安徽大海消防工程有限责任公司与施某某占有排除妨害纠纷一审民事判决书

上海市闸北区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）闸民三(民)初字第877号 原告安徽大海消防工程有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。 法定代表人史**。 委托代理人***，上海市尚法律师事务所律师。 委托代理人**，上海市尚法律师事务所律师。 被告施**，女，1978年6月25日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。 第三人***，男，1969年12月27日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。 原告安徽大海消防工程有限责任公司(以下简称为安徽大海消防公司)与被告施**、第三人***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告安徽大海消防公司的委托代理人***及第三人***到庭参加诉讼，被告施**经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽大海消防公司诉称，上海市闸北区***XXX号办公楼及商铺系原告从上海**投资经营公司(以下简称为**公司)处租赁而来，租期为2015年1月1日至2017年12月31日。2015年3月27日，第三人未经原告同意与被告签订《联合经营合同》，将上海市闸北区***XXX号1-4室及6-8室共七间商铺(以下简称为系争房屋)交给被告使用，被告更公然对外招租。故为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令：1、被告向原告返还系争房屋；2、被告向原告支付使用费(按照每月人民币40000元的标准，从2015年10月28日起计算至实际返还房屋之日止)。 被告施**未到庭答辩。 第三人***述称，同意原告的诉讼请求。第三人在本市***XXX号经营中介公司，与原告公司的法定代表人史**是朋友关系，本市***XXX号办公楼及商铺便是原告通过第三人向**公司租赁而来。因第三人在附近经营，史**便将房屋委托给第三人照看。因史**曾表示一楼的门面房目前用不上，空置较为浪费，故第三人从职业敏感度上认为这些门面房可用于出租，便与被告签订了《联合经营合同》。2015年4月1日左右，第三人向史**汇报了房屋出租的具体情况，史**当场就表示不同意，不久后第三人发现被告将房屋进行了转租。期间，被告曾在电话中承认其要将房屋转租出去做二房东，当时第三人就明确表示原告不同意第三人将房屋出租给被告，更不会同意其转租行为。 经审理查明，2014年12月23日，**公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定**公司将本市闸北区***XXX号房屋(面积883平方米办公大楼+200平方米风雨棚+七间门面)，出租给原告作经营办公之用途，租期自2015年1月1日至2017年12月31日，年租金750000元等内容。 2015年3月27日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《联合经营合同》，约定甲方将系争房屋(面积共近100平方米)提供给乙方联合经营使用，联合经营期为三年，自2015年4月28日起至2018年4月27日止。联合经营期内甲方向乙方收取管理费每月40000元，另付40000元为联合经营保证金，管理费按每三月结算一次，提前7天支付下次管理费，联合经营期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用且经甲方确认后应立即将保证金无息退还给乙方。未经甲方同意，乙方不得将联合经营权及房屋转让、转租，如乙方违约，甲方有权不退还保证金。另外双方在“补充条款”中约定：联合经营范围为服装鞋帽、床上用品、日用百货等，2015年3月28日至2015年4月27日为装修期一个月。 审理中，原告提供系争房屋现场照片两组，从该照片中显示，目前系争房屋大部分被他人占用，用于经营早点、水产及保健品等。 审理中，原告与第三人均确认，第三人已将从被告处收取的6个月租金共计240000元转付给了原告，另外，对于第三人处还保留的被告支付的租赁保证金40000元，第三人表示若原告的诉请得到法院支持，则同意由第三人将该40000**证金返还给被告。 审理中，原告表示，如被告能在原告诉请二中所主张的使用费起算节点前返还系争房屋的，则原告所主张的使用费将不产生任何法律后果，否则便要求被告支付相应的使用费。 关于第三人与被告签订的《联合经营合同》的效力，原告表示，因第三人并未得到原告的合法授权，且事后未得到原告的追认，其无权代表原告将系争房屋出租给被告，故上述合同应属无效。即便法院认定合同有效，但被告也违反了不得转租的合同条款，原告也有权要求解除合同。 以上事实，由房屋租赁合同、联合经营合同、照片以及当事人的**等证据予以佐证。 本院认为，从第三人与被告就系争房屋签订的《联合经营合同》的内容上看，并不具备联营法律关系的基本特征，其名为联营实为租赁。第三人在事先未得到原告明确授权，且事后未得到原告追认的情况下，擅自与被告签订的上述《联合经营合同》，对原告不发生效力。故原告要求被告返还房屋、支付使用费的诉请，于法有据，本院可予支持。在被告返还房屋后，第三人收取的保证金应退还给被告。被告施**经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告施**应于本判决生效之日起五日内向原告安徽大海消防工程有限责任公司返还上海市闸北区***XXX号1室、2室、3室、4室、6室、7室、8室房屋。若被告施**未能在2015年10月27日前返还上址房屋，被告施**则应向原告安徽大海消防工程有限责任公司支付使用费(按照每月40000元的标准，从2015年10月28日起计算至实际返还房屋之日止)； 二、第三人***应于被告施**返还上址房屋之日起五日内返还被告施**保证金40000元。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元、公告费560元(原告安徽大海消防工程有限责任公司已预缴)，由被告施**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　李垚曜 人民陪审员　　*** 二〇一五年十月十四日 书　记　员　　方　芳 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。