河源市海润建筑工程有限公司、紫金县乐居房地产开发有限公司、曾皓楠建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省紫金县人民法院

执 行 裁 定 书

(2019)粤1621执异17号

案外人:曾皓楠，男，汉族，1991年9月4日出生，住广东省惠州市惠城区。

委托代理人:黄造红，女，汉族，1967年10月8日出生，住广东省惠州市惠城区。

申请执行人:河源市海润建筑工程有限公司，住广东省河源市源城区河源大道与永和路交汇处海拓大厦4E。

法定代表人:江志讯。

委托代理人:巫永晴，广东东江勤诚律师事务所律师。

被执行人:紫金县乐居房地产开发有限公司，住广东省河源市古竹镇竹港大街北13号。

法定代表人:邱国强。

委托代理人:陈纪荣，男，汉族，1971年1月14日出生，住广东省紫金县。

本院在执行申请执行人河源市海润建筑工程有限公司与被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人曾皓楠对本院查封的被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司名下的坐落于紫金县古竹镇紫古大道33号乐居苑1幢第11层3单元1101号房产，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人曾皓楠称，2016年6月6日，案外人与被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定异议人向紫金县乐居房地产开发有限公司购买坐落于紫金县古竹镇××大道××单元××房产。案外人已按合同约定付清购房款，在房屋交付后进行了装修，并于2017年入住。案外人为了维护其合法权益，请求法院解除对被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司名下的坐落于紫金县古竹镇××大道××单元××房产的查封。并提供了《商品房买卖合同》《购房收款收据》《房屋交接单》等证据。

申请执行人河源市海润建筑工程有限公司答辩称，法院查封涉案房产有事实依据和法律根据，案外人要求解封的理由不成立。案外人与紫金县乐居房地产开发有限公司的购房交易有违常理，我方对购房交易的真实性存疑，且案外人的权利不能够排除执行，应对涉案被查封房产采取进一步的执行措施。由于案外人自身过错导致涉案被查封房产仍登记在乐居公司名下，相应责任应由案外人自行承担，或向紫金县乐居房地产开发有限公司主张权利。申请执行人请求法院驳回案外人的异议请求。并提供了《乐居苑项目信息》《房屋备案价》《住房登记记录查询证明》等证据。

被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司辩称，上述涉案被查封房产是案外人从紫金县乐居房地产开发有限公司购买的，已付清购房款并已完成房产交付，未过户的原因是紫金县古竹镇因行政区划变动由新成立的江东新区管辖，导致紫金县古竹镇的房产登记两三年都无法办理。

本院查明，原告河源市海润建筑工程有限公司与被告紫金县乐居房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案。2018年10月9日,河源市中级人民法院作出（2018）粤16民终743号民事判决书，判决内容如下：一、撤销广东省紫金县人民法院（2017）粤1621民初154号民事判决；二、上诉人紫金县乐居房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向上诉人河源市海润建筑工程有限公司支付工程价款3630974.73元及逾期付款利息（利息以3630974.73元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年1月17起计算至本判决确定的清偿之日止）；三、上诉人紫金县乐居房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向上诉人河源市海润建筑工程有限公司退还劳动保障金100万元。上述判决书生效后，因紫金县乐居房地产开发有限公司未按期履行上述民事判决书确定的义务，河源市海润建筑工程有限公司向本院申请强制执行，本院立案号为：（2018）粤1621执865号。2019年4月18日，本院作出（2018）粤1621执865号执行裁定书，裁定（2018）粤1621执865号终结本次执行程序；2019年5月10日，本院作出（2018）粤1621执865号之一执行裁定书，查封了被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司名下的坐落于紫金县古竹镇××大道××商铺××、商铺××及××单元××房产。为此，案外人向本院提出书面异议。

另查明，2016年6月6日，曾皓楠与紫金县乐居房地产开发有限公司签订了商品房买卖的书面合同，约定曾皓南以450000元向紫金县乐居房地产开发有限公司购买坐落于紫金县古竹镇××大道××房产，曾皓南于2017年入住。紫金县乐居房地产开发有限公司于2016年6月15日出具了一份《收款收据》给曾皓楠，收款金额为430000元。另本院在紫金县不动产登记中心查询到曾皓南没有住房登记情况。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定部价款的百分之五十”。本案中，案外人曾皓楠在本院查封涉案商铺之前已经与被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，已付清大部分购房款并已入住，且其名下无其他用于居住的房屋。因此案外人曾皓楠的权利能够排除执行，其提出的异议请求应以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定条之规定，裁定如下：

中止本院（2018）粤1621执865号案对位于紫金县古竹镇紫古大道33号乐居苑1幢1101号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　张锐光

人民陪审员　　黄特青

人民陪审员　　刘伟宏

二〇一九年六月十二日

书　记　员　　李雪婷