青岛琴琴岛声学工程有限公司与青岛四方北海医疗设备厂、王福经租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）北民初字第4419号

原告青岛琴琴岛声学工程有限公司，住所地青岛市市**。

法定代表人李红，职务经理。

委托代理人王志崇，青岛李沧永平法律服务所法律工作者。

委托代理人王晓君，青岛李沧永平法律服务所法律工作者。

被告青岛四方北海医疗设备厂，住所地青岛市四方区。

法定代表人***，职务厂长。

委托代理人葛升俊，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。

被告***，青岛四方北海医疗设备厂厂长。

委托代理人葛升俊，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。

原告青岛琴琴岛声学工程有限公司与被告青岛四方北海医疗设备厂（以下简称被告北海设备厂）、被告***租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志崇、王晓君，被告***，两被告的委托代理人葛升俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告青岛琴琴岛声学工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋租赁合同；2.被告依法承担违约责任，赔偿因停水、停电给原告造成的经济损失89800元。后又变更第二项诉讼请求为：被告赔偿因停水、停电等违约行为给原告造成的经济损失273263.52元。事实和理由：2012年11月1日原被告订立房屋租赁合同，约定租赁期限自2012年11月10日至2018年11月9日。原告承租该生产场地后对生产车间、办公室进行了装修和改造，并按合同约定按期向被告交纳租赁费。合同履行期间，2015年4月1日被告突然发出通知称要求原告于2015年5月31日搬出、交房，逾期断水、断电，责任自负。原告接此通知后多次与被告协商，要求恢复供水供电，以减少原告损失，但被告毫不理会仍坚持要求原告腾房并继续断水、断电，使原告的正常生产经营活动受到了重大影响，遭受到不应有的重大经济损失。

被告北海设备厂辩称，1.原告主体不适格。被告是与案外人李辉签订的房屋租赁合同，原告并非合同主体，应驳回原告诉讼请求。2.2015年3月30日由青岛市洛阳路街道办事处下属单位青岛北海企业发展总公司向被告发出书面通知，要求被告于2015年5月31日前腾出其使用的房屋，被告在接到此通知后的第二日即通知了房屋承租人，因房屋无法对外进行出租并非被告原因造成的，是遇不可抗拒因素导致的，因此被告不应承担任何责任。

被告***辩称，本案与被告***没有任何关系，其仅作为公司法定代表人履行公司职务。

经审理查明，2012年3月30日案外人李辉（乙方）与被告北海设备厂（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将青岛市四方区开平路*号面积为340平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日，年租金50000元，租金每半年支付一次等。合同第四条约定：甲方在合同期内不得单方收回房屋或随意抬高租金，如因甲方不可抗拒因素终止合同，需提前三个月通知乙方，甲方应将乙方剩余租金退回。

2012年11月1日案外人李辉（乙方）与被告***（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将青岛市四方区开平路*号房屋出租给乙方作为生产车间及办公使用，租赁期限自2012年11月10日至2018年11月9日，年租金65000元，租金每半年支付一次等。合同第四条约定：甲方在合同期内不得单方收回房屋或随意抬高租金，如因甲方不可抗拒因素终止合同，需提前三个月通知乙方，甲方应将乙方剩余租金退回。

诉讼中，原告称李辉系原告公司工作人员，上述合同系李辉代表原告公司所签订。经本院询问李辉，其称系原告公司实际投资人，系代表原告公司签订上述租赁合同，租赁厂房为原告公司经营使用。原告提交公司工商登记，工商登记载明李辉系原告公司股东。被告称合同系被告北海设备厂签订的，签订合同时公章拿不出来，由被告***作为法定代表人在合同上签字。查明，被告***系被告北海设备厂的法定代表人。

原、被告均认可双方租赁的房屋位于青岛市四方区开平路*，该房屋产权人系青岛北海企业发展总公司，即原盐滩村村委，房屋性质属集体所有。

2015年4月被告北海设备厂将落款为青岛北海企业发展总公司的通知转发给李辉，称：“接青岛北海公司通知精神，今通知你于2015年5月31日搬出交房，逾期出现断水、断电问题，责任自负。”庭审中，原告称被告北海设备厂于2015年7月23日找人将原告赶出涉案房屋。经本院询问涉案房屋现状，原告称房屋一直闲置，断水断电，被告称青岛北海企业发展总公司已经将该房屋收回，被告已无法再将房屋出租给原告。

庭审中，原告为证实其主张，提交下列证据：

1、租金及水电费等费用的收款收据，用以证明原告租赁涉案房屋期间按时交纳租金及水电费等各项费用。被告对此无异议。

2、视频资料两份、照片三张，用以证明被告于2015年5月26日擅自对涉案房屋断水、断电，并用挖掘机挖断道路，封堵破坏生产车间大门，还雇佣铲车强行拆除厂房。被告认为原告未能提供视频资料及照片的原始载体，对该组证据真实性不予认可。

3、2014年11月5日案外人青岛中建华兴装饰工程有限公司出具的收据两张，用以证明原告租赁涉案房屋后对原破旧厂房进行改造、建造、装修等，花费101100元。被告认为该证据并非正规发票，对其真实性无法确认。经本院询问原告能否进一步提交证据证明改造、装修等的花费，原告提交2014年11月3日与青岛中建华兴装饰工程有限公司签订的库房、备品库、职工更衣室、小车间配电制作安装、办公室装修制作安装工程的合同、工程量清单、报价表。被告对原告提交的合同等真实性不予认可。

4、原告公司2015年5月至7月的工资表、劳动合同、派遣协议，用以证明因被告对涉案房屋停水、断电、封路、堵门，工人不能进行生产，但原告每个月仍必须向工人支付工资，造成工资损失123163.52元。被告对该组证据真实性不予认可，认为其中内容系原告自行篡改。

5、案外人青岛市瑞福祥货运代理处出具的收款收据一张，用以证明因被告逼迫原告搬迁，原告花费搬迁费29000元。被告对该收据真实性不予认可。

6、企业所得税纳税申报表，用以证明原告公司核定税率为10%，每月纯收入至少为10000元，因被告停水、停电给原告造成的经营损失为20000元。被告认为该证据系打印件，不予质证。经本院询问原告对其主张的经营损失数额能否进一步提交证据予以证明，原告补充提交其公司2014年1月至2014年12月税收缴款书以及2014年4月、10月，2015年1月原告缴税的付款凭证，原告称根据缴款书上的计税金额或销售收入项目，可以证明原告公司在2014年全年的计税收入金额为120万元，平均到每月为10万元，扣除掉原告的各项费用、成本等，原告仅主张被告按照每月1万元进行赔偿。被告认为原告提交的税收缴款单系租赁合同之前产生的，与本案无关，也无法证明原告损失情况，且原告即便有损失也与被告无关。

以上事实，由当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证，可以采信。

本院认为，根据原告陈述及李辉本人陈述，并结合李辉系原告公司股东的事实，本院认定李辉签订租赁合同的行为系代原告公司所为，原告公司对李辉的代理行为亦予以认可。被告***系被告北海设备厂的法定代表人，其与李辉签订租赁合同的行为系履行职务行为。故涉案租赁合同主体应为原告与被告北海设备厂。

涉案租赁合同系原告与被告北海设备厂真实意思表示，且不违反法律规定，租赁合同合法有效，双方均应依约履行。关于提前解除合同的原因，被告北海设备厂仅提交青岛北海企业发展总公司通知、文件予以证明，该证据不足以证明被告提前解除合同系基于不可抗拒的因素，故被告北海设备厂应当就其提前解除合同的行为所造成原告的损失承担赔偿责任。原告主张的员工工资损失,系基于原告所称的被告给原告断水、断电、断路等造成原告不能正常生产却需支付的工人工资，原告该主张系基于侵权法律关系而产生，与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，对原告该主张本案中不予一并处理。原告主张搬迁费损失不属于因被告提前解除合同给原告造成的损失，对原告该主张本院不予支持。原告主张装修损失，并能够提交装修合同、工程量清单、报价表、收据等证据证明装修花费，被告虽对原告提交的证据不予认可，但亦未提出相反证据予以反驳，且因被告提前解除合同造成厂房装修改造情况无法核实，故本院对原告提交的装修合同、收据等证据予以采信。从装修合同等来看，原告对厂房进行的装修改造符合原告生产经营需要，属于正常、必要的装修改造，合同解除后，被告北海设备厂应当赔偿原告剩余租赁期内装修残值损失，因装修现场已灭失，根据原告装修花费、装修时间距离合同期满时间、合同解除时间计算，被告北海设备厂应赔偿原告装修残值损失84250元（101100元/4年×3年零4个月）。原告主张经营损失，原告提交的税收缴款书等可以证明原告在与被告签订租赁合同前一年的收入情况，原告主张被告按照每月10000元赔偿两个月的经营损失，符合实际情况，本院予以支持。涉案房屋已被产权人收回，原、被告租赁合同已不具备继续履行的条件，原告要求继续履行合同，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

一、被告青岛四方北海医疗设备厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛琴琴岛声学工程有限公司装修损失84250元；

二、被告青岛四方北海医疗设备厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛琴琴岛声学工程有限公司经营损失20000元；

三、驳回原告要求被告继续履行合同、赔偿搬迁费损失的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5399元，原告负担2399元，被告负担3000元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　孙　媛

人民陪审员　　于建芝

人民陪审员　　曹积泉

二〇一六年九月七日

书　记　员　　孙晓蕾