青岛琴琴岛声学工程有限公司、青岛绿创环保工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终14020号 上诉人（原审被告）：青岛琴琴岛声学工程有限公司，住所地山东省青岛市市北区四流南路5号2栋3**602户。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，男，1973年11月28日出生，汉族，该单位工作人员。 上诉人（原审被告）：青岛绿创环保工程有限公司，住所地山东省青岛市市北区武宁路4号701户。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东港***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东港***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛雁山集团有限公司，住所地山东省青岛市市北区郑州路7号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛琴琴岛声学工程有限公司（以下简称琴琴岛公司）、青岛绿创环保工程有限公司（以下简称绿创环保公司）因与被上诉人青岛雁山集团有限公司（以下简称雁山集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 琴琴岛公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：一、原审法院判令上诉人与雁山集团公司签订的租赁合同于2021年1月6日解除，并向被上诉人支付房屋租金应属认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与雁山集团公司签订的租赁合同已于2016年9月17日因合同到期而终止。上诉人与雁山集团公司仅签署过一次租赁合同，合同约定租赁期限自2015年6月18日起至2016年9月17日止，合同到期后上诉人未与被上诉人签署新的租赁合同，也未继续使用租赁物，涉案租赁物自2016年9月18日起已由绿创环保公司租赁使用。上诉人与雁山集团公司的租赁关系已于2016年9月17日因租赁合同到期而终止，且上诉人在租赁期间已按照合同约定向雁山集团公司支付了足额的租金，一审法院认定双方租赁合同于2021年1月6日解除并支付拖欠的租赁费应属认定事实错误，适用法律错误。2.绿创环保公司已于2016年9月18日起与雁山集团公司建立新的租赁关系。上诉人与雁山集团公司的租赁合同到期后，上诉人曾明确表示不再继续租赁涉案租赁物，雁山集团公司向绿创环保公司出具一份新的格式版本的租赁合同，雁山集团公司委托律师代为向绿创环保公司催要租赁费及相关费用时，也明确认可与绿创环保公司之间的租赁合同。上诉人有与绿创环保公司签署新的租赁合同的意思表示，且后期绿创环保公司也是按照新的租赁合同履行的义务，雁山集团公司收取租赁费也未提出异议，雁山集团公司已通过实际行动认可了与绿创环保公司的租赁合同，应认定被上诉人雁山集团与绿创环保公司建立了新的租赁关系，该租赁关系的权利义务已与琴琴岛公司无关，不应判令上诉人承担2016年9月17日之后的租赁费用。3.琴琴岛公司与绿创环保公司应属两个独立的公司。琴琴岛公司与绿创环保公司分别登记注册，两公司有独立的名称、住所地及法定代表人，两公司均有独立的法人资格，对外独立承担责任。两公司应属不同的法人主体，不能因有同一名股东而判定两公司属关联企业，对外承担连带责任。琴琴岛公司不应对绿创环保公司的债务承担连带责任。二、一审法院判令琴琴岛公司自2021年1月6日起，按照年租金标准18万元的130%计算房屋占用费应属适用法律错误。1.房屋占用费按照130%标准认定无法律依据。首先，房屋占用费不同于违约金，其二者的属性不一致，不能将违约金的计算方式直接适用于房屋占用费。其次，房屋占用费并无法律明确规定可按照租金的130%标准支付，直接判令按照该标准支付应属无法律依据。最后，房屋占用费应属对占用房屋期间的补偿费用，该费用应以房屋占用期间实际的房屋租金为标准支付，涉案房屋租金双方已有明确约定即年租金15个月18万元，因此在租赁合同当事人之间已有明确约定的情况下，按照租金的130%标准支付房屋占用费应属适用法律错误。2.房屋占用费应以双方约定的房屋租金为标准支付。雁山集团公司与琴琴岛公司及绿创环保公司约定的年度租金均为15个月18万元，该租金约定是被上诉人的真实意思表示，且在本案诉讼过程中，被上诉人也未对年度总金额18万元提出异议，应认定合同各方当事人对涉案租赁物的年度租金协商一致。合同解除后，房屋占用费实际等同与房屋租金，应遵照租赁关系存续期间约定的租金标准支付，而不应当按照租金的130%的标准支付，该判决缺乏事实和法律依据。 绿创环保公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人绿创环保公司与被上诉人雁山集团公司的租赁合同不应于2021年1月6日解除。1.上诉人绿创公司已支付了租赁费用，租赁关系并未于2021年1月6日解除。上诉人绿创环保公司已向被上诉人雁山集团公司支付了2021年7月21日至2021年10月20日期间的租赁费，被上诉人也已收取该费用，上诉人与被上诉人之间的租赁关系并未于2021年1月6日解除，而是一直持续。2.上诉人绿创公司已对涉案租赁物进行修补。上诉人绿创环保公司已于2021年7月23日对涉案租赁物顶部进行全面修补，修补是由上诉人代为采购和施工，且修补花费数额较大。在本案关于租赁费金额及交易习惯定纷止争后，上诉人绿创环保公司将会及时支付拖欠的租赁费用。若直接判令双方解除租赁关系，上诉人将会遭受巨额的租赁物修复损失，必然会加重双方矛盾，给双方造成更大损失，不利于达成定纷止争的裁判目的。3.依照相关规定，疫情期间不宜判令上诉人与被上诉人解除租赁合同。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”经一审法院认定上诉人绿创环保公司并不拖欠被上诉人雁山集团公司2020年7月22日之前的房屋租金。自出现疫情后，上诉人绿创环保公司营业收入减少，资金周转出现困难，未能及时支付租金应属事出有因。依照相关规定不宜判令雁山集团公司与绿创环保公司在疫情期间解除租赁合同。且上诉人绿创环保公司在租赁厂房内放置大量管材、建材及设备，且上诉人在涉案厂房经营多年，厂房内物品搬迁困难极大。现疫情仍未消除，若此时解除合同，关于选址、搬迁、运输所涉人员众多，不利于疫情防控。因此按照原有合同继续履行，能够避免双方损失的进一步扩大，同时也符合现行防控政策。二、一审法院判令上诉人绿创环保公司向被上诉人雁山集团公司支付45863元房屋租金及违约金应属认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院已认可2020年7月22日之前上诉人绿创环保公司与被上诉人雁山集团公司每年度15个月18万元租金的事实。自2016年9月起上诉人绿创环保公司每年均按照合同约定，按照每年度15个月18万元租金标准支付租金，其已形成交易习惯，且一审法院也予以认可，自2020年7月22日之后也应当延续已形成的交易习惯，即按照每年度15个月18万元的标准支付租金，因此一审法院判定支付45863元租金应属计算错误。2.被上诉人雁山集团公司每年赠送三个月优惠有事实依据。绿创环保公司租赁的涉案厂房结构简易且屋面已经老化，冬夏热交替厂房屋面会出现多处宽达3cm-5cm的裂缝，每逢阴雨天均会出现漏雨情况。雁山集团公司知晓厂房每年均需要维修，因此在商谈合同时表示每年度赠送三个月，在该租赁合同中也有记载。绿创环保公司每年均需对涉案厂房进行维修，雁山集团公司每年度赠送上诉人三个月租期有事实依据。因此应当认定涉案租赁物的租金为每年度15个月18万元。3.被上诉人雁山集团公司未忠实履行出租人维修义务，对租赁合同履行存在过错，上诉人绿创环保公司不应向被上诉人雁山集团公司支付违约金。被上诉人雁山集团公司出租的涉案租赁物顶部每年均会出现破损，漏水情况严重，严重妨害绿创环保公司正常使用租赁物，但雁山集团公司拒绝修复，每年均是绿创环保公司自行修复。自2020年12月至今因水管损坏，绿创环保公司多次催问雁山集团公司自来水管修复问题，但雁山集团公司推诿至今未将水管修理好，绿创环保公司至今无水可用，其已严重影响涉案租赁物的使用，雁山集团公司认可其负有维修义务，但其未及时维修自来水管，更未对涉案租赁物进行维修，对租赁合同履行存在重大过错，绿创环保公司也无需向雁山集团公司支付违约金。三、一审法院判令绿创环保公司自2021年1月6日起，按照年租金标准18万元的130％计算房屋占用费应属适用法律错误。1.房屋占用费按照130％标准认定无法律依据。首先，房屋占用费不同于违约金，二者属性不一致，不能将违约金的计算方式直接适用于房屋占用费。其次，房屋占用费并无法律明确规定可按照租金130％标准支付，直接判令按照该标准支付应属无法律依据。最后，房屋占用费应属对占用房屋期间的补偿费用，该费用应以房屋占用期间实际的房屋租金为标准支付，涉案房屋租金双方已有明确约定即年租金15个月18万元，因此在租赁合同当事人之间已有明确约定的情况下，按照租金的130％标准支付房屋占用费应属适用法律错误。2.房屋占用费应当以双方约定的房屋租金为标准支付。雁山集团公司与绿创环保公司及琴琴岛公司约定的年度租金均为15个月18万元，该租金约定是被上诉人的真实意思表示，且在本案诉讼过程中，被上诉人也未对年度总金额18万元提出异议，应认定合同各方当事人对涉案租赁物的年度租金协商一致。合同解除后，房屋占用费实际等同于房屋租金，应遵照租赁关系存续期间约定的租金标准支付，而不应当按照租金的130％的标准支付，该判决缺乏事实和法律依据。 被上诉人雁山集团公司辩称：一、一审判决雁山集团公司与琴琴岛公司签订的租赁合同于2021年1月6日解除，琴琴岛公司与绿创环保公司腾让房屋有充分的事实及法律依据，请求二审法院依法予以维持。1.2015年6月19日，雁山集团公司与琴琴岛公司签订《青岛雁山集团有限公司租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年6月18日至2016年9月17日。合同期满后，琴琴岛公司持续占有使用租赁物，琴琴岛公司未向雁山集团公司返还租赁房屋，且琴琴岛公司从未与雁山集团公司进行房屋交接，因琴琴岛公司违反合同约定，**交付租金后，雁山集团公司在主张权利过程中才了解到涉案租赁物由绿创环保公司实际占有使用。一审庭审中，雁山集团公司已提交充分证据证明琴琴岛公司与绿创环保公司系高度关联的关联公司，绿创环保公司从未与雁山集团公司签订任何合同或者协议，绿创环保公司后实际占有使用雁山集团公司涉案租赁物至今，绿创环保公司也向雁山集团公司缴纳了部分租赁费。琴琴岛公司于租赁期满后持续占有使用租赁物，后交由其关联公司绿创环保公司使用，琴琴岛公司与绿创环保公司均实际占有且使用了雁山集团公司的涉案租赁物，就拖欠的租赁费及违约金、占用费等，琴琴岛公司与绿创环保公司应当承担共同偿还责任。2.雁山集团公司与琴琴岛公司租赁期于2016年9月17日期满后，琴琴岛公司持续占有使用租赁物，从未与雁山集团公司办理任何交接手续，根据《中华人民共和国民法典》第734条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”，根据上述法律规定，雁山集团公司分别于2020年12月23日邮寄解约函，遭到拒收，后无奈于2020年12月30日在租赁物之上张贴解约函主张合同于2021年1月6日解除。因琴琴岛公司的违约行为，雁山集团公司依法行使合同解除权，完全符合法律规定以及合同约定，依法应予以支持。3.雁山集团公司并未收取绿创环保公司支付的2021年7月21日至2021年10月20日期间的租赁费，绿创环保公司于雁山集团公司起诉后交纳的36000元租赁费为补交的部分2020年7月22日至2021年1月5日所欠付的租赁费。二、上诉人主张的15个月18万租金的观点无任何依据，是上诉人为达成其不法私利的个人观点，原审法院依据12个月18万租金的标准计算租赁费符合合同约定及法律规定，应当依法予以维持。1.雁山集团公司与琴琴岛公司签订的《青岛雁山集团有限公司租赁合同》仅仅约定在和琴琴岛签订合同时，为了引进新客户才给予琴琴岛公司首年度3个月的免租金装修期，合同未有任何有关每年给予3个月的免租期的约定，雁山集团与绿创环保公司从未签订任何书面租赁合同，更加谈不上约定的问题。上诉人主张的每年度赠送3个月的说法纯属其主观想象，既不符合客观实际，也无任何合同依据。2.雁山集团始终认同并主张的是首年度赠送3个月，之后的租赁年度按照每12个月18万元的标准计取租赁费，从未有过有关以后租赁年度是15个月18万元的意思表示。所谓的交易习惯，应当是交易双方共同认可以及确认并实际履行的交易方式，本案中，始终只有上诉人单方主张15个月18万元，雁山集团公司从未有过任何认同的意思表示，雁山集团公司明确予以否认，因此从不存在上诉人所谓的15个月18万元的交易习惯，一审法院从未认可此种所谓的交易习惯，一审法院明确认定的是：“双方合同的约定能够体现雁山集团给予琴琴岛公司3个月的装修免租期，而非上诉人主张的每年免租金3个月”，原审法院该认定符合客观事实及合同约定，应当依法予以维持。三、原审法院有权发挥法律赋予的自由裁定权，判令被上诉人自合同解除后2021年1月6日起自实际腾房之日，按照年租金标准18万元的130%计算租赁费。根据《青岛雁山集团有限公司租赁合同》的约定，承租方应当在合同解除后的10日内腾房，逾期腾房后应当按照5倍日租金的标准支付占用费。占用费本身就是基于承租方未按照合同约定腾房的惩罚性措施，前提是已经发生了违约行为，在合同明确约定惩罚性标准的情况下，合同双方就应当按照合同约定来履行，琴琴岛公司、绿创环保公司未在合同解除后10日内腾房就应当按照5倍日租金的标准支付占用费。原审法院认定占用费标准过高，酌情予以调整，并判决按照年租金标准18万元的130%计算，系发挥法律赋予的自由裁定权，虽不符合合同约定，但是雁山集团公司尊重法律赋予的自由裁量权。四、绿创环保公司无权以房屋质量、维修义务等抗辩租赁费支付义务。绿创环保公司于上诉状中所谓的房屋质量问题、维修义务等无任何证据证明，不应当予以支持，且雁山集团公司于一审中已充分向法庭说明。需要说明的是：1.《青岛雁山集团有限公司租赁合同》明确约定：“乙方已对租赁物的权利状况和质量状况做出了充分的了解”足以表明承租方是在清楚租赁物全部状况的情况下签订的合同，既然如此，那就无权再以已经认同的租赁物状况来抗辩租赁费支付义务。2.赠送首年度3个月的免租装修期，已经是给予承租方极大的优惠，也足以实现所有的补偿。3.租赁合同自2015年持续到现在，上诉人仍在持续占有使用租赁物，未曾向雁山集团公司提出异议，足以证明租赁物质量是合格的，租赁物的质量完全是符合上诉人的使用目的的，如果真如上诉人所说质量存在问题，那为何上诉人会上诉不同意解除合同，很明显，租赁物完全符合上诉人的要求以及期望。4.租赁合同约定的租赁费是3角/㎡/天（带建筑物），而青岛市区最低价是5角/㎡/天（不带建筑物），涉案租赁物租赁费远远低于同区段市场价，已经是雁山集团公司在考虑全部因素后给予承租方最大的优惠。5.上诉人无权在享有全部优惠政策后，再以明知且认可的事实或者理由来抗辩租赁费支付义务。五、考虑到疫情的特殊原因，原审法院已经大幅度调减违约金的数额、占用费的标准，并在腾房时间上给予最大的宽限期，疫情不应成为上诉人肆意违法、违约而不应承担法律责任的保护伞。《青岛雁山集团有限公司租赁合同》有关违约金的约定：“乙方逾期交纳租金，除补交应付租金外，还要加付年租金每日千分之一的违约金”，有关占用费的约定：“乙方每逾期一日，按日租金5倍支付使用费”，上述合同明确约定，人民法院理应按照合同约定进行判决，但是考虑到疫情的影响，原审法院已经在此基础上进行了大幅度的调减。本案一审判决合同解除之日是在2021年1月6日，本案并不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》所适用的特殊时期。除此之外，雁山集团公司要求解除与琴琴岛公司的租赁合同不仅仅因为违约欠款，更因为雁山集团公司与琴琴岛公司的租赁关系为不定期租赁关系，雁山集团作为出租方有权随时解除合同，雁山集团公司行使解除权并不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款的规定，雁山集团公司行使解除权完全符合合同约定以及法律规定，依法应当予以支持。 雁山集团公司向一审法院起诉请求：1.判令琴琴岛公司支付雁山集团公司租赁费及物业费172000元及至琴琴岛公司实际履行之日止违约金（暂计算至2021年1月5日计60028元），以上共计232028元；2.请求依法判令绿创环保公司对琴琴岛公司上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费、保全费***岛公司、绿创环保公司承担。诉讼过程中，雁山集团公司变更诉讼请求为：1.确认雁山集团公司与琴琴岛公司、绿创环保公司的租赁合同关系已解除，立即腾让租赁的雁山集团公司位于青岛市市北区××路××租赁物；2.判令琴琴岛公司、绿创环保公司连带支付雁山集团公司租赁费及物业费计172000元及至实际履行之日止违约金（暂计算至2021年1月5日计60028元），以上共计232028元；3.判令琴琴岛公司、绿创环保公司连带支付雁山集团公司自2021年1月6日至腾让租赁物之日止占有使用费；4.诉讼费、保全费***岛公司、绿创环保公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月19日，雁山集团公司（甲方）与琴琴岛公司（乙方）签订《雁山集团公司租赁合同》，约定：乙方琴琴岛公司租赁甲方雁山集团公司位于青岛市市北区××路××号××，面积1502平方米，租赁期限自2015年6月18日至2016年9月17日；费用交纳期限及方式：2015年6月18日至2015年12月17日房屋租金90000元、2015年12月18日至2016年6月17日房屋租金90000元，押金10000元，租金交纳方式是在合同签订之日前支付租金及其他费用总金额190000元。在双方权利义务中约定乙方（琴琴岛公司）权利义务，即：乙方逾期交纳租金，除补交应付租金外，还要加付年租金每日千分之一的违约金，并且甲方将不负责标的物任何权益有权解除合同，同时甲方有权将标的物与第三方签订租赁合同；甲方通知乙方提前终止合同的方式，包括：书面通知、口头通知、报纸或者其他媒体公告等，甲方发出通知或公告，乙方应于10日内归还标的物，乙方逾期腾让归还，视为乙方放弃在该标的物内所有设施和物品的所有权。该标的物内所有设施和物品的所有权归甲方所有，甲方有权加以处分；同时，乙方每逾期一日，按日租金5倍支付使用费。 合同签订后，双方开始履行合同。双方合同到期后，琴琴岛公司未向雁山集团公司返还租赁房屋。后，绿创环保公司实际占用房屋并使用，并由绿创环保公司向雁山集团公司支付租金。绿创环保公司提交出租方为雁山集团公司、承租方为绿创环保公司的租赁合同，以证***集团公司与琴琴岛公司租赁合同到期后，雁山集团公司与绿创环保公司就同一房屋签订租赁合同，因此目前履行的是雁山集团公司与绿创环保公司的租赁合同，与琴琴岛公司无关。雁山集团公司对该合同真实性不予认可，因为该合同未经任何一方签字或**确认。 2020年12月23日，雁山集团公司向绿创环保公司通过邮寄方式发送解约函，绿创环保公司拒收；2020年12月30日，雁山集团公司到租赁物现场送达解约函并将解约律师函张贴于租赁房屋门上。该律师函系向绿创环保公司出具，其中记载：“截止本律师函出具之日，贵司尚欠我方委托人2020年7月22日至2020年12月23日租赁费合计75,000元，因贵司**支付租赁费行为，贵司应当向我方委托人支付违约金11,250元......贵司在收到本律师函后七日内办理退租手续腾让租赁物，并支付我方委托人贵司前的2020年7月22日至2020年12月23日租赁费75,000元及违约金11,250元……”。绿创环保公司认为该律师函证***集团公司认可了雁山集团公司与绿创环保公司的租赁关系，该律师函中雁山集团公司仅主张2020年7月22日至2020年12月23日的租赁费，以实际认可2020年7月22日前的租赁费已经支付，也证***集团公司认可琴琴岛公司、绿创环保公司所主张的15个月租赁费18万元的约定。琴琴岛公司、绿创环保公司还认为双方口头约定，因房屋年久失修，合同履行过程中雁山集团公司不承担维修义务，因此每年雁山集团公司给琴琴岛公司、绿创环保公司3个月的免租金期间，因此实际租金计算按照15个月18万元租金履行。雁山集团公司对此不予认可，双方只是约定了在琴琴岛公司签订合同时，作为引进的新客户给予了琴琴岛公司首年度3个月的免租金装修期。 经审理查明，截止到2021年9月15日，琴琴岛公司、绿创环保公司共计向雁山集团公司支付租金766,000元，其中2020年12月23日之前支付730,000元，2021年8月7日支付12,000元，2021年8月14日支付12,000元，2021年9月14日支付12,000元。 另查明，**持有琴琴岛公司80%的股份，同时持有绿创环保公司70%的股份。案经调解未果。 一审法院认为，雁山集团公司与琴琴岛公司签订的《雁山集团公司租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，双方应按合同的相关约定履行各自的义务。双方合同期限届满后，双方继续履行合同，也未对租赁房屋进行交接，而***岛公司的关联公司绿创环保公司继续使用租赁房屋，基于上述事实，一审法院不认定雁山集团公司与琴琴岛公司建立了新的租赁关系，而认定系琴琴岛公司租赁房屋交由绿创环保公司使用。琴琴岛公司、绿创环保公司称由绿创环保公司租赁，即认可了其使用房屋未支付对价的事实。综上，琴琴岛公司、绿创环保公司均应对所欠雁山集团公司的租赁**担偿还责任。关于房屋租金标准的计算，双方合同的约定能够体现雁山集团公司给予琴琴岛公司3个月的装修免租期，而非琴琴岛公司、绿创环保公司主张的每年免租金3个月。雁山集团公司发出的律师函“贵司尚欠我方委托人2020年7月22日至2020年12月23日租赁费合计75000元”表述，可以证***集团公司以每12个月18万元的标准向琴琴岛公司、绿创环保公司主张的房屋租金，与合同约定一致；但是以上表述也可以证明，雁山集团公司已经自认了琴琴岛公司、绿创环保公司不欠2020年7月22日以前房租的事实。综上，对双方房租标准，一审法院按照2020年7月22日以后以每12个月18万元的租金标准予以认定，2020年7月22日之前按照双方的实际履行情况予以确认。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”依据上述约定，雁山集团公司于2020年12月30日以张贴律师函方式主张合同于2021年1月6日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，雁山集团公司主***岛公司、绿创环保公司按照合同约定的日租金5倍标准支付使用费，该标准明显过高，琴琴岛公司、绿创环保公司也抗辩认为过高，要求进行调整，根据合同法第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用 本院二审期间，绿创环保公司提交证据如下：证据1.2019年度资产负债表和利润表原件各一张、2020年度资产负债表和利润表原件各一张、青岛市建筑业协会关于向全市建筑业企业发起打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控狙击战的倡议书一份、关于2020年春节建设工程新开工及复工有关事项的通知一份。证明上诉人主要从事的是建筑行业建材的加工及建筑施工。上诉人2019全年度利润达40余万元，因2020年年初疫情及疫情防控措施的影响，上诉人在2020年2月份未能复工复产，之后生产及施工也受疫情严重影响，2020全年度利润仅为6万余元。上诉人的企业经营收入明显减少，资金周转出现严重困难，上诉人勉强维持企业的运转。上诉人延迟支付租金是因疫情影响自身出现经营困难，被上诉人以拖欠租金为由要求解除租赁合同，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定依法不应得到支持。证据2.上诉人涉案厂房内设备及物品清单原件一份，照片打印件10张。证明自2016年9月起涉案厂房由上诉人承租并使用，上诉人现使用涉案厂房达5年之久，上诉人在涉案厂房内存放了大量的建材及加工设备，现存放的设备达200余件，另还有众多生活用品。上诉人搬迁的工程量巨大，搬迁难度大。上诉人既要维持正常的生产加工和施工，又要选址、打包、运输、腾让厂房，上诉人在90日内不可能完成腾退涉案厂房的工作，甚至将被迫面临破产的结果。证据3.2021年青岛市疫情通报材料打印件一宗、致广大市民朋友们的一封信一张、山东出行防疫政策调整一份。证明青岛市卫生健康委员会每日均通报青岛市范围内疫情情况，现仍处于严格的疫情防控期间。上诉人在疫情期间自身经营已出现困难，若此时解除租赁合同腾让涉案厂房，必然会增加上诉人的经营成本，因此应维持现有的租赁关系，上诉人按照约定支付租金。证据4.疫情期间支持中小企业平稳发展的有关政策文件一宗。证明地方政府疫情期间先后出台关于融资、减税、减租、补贴等支持中小企业平稳发展的各项优惠政策。对承租国有企业经营性房产的中小企业可以减免或减半征收1-3个月的房租，鼓励其他民营小微企业创业载体为租户减免租金。疫情期间政府出台各项政策为企业减少租金，降低运营成本。若合同解除后，按照年租金标准18万元的130%支付房屋占用费，不仅未降低租金，反而提高了上诉人租金支出成本，不利于保障上诉人疫情期间平稳健康发展，同时与现有的各项优惠政策相背离，同时年租金标准18万元的130%支付房屋占用费也缺乏事实和法律依据，应当予以减少该费用支出。 琴琴岛公司质证称：对证据1-4真实性及证明事项均无异议。 雁山集团质证称：对证据1中绿创公司制作的证据真实性不予认可，系绿创公司单方制作不应作为证据予以使用，并且与本案没有任何关联性，对于其他材料真实性无法确认，与本案没有任何关联性不应作为证据予以使用。对证明事项有异议，雁山集团要求解除合同的依据不仅仅是因为上诉人逾期交纳房屋租金，更因为涉案租赁关系变更为不定期租赁合同关系，雁山集团作为出租方有权解除合同，上诉人所谓的指导意见二不适用于本案。证据2真实性、关联性及合法性均不予认可，证明事项有异议。上诉人并未提供该材料的原始载体，不能作为证据予以使用。雁山集团公司于2020年12月已经开始发送上诉人解约函，上诉人完全应且足够完成搬迁工作。但是上诉人拒不搬迁。一审法院判决的90日内也足以完成搬迁工作。证据3真实性关联性均不予认可，证明事项有异议。该材料与本案没有任何关联性。因疫情造成的相关影响一审法院已经充分考虑。证据4真实性、关联性均不予认可，证明事项有异议。该材料与本案没有任何关联性。有关合同应当予以解除以及12个月18万元的标准已经在答辩中予以论述。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，综合当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.涉案合同解除；2.租金、占有使用费及违约金；3.琴琴岛公司责任承担。 关于合同解除问题。被上诉人雁山集团公司与上诉人琴琴岛公司签订涉案租赁合同，在合同约定的租期届满后双方未再签订租赁合同亦未对租赁房屋进行交接，***岛公司的关联公司绿创环保公司使用租赁房屋。根据相关法律规定，一审法院认定，因琴琴岛公司未于合同到期时进行房屋交接，双方原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期，并无不当。根据相关法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，被上诉人以张贴律师函的方式主张解除合同，一审法院予以支持，亦无不当。 关于租金、占有使用费及违约金问题。上诉人关于年租金经协商一致变更为15个月18万元的主张，未能举出充足证据予以证明，亦与涉案租赁合同约定不符，一审法院按合同约定的租金标准予以认定，并无不当。涉案合同中明确约定了逾期交纳租金后的违约金标准以及逾期腾房后的占有使用费标准。因上诉人抗辩主张涉案合同中约定的前述相应标准过高，一审法院在充分考量上诉人相关抗辩主张并综合案情后酌情予以调减，亦无不当。 关于琴琴岛公司的责任承担问题。如上所述，琴琴岛公司系涉案租赁合同中的承租人，在合同约定的租期届满后双方未再重新签订租赁合同亦未对租赁房屋进行交接，***岛公司的关联公司绿创环保公司使用租赁房屋。故一审法院依据涉案租赁合同判令琴琴岛公司承担相应责任，亦无不当。 综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9560元，由上诉人青岛琴琴岛声学工程有限公司、上诉人青岛绿创环保工程有限公司各自负担其所缴纳部分。 本判决为终审判决。 审 判 长　　孙　琦 审 判 员　　于　梦 审 判 员　　*** 二〇二一年十二月十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 书 记 员　　**霖