上海上铁建筑工程（集团）有限公司与上某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0105民初20437号

原告：上海上铁建筑工程（集团）有限公司，住所地上海市静安区天目东路228号14楼。

法定代表人：马国良，董事长。

委托诉讼代理人：胡雪，上海市联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴燕芸，上海市联合律师事务所律师。

被告：上***实业有限公司，注册地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢四层K区2016室（上海市崇明工业园区）。

法定代表人：刘建华，执行董事。

委托诉讼代理人：刘路，上海至合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈杨谊，上海至合律师事务所律师。

原告上海上铁建筑工程（集团）有限公司（以下简称上铁公司）与被告上***实业有限公司（以下简称长骥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法转为独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告上铁公司的委托诉讼代理人胡雪、吴燕芸，被告长骥公司的委托诉讼代理人刘路、陈杨谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上铁公司向本院提出诉讼请求：

1.判令被告向原告腾空返还本市长宁区XX路（XX路）XX号XX号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼及132-138号（双）房屋（以下简称涉讼房屋）；

2.判令被告向原告支付房屋占用费（按每月109,500元,自2020年6月1日计算至被告向原告腾空返还涉讼房屋之日）。

事实和理由：原告（出租方）与被告（承租方）就涉讼房屋签订租赁合同，约定租赁期为2015年2月1日至2020年2月29日；年租金为1,314,000元。后双方商定租赁期延长至2020年5月31日。然租赁期限届满后，被告拒不腾空返还涉讼房屋。故起诉。

被告长骥公司辩称，被告对涉讼房屋改建作出极大贡献。根据双方约定，被告对涉讼房屋享有优先承租权。XX路XX号XX号楼属于临时建筑，被告将其转租给案外人上海A有限公司（以下简称A公司）后，因该临时建筑使用期限届满，城市管理行政执法部门要求腾退，遂解除与A公司的转租合同，于2017年底撤场。剩余涉讼房屋在租赁期限届满后由被告继续使用，原告没有提出异议，双方的租赁关系转为不定期。后原告就上述房屋招租项目对外招标，被告以年租金220万元的最高价投标，原告于2020年7月30日开标，然原告自称该标为废标，又将该招租项目分为两个包件（限定最多只能中标一个包件），并选定不合格的投标人中标，损害了被告的优先承租权。被告认为，由于被告在前次招标投标中出价最高，基于优先承租权，双方应自2020年7月30日起按年租金220万元建立新的租赁关系。被告有权继续占用上述房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告原名上海B有限公司。XX路XX号房屋（登记建筑面积为1,128平方米）及XX路XX号（双）房屋（登记建筑面积为159平方米）产权登记在原告名下。

2013年7月24日，上海市长宁区规划和土地管理局颁发临时建设工程规划许可证。该证记载，建设单位为原告；建设项目名称为凯旋路西侧（安顺路南侧）临时商业建筑；建设位置为XX路XX号；地上总建筑面积为724平方米（含立面整治扩建222平方米）；本证有效期为二年，期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。上述建设项目竣工后，其中规划建筑面积为502平方米的临时建筑为XX路XX号XX号楼。

2014年11月，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），就涉讼房屋签订租赁合同。该合同记载，租赁期为2014年12月1日至2019年11月30日；年租金为1,314,000元；本合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得将合同自动顺延，或者以其他理由继续执行合同的权利义务；如甲方继续出租，同等条件乙方优先。

2014年12月，双方签订补充协议，约定租赁期延后至2020年2月29日。后双方又商定租赁期延长至2020年5月31日。

2020年7月，原告就XX路XX号XX号楼、XX号楼、3号楼、4号楼及XX路XX号（双）房屋招租项目发布招标公告，招标文件显示，招商面积为2,002平方米；首年租金底价为135万元/年；租赁期限为5年；开标日期为2020年7月30日。同月，被告向原告提交投标文件，其中提出首年租金单价1,099元/平方米；租金每年递增7%。

2020年8月19日，原告就上述招租项目发布公告称，经评标委员会评审，对招标文件作出实质性响应的有效投标人不足三家，本项目做废标处理。

2020年11月，原告再次就上述招租项目发布招标公告，招标文件显示，本次招标分为包件一（XX路XX号XX号楼、XX号楼，XX路XX号（双）房屋；招商面积971平方米；首年日租金底价4.0元/平方米X天；租期5年）、包件二（XX路XX号3号楼、4号楼；招商面积1,031平方米；首年日租金底价3.5元/平方米X天；租期5年）；投标人可投其中一包或多包，但最多只能中标一个包件；开标日期为2020年11月30日。

2020年11月5日，被告认购上述招标文件。此后，被告未向原告提交投标文件。

2020年11月28日，被告时任法定代表人钱俊杰通过微信向原告的工作人员表示：“周主任您好，打扰了，经过对安顺路这次的招租文件再三考虑后决定，我们长骥打算不参加11月30上海10点的开标了，原因一在新冠疫情形势下租金价格太高，原因二原来地块人为拆成两个包件，感觉上铁轨交公司这样的设置障碍让我们无比痛心”。

2020年12月，原告就上述招标项目发布成交公告称，包件一由上海C有限公司中标，首年日租金单价6元/平方米X天；包件二由上海D有限公司中标，首年日租金单价5.9元/平方米X天。

2021年5月，原告书面催告被告腾还涉讼房屋。

另查明，2022年3月22日，本院受理长骥公司诉上铁公司房屋租赁合同纠纷一案，长骥公司请求确认长骥公司在上铁公司就上述房屋对外招标中中标，双方就上述房屋形成租赁关系。2022年9月2日，本院裁定准许长骥公司撤诉。

上述事实，有租赁合同、补充协议、照片以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。

审理中，被告提供显示落款日期为2020年9月1日的由上铁轨道公司市场部出具给物业分公司的通知书复制件一份，以证明租赁期限届满后，原告对被告继续使用上述房屋没有提出异议，双方形成不定期租赁关系。其中记载，安顺路地块房屋原租赁合同已于2020年2月28日到期；目前新租户招租工作暂时中止，地块房屋由上海XX公司继续临时经营；从原合同到期日至新租户确定前的过渡时期内，物业分公司要着重加强对地块的日常管理；严禁上海XX公司在过渡期签订新的房屋租赁合同。原告认为该证据非原件，对真实性不予确认；并认为该通知书属于内部文件，不能证明双方在2020年5月31日后形成不定期租赁关系。

审理中，被告自述，XX路XX号XX号楼分租给多家小租户，其中两户至今未搬离该房屋；现该房屋局部由被告用于停放车辆。

本院认为，关于XX路XX号XX号楼及132-138号（双）房屋，根据双方约定，租赁期限届满，被告享有以同等条件优先承租的权利。2020年5月31日后，原告以招标形式就上述房屋对外招租。招标公告属于要约邀请，投标属于要约，定标若为对投标完全接受，则属于承诺。对于前次招标，原告在开标后发布公告称作废标处理，被告主张双方于2020年7月30日按年租金220万元建立新的租赁关系，无事实依据，本院不予采纳。对于后次招标，原告虽将该招租项目分为两个包件，并限定投标人只能中标其中之一，但被告在开标前明确表示其不参加投标，并称新冠疫情形势下租金价格太高，显然不接受招标文件所定底价。此后，原告以高于招标文件所定底价的价格条件确定新承租人，而被告仍坚持主张以年租金220万元的价格条件与原告建立租赁关系，显然不属于以同等条件优先承租的情形。

2020年5月31日后，双方就涉讼房屋租赁并无书面约定，被告亦未向原告支付租金。由于被告参与招租项目投标，承租人待定，原告在租赁期限届满后未立即向被告主张腾房不足以认定原租赁合同转为不定期。被告主张双方在2020年5月31日后形成不定期租赁关系，本院不予采纳。鉴于被告占用涉讼房屋的基础已经丧失，原告请求判令被告将涉讼房屋腾空返还原告，本院予以支持。

被告在2020年5月31日后继续占用涉讼房屋，应向原告支付房屋占用费。关于房屋占用费计算标准，被告在前次投标中提出的租金报价已明显高于原告所主张的房屋占用费计算标准。原告请求判令被告按每月109,500元支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，判决如下：

一、被告上***实业有限公司应于本判决生效之日起十日内，将上海市长宁区XX路XX号XX号楼、XX号楼、3号楼、4号楼、5号楼及上海市长宁区XX路XX号（双）房屋腾空返还原告上海上铁建筑工程（集团）有限公司；

二、被告上***实业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海上铁建筑工程（集团）有限公司支付房屋占用费（按每月109,500元，自2020年6月1日计算至被告上***实业有限公司向原告上海上铁建筑工程（集团）有限公司腾空返还上述房屋之日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

财产保全申请费5,000元，由被告上***实业有限公司负担。

案件受理费19,254元，由被告上***实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　马浩波

二〇二二年九月十七日

书记员　　范龙帅

附：相关法律条文