河源市海润建筑工程有限公司
河源市海润建筑工程有限公司、紫金县乐居房地产开发有限公司、萧新剑建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
广东省紫金县人民法院
执 行 裁 定 书
(2019)粤1621执异14号
案外人：萧新剑，男，汉族，1967年7月16日出生，住广东省河源市紫金县。
申请执行人：河源市海润建筑工程有限公司，住广东省河源市源城区河源大道与永和路交汇处海拓大厦4E。
法定代表人：江志讯。
委托代理人：巫永晴，广东东江勤诚律师事务所律师。
被执行人：紫金县乐居房地产开发有限公司，住广东省河源市古竹镇竹港大街北13号。
法定代表人：邱国强。
委托代理人：陈纪荣，男，汉族，1971年1月14日出生，住广东省紫金县。
本院在执行申请执行人河源市海润建筑工程有限公司与被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人萧新剑向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人萧新剑称，2014年12月31日，案外人与被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定案外人向紫金县乐居房地产开发有限公司购买坐落于紫金县古竹镇××大道××号商铺。案外人已按合同约定付清购房款并办理了入伙手续，进行了网上登记备案，所有的费用含税费都已付清，并已将上述商铺出租，主张上述商铺归其所有。案外人多次催促紫金县乐居房地产开发有限公司办理不动产备案及不动产产权证，但其多次以江东新区新成立，无法办理不动产备案为由拖延，导致上述商铺仍未获得不动产产权证。案外人为了维护其合法权益，请求法院解除对被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司名下的坐落于紫金县古竹镇紫古大道33号乐居苑1幢第一层商铺109号房产的查封。并提供了《商品房买卖合同》《收款收据》《入伙通知书》《租赁合同》等证据。
申请执行人河源市海润建筑工程有限公司答辩称，法院查封涉案房产有事实依据和法律根据，案外人要求解封的理由不成立。案外人与紫金县乐居房地产开发有限公司的购房交易有违常理，我方对购房交易的真实性存疑，且案外人的权利不能够排除执行，应对涉案被查封房产采取进一步的执行措施。由于案外人自身过错导致涉案被查封房产仍登记在紫金县乐居房地产开发有限公司名下，相应责任应由案外人自行承担，或向紫金县乐居房地产开发有限公司主张权利。申请执行人请求法院驳回案外人的异议请求。并提供了《乐居苑项目信息》《房屋备案价》《住房登记记录查询证明》等证据。
被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司辩称，上述涉案被查封房产是案外人从紫金县乐居房地产开发有限公司购买的，已付清购房款并已完成房产交付，未过户的原因是紫金县古竹镇因行政区划变动由新成立的江东新区管辖，导致紫金县古竹镇的房产登记近两三年都无法办理产权登记手续。
本院查明，原告河源市海润建筑工程有限公司与被告紫金县乐居房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案。2018年10月9日,河源市中级人民法院作出（2018）粤16民终743号民事判决书，判决内容如下：一、撤销广东省紫金县人民法院（2017）粤1621民初154号民事判决；二、上诉人紫金县乐居房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向上诉人河源市海润建筑工程有限公司支付工程价款3630974.73元及逾期付款利息（利息以3630974.73元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年1月17起计算至本判决确定的清偿之日止）；三、上诉人紫金县乐居房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向上诉人河源市海润建筑工程有限公司退还劳动保障金100万元。上述判决书生效后，因紫金县乐居房地产开发有限公司未按期履行上述民事判决书确定的义务，河源市海润建筑工程有限公司向本院申请强制执行，本院立案号为：（2018）粤1621执865号。2019年5月10日，本院作出（2018）粤1621执865号之一执行裁定书，查封了被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司名下的坐落于紫金县古竹镇××大道××号商铺。
另查明，2014年12月31日，萧新剑、朱小兰与紫金县乐居房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定萧新剑、朱小兰以829281元向紫金县乐居房地产开发有限公司购买坐落于紫金县古竹镇××大道××号商铺。并约定出卖人在商品房交付使用后180天内，将需由出卖人提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。紫金县乐居房地产开发有限公司分别于2014年12月31日、2016年5月30日出具了二份《收款收据》给萧新剑，收款金额分别为629251元、200000元。该商铺于2016年12月1日由萧新剑出租给他人使用。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人萧新剑在本院查封涉案商铺之前已经与被执行人紫金县乐居房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已付清全部购房款，并在查封之前实际占有该商铺，未办理过户登记不是案外人的原因造成的。因此案外人萧新剑的权利能够排除执行，其提出的异议请求应以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定条之规定，裁定如下：
中止本院（2018）粤1621执865号案对位于紫金县古竹镇紫古大道33号乐居苑1幢第一层109号商铺的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张锐光
人民陪审员 黄特青
人民陪审员 刘伟宏
二〇一九年六月十二日
书 记 员 李雪婷
