水电设计院报告称，双方已经达成共识租赁期满后租金按照水电设计院第四次招租起价379000元/年的标准缴纳，欣立工贸最终招租成功后，按照新竞租的价格，多退少补；受新冠疫情的影响，请求水电设计院免除欣立工贸疫情期间三个月的租金。欣立工贸决定2020年5月初阿伦西亚、德克士两餐厅暂时歇业。2020年4月24日，水电设计院给欣立工贸复函称，水电设计院曾多次向欣立工贸明确招租成功前的租金必须按2014年2月25日的《房屋租赁合同》的约定执行，双方没有达成按照379000元/年的标准缴纳租金的合意，欣立工贸在公开招租成功前，如继续使用租赁房屋，租金按照原租赁合同执行，水电设计院已经向法院起诉，如欣立工贸在2020年5月初歇业，请及时腾退租赁房屋交还原告水电设计院，房屋交还前，租金仍然按照原合同执行。

2020年5月12日，欣立工贸给水电设计院报告称，德克士南外点、阿伦西亚南外点已于2020年5月6日歇业，本案争议的房屋年租金市场价为250000元，欣立工贸有强烈的续租意愿，欣立工贸之所以未参加竞租是因为竞租底价过高，水电设计院第五次招租价格合乎市场价值，欣立工贸将与其他竞租者公平竞租，若欣立工贸竞租不成功将立即清场退出。2020年6月16日，欣立工贸将本案争议房屋的钥匙交给水电设计院。2020年6月17日，水电设计院给欣立工贸去函称，欣立工贸经营的所有设施和物品未腾退，视为欣立工贸继续使用承租房屋，若欣立工贸不及时腾退租赁房屋，立工贸应该按照原租赁合同的约定承担租金至实际腾退租赁房屋时止。

一审法院认为，2019年1月2日，《房屋租赁合同》租期届满前，被告欣立工贸向原告水电设计院申请续租，并请水电设计院根据市场行情下调租金，1月16日，水电设计院给欣立工贸复函称，欢迎欣立工贸竞租，若欣立工贸未能成功竞租则须在竞租结束15日内完成承租房腾退事宜，即水电设计院对本案争议的房屋招租成功前由欣立工贸继续使用未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应视为欣立工贸与水电设计院的租赁合同继续有效，租赁期限不定期。欣立工贸在原租赁期满前要求对租赁期满后的租金根据市场行情予以调整，水电设计院未同意调整租金，欣立工贸亦未同意按照原合同约定履行租金，水电设计院亦未举证证实其曾按照原合同约定的租金标准向欣立工贸催收过租金，视为双方在新的不定期租赁合同中对租金未达成一致意见，双方对租金无约定，原合同对第六年的租金亦未约定，按照双方的交易习惯，到期后的租金仍然按照第五年的租金（年租金559132.87元）标准进行支付更合理，对于水电设计院主张到期后的租金仍然以每年在前一年的标准上浮5％的诉求，不予支持。房屋租金主要受市场的调节和控制，招租底价、门市地段、招租方式、租赁物状况等情况均对招租成功与否有影响，水电设计院第四次招租失败，其底价并不能代表该租赁物的实际市场租金价值，欣立工贸自己单方面进行的市场调查的租金客观性无法确定，同时欣立工贸庭后向一审法院提交成都倍谊房地产估价有限公司出具的回函并未证实欣立工贸单方无法委托这一事实，故对于欣立工贸以自己客观上不能单方委托司法鉴定，从而申请司法鉴定的申请不予准许，应由欣立工贸自行承担举证不能的法律后果，对于欣立工贸辩称租金支付标准，不予支持。2020年6月16日欣立工贸已经将本案争议房屋的钥匙交还给水电设计院，租赁合同解除，欣立工贸应该按照原合同约定15日内腾退房屋，故对水电设计院要求欣立工贸腾退房屋的诉讼请求，予以支持；原告水电设计院要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》（川办发〔2020〕10号）第一款第（四）项规定“对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。”一审法院结合本案的实际情况，减免欣立工贸租金3个月。双方对于租金一直未达成一致意见，故欣立工贸仅支付了部分租金，欣立工贸主观上不存在恶意拖欠水电设计院租金的故意，故对水电设计院要求欣立工贸支付违约金的诉讼请求，不予支持。

综上，水电设计院要求欣立工贸腾退房屋的诉讼请求，予以支持。水电设计院应该于交付钥匙后15日内腾退房屋，即2020年7月2日前腾退房屋。水电设计院要求欣立工贸支付的租金按照年租金559132.87元的标准计算到2020年6月16日，并扣减3个月租金，即欣立工贸应该支付水电设计院租金591748.95元（559132.87元/年×1年21天），扣除欣立工贸已经支付148924.12元租金及保证金100000元，欣立工贸还需支付水电设计院租金342824.83元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、被告达州市欣立工贸中心于2020年7月2日前腾退达川区南外镇西环路616号2楼和3楼现德克士、阿伦西亚的房屋；二、被告达州市欣立工贸中心于本判决生效后30日内支付原告达州市水利电力建筑勘察设计院房屋租金342824.83元；三、驳回原告达州市水利电力建筑勘察设计院的其余诉讼请求。案件受理费3187元，由被告达州市欣立工贸中心负担。

二审中，欣立工贸提交成都惯城房地产评估有限公司出具成惯房估字〔2020〕71号房地产估价报告，拟证明欣立工贸委托成都惯城房地产评估有限公司对其承租的水电设计院位于达川区南外镇西环路616号市水务局综合楼2﹟、3﹟商铺市场租金估价，估价结果为在2020年7月23日估价时点2019年2月至2020年1月期间，估价对象的市场租金为315221.82元。水电设计院质证认为，成惯房估字〔2020〕71号房地产估价报告不具有合法性，诉讼中应当由有司法鉴定资质的机构作出，成都惯城房地产评估有限公司不具有司法鉴定资格，不应当作为证据采信。欣立工贸提交照片5张，拟证明案涉租赁房屋周边汉唐超市营业效益不好，关闭至少四年了。水电设计院质证认为，照片与本案没有关联性。对欣立工贸提交的证据，本院综合全案证据和事实予以认定。

二审查明，2019年10月24日，水电设计院经集体讨论并结合周边其他类似商业用房的租赁市场行情，向市水务局请示将公开招租的最低报价定为年租金379000元/年。2019年11月7日，市水务局将水电设计院请示转报市财政局。2019年11月19日，市财政局批复同意水电设计院商业用房调整租赁底价重新招租的方案。2019年12月5日，水电设计院再次委托达州市公共资源交易服务中心公开招租，租金底价每年379000元，无人报名。

二审中，欣立工贸称租赁房屋内的用品已拆除腾退完毕，水电设计院认可欣立工贸已于2020年6月16日交还钥匙的事实。

二审中，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点是租赁期满后，欣立工贸继续使用租赁房屋期间的租金标准问题。案涉《房屋租赁合同》约定，租赁期5年，自2014年2月25日起至2019年2月25日；第一年租金为460000元整，第二年起，年租金在上年的基础上逐年递增5％；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，必须在租赁期满前30天内向甲方提出书面申请，双方可以协商重新签订新的租赁合同。欣立工贸在原租赁期满前要求对租赁期满后的租金根据市场行情予以调整，租赁合同期满后继续使用租赁房屋亦未按照原合同约定履行租金。水电设计院虽未同意调整租金，但其亦未举证证实其曾按照原合同约定的租金标准向欣立工贸催收过租金。且水电设计院对租赁期满后案涉房屋招租，第一次以底价每年632000元公开招租仅1人报名但未举牌，第二次以底价每年579000元公开招租无人报名；第三次委托达州市公共资源交易服务中心以底价每年579000元公开招租，无人报名。后水电设计院结合周边其他类似商业用房的租赁市场行情经集体讨论，向市水务局请示将公开招租的最低报价定为年租金379000元/年。市水务局将水电设计院请示转报市财政局，市财政局批复同意水电设计院商业用房调整租赁底价重新招租的方案。水电设计院再次委托达州市公共资源交易服务中心以底价每年379000元公开招租，仍无人报名。据此，案涉房屋每年租金价格确实存在大幅下降情况。欣立工贸提交成都惯城房地产评估有限公司房地产估价报告，拟证明案涉房屋2019年2月至2020年1月期间市场租金为315221.82元。但因案涉房屋系国有资产，其租金应由相应职权部门审批，本院不采信该报告结果。因市财政局已经批复同意水电设计院商业用房调整以每年379000元租赁底价公开招租方案，达州市公共资源交易服务中心以每年379000元租赁底价公开招租，无人报名。本院认为，租赁期满后欣立工贸继续使用案涉房屋的租金按每年379000元标准计算支付更加切合实际、更为公平合理。租赁期满后欣立工贸继续使用房屋的租金应为400805.48元（379000元/年×1年21天），扣除已经支付水电设计院租金148924.12元及水电设计院应退还的保证金100000元，欣立工贸还应支付水电设计院租金151881.36元。二审中，欣立工贸称租赁房屋内的用品已拆除腾退完毕，水电设计院认可欣立工贸已于2020年6月16日交还钥匙的事实，对欣立工贸已经腾退租赁房屋的事实，本院予以确认。

综上所述，欣立工贸的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初1430号民事判决；

二、上诉人达州市欣立工贸中心于本判决生效后30日内支付被上诉人达州市水利电力建筑勘察设计院房屋租金151881.36元；

三、驳回被上诉人达州市水利水电建筑勘察设计院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3187元，由达州市欣立工贸中心负担1500元，由达州市水利水电建筑勘察设计院负担1687元；二审案件受理费6374元，由达州市欣立工贸中心负担3000元，由达州市水利水电建筑勘察设计院负担3374元。

本判决为终审判决。

审判长　　唐其安

审判员　　郭　彤

审判员　　程　瑜

二〇二〇年九月三十日

书记员　　罗　恒