青岛雁山集团有限公司、青岛琴琴岛声学工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0203民初1398号

原告：青岛雁山集团有限公司，住所地：青岛市市北区郑州路7号，统一社会信用代码：91370203163826931D。

法定代表人：闫立列，董事长。

委托诉讼代理人：李超，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：嵇巧弟，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

被告：青岛琴琴岛声学工程有限公司，住所地：青岛市市北区。

法定代表人：张承刚，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：李辉，系该公司员工，男，1973年11月28日生，汉族，住青岛市市北区。

被告：青岛绿创环保工程有限公司，住所地：青岛市市。

法定代表人：李硕，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：徐国军，山东港杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毕洪伟，山东港杰律师事务所律师。

原告青岛雁山集团有限公司（以下简称：雁山集团公司）与被告青岛琴琴岛声学工程有限公司（以下简称：琴琴岛公司）、青岛绿创环保工程有限公司（以下简称：绿创环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雁山集团公司委托诉讼代理人李超、嵇巧弟、被告琴琴岛公司委托诉讼代理人李辉、绿创环保公司委托诉讼代理人徐国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告雁山集团公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告琴琴岛公司支付原告租赁费及物业费172000元及至被告琴琴岛公司实际履行之日止违约金（暂计算至2021年1月5日计60028元），以上共计232028元；2.请求依法判令被告绿创环保公司对被告琴琴岛公司上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原告与两被告的租赁合同关系已解除，被告立即腾让租赁的原告位于青岛市市北区××路××租赁物；2.请求依法判令两被告连带支付原告租赁费及物业费计172000元及至被告实际履行之日止违约金（暂计算至2021年1月5日计60028元），以上共计232028元；3.请求依法判令两被告连带支付原告自2021年1月6日至被告腾让租赁物之日止占有使用费；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告琴琴岛公司就位于青岛市市北区××路××号××租赁物签订租赁合同，约定：租赁期限自2015年6月18日至2016年9月17日，合同同时对于琴琴岛公司租赁费、物业费等费用的交付时间、交付方式、违约责任等进行了明确的约定。原告依约履行全部合同义务，不存在任何违约行为，租赁期间结束至今，被告仍持续占有使用租赁物，但是琴琴岛公司至今未支付2020年1月22日至2021年1月5日租赁费及物业费等费用，截止2021年1月5日，琴琴岛公司尚欠原告违约金60028元，因琴琴岛公司的违约行为，原告已经函告被告解除双方之间的租赁合同。自租赁期间开始至今，绿创环保公司多次向原告支付租赁物租金及物业费，绿创环保公司以明确的意思表示加入原告与琴琴岛公司的债权债务关系，绿创环保公司构成债务加入，绿创环保公司应当对琴琴岛公司的上述债务承担连带清偿责任。上述款项虽经原告多番索要，但被告至今未支付上述费用，原告遂诉至法院。

被告琴琴岛公司辩称，原告与被告琴琴岛公司合同到期后无合同关系，原告所诉已过诉讼时效，与被告琴琴岛公司无关。

被告绿创环保公司辩称，已向原告全额支付2020年7月22日之前的租金及水电费及2021年7月21日至2021年8月20日的租赁费，原告主张2020年7月22日之前的相关费用无事实和法律依据，不应向被答辩人支付违约金。一、原告与我方之间的租赁合同已经成立并生效，我方按照合同约定已向原告全额支付2020年7月22日之前的租金及相关费用。第一，租赁合同是原告真实意思表示。原告与我方之间的租赁合同是原告出具并交付给我方使用的，该合同与原告和琴琴岛公司之间签署的租赁合同主要内容基本一致，甚至合同笔误都是一致的，该租赁合同是原告的格式合同。原告在合同第十三条也同意我方每年度享有15个月租期，租金年付180000元。原告出具的合同应是其真实意思表示，原告有与我方签署新合同的意思表示，且后期合同双方也是按照该合同履行的。第二，原告认可租赁合同效力。原告在委托律师向答辩人发送律师函催要租赁费及相关费用时，原告明知与我方未签署书面合同，但以依法成立的合同，对当事人具有法律约束力为理由，强制要求我方按照合同约定向原告支付租赁费及违约金。原告已通过其实际行动认可与我方的租赁合同，该合同应当成立并生效。第三，原告每年赠送三个月优惠有事实依据。我方租赁的涉案厂房结构简易且屋面已经老化，冬夏冷热交替厂房屋面会出现多处宽达3cm-5cm的裂缝，每逢阴雨天均会出现漏雨情况。从我方提交的证据五及原告与我方租赁合同第九条第12款也能够证实涉案厂房存在漏雨的事实，原告知晓厂房每年均需要维修，因此在商谈合同时表示每年度赠送三个月，在该租赁合同中也有记载。我方每年均需对涉案厂房进行维修，原告每年度赠送答辩人三个月租期有事实依据。第四，我方已向原告付清2020年7月22日之前的租赁费及水电费。自2016年9月起我方开始向原告支付租赁费及水电费，我方每年均按照合同约定，且后期缴纳租赁费时也已形成每年度15个月租金180000元的交易习惯。截止2020年7月22日，答辩人已付清此前的全部费用，原告向我方出具的律师函中也认可该事实，原告再向我方主张2020年7月22日之前的费用与事实不符，于法无据，应予驳回。二、原告主张违约金过高，且我方也不应向原告支付违约金。第一，原告主张违约金过高。原告按照费用总额每日千分之一的标准主张违约金已明显高于原告所遭受的损失，原告所主张的违约金数额过高，依法不应得到支持。第二，原告未忠实履行出租人维修义务，对租赁合同履行存在过错，我方不应向原告支付违约金。原告出租的涉案租赁物顶部每年均会出现破损，漏水情况严重，严重妨害了我方正常使用租赁物，但原告拒绝修复，每年均是我方自行修复。自2020年12月至今因水管损坏，我方多次催问原告自来水管修复问题，但原告推诿至今未将水管修理好，我方至今无水可用，其已严重影响涉案租赁物的使用，原告认可其负有维修义务，但其未及时维修自来水管，更未对涉案租赁物进行维修，对租赁合同履行存在重大过错，我方也无需向被答辩人支付违约金。三、我方与原告之间的租赁合同并未于2021年1月6日解除，且租赁关系存续能够避免双方损失的扩大化。第一，我方已向原告支付了2021年7月21日至2021年8月20日期间的租赁费，原告也已收取且未提出异议，原告与我方之间的租赁关系依然持续。第二，我方已于2021年7月23日对涉案租赁物顶部进行全面修补，修补是由我方代为采购和施工，且修补花费数额较大。在本案关于租赁费金额及交易习惯定纷止争后，我方将会及时支付拖欠的租赁费用。若此时解除双方租赁关系，必然造成双方损失的扩大化。第三，我方在租赁厂房内放置大量管材、建材及设备，且我方在涉案厂房经营多年，厂房内物品搬迁困难极大。现疫情仍较为严重，若此时搬迁关于选址、搬迁、运输所涉人员众多，不利于疫情防控。因此按照原有合同继续履行，能够避免双方损失的进一步扩大，同时也符合现行防控政策。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年6月19日，原告（甲方）雁山集团公司与被告（乙方）琴琴岛公司签订《青岛雁山集团有限公司租赁合同》，约定：乙方琴琴岛公司租赁甲方雁山集团公司位于青岛市市北区××路××号××，面积1502平方米，租赁期限自2015年6月18日至2016年9月17日；费用交纳期限及方式：2015年6月18日至2015年12月17日房屋租金90000元、2015年12月18日至2016年6月17日房屋租金90000元，押金10000元，租金交纳方式是在合同签订之日前支付租金及其他费用总金额190000元。在双方权利义务中约定乙方（被告）权利义务，即：乙方逾期交纳租金，除补交应付租金外，还要加付年租金每日千分之一的违约金，并且甲方将不负责标的物任何权益有权解除合同，同时甲方有权将标的物与第三方签订租赁合同；甲方通知乙方提前终止合同的方式，包括：书面通知、口头通知、报纸或者其他媒体公告等，甲方发出通知或公告，乙方应于10日内归还标的物，乙方逾期腾让归还，视为乙方放弃在该标的物内所有设施和物品的所有权。该标的物内所有设施和物品的所有权归甲方所有，甲方有权加以处分；同时，乙方每逾期一日，按日租金5倍支付使用费。

合同签订后，双方开始履行合同。

双方合同到期后，被告琴琴岛公司未向原告返还租赁房屋。后，被告绿创环保公司实际占用房屋并使用，并由被告绿创环保公司向原告支付租金。被告绿创环保公司提交出租方为原告、承租方为被告绿创环保公司的租赁合同，以证明原告与被告琴琴岛公司租赁合同到期后，原告与被告绿创环保公司就同一房屋签订租赁合同，因此目前履行的是原告与被告绿创环保公司的租赁合同，与被告琴琴岛公司无关。原告对该合同真实性不予认可，因为该合同未经任何一方签字或盖章确认。

2020年12月23日，原告向被告绿创环保公司通过邮寄方式发送解约函，被告绿创环保公司拒收；2020年12月30日，原告到租赁物现场送达解约函并将解约律师函张贴于租赁房屋门上。该律师函系向被告绿创环保公司出具，其中记载：“……截止本律师函出具之日，贵司尚欠我方委托人2020年7月22日至2020年12月23日租赁费合计75000元，因贵司迟延支付租赁费行为，贵司应当向我方委托人支付违约金11250元……贵司在收到本律师函后七日内办理退租手续腾让租赁物，并支付我方委托人贵司前的2020年7月22日至2020年12月23日租赁费75000元及违约金11250元……”。被告绿创环保公司认为该律师函证明原告认可了原告与被告绿创环保公司的租赁关系，该律师函中原告仅主张2020年7月22日至2020年12月23日的租赁费，以实际认可2020年7月22日前的租赁费已经支付，也证明原告认可被告所主张的15个月租赁费18万元的约定。被告琴琴岛公司、被告绿创环保公司还认为双方口头约定，因房屋年久失修，合同履行过程中原告不承担维修义务，因此每年原告给被告3个月的免租金期间，因此实际租金计算按照15个月18万元租金履行。原告对此不予认可，双方只是约定了在琴琴岛公司签订合同时，作为引进的新客户给予了被告琴琴岛公司首年度3个月的免租金装修期。

经审理查明，截止到2021年9月15日，被告琴琴岛公司、绿创环保公司共计向原告支付租金766000元，其中2020年12月23日之前支付730000元，2021年8月7日支付12000元，2021年8月14日支付12000元，2021年9月14日支付12000元。

另查明，李辉持有被告琴琴岛公司80%的股份，同时持有被告绿创环保公司70%的股份。

案经调解未果。

本院认为，原告与被告琴琴岛公司签订的《青岛雁山集团有限公司租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，双方应按合同的相关约定履行各自的义务。双方合同期限届满后，双方继续履行合同，也未对租赁房屋进行交接，而由被告琴琴岛公司的关联公司绿创环保公司继续使用租赁房屋，基于上述事实，本院不认定原告与琴琴岛公司建立了新的租赁关系，而认定系被告琴琴岛公司租赁房屋交由被告绿创环保公司使用。两被告称由被告绿创环保公司租赁，即认可了其使用房屋未向琴琴岛公司支付对价的事实。综上，两被告均应对所欠原告的租赁费承担偿还责任。

关于房屋租金标准的计算，双方合同的约定能够体现原告给予被告琴琴岛公司3个月的装修免租期，而非被告主张的每年免租金3个月。原告发出的律师函“贵司尚欠我方委托人2020年7月22日至2020年12月23日租赁费合计75000元”表述，可以证明原告以每12个月18万元的标准向被告主张的房屋租金，与合同约定一致；但是以上表述也可以证明，原告已经自认了被告不欠2020年7月22日以前房租的事实。综上，对双方房租标准，本院按照2020年7月22日以后以每12个月18万元的租金标准予以认定，2020年7月22日之前按照双方的实际履行情况予以确认。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”依据上述约定，原告于2020年12月30日以张贴律师函方式主张合同于2021年1月6日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告主张被告按照合同约定的日租金5倍标准支付使用费，该标准明显过高，被告也抗辩认为过高，要求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为“过分高于造成的损失”的规定，本院酌情调整为租金标准的1.3倍。另外因被告绿创环保公司在租赁房屋进行生产，本院酌情延迟其腾退房屋的时间为本判决生效后90日内。

综上所述，自2020年7月22日至2021年1月5日的租赁费81863元（180000元/365天*166天=81863元），扣除期间已经支付的36000元，两被告尚欠原告租赁费45863元，原告主张的超出部分，本院不予支持。被告未按合同约定支付租赁费，构成违约，现原告要求被告支付逾期付款违约金，双方合同约定违约金明显过高，本院酌情调整为：自2020年12月30日起至付清前述款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告青岛雁山集团有限公司与被告青岛琴琴岛声学工程有限公司就位于青岛市市北区××路××号××房屋所签订的租赁合同于2021年1月6日解除，被告青岛琴琴岛声学工程有限公司、被告青岛绿创环保工程有限公司于本判决生效之日起90日内将上述房屋完好腾退给原告青岛雁山集团有限公司；

二、被告青岛琴琴岛声学工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛雁山集团有限公司房屋租金45863元及违约金（以实际欠款数额为本金，自2020年12月30日起至付清前述款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；

三、被告青岛琴琴岛声学工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛雁山集团有限公司房屋占用费（自2021年1月6日起至实际腾退案涉房屋之日止，按照年租金标准18万元的130%计算）；

四、被告青岛绿创环保工程有限公司对被告青岛琴琴岛声学工程有限公司的上述第二、三项所确定的债务承担共同偿还责任；

五、驳回原告青岛雁山集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4780元，财产保全费1770元，共计6550元，由原告青岛雁山集团有限公司负担2550元，被告青岛琴琴岛声学工程有限公司、被告青岛绿创环保工程有限公司共同负担4000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内直接支付原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　张立桢

人民陪审员　　薛启胜

人民陪审员　　李秉英

二〇二一年九月十八日

书　记　员　　丁　梦